ELIBERAREA CERTIFICATELOR DE SARCINI DUPA ADOPTAREA LEGII NR.7/1996 A CADASTRULUI SI A PUBLICITATII IMOBILIARE
I. Consideratii privind noile modificari si completari aduse Legii nr.7/1996
Prin Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.41/2004 pentru modificarea si completarea Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr.7/1996, publicitatea imobiliara, care era organizata si coordonata de Ministerul Justitiei, în cadrul atributiilor de administrare a Justitiei, ca serviciu public, a fost preluata de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara, în subordinea Ministerului Administratiei si Internelor 14214v2110o .
Activitatea de publicitate imobiliara a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor a trecut la birourile de carte funciara de la oficiile judetene de cadastru si publicitate imobiliara si a municipiului Bucuresti, în subordinea Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
De la punerea în aplicare a Legii nr.7/1996, prin Ordinul ministrului justitiei nr.1330/C/25 iunie 1999 , coordonarea activitatii de publicitate imobiliara a fost neglijata de conducerea Ministerului Justitiei, precum si de multe din conducerile institutiilor (curti de apel, tribunale si judecatorii) .
La deficientele organizatorice si functionale ale birourilor de carte funciara s-au adaugat numarul mare de încheieri de respingere gresit pronuntate de judecatorii de la birourile de carte funciara, generate de necunoasterea prevederilor legale în aceasta materie ori de interpretarea si aplicarea necorespunzatoare a acestor prevederi .
Importanta deosebita a publicitatii imobiliare pentru garantarea si apararea proprietatii imobiliare, a securitatii juridice statice si dinamice a proprietatii, precum si pentru încurajarea creditului ipotecar, a impus gasirea unei solutii legislative, prin care sa se realizeze aceste deziderate.
Propunerile facute de noi pentru îmbunatatirea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr.41/2004, au fost avute în vedere de legiuitor prin Legea nr.499/2004 pentru aprobarea acesteia .
II. Organizarea si functionarea birourilor de carte funciara.
Prin punctul 1, ultima parte, din Legea nr.499/2004, articolul I punctul 2, alineatul 2 al articolului 3 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.41/2004 a fost completat, asa cum am propus noi, în sensul ca "În circumscriptia fiecarei judecatorii se înfiinteaza câte un birou de carte funciara, ca unitate subordonata Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara, care va prelua activitatea actualelor birouri de carte funciara ale judecatoriilor".
Prin organizarea si functionarea în circumscriptia fiecarei judecatorii, a unui birou de carte funciara se va evita aglomerarea excesiva a acestora, fata de volumul mare de munca, complexitatea si dificultatea lucrarilor de carte funciara .
Daca era organizat numai un singur birou de carte funciara, în municipiul resedinta de judet, pentru orice problema importanta sau mai putin importanta, legata de publicitatea imobiliara, persoanele interesate, mai ales cele care domiciliaza la distante mari fata de municipiul resedinta de judet, ar fi trebuit sa se deplaseze la sediul judetului, unde se afla biroul de carte funciara. În acest fel, în mod evident, se îngradea si accesul la acest serviciu public .
Activitatea birourilor de carte funciara din cadrul oficiilor de cadastru si publicitate imobiliara este data în responsabilitatea unui registrator asimilat consilierului juridic, licentiat în drept a unei facultati de drept acreditate, cu o vechime de cel putin 5 ani în activitatea juridica, potrivit punctului 4 alin.1 din Legea nr.499/2004.
III. Încheierea de admitere sau de respingere a înscrierii în cartea funciara si caile de atac împotriva acesteia
- Punctul 5 din Legea nr.499/2004 a modificat articolul I punctul 12, partea introductiva si litera a) ale alineatului 1 al art.50 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.41/2004 în urma caruia, art 50 din Legea nr.7/1996 are urmatorul cuprins "În cazul în care registratorul admite cererea, dispune înscrierea prin încheiere, daca înscrisul îndeplineste urmatoarele conditii:
a) este încheiat în forma autentica sau eman de la o autoritate publica".
Legiuitorul s-a abatut de la reglementarea data prin Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.41/2004 art.50 alin 1, partea introductiva si litera a), potrivit careia "În cazul în care registratorul admite cererea, dispune înscrierea prin încheiere, daca înscrisul îndeplineste din punct de vedere formal urmatoarele conditii: a) cerintele de validitate a actului juridic încheiat în forma autentica sau, dupa caz, a certificatului de mostenitor." Am criticat aceasta formulare a textului, susceptibila de interpretari, aratând ca registratorul trebuie sa verifice daca actul este întocmit în forma autentica, deoarece în cazul drepturilor reale imobiliare, numai daca îndeplineste acesta forma poate fi înscris în cartea funciara si nicidecum cerintele de validitate ale actului, opinie însusita de legiuitor .
Fata de reglementarea data prin punctul 5 al Legii nr.499/2004, registratorul va examina daca actul "este întocmit în forma autentica sau emana de la o autoritate publica". Încheierea în forma autentica a actului se face de catre notarul public, iar emanarea de la o autoritate publica are în vedere actele eliberate în temeiul Legii nr.15/1990 cu privire la reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale , Hotarârea Guvernului nr.834/1991 privind stabilirea si evaluarea unor terenuri detinute de societatile comerciale cu capital de stat , Legea nr.18/1991, republicata , cu modificarile si completarile ulterioare republicarii, Legii nr.112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatie de locuinte, trecute în proprietatea statului , Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945 - 22 decembrie 1989 etc.
Este de observat ca potrivit Legii nr.499/2004, registratorul nu mai examineaza "cerintele de validitate ale actului juridic".
Verificarea cerintelor de validitate ale actului se face de catre notarul public în cadrul procedurilor notariale reglementate detaliat si riguros prin Legea nr.36/1995 .
Astfel, în cadrul procedurii speciale necontencioase a autentificarii actelor, "notarul public are obligatia sa desluseasca raporturile reale dintre parti cu privire la actul pe care vor sa-l încheie, sa verifice daca scopul pe care-l urmaresc este în conformitate cu legea si sa le dea îndrumarile necesare asupra efectelor lui juridice" (art.45 alin.1 din Legea nr.36/1995). Or, pentru ca notarul public sa poata deslusi raporturile juridice reale dintre parti, va cere acestora "... documentele justificative si autorizatiile necesare pentru încheierea actului sau, la cererea acestora, va putea obtine el însusi documentatia necesara"(art.45 alin. 2 din Legea nr.36/1995).
De asemenea, în cadrul procedurii autentificarii actelor, notarii publici "...au obligatia sa verifice ca actele pe care le instrumenteaza sa nu cuprinda clauze contrare legii si bunelor moravuri" (art.6 alin.1 din Legea nr.36/1995), deoarece "Nu se poate deroga prin conventii sau dispozitii particulare la legile care intereseaza ordinea publica si bunele moravuri" (art.5 Cod civ.).
Din textele enuntate mai sus, ca si din modul în care se desfasoara procedura autentificarii actelor notariale, rezulta ca notarul public îsi exercita din plin rolul activ pentru stabilirea starii de fapt si a raporturilor juridice si comerciale reale dintre parti, pe care urmeaza sa le constate prin actele juridice pe care le autentifica. La acestea trebuie sa adaugam exigentele notarului public cu privire la identificarea si prezenta partilor, acordul de vointa si semnatura acestora.
Când apar anumite neîntelegeri între parti, verificarea conditiilor de validitate ale actelor se face în cadrul procedurii contencioase de catre instanta de judecata sesizata prin actiunea partii interesate. În acest sens sunt prevederile art.99 alin.1 din Legea nr.36/1995, potrivit carora "Actele notariale sunt supuse controlului judecatoresc în conditiile art.100". La rândul lui, art.100 alin.1 prevede ca "Actele notariale pot fi atacate de parti sau de orice persoana interesata prin actiune în anulare la instanta judecatoreasca, în conformitate cu prevederile Codului de procedura civila".
Jurisprudenta a statuat ca, contractul de vânzare-cumparare autentificat, prin caracterul sau de act solemn, face dovada deplina a tuturor drepturilor subiective asupra bunurilor mentionate în acest înscris, a caror verificare idreptateste competenta judecatorului delegat de la biroul de carte funciara, iar pe de alta parte determina transformarea, implicita, a unei proceduri necontencioase în procedura contencioasa". A da o alta interpretare textelor în discutie "... ar însemna transformarea procedurii speciale necontencioase a publicitatii imobiliare în procedura contencioasa, în contradictoriu cu partile, prin administrarea de probe" si totodata, ignorarea prevederilor Legii nr.36/1995, care reglementeaza amanuntit procedurile speciale necontencioase notariale, în scopul apararii drepturilor si intereselor legitime ale partilor. Aceste statuari ale practicii judiciare, pentru fostul judecator de carte funciara, sunt pe deplin valabile si pentru registrator. Pentru identitate de ratiune, registratorul nu va verifica cerintele de validitate nici în cazul actelor care "... emana de la o autoritate publica".
- Daca registratorul constata ca actul supus înscrierii în cartea funciara, îndeplineste conditiile prevazute de literele a-e ale art.50 (a. a fost încheiat în forma autentica sau emana de la o autoritate publica; b. indica numele partilor; c. individualizeaza imobilul printr-un identificator unic (prin numar cadastral; paranteza noastra -Gh.D.); d. este însotit de o traducere legalizata, daca actul nu este întocmit în limba româna), va admite cererea printr-o încheiere motivata. Dimpotriva, daca registratorul constata ca actul nu îndeplineste aceste conditii sau când este lovit de nulitate absoluta, prin încalcarea unor norme imperative ori a bunelor moravuri, va respinge cererea printr-o încheiere motivata.
Cu toate ca nici în Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.41/2004 si nici în Legea nr.499/2004 nu se prevede cine poate formula plângere, fara îndoiala ca au deschis aceasta cale de atac partile din actul juridic, precum si orice persoana interesata .
Potrivit partii a doua si a treia a punctului 6 din Legea nr.499/2004 "Plângerea împotriva încheierii de înscriere se depune la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara si se înscrie în cartea funciara. Oficiul de Cadastru si Publicitate imobiliara este obligat sa înainteze plângerea, însotita de dosarul încheierii si copia cartii funciare, la instanta competenta".
Este de observat ca în materia cailor de atac, cererile de exercitare a acestora se depun la organul care a pronuntat încheierea sau hotarârea. În cazul încheierii de admitere sau de respingere a cererii, plângerea împotriva acesteia ar trebui sa fie depusa la sediul biroului de carte funciara care a pronuntat-o, din circumscriptia judecatoriei si nicidecum la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara, care îsi are sediul în municipiul resedinta de judet.
Fata de continutul textului enuntat, plângerea se va depune la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara, care în mod obligatoriu trebuie sa o trimita biroului de carte funciara din circumscriptia judecatoriei pentru ca sa o înscrie în cartea funciara, dupa care acesta o va trimite din nou Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara care "...este obligat sa înainteze plângerea, însotita de dosarul încheierii si copia cartii funciare, la instanta competenta". Aceasta "plimbare" a plângerii nu se justifica în nici un mod, fiind de natura sa tergiverseze solutionarea acesteia.
Împotriva hotarârii pronuntata de judecatoria, careia îi revine competenta de solutionare, partile sau orice persoana interesata, vor putea exercita calea de atac a recursului .
IV. Comunicarea actului notarial la biroul de carte funciara în raza caruia se afla imobilul
În prima, a doua si a treia parte a punctului 7 din Legea nr.499/2004 se prevede ca "Notarul public care a întocmit actul prin care se constituie, se modifica, se tansmite sau se stinge un drept real imobiliar este obligat sa ceara din oficiu înscrierea în cartea funciara, în ziua întocmirii lui sau cel mai târziu a doua zi, la biroul de carte funciara în a carui raza de activitate se afla imobilul. Despre exercitarea acestei obligatii se va face mentiunea expresa în cuprinsul actului sau, dupa caz, al certificatului de mostenitor. Mentiunea se va face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorala s-a deschis carte funciara sau exista documentatie cadastrala".
Noutatea reglementarii, enuntata mai sus, consta în aceia ca notarul public are obligatia sa ceara înscrierea în cartea funciara si a certificatului de mostenitor în cazul în care pentru bunurile imobile care compun masa succesorala sau pentru o parte din acestea s-au întocmit documentatii cadastrale ori s-au deschis carti funciare. În schimb, pentru imobilele din masa succesorala care nu au documentatii cadastrale ori carti funciare deschise nu subzista o asemenea obligatie. De altfel, documentatia cadastrala nici nu poate fi întocmita pe numele defunctului, iar mostenitorii nu ar putea cere întocmirea acesteia decît dupa obtinerea unui certificat de mostenitor de calitate, ceea ce ar duce la tergiversarea solutionarii cauzelor succesorale.
Mai mult, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile tertilor fara înscrierea în cartea funciara, când provin din succesiune, vânzare silita si uzucapiune, titularii având obligatia de a le înscrie, în prealabil, daca înteleg sa dispuna de ele (art.28 alin.1 din Legea nr.7/1996).
Obligarea mostenitorilor sa întocmeasca documentatia cadstrala, înainte de dezbaterea succesiunii ori în cursul dezbaterii acesteia, ar fi însemnat îndepartarea acestora de la procedura succesorala notariala care este mult mai accesibila si operativa, prin obligarea de a se adresa instantei judecatoresti, care nu solicita prezentarea documentatiei cadastrale.
V. Obligatia notarului public de a autentifica actele prin care se constituie, modifica sau stinge un drepr real numai dupa prezentarea extrasului de carte funciara sau, dupa caz, a certificatului de sarcini
Prin partea a treia si a patra a punctului 7 din Legea nr.499/2004 a fost completat art.I punctul 14, alin.1 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.41/2004 în sensul ca "La autentificarea actelor prin care se constituie, se modifica sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciara sau, dupa caz, certificat de sarcini. Pe perioada valabilitatii extrasului de carte funciara, registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea funciara, cu exceptia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul".
Fata de noua reglementare, notarii publici nu vor putea autentifica actele privitoare la drepturile reale imobiliare decât dupa solicitarea extrasului de carte funciare pentru imobilele care au deschise carti funciare si a certificatului de sarcini pentru imobilele care nu au deschise carti funciare.
Prin extrasul de carte funciara sau dupa caz, certificatul de sarcini, noul dobânditor, creditorul ipotecar si coschimbatii vor cunoaste numele si prenumele proprietarului imobilului, daca imobilul are dezmembraminte ale dreptului de proprietate (superficie, uzufruct, uz, folosinta, abitatie), ipoteci si privilegii, actiuni reale imobiliare privitoare cu privire la imobilul înscris în cartea funciara, sechestru, urmarire silita imobiliara, servituti în favoarea imobilului, locatiune, cesiune de venituri mai mare de trei ani, interdictie de înstrainare, existenta unui antecontract de vânzare-cumparare, intentia de înstrainare, minoritatea proprietarului imobilului, tolerarea în spatiul înstrainat a înstrainatorului pe o anumita perioda de timp, existenta unui contract de închiriere, precum si orice alt act si fapt juridic în legatura cu imobilul .
Obligativitatea extrasului de carte funciara era prevazuta si anterior, prin art 77 alin.3, din Ordinul 96/C/7 februarie 1973 al Ministrului Justitiei pentru reactualizarea si simplificarea instructiunilor privind organizarea si functionarea Notariatului de Stat , potrivit caruia " În judetele cu regim de carte funciara, prezentarea extrasului de carte funciara este obligatorie".
Prin noua reglementare, în urma eliberarii extrasului de carte funciara, cartea funciara va fi, practic, blocata, deoarece registratorul nu va mai efectua nici un fel de înscriere în aceasta, cu exceptia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul.
Prin blocarea cartii funciare, pe durata de valabilitate a extrasului de carte funciara, se va evita posibilitatea unor înstrainari succesive, cu consecinte grave asupra partilor din actul juridic, precum si asupra tertilor.
Este de observat ca legiuitorul are în vedere numai perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara, fara sa se refere si la certificatul de sarcini. Pentru aceleasi ratiuni, credem ca si certificatul de sarcini trebuie sa aiba o perioada de valabilitate, în care nu se va putea elibera un nou certificat de sarcini si nu se va putea efectua nici o înscriere în registrul de transcriptiuni si inscriptiuni, cu privire la imobil, în afara de aceea pentru care a fost eliberat.
Pentru ca extrasul de carte funciara si certificatul de sarcini sa reflecte situatia juridica reala a imobilului, pe cererea de eliberare va trebui sa se mentioneze data si ora primirii, deoarece orice înscriere ulterioara nu produce efect juridic .
Prin lege nu se prevede perioada de valabilitate a extrasului de carte funciara, urmând ca aceasta sa fie stabilita prin Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara din cadrul oficiilor de cadastru si publicitate imobiliara.
Prin cunoasterea situatiei juridice a imobilelor si prin respectarea termenului de valabilitate a extrasului de carte funciara sau, dupa caz, a certificatului de sarcini, se va asigura securitatea circulatiei imobiliare.
VI.Alte dispozitii ale Legii nr.499/2004
Pentru îmbunatatirea calitatii expertizelor efectuate de catre
expertii judiciari, în specialitatea topografie, geodezie si cadastru, acestea
vor fi avizate de Oficiile judetene de cadastru si publicitate imobiliara sau
dupa caz a municipiului Bucuresti (punctul 2 litera K din Legea nr.499/2004).
Finantarea cheltuielilor curente si de capital ale Agentiei Nationale de
Cadastru si Publicitate Imobiliara si ale unitatilor subordonate se vor asigura
integral din venituri proprii (punctul 3 alin.1 din Legea nr.499/2004).
Tarifele stabilite conform actelor normative si încasarile din serviciile proprii nu sunt purtatoare de TVA, acestea fiind incluse în cazul operatiunilor de publicitate imobiliara în taxa notariala de timbru neputând depsii 30% din valoarea taxei notariale de timbru (punctul 3 alin.3 din Legea nr.499/2004).
În fine, pentru îndeplinirea obligatiilor legale referitoare la publicitatea imobiliara, Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara si Uniunea Nationala a Notarilor Publici din România vor stabili prin Protocol masurile pentru aplicarea legii (punctul 8 din Legea nr.499/2004).
publicat in Dreptul nr 09/2004
|
