Consideratii generale : In Romania ultimilor 16 ani, proprietatea imobiliara privata asupra terenurilor a cunscut un regim juridic mai mult decat neclar. Si acest lucru nu se datoreaza nicidecum unui vid juridic in domeniu. Dimpotriva, legile specificice acestei materii s-au succedat fara insa a reusi in totalitate sa elimine neclaritatile.
Dispozitiile legale referitoare la
proprietatea privata as 21221s1813v upra terenuilor
· Legea fondului funciar nr. 18/1991 cu modificarile ulterioare;
· Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996;
· Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor;
· Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor agricole si celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor
Legii fondului funciar nr. 18/1991 si ale Legii nr. 169/1997;
· Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod
abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989;
· Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanism;
· Legea nr. 247 din 2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei
precum si unele masuri adiacente;
· Legea nr. 312/2005 privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra
terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre
persoanele juridice straine.
Principalele instrumente juridice de achizitionare a terenurilor
Cele mai uzuale modalitati legale de dobandire a dreptului de proprietate sau a
altui drept real asupra terenurilor sunt urmatoarele:
1.Vanzarea-cumpararea este pe departe cel mai frecvent
instrument de transmitere a dreptului de proprietate asupra bunurilor immobile.
Orice persoana fizica sau juridica poate in principiu sa fie parte intr-un
contract de vanzare-cumparare de bunuri immobile, cu conditia de a avea
capacitate de exercitiu pentru personele fizice, iar dobandirea terenului sa
fie justificata de obiectul de activitate, in cazul persoanelor juridice.
Inainte de perfectarea contractului de vanzare-cumparare, partile au libertatea
de a incheia un antecontract, prin care se obliga sa incheie la un moment
ulterior, la un pret deja stabilit, contractul de vanzare-cumparare final.
In antecontract se stipuleaza de regula obligatia vanzatorului de a nu se
razgandi in privinta vanzarii precum si aceea ca nu va incheia un alt contract
cu o terta persoana. In acelasi timp, cumparatorul se obliga sa nu cumpere de
la o alta persoana decat vanzatorul initial. Pentru nerespectarea obligatiilor
asumate prin acest antecontract se prevad, de regula, despagubiri banesti.
Legea nr.18/1991 a fondului funciar impune incheierea contractului de
vanzare-cumparare in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute, ceea ce
implica interventia unui notar care va autentifica actul de transfer al
proprietatii.
Pentru ca transferul dreptului de proprietate asupra trenului sa fie opozabil
celor care nu au participat la semnarea contractului, se impune inscrierea
actului juridic translativ de proprietate in cartea funciara. Cartea funciara
este un sistem de evidenta a situatiei juridice a imobilelor si realizeaza o
publicitae integrala a tuturor transmisiunilor si constituirilor de drepturi
reale imobiliare. Tertul dobanditor prin act juridic inscris in cartea
funciara, este aparat de eventuale cauze de evictiune derivand din titlurile
anterioare, dar neinregistrate in cartea funciara.
Legea nr. 54/1998 prevede incapacitatea personaelor fizice de a dobandi trenuri
agricole in proprietate prin acte intre vii care depasesc suprafata maxima de
200 ha teren in echivalent arabil de familie.
Tot aceasta lege instituie obligativitatea respectarii dreptului de preemtiune
(dreptul de a cumpara cu prioritate) al coproprietarilor, al vecinilor si al
arendasilor in cazul vanzarii terenurilor agricole extravilane.
Principalele obligatii ale vanzatorului sunt predarea imobilului instrainat si
garantia pentru evictiune si pentru viciile ascunese ale bunului. Vanzatorul
raspunde astfel pentru pierderea in tot sau in parte a proprietatii lucrului
sau tulburarea cumparatorului in exercitarea dreptului sau asupra lucrului,
atunci cand vanzatorul sau o terta persoana valorifica un drept asupra
aceluiasi bun. El raspunde de asemenea in cazul in care lucrul vandut prezinta
deficiente ascunse care afecteaza utilitatea terenului, acesta devenind
impropriu utilizarii conform destinatiei sau isi micsoreaza considerabil
valoarea de intrebuintare.
Cumparatorul are obligatia de plata a pretului in conditiile stabilite prin
contract. In caz contrar, vanzatorul poate cere fie rezolutiunea (desfiintarea)
contractului, fie executarea silita asupra cumparatorului.
Perfectarea unui contract de vanzare-cumparare a unui teren presupune plata
unor taxe legale.Acestea sunt taxele notariale de timbru stablite in functie de
valoarea imobilului, taxele de publicitate imobiliara si impozitul anual pe
teren catre bugetul local.
2.Uzufructul, superficia si servitutiile
Terenurile pot face obiectul unor drepturi reale, derivate din dreptul de
proprietate. Cele mai frecvente sunt uzufructul, superficia si servitutiile.
Uzufructul este dreptul real principal derivat, esentialmente temporar, in
virtutea caruia o persoana numita uzufructuar exercita asupra imobilului
dreptul de folosinta si dreptul de a culege fructele, in timp ce proprietarul
bunului astfel grevat ramane numai cu dreptul de duispozitie.
Superficia reprezinta dreptul de proprietate pe care il are o persoana numita
superficiar asupra cladirilor sau altor constructii ce se afla pe un teren
aflat in proprietatea altei persoane, teren asupra caruia superficiarul capata
un doar un drept de folosinta pe durata
Servitutea reprezinta acea limitare a exercitarii atributelor dreptului de proprietate
asupra unui imobil numit fond aservit, in profitul altui imobil numit fondul
dominant, in scopul asigurarii utilitatii acestuia din urma.
3. Locatiunea
Contractul de locatiune este acel contract prin care se transmite de catre
locator in benificiul locatarului dreptul de a folosi imobilul in schimbul unei
chirii.
Contractul de locatiune a unui teren poate fi incheiat intre persoane fizice si
persoane juridice, sub semnatura privata sau in forma autentica. Pentru
locatiunea incheiata pe o perioada mai mare de 3 ani, legea instituie obligatia
de a o inscrie in cartea funciara, pentru a deveni opozabila tertelor persoane.
Nu este absolut necesar ca locatorul sa fie proprietar al terenului, este
suficient ca acesta sa detina bunul cu titlu de uzufruct sau de locatiune.
Sublocatiunea este deci permisa cu conditia sa nu fie interzisa sau sa nu
contravina contractului principal.
Locatorul are obligatia de a asigura locatarului folosinta linistita a
imobilului pe intreaga durata a locatiunii. De asemenea, el trebuie sa predea
bunul intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost
inchiriat.
La randul lui, locatarul are obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun
proprietar si conform destinatiei imobilului, deci de a intretine bunul in stare
de intrebuintare, Locatarul trebuie de asmenea sa plateasca chiria in
conditiile si la termenele stipulate in contractul de locatiune.
4. Aportul la capitalul social O alta modalitate mai originala
de constituire adreptului de proprietate asupra terenurilor este coonstituirea
acestuia ca aport la capitalul unei societati comerciale. Ternul devine astfel
un elemnt de activ patrimonial al societatii, asociatul pierzand dreptul de
proprietate asupra acestuia. In consecinta, la dizolvarea societatii, asociatul
care a adus ca aport terenul nu va avea dreptul la restituirea bunului, numai
daca nu este convenit contrariul.
Dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de catre straini
Constitutia Romaniei interzicea pana nu demult persoanelor fizice cetateni
straini sau apatrizi sa dobandeasca dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Aceasta interdictie a disparut odata cu revizuirea legii fundamentale si prin
adoptarea Legii nr. 312 din 10 noiembrie 2005 privind dobandirea dreptului de
proprietate privata supra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi,
precum si de catre persoanele juridice straine.
Aceasta lege, care va intra in vigoare la data aderarii Romaniei la Uniunea
Europeana, prevede urmatoarele:
- Cetățeanul unui stat membru (al Uniunii Europene sau al Spatiului Economic
European) apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum si
persoana juridică constituită în conformitate cu legislația unui stat membru
pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleasi conditii cu
cele prevăzute de lege pentru cetățenii români si pentru persoanele juridice
române.
- Cetăteanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în
România cu domiciliul într-un stat membru, precum si persoana juridică
nerezidentă, constituită în conformitate cu legislația unui stat membru, pot
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reședințe secundare,
respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data
aderării României la Uniunea Europeană.
- Cetăteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau
în România, precum si persoana juridică constituită în conformitate cu
legislația unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor agricole, pădurilor si terenurilor forestiere la împlinirea unui
termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.
Specificul regimului terenurilor nationalizate de catre stat
Incepand din anul 1945 si pana la Revolutia din decembrie 1989, statul roman a
nationalizat in mod abuziv un numar foarte mare de immobile, terenuri si
locuinte.
Incepand cu anii 90 s-a procedat la restituirea acestor immobile catre
proprietarii de drept, insa nici in momentul de fata, situatiaa nu este complet
regularizata. In present, aproximativ 600.000 de cereri sunt in curs de
solutionare.
Prin legea nr. 18/1991 s-a initiat procedura de reconstituire a dreptului de
proprietate asupra terenurilor agricole, neagricole si forestiere. Din pacate,
limitele impuse de aceasta lege au avut drept consecinta restituiri partiale.
Urmatoarea dispozitie legala a fost adoptata, cu mare intarziere, prin Legea
nr. 1/2000.
Aceasta lege a pastrat si ea anumite limitari, astfel incat restituirea
terenurilor a intampinat numeroase dificultati.
Complexitatea procedurilor, dificultatea probarii dreptului de proprietate,
nerespectarea termenelor de depunere a cererilor, numeroasele litigii, toate
acestea au condus la neatingerea scopului urmarit de legiuitor.
Un an mai tarziu, Legea nr. 10/2001 a unificat procedura de restituire pentru
toate imobilele, terenuri sau constructii preluate abuziv, mai putin cele a
caror situatie era reglementata de Legea nr. 18/1991. Conform acestei legi,
imobilele se restituie in natura, sau in caz de imposibilitate, prin
echivalent. Din cauza numarului foarte mare de cereri facute in baza acestei
legi, procesul de restituire a terenurilor preluate in mod abuziv de actre stat
este departe de a fi finalizat.
Ramane de constatat in ce masura aplicarea Legii nr. 247 din 2005 privind
reforma în domeniile proprietatii si justitiei, destinata a ameliora legislatia
anterioara in materie de proprietate, va reusi sa solutioneze neclaritatile si
deficientele care caracterizeaza regimul juridic al circulatiei terenurilor in
Romania. Sa speram ca viitoarea aderare a Romaniei la Uniunea Europeana va
aduce pe un fagas normal situatia proprietatii private, drept fundamental al
oamenilor.
www.coltuc.ro
|
