|
Cine sunt si ce pot face administratorii? Care sunt limitele
in care pot actiona? Cum pot sa se apere locatarii unui imobil de unele
persoane care actioneaza cu rea-credinta?
Sunt intrebari pe care oricine si le-a pus la un moment dat, in functie de
situa 19419n1321t tia concreta din imobilul in care locuieste, intrebari cu sau fara
raspuns.
Este foarte important de stiut ca legislatia actuala si, mai ales, cea
recenta (H.G. 400/2003, in vigoare de la 8 mai 2003) este destul de
permisiva in ceea ce-i priveste pe administratori, conferindu-le drepturi
si puteri destul de numeroase.
Pe de alta parte insa, sunt instituite cateva conditii pentru exercitarea
acestei functii, care implica un anumit control din partea autoritatilor
locale.
 Cine este administratorul de bloc
Cine poate avea
calitate de administrator al unui imobil
 Orice
persoana fizica, angajata cu contract individual de munca ori conventie
civila de prestari servicii.
Persoane
juridice specializate, cu care se incheie un contract de administrare.
Ce conditii
trebuie sa indeplineasca
Sa
fie atestat de catre o comisie de specialisti in domeniul
financiar-contabil si al legislatiei muncii, constituitala nivelul
consiliului local. Atestarea administratorilor in functie s-a facut pana la
sfarsitul lunii august a.c.
Sa
aiba capacitate profesionala, sa fie un bun gospodar si sa prezinte
garantii morale, adica sa aiba cazierul judiciar "curat" (sa nu
fi fost condamnat penal).
Sa
prezinte garantii materiale similare celor aplicabile gestionarilor, adica
sa depuna o suma de bani in contul asociatiei de proprietari, suma care i
se va restitui la data incetarii functiei de administrator.
Sa
fi urmat un curs de pregatire profesionala, organizat de consiliile locale
in colaborare cu asociatiile profesionale neguvernamentale de specialitate
(in cazul in care nu au desfasurat anterior activitati de administrare in
cadrul unei asociatii de proprietari).
Important
Daca
asociatia include pana la zece proprietari, functia de administrator o
poate indeplini si presedintele asociatiei.
Administratorul
poate cumula si functia de contabil al asociatiei, daca are pregatire de
specialitate.
Obligatiile administratorului
Sa
aduca la cunostinta persoanelor care locuiesc in cladire, prin afisare la
loc vizibil, modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru functionarea
si intretinerea cladirii, inclusiv cele pentru reparatia capitalaa
acesteia.
Sa
controleze personalul angajat de catre asociatie pentru curatenie sau alte
activitati gospodaresti.
Sa
verifice contractele de inchiriere dintre asociatia de proprietari si
persoanele fizice sau juridice care folosesc spatii din proprietatea
comuna.
Sa
asigure efectuarea la timp si in mod eficient a lucrarilor de intretinere
si reparatii curente ale elementelor proprietatii comune.
Ce drepturi are administratorul
Este de inteles ca ne intereseaza, in special,
acele drepturi care ne afecteaza in mod direct.
De
a stabili conditiile in care se realizeaza serviciile de intretinere si
reparatii curente ale elementelor de constructie si instalatiilor aflate in
folosinta comuna, dar si in folosinta exclusiva a proprietarilor.
Este greu de inteles (si de acceptat!) cum poate administratorul imobilului
sa decida in ce fel se vor desfasura reparatiile intr-o locuinta
proprietate personala; trebuie retinut insa, ca acest aspect poate
interveni numai in cazul in care se perturba folosirea normala a partilor
comune.
De
a inspecta, in conformitate cu prevederile din statutul asociatiei,
proprietatea individuala, in vederea inlaturarii defectiunilor aparute la
instalatiile de folosinta comuna si a eliminarii pierderilor care determina
cresterea nejustificataa cheltuielilor asociatiei de proprietari. Este o
atributie care poate genera abuzuri si conflicte intre proprietari/locatari
si administrator, daca acesta nu respecta prevederile statutului
asociatiei, arogandu-si drepturi de "organ de cercetare".
De
a citi periodic indexul contoarelor individuale apartinand proprietarilor,
in conditiile in care acestea sunt montate cu acordul adunarii generale a
asociatiei de proprietari si al furnizorului de utilitati.
De
a introduce la plata consumurilor persoanele care locuiesc temporar sau
presteaza activitati gospodaresti, care depasesc limita minima de sedere,
stabilita prin hotararea adunarii generale a asociatiei. Proprietarilor le
revine obligatia sa anunte numarul persoanelor respective, dar, in nici un
caz, nu trebuie sa se instituie un sistem de "urmarire si
sesizare" din partea vecinilor (!?), specific vremurilor de trista
amintire.
Cum raspunde administratorul pentru faptele sale
Contraventional (cu amenda de
la 2.000.000 la 20.000.000 lei) pentru neindeplinirea obligatiilor
referitoare la mentinerea in stare de siguranta in exploatare a cladirii si
la functionarea normala a instalatiilor cladirii.
Civil, patrimonial - pentru
producerea de prejudicii persoanelor care locuiesc in imobil.
Penal - pentru savarsirea
infractiunii de delapidare, constand in insusirea si/sau folosirea, in
interesul sau ori al altei persoane, de bani, valori sau alte bunuri pe
care le gestioneazasau le administreaza. Administratorul este asimilat
categoriei functionarilor publici, fiind astfel supus unui regim mai aspru
de sanctionare in cazul savarsirii unor fapte care au legatura cu
serviciul.
Dincolo de reglementari legale si principii de organizare, este
neindoielnic faptul ca administratorul unui imobil trebuie sa-si desfasoare
activitatea pe baza regulilor de buna-vecinatate si a principiilor bunei-cuviinte.
|
