DEFINIREA PIETEI

DEFINIREA PIETEI

In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietelor imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii.

Proprietatea supusa evaluarii este de tip apartament semidecomandat de o camera, cu destinatie rezidentiala. Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor imobiliare de tip rezidential (apartamente semidecomandate cu o camera), piata a carei arie geografica se poate defini mai larg ca fiind municipiulCaransebes, iar restrans zona Andrei saguna, din municipiul Timisoara.

In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economica a municipiului, populatia sa, trenduri ale ultimilor ani, precum si cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat

PROFIL SOCIO-ECONOMIC

Municipiul Caransebes, este la aproximativ 42 de km de Resita resedinta   judetului Caras-Severin, si se situeaza la 45° 25'  latitudine nordica si 22° 13'  longitudine estica.Este a doua localitate ca marime a judetului Caras-Severin si  are o pozitie geografica strategica, fiind asezata  în zona de contact a muntelui cu dealul si câmpia, care p& 14314e41o #259;trunde pâna aici sub forma unui golf alungit în lungul Timisului.

Caransebesul se gaseste totodata si la încrucisarea a patru drumuri principale ale Banatului care duc spre nord - prin Lugoj - la Timisoara, spre sud - prin Poarta Orientala - la Orsova si Dunare (DN 6 - E 70), spre vest - pe vaile Poganiciului si  Bârzavei - la Resita (DN 58), iar spre est - prin trecatoarea Portilor de Fier ale Transilvaniei, prin Sarmisegetuza - la Deva si Hunedoara (DN 68

Administrativ, municipiul este impartit în 5 cartiere: Ţiglarie, Spital Sebes, Centru, Pipirig, Cazarmii

Structura urbana are ca punct central Centrul Civic , in jurul careia graviteaza, ca subsisteme urbane, celelate cartiere, organizate in jurul unei retele de artere de circulatie dispuse intr-un sistem radial concentric. Inelul central de circulatie este dispus in jurul Centrului.

Numarul de locuitori este de 29.000 ,iar in zona periurbana mai sunt 50.000 de locuitori.

Platformele industriale sunt situate cu precadere în partea de est, în cartierele Balta Sarata

Zonele comerciale cele mai importante sunt : centrul

Rata scazuta a somajului în judet (una din cele mai scazute din tara) demonstreaza potentialul economic al zonei, înregistrându-se în ultimii ani un aflux de forta de munca dinspre celelalte judete spre judetul Timis si spre resedinta lui în special.

In prezent Municipiul Timisoara   are aproximativ 330.000 de locuitori si peste 80.000 de rezidenti, cu o densitate medie a populatiei de 79,7 loc./km², grupati în 29 de etnii si 17 religii, fiind animat de un spirit de toleranta specific ce a avut ca si consecinta emanciparea economica si culturala a orasului.

În domeniul economic, în judetul Timis se înregistreaza peste 29.000 de societati comerciale, dintre care peste 4.200 cu capital partial sau integral strain. Timisoara este unul dintre marile centre industriale ale României, axându-se în principal pe urmatoarele domenii: industria elecronica si electrotehnica, industria chimica si petrochimica, industria constructoare de masini, industria lemnului, industria materialelor de constructii, industria textila si alimentara.

ANALIZA OFERTEI COMPETITIVE

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Pentru Timisoara, situatia locuintelor este specifica zonei de vest a tarii. Oferta de proprietati rezidentiale este scazuta, in principal datorita ritmului lent de constructie de noi locuinte in oras, putinele locuinte care se construiesc fiind de tip casa de locuit. Pe de alta parte, cresterea exploziva a preturilor de tranzactionare a atras dupa sine un fenomen de incetinire a tranzactiilor imobiliare, proprietarii preferand sa mai astepte cu vanzarea pana la alte cresteri ale preturilor.

ANALIZA CERERII

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp.

Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta. Cererea poate fi analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ.

In cazul unui anumit tip de proprietate, analiza cererii va avea focus pe produsul final sau serviciul oferit de catre proprietate, identificand astfel potentialii utilizatori ai proprietatii (cumparatorii, chiriasii sau clientela pe care o poate atrage).

Principalii utilizatori ai unei asemenea proprietati sunt persoanele fizice.

Cererea se manifesta in principal din partea urmatoarelor categorii de persoane :

Segmentul de piata cel mai activ il reprezinta apartamentele cu 1 sau 2 camere. Pentru acest segment de piata manifesta interes atat persoanele tinere cu venituri stabile si cu valori peste medie, care fie au o mica afacere proprie, fie se situeaza pe functii de conducere in firmele cu capital strain fie multinationale, care isi desfasoara activitatea in Timisoara, cat si o seama de cetateni straini care doresc sa-si achizitioneze proprietati imobiliare in Romania.

Pentru segmentul de piata a apartamentelor cu 3 camere cererea este destul de redusa, si vine din partea familiilor cu venituri ridicate care au unul sau mai multi copii ; pentru apartamentele cu 4 si 5 camere cererea este cea mai redusa - cei care manifesta interes pentru acest tip de proprietati sunt in general familii de varsta medie, care detin in prezent un apartament si care prin vanzarea apartamentului detinut in prezent finanteaza o parte din necesarul de investitii.

ECHILIBRUL PIETEI

Pana la sfarsitul anului 2007, tendinta în municipiul Timisoara a fost de continuare a trendului initiat la inceputul anului 2002, odata cu disparitia marcii germane (moneda preferata in tranzactiile imobiliare) si inlocuirea sa in tranzactii de catre dolarul american si apoi de catre euro. Astfel, s-a constatat cresterea brusca a preturilor de oferta in termeni reali, prin echivalarea preturilor in marci germane cu preturile in USD si EUR. La nivelul ofertei, din anul 2003 pana in prezent s-a constatat cresterea brusca a preturilor de oferta in termeni reali, de circa 3.1 ori.

Aceasta evolutie spectaculoasa a preturilor nu se regaseste nici intr-o eventuala crestere a calitatii locuintelor nici a beneficiilor ce ar putea fi inregistrate prin exploatarea proprietatilor prin inchiriere (chiriile au avut un trend de crestere mai redus fata de preturile proprietatilor). Motivatia general acceptata pe piata imobiliara referitor la aceasta marire a preturilor, o reprezinta cresterea exploziva a cererii pe termen scurt, atat ca rezultat al cresterii ponderii, in finantarea proprietatilor a creditului ipotecar, cat si datorita aparitiei pe piata a unor persoane sau grupuri de persoane care prefera o sursa sigura de investitie, achizitionand spre revanzare apartamente. Numai la nivelul ultimelor sase luni din anul 2007, pretul apartamentelor a crescut cu aproximativ 10%.

In prezent punctul de echilibru al pietei pentru apartamente pare departe de a fi atins, dar odata cu inceputul anului, isi face prezenta o oarecare o maturizare (reasezare)   a pietei imobiliare. Daca pana la inceputul anului curent se putea vorbi doar de o piata a vanzatorilor, din prima jumatate a acestui an, incep sa-si spuna cuvantul cumparatorii, primul semn fiind dat pe segmentul rezidential, unde numarul de vanzari a scazut, iar preturile, in cel mai bun caz, au stagnat. Se remarca o usoara tendinta de echilibrare, crestera fiind temperata de diminuarea cererii solvabile in primele luni ale anului 2008 ca urmare a noilor conditii de finantare introduse de catre BNR la inceputul anului.

Previziunile in domeniul pietei imobiliare conduc la concluzia ca majorarea dobanzii de catre BNR, coraborata cu volatilitatea monedei nationale, va determina pe termen mediu si lung o selectivitate ridicata in randul persoanelor ce vor putea contracta un credit imobiliar/ipotecar, intrucat suma totala lunara de plata va creste.

Intrarea intr-o perioada de normalitate implica si unele schimbari de comportament, ba chiar inseamna iesirea unor jucatori cu un comportament speculativ, in favoarea celor institutionali. Pe segmentul rezidential, volumul tranzactiilor realizate in acest anu scazut cu 50% fata de anul trecut, conform datelor agentiilor imobiliare.

Ca urmare a faptului ca potentialii cumparatori vor mai ramane o perioada in expectativa in decursul acestui an, se estimeza ca preturile vor scadea la apartamentele noi pentru clasa medie si la cele noi din zonele periferice, la cele vechi se vor inregistra scaderi de 5-10%, iar la apartamanetele noi in cartiere de lux, preturile vor stagna.

Necesarul de apartamente din Timisoara este de circa 10.000 unitati, iar in urmatorii 2-3 ani se preconizeza, ca pe piata rezidentiala se vor livra 1.440 de apartamente noi, ce fac parte din 26 de proiecte, cuprinzand 54 de blocuri. In cursul acestui an vor demara alte 19 proiecte, ce insumeaza circa 4.900 de apartamente. Ele se afla in faza de proiectare sau sunt in curs de obtinere a autorizatiei de constructie si vor fi livrate in perioda 2010-2012. Dintre acestea 47% reprezinta proiecte de peste 100 de locuinte si 70% au ca benificiar persoane juridice.

Pentru prima data pe piata imobiliara timisoareana apar proiecte rezidentiale ce comaseaza functiuni mixte: comerciale, birouri si rezidential, in medie, un astfel de complex rezidential reunind intre 300 si 500 de apartamente care beneficiaza de o serie de facilitati suplimentare precum: gradinite, sali de relaxare, cabinete de infrumusetare, etc. Locuintele de acest tip se vor adresa ca putere de cumparare clasei de mijloc spre cea superioara (upper middle class), categorie de populatie in crestere numerica in Timisoara.

Tipul de tranzactii cel mai intalnit este vanzarea pe segmental apartamentelor cu 1 si respectiv 2 camere. Ca urmare a acestui fapt, aproape o jumatate dintre apartamentele nou construite ce vor fi livrate pe piata timisoareana sunt cu 2 camere, un sfert dintre ele vor fi cu 3 camere, iar 22% cu o camera. Cele cu 4 si 5 camere, precum si apartamentele tip penthouse detin o pondere redusa, intre 1 si 3% din total.

In general, apartamentele noi se adreseaza clasei medii, iar preturile de vanzare, care variaza in functie de dotari, etaj, pozitionare, marimea teraselor si data finalizarii constructiei, pornesc de la 900 - 1.000 de euro/mp si ajung la 1.700 euro/mp, suprafata construita.

La nivelul Regiunii de Vest, in anul 2007, au fost finalizate 3.493 locuinte noi, cu 1.536 mai multe decat in anul 2006, cand s-au finalizat 1.958 locuinte, intreaga regiune detinand o pondere de 7,6% din locuintele finalizate la nivel national, fiind devansata ca ritm al constructiilor de toate celelalte regiuni de dezvoltare ale tarii. Intrucat constructia unor ansambluri rezidentiale noi depinde foarte mult de posibilitatile de comunicare intre zonele orasului, in sprijinul acestei initiative, autoritatile din Timisoara intentioneaza sa atraga fonduri de 180 milioane de euro pentru realizarea programului de reabilitare a centrului istoric si modernizarea canalului Bega.

Din informatiile pe care le detinem la ora actuala în Timisoara, prezentam o sinteza a analizei proprietatilor de tip rezidential, pe zone, cuprinzand cele mai tranzactionate tipuri de proprietati rezidentiale, cu precizarea ca numarul de tranzactii este relativ limitat, existand   si alte tranzactii pe piata despre care evaluatorul sa nu fi luat la cunostinta.

Am considerat urmatoarea impartire pe zone: ULTRACENTRAL, CENTRAL, MEDIAN, PERIFERIC, si respectiv subzone:

Ultracentral: P-ta. Unirii, P-ta. Victoriei, P-ta. Tepes Voda, P-ta. Libertatii, P-ta. Sf. Gheorghe, P-ta. Regina Maria, P-ta. Timisoara 700, P-ta. Marasti.

Intervalul de preturi (EUR/mp, Aria Utila) pe piata din Timisoara este :

In urma anlizei acestor preturi au fost determinate limitele de pret (EUR/mp, Aria utila) pentru cele 4 mari zone din Timisoara:

media preturilor (EUR/mp, Aria utila) pe zone, este urmatoarea:

Media este o medie aritmetica simpla, neponderata cu numarul de apartamente vandute.

Diferentele medii de pret intre principalele zone din Timisoara sunt de aproximativ:

10% intre zona ultracentrala si zona centrala pentru apartamentele mici si respectiv 15% pentru apartamentele mari;

25% intre zona centrala si cea mediana pentru apartamentele mici si mari;

15% intre zona mediana si cea periferica pentru apartamentele mici si respectiv 10% pentru apartamentele mari;

Mentionam faptul ca analiza proprietatilor de tip rezidential de mai sus cuprinde valori medii exprimate in Euro, pentru apartamentele decomandate de la etajele intermediare si care beneficiaza de finisaje medii.

Diferentele de pret intre apartamente similare ca localizare, dimensiune si etaj, dar diferite din punct de vedere al finisajelor sunt, intre fiecare din cele 5 trepte de finisare (Inferior - Inferior/Mediu - Mediu - Mediu/Superior - Superior) :

aproximativ 60 EUR/mp pentru apartamentele situate in zona ultracentrala

aproximativ 50 EUR/mp pentru apartamentele situate in celelalte zone din Timisoara.

Nivelul chiriilor la nivelul pietei imobiliare din Timisoara este sintetizat in urmatoarele tabele:

Sinteza chiriilor pe zone:

Pe baza acestor date de piata am determinat limitele ratei de capitalizare (ca raport intre chiria medie anuala si preturile medii de tranzactionare ale zonei) pentru fiecare din cele 4 mari zone: