CONTRACT DE ADMINISTRARE
Nr.
Prezentul contract de administrare si management imobiliar denumit in cele ce urmeaza "Contract" este incheiat intre:
S.C. IMPACT DEVELOPER & CONTRACTOR S.A. (denumita, in cele ce urmeaza, Impact), cu sediul social in Voluntari, , reprezentata de dna Carmen Sandulescu in calitate de Director Executiv, denumita in cele ce urmeaza "Administrator" si/sau "Vanzator"
Si.................... 838u2019i .................... 838u2019i .................... 838u2019i .................... 838u2019i .................... 838u2019i .................... 838u2019i .................... 838u2019i .........
.................... 838u2019i .................... 838u2019i .................... 838u2019i .................... 838u2019i .................... 838u2019i .................... 838u2019i .................. "Beneficiar
Denumite fiecare "Partea" si, in mod colectiv, "Partile",
Preambul
Avand in vedere faptul ca Impact dezvolta un proiect imobiliar constand in edificarea unui complex rezidential format din apartamente si vile, situat la .................... 838u2019i .................... 838u2019i .................... 838u2019i ........ (adresa) cu denumirea de .................... 838u2019i ......("Ansamblu"),
Avand in vedere faptul ca Partile au incheiat Contractul de Vanzare Cumparare autentificat sub nr. ......... (denumit in cele ce urmeaza "Contract de Vanzare Cumparare"), prin care:
(a) Vanzatorul vinde Beneficiarului iar acesta din urma cumpara de la Vanzator apartamentul nr. ........... ("Apartament"), situat in Cladire;
(b) Vanzatorul vinde Beneficiarului, iar acesta cumpara de la Vanzator o cota indiviza din Spatiile comune ale Cladirii, conform documentatiei cadastrale;
(c) Vanzatorul vinde Beneficiarului, iar acesta cumpara de la Vanzator locul de parcare nr. ....., situat in.................... 838u2019i .................... 838u2019i ............., ("Locul de Parcare");
(d) Vanzatorul vinde Beneficiarului iar acesta cumpara de la Vanzator o cota indiviza din dreptul de proprietate asupra Terenului, conform documentatiei cadastrale;
Avand in vedere necesitatea asigurarii curente a intretinerii, administrarii si furnizarii de utilitati pentru locuitorii Ansamblului;
Partile au incheiat, acest contract de administrare ("Contract"), in urmatoarele conditii:
Definitii:
(a) "Cladire" inseamna blocul cu 2 scari cu nr. ____ situat pe Teren;
(b) "Condominiul" inseamna ansamblul de Cladire si Teren;
(c) "Terenul" inseamna suprafata de ............mp, identificat cu nr. cadastral.................... 838u2019i ..... si nr. postal ............... aflat in proprietatea indiviza a proprietarilor Apartamentelor din Cladire;
(d) "Spatiile Comune ale Cladirii" inseamna partile construite ca elemente ale Cladirii care, prin functia lor, sunt destinate folosintei comune a tuturor proprietarilor apartamentelor din Cladire, si care, prin natura lor si conform legii, vor fi proprietatea comuna, obligatorie si perpetua a tuturor proprietarilor apartamentelor din Cladire; Partile Comune ale Cladirii reprezinta toate partile din Cladire care nu sunt apartamente sau spatii cu alta destinatie decât aceea de locuinta;
(e) Spatiile Comune ale Cladirii si Terenul vor fi denumite "Spatiile Comune";
(f) Cota parte din Spatiile Comune achizitionata de catre Beneficiar prin intermediul Contractului de vanzare-cumparare va fi denumita "Cota din Spatiile Comune";
(g) Ansamblul reprezinta totalitatea constructiilor, drumurilor, spatiilor tehnice edificate de executant conform Autorizatiei de construire nr. 1074/67/P/19891/13.07.2006 (Rubin);
(h) Spatiile comune ale Ansamblului reprezinta: drumurile, iluminatul public, gospodaria de apa, locurile de joaca, spatiile verzi, instalatiile de întretinere ale tuturor elementelor ansamblui si altele asemenea, care nu au fost înstrainate catre Beneficiar, fiind în proprietatea Executantului.
Obiectul Contractului
Beneficiarul imputerniceste pe Administrator sa incheie in numele si pe seama Beneficiarului contracte de furnizare a utilitatilor si serviciilor necesare pentru buna functionare a Condominiului si Ansamblului (inclusiv în ceea ce priveste spatiile comune aferente Ansamblului), obligatiile Administratorului fiind detaliate la art. 3.
2. Raporturile dintre Beneficiar, Vanzator/Administrator si ceilalti proprietari ai apartamentelor
Vanzatorul este dezvoltatorul Ansamblului descris mai sus si vanzator al Condominiilor ce il compun; Administratorul se va ocupa de negocierea si incheierea, in numele si pe seama tuturor proprietarilor, a contractelor de furnizare de utilitati si prestari de servicii, necesare Ansamblului si Condominiului.
. Serviciile ce urmeaza a fi prestate de Administrator. Atributiile Administratorului
Administratorul va negocia si incheia, in numele si pe seama tuturor proprietarilor din Cladire, contracte cu furnizorii de bunuri, utilitati si servicii (apa, gaz, energie electrica, administrare imobil, paza, indepartarea deseurilor menajere, curatenie, intretinerea gradinii etc.) pentru intregul Condominiu si Ansamblu. Bunurile, utilitatile si serviciile necesare pentru functionarea si intretinerea Condominiului vor fi identificate de Administrator si decise cu respectarea procedurii prevazute la art. 3.5.
Contractele mentionate anterior, incheiate de Administrator in numele si pe seama proprietarilor, privesc exclusiv bunurile, utilitatile si serviciile necesare pentru functionarea si intretinerea Condominiului si Ansamblului, urmand ca incheierea unor contracte privind furnizarea de utilitati si prestarea de servicii necesare Apartamentului sa ramana atributul exclusiv al Beneficiarului.
Proiectele de contracte ce urmeaza a fi incheiate de Administrator in numele si pe seama Beneficiarilor vor fi supuse aprobarii prealabile a acestuia, astfel:
(i) Administratorul va comunica, prin afisarea la avizier orele si zilele in care proiectele de contracte pot fi consultate; si
(ii) In termen de 15 zile de la consultare, proiectul de contract se va considera aprobat cu exceptia cazului in care jumatate plus unu dintre proprietari vor formula obiectiuni justificate. Obiectiunile justificate presupun formularea unor contraoferte care sa fie mai avantajoase economic raportat la calitatea si pretul serviciilor.
Administratorul va incheia, la cererea beneficiarului, si va mentine, pe spezele Beneficiarilor, o asigurare privind toate Condominiul si Spatiile Comune aferente Ansamblului.
Administratorul are urmatoarele atributii:
a. efectueaza formalitatile necesare si angajeaza, in numele si pe seama Beneficiarului, contractele cu furnizorii de servicii necesare pentru exploatarea si intretinerea Condominiului si Ansamblului;
b. urmareste comportarea in timp a Cladirii, pe toata durata Contractului; intocmeste fisele tehnice periodice cu privire la starea Cladirii si a instalatiilor acesteia;
c. aduce la cunostinta tuturor persoanelor care locuiesc in Cladire conditiile generale de functionare a instalatiilor si dotarilor cladirii, precum si regulile de folosire a instalatiilor si dotarilor ce se utilizeaza in comun;
d. stabileste conditiile in care pot fi realizate intretinerea si realizarea reparatiilor curente ale elementelor de constructii si instalatii, atat la Spatiile Comune cat si la cele folosite in mod exclusiv de proprietari, care pot perturba folosinta normala a Spatiilor Comune;
e. In cazul in care, pe parcursul derularii acestui Contract, Partile vor identifica si alte servicii ce intra in atributiile Administratorului, se va incheia un act aditional privind modificarea corespunzatoare a acestuia;
f. Încheie contracte pentru administrarea Ansamblului, în numele si pe seama Beneficiarului.
In virtutea acestui Contract si in baza conventiilor similare incheiate de Administrator cu ceilalti cumparatori de Apartamente din cadrul Condominiului, Administratorul intelege sa asigure servicii de administrare si management al Condominiului, pana la incheierea, in numele si pe seama Beneficiarilor, a unui contract, in acest scop, cu o terta persoana specializata, conform art. 1.
Administratorul va administra Condominiul potrivit destinatiei si caracteristicilor acestuia, cu diligenta unui bun proprietar.
Obligatiile Administratorului sunt cele stabilite prin prezentul Contract, precum si orice alte obligatii care izvorasc din legislatia aplicabila acestuia .
. Durata Contractului
Acest Contract intra in vigoare la data la care va opera transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului si Spatiilor comune de la Vanzator la Beneficiar.
Prezentul Contractul se incheie pe perioada nedeterminata, si inceteaza la data la care Administratorul a încheiat un Contract de Administrare cu un tert specializat, conform art. 3.1 si a asigurat furnizarea utilitatilor si prestarea serviciilor necesare functionarii Condominiului si ansamblului, precum si administrarea Condominiului prin incheierea unor contracte cu terte persoane specializate. Data incetarii contractului este data la care administratorul notifica Beneficiarii prin afisare la avizier incheierea tuturor contractelor prevazute in sarcina sa prin prezentul contract.
Dupa încheierea contractelor descrise la punctul anterior, relatiile privind administrarea se desfasoara între Beneficiar si tertii specializati.
Pana la data incheierii unui contract privind administrarea Condominiului si Ansamblului, conform art. 3.1. din prezentul Contract, Administratorul pe cheltuiala exclusiva a tuturor proprietarilor din Cladire va angaja toate lucrarile si va achizitiona toate bunurile necesare conservarii, exploatarii si intretinerii nivelului calitativ al acestuia, a fiecarei parti din Condominiu si a Ansamblului.
. Remuneratia
Pana la angajarea unei persoane specializate pentru administrarea efectiva a Condominiului, Administratorul va oferi serviciile specifice acestei activitati, costurile acestei activitati urmand sa fie suportate de catre Beneficiar, pe baza facturii emise in acest sens de catre Administrator.
In cadrul acestor costuri se va include, pe langa cheltuielile aferente Cotei din Spatiile Comune si o taxa de administrare de 0,3EUR/mp de suprafata construita desfasurata a apartamentului Beneficiarului.
Remuneratia reprezinta exclusiv contravaloarea administrarii si serviciilor de management imobiliar de catre Administrator si nu include nici un fel de suma ce urmeaza a fi platita de Beneficiar cu titlu de contravaloare a cheltuielilor aferente Apartamentului, Locului de Parcare si/sau Cotei din Spatiile Comune si cotei din cheltuielile aferente Spatiilor comune ale ansamblului, acestea urmand a fi suportate de catre Beneficiar, conform art. 6 din prezentul Contract.
. Cheltuieli ce cad in sarcina Beneficiarului
Beneficiarul se obliga sa achite toate cheltuielile legate de Apartament, Loc de Parcare, de Cota din Spatiile Comune si de partea ce îi revine din cheltuielile privind Spatiile comune ale Ansamblului. Partile sunt de acord ca in temeiul acestui Contract, Administratorul nu are obligatia sa achite din surse proprii contravaloarea nici unor utilitati, servicii si/sau bunuri pentru livrarea/prestarea carora va incheia, in numele si pe seama Beneficiarilor, contracte cu terti, Beneficiarii urmand sa achite in intregime aceste cheltuieli, proportional cu Cota Parte din Spatiile Comune detinuta (pentru Spatiile Comune).
Cheltuielile legate de spatiile Comune ale Ansamblului se repartizeaza în functie de procentul de suprafata construita desfasurata al apartamentului detinut de beneficiar din totalul suprafetei construite al spatiilor cu destinatia de locuinta ale Ansamblului.
Cheltuielile aferente Cotei din Spatiile Comune, Apartamentului, Locului de Parcare, Spatiilor comune ale Ansamblului sunt datorate de Beneficiar incepand cu data transmiterii dreptului de proprietate asupra apartamentului, conform Contractului de vanzare-cumparare, si vor fi achitate indiferent daca Beneficiarul locuieste sau nu in Apartament.
Modul de calcul si repartizarea cheltuielilor aferente Spatiilor Comune se vor stabili de catre Administrator sau, dupa contractarea unei persoane specializate, de catre aceasta.
. Cheltuieli ce se suporta de Beneficiar.
7.1. Cheltuieli legate de Cota din Spatiile Comune
Beneficiarul va suporta contravaloarea tuturor cheltuielilor legate de intretinerea si buna functionare a Spatiilor Comune, potrivit cotei detinute, conform art. 6.1., inclusiv dar fara a se limita la:
a. Cheltuieli aferente Terenului
a. intretinerea si curatirea spatiiilor verzi, a aleilor, a copacilor, arbustilor, plantelor ornamentale etc.;
b. intretinerea, curatirea si buna functionare a echipamentelor, instalatiilor, mobilierului, fantanilor arteziene etc.;
c. intretinerea, repararea, inlocuirea instalatiei de iluminat exterior (perimetral, gradina si fatada);
d. intretinerea, curatirea si buna functionare a spatiului pentru depozitarea reziduurilor menajere;
e. consumul de materiale de curatenie si intretinere;
f. cheltuielile aferente consumului de energie electrica, apa, termoficare si gaz contorizate pentru instalatiile si echipamentele ce deservesc Terenul;
g. supravegherea de catre personal specializat a intregului perimetru suprateran interior al Condominiului si intretinerea echipamentelor de supraveghere;
h. toate cheltuielile legate de salarizarea, remunerarea sau plata in orice mod a personalului ce presteaza servicii legate de intretinerea Terenului (paza, gradinar, menajere, mecanici, instalatori etc.).
b. Cheltuieli aferente Spatiilor Comune ale Cladirii
a. intretinerea, revizia si repararea ascensoarelor;
b. intretinerea, repararea, inlocuirea coloanelor de canalizare, alimentare cu apa, apa calda si caldura aferente Spatiilor Comune ale Cladirii;
c. cheltuielile aferente consumului de energie electrica, apa, termoficare si gaz contorizate pentru instalatiile si echipamentele ce deservesc Spatiile Comune ale Cladirii;
d. intretinerea si repararea instalatiilor de iluminat interior, a instalatiilor de supraveghere si alarmare a Spatiilor Comune ale Cladirii;
e. consumul de materiale de curatenie si intretinere pentru Spatiile Comune ale Cladirii;
f. supravegherea de catre personal specializat a intregului perimetru interior aferent Spatiilor Comune ale Cladirii si intretinerea echipamentelor de supraveghere;
g. indepartarea gunoiului menajer;
h. intretinerea si repararea casei scarilor si a acoperisului Cladirii;
i. toate cheltuielile legate de salarizarea, remunerarea sau plata in orice mod a personalului ce presteaza servicii legate de intretinerea Spatiilor Comune ale Cladirii (paza, menajere, mecanici, instalatori etc.).
Cheltuieli legate de Apartament si Loc de Parcare.
Beneficiarul se obliga sa achite contravaloarea tuturor cheltuielilor aferente Apartamentului si Locului de Parcare (inclusiv cheltuielile legate de furnizarea energiei electrice, gazului si termoficare). Cuantificarea cheltuielilor aferente Apartamentului se va realiza prin citirea contoarelor aferente fiecarui apartament.
Cheltuieli legate de spatiile comune intregului Ansamblu
Beneficiarul se obliga sa achite contravaloarea tuturor cheltuielilor aferente spatiilor comune intregului Ansamblu (drumuri de acces, terenuri de joaca, spatii verzi, serviciul de control acces al ansamblului si de patrulare, etc) conform art. 6.2.
Aceste cheltuieli includ, fara a se limita la acestea: cheltuielile cu intretinerea drumurilor de acces, cheltuielile cu iluminatul public, cheltuielile cu intretinerea locurilor de joaca, etc.
Cheltuielile legate de spatiile comune vor fi datorate de catre Beneficiar direct Vanzatorului, care, in calitate de proprietar al acestor spatii, urmeaza sa asigure administrarea lor.
Repartizarea si plata cheltuielior
Pana la data angajarii unei persoane specializate pentru administrarea Condominiului, cheltuielile aferente Cotei din Spatiile Comune vor fi calculate in functie de suprafata totala a Apartamentului si numarului de locatari, in baza unei proceduri si a unui algoritm ce vor fi stabilite de Administrator.
Cheltuielile legate de spatiile Comune ale Ansamblului se repartizeaza în conformitate cu art. 6.2.
In functie de modul de calcul si de criteriile de repartizare a cheltuielilor pentru fiecare proprietate din Condominiu, acestea se vor clasifica in:
(a) cheltuieli pe persoana;
(b) cheltuieli pe Cota din Spatiile Comune; si
(c) cheltuieli pe consumatori tehnici si de alta natura
(d) cheltuieli aferente spatiilor comune din Ansamblu.
Beneficiarul se obliga sa achite contravaloarea cheltuielilor legate de Cota din Spatiile Comune si de Spatiile comune ale Ansamblului, Apartament si Loc de Parcare potrivit prevederilor contractelor incheiate cu furnizorii de bunuri si prestatorii de servicii. In caz contrar, Beneficiarul va suporta penalitati de 0,2% din suma datorata /zi de întârziere fata de scadenta stabilita de Administrator si, in cazul utilitatilor, va fi debransat conform clauzelor cuprinse in contractele referite.
În cazul în care Beneficiarul are întârziate la plata mai multe sume, iar prima plata nu acopera integral datoria, imputatia platii se face confom regulilor Codului Civil.
. Incetarea Contractului
In cazul neexecutarii, executarii necorespunzatoare sau executarii cu intarziere a obligatiilor contractuale, Partea in culpa datoreaza daune-interese pentru prejudiciul creat, in conformitate cu prevederile legale si clauzele acestui Contract.
Beneficiarul intelege prin semnarea prezentului Contract ca obligatiile asumate de Administrator potrivit prezentului Contract sunt obligatii de diligenta iar nu de rezultat.
Prezentul Contract poate inceta in oricare dintre urmatoarele modalitati:
(a) prin deschiderea procedurii judiciare a falimentului sau a procedurii de lichidare impotriva Administratorului;
(b) in masura in care cazul de forta majora persista mai mult de 60 de zile; sau
(c) prin denuntare unilaterala de Vanzator/ Administrator cu obligatia trimiterii unui preaviz de 30 de zile;
(d) prin vointa comuna a Partilor, in baza acordului scris incheiat in acest sens intre Parti.
. Clauze finale
Independenta clauzelor contractuale
In cazul in care orice prevedere a prezentului Contract este lipsita de valabilitate si/sau nesusceptibila de punere in executare, acea prevedere este total independenta si va fi considerata ca independenta de restul prevederilor contractuale. Celelalte prevederi ale Contractului vor ramane pe deplin valabile si susceptibile de executare, ca si cum prevederile lipsite de valabilitate si/sau nesusceptibile de punere in executare nu ar fi fost parte a Contractului.
Legea aplicabila/ Instanta competenta
a) Prezentul Contract este guvernat in toate privintele de dreptul roman si va fi interpretat in conformitate cu acesta.
b) Orice controversa, disputa sau pretentie care reiese din, in legatura cu sau referitoare la acest Contract, incluzand dar fara a se limita la negocierea, semnarea, interpretarea, constructia, scopul, performanta, incalcarea, terminarea, validitatea sau posibilitatea de aplicare a acestui contract, care nu poate fi solutionata pe cale amiabila, va fi rezolvata de instantele judecatoresti competente din Bucuresti.
Succesori legali
Drepturile si obligatiile Partilor din Contract vor fi transmise succesorilor universali, cu titlu universal, sau cu titlu particular ai acestora, daca nu exista o stipulatie contrara in prezentul Contract.
Neprezumarea renuntarii
Omisiunea sau intarzierea din partea oricarei Parti de a exercita la orice moment, oricare drept sau privilegiu din Contract, sau de a exercita orice optiune sau mijloc de remediere pe care le are la dispozitie, nu va fi in nici o situatie interpretata drept o renuntare la acestea sau ca afectand in orice fel valabilitatea Contractului.
Angajamentul partilor
Partile au incheiat prezentul Contract pentru a-si demonstra intentia de a se obliga in baza conditiilor acestuia. Partile declara ca Contractul cuprinde acordul lor de vointa si inlocuieste toate negocierile, intelegerile si declaratiile lor anterioare. Fiecare parte a fost incurajata si a avut posibilitatea sa apeleze la serviciile unor experti independenti, inclusiv avocati si contabili si fiecare parte a luat in mod independent decizia de a-si asuma obligatiile stipulate in prezentul Contract.
Notificari/Instiintari
Toate notificarile/instiintarile ce ar putea fi schimbate intre Parti se vor efectua in scris prin telefax, prin posta cu confirmare de primire la adresele Partilor indicate in prezentul Contract sau de catre Administrator prin afisare la avizier. Orice modificare a acestor adrese va fi neintarziat comunicata celeilalte parti in maximum 5 zile de la data modificarii efective. Notificarile/instiintarile vor fi considerate primite de catre destinatar, pentru transmisiunile prin telefax la data efectuarii lor, iar pentru transmisiunile prin posta in termen de 5 zile de la data depunerii lor la posta.
Riscul bunurilor aflate in proprietate comuna din Condominiu va fi suportat de Beneficiar impreuna cu ceilalti proprietari din cadrul Cladirii, iar riscul Apartamentului si Locului de Parcare va fi suportat in exclusivitate de catre Beneficiar, fara ca aceasta sa inlature raspunderea persoanelor vinovate. Administratorul va efectua toate actiunile impotriva celor vinovati pentru acoperirea prejudiciilor cauzate apartamentelor, respectiv lotului de parcare. Administratorul este exonerat de orice raspundere in ceea ce priveste vatamarea oricarei persoane sau pentru pierderea sau prejudicierea vreunui bun (inclusiv al Beneficiarului) survenite in sau in legatura cu Condominiul. De asemenea, Administratorul nu va fi tinut responsabil pentru pagubele generate de prestatorii de servicii din cadrul Condominiului.
Beneficiarul declara ca intelege si este de acord ca furnizorii de utilitati sa detina un drept de folosinta perpetuu, cu titlu gratuit, in legatura cu suprafetele de teren pe care sunt amplasate masinile si/sau echipamentele/utilajele ce le deservesc.
Acest Contract a fost semnat astazi, ..........., in 3 exemplare originale.
BENEFICIAR ADMINISTRATOR
SC Impact Developer & Contractor S.A.
|
