EVALUARE TEREN METODA COMPARATIEI RELATIVE A VANZARILOR

Table nr.2

Comparatia vanzarilor este cea mai utilizata tehnica pentru evaluarea terenului si reprezinta metoda preferata atunci cand exista informatii despre vanzari comparabile.

Vanzarile recente sunt cele mai indicate,daca se urmareste obtinerea de rezultate credibile si corecte.

Pentruaplicarea acestei tehnici sunt analizate tranzactiile cu proprietati comparabile fara a se ajunge la cuantificari,determinandu-se daca aceste proprietati au caracteristici inferioare,superioare sau egale cu cele ale proprietatii de evaluat.

Evaluatorii acorda mai multa atentie comparabilelor care au aproximativ aceeasi suprafata ca si proprietatea de evalut,corectiile fiind in aceasta situatie mai mici.

Zonarea este criteriul fundamental in selectarea comparabilelor.

Ofertele si tranzactiile nefinalizate furnizeaza date mai putin credibile decat vanzarile si contractile semnate.

Deoarece nu s-au obtinut date suficiente despre vanzari din publicatiile de specialitate, s-au preluat informatii suplimentare de la firme care editeaza periodic baze de date si s-au folosit inregistrari de la cadastru si de la notariate si primarii.Deasemeni s-au intervievat partile implicate in tranzactii.

Analiza comparatiilor relative :

-toate comparabilele au fost selectate din anunturile de publicitate,din presa locala in perioada august-decembrie2007;

-toate vanzarile implica transferal deplin de proprietate in momentul vanzarii;

-preturile folosite sunt preturi de oferta si potrivit procedurilor de negociere valorile finale vor fi mai mici cu 20%-30%,fata de preturile din oferta.

Pentru identificarea si cuantificarea corectiilor pot fi folosite tehnici calitative si cantitative.

.O varianta a analizei comparatiilor relative o constituie analiza clasamentului (rangului), in care tranzactiile comparabile sunt incluse intr-un clasament al atractivitatii, in ordine crescatoare sau descrescatoare..

Dupa acea,evaluatorul analizeaza fiecare vanzare pentru a determina pozitia relativa a porprietatii imobiliare pe scara valorica..

Din datele prezentate in tabelul nr.2, au fost selectate urmatoarele locatii:

Terenul A in suprafata de 1600mp.,cu front stradal de 19 m.,situat pe str.Mantuleasa, la circa.0,6 km. de terenul de evaluat, se afla in spatele blocurilor de pe

B-dul Carol I.

Terenul beneficiaza de toate utilitatile stradale,gaze,electricitate,apa,telefon.

Pretul din oferta a fost de 1600 euro/mp., asa cum rezulta si din tabelul nr.2,poz.7 si s-a tranzactionat la pretul de 900 euro/mp ,in trim.I 2007.

Se apreciaza corectie negativa pentru suprafata si corectie pozitiva pentru imbunatatiri. Corectie gobala negativa

.Terenul B in suprafata de 650mp.,cu front la strada de 40 mp.este situat pe str.

Ferdinand ,la circa 1,0 km.de terenul de evaluat si are urmatoarele caracteristice:POT60%

CUT 2,5.

Dispune de toate utilitatile stradale "la gard"(electricitate gaze,apa,canalizare).

Tranzactia s-a incheiat in 2007,la pretul de 900 euro/mp.,fata de1400 euro/mp prevazut in oferta.

Se apreciaza corectie negativa pentru imbunatatiri,si fara corectie pentru suprafata. .

Total corectie negativa.

Terenul C, amplasat langa Stadionul National are suprafata de 900mp.,cu deschidere 27m.la strada si dispune de toate utilitatile. Pretul oferit de vanzare de 1000 euro/mp. nu a fost onorat,tranzactia ramanand neincheiata.

Se previzioneaza corectie globala pozitiva

Terenul D in suprafata de 484 mp. cu front stradal 24 m. situat pe o strada laterala in zona Mihai Bravu,in apropierea Liceului "Iulia Hasdeu ",dispune de toate utilitatile si are urmatoarele caracteristice:POT 69%,CUT 2,5,regim de inaltimeP+4E.

Tranzactia s-a incheiat la pretul de 650 euro/mp ,fata de oferta de 900 euro/mp.

Corectie globala pozitiva

Terenul E are o suprafata de1430 mp. si front stradal 25m. si este situat in zona Piata Muncii,avand caracteristice :POT56%, CUT3, H max.S+P+4

Tranzactia s-a incheiat la pretul de 500 euro/mp.,fata de pretul oferit de790 euro/mp.

`Se apreciaza corectie globala pozitiva

In urma analizei elementelor care caracterizeaza terenul de evaluat cu cele comparabile a rezultat urmatorul clasament:

Terenul A 900euro/mp. Corectie total negativa

Terenul B 900euro/mp. Corectie total negative

De evaluat

Terenul C netranzactionat (pret de oferta1000 euro/mp.)

Terenul D 650 euro/mp. Corectie pozitiva

Terenul E 600 euro/mp. Corectie pozitiva

Din interpretarea datelor de mai sus rezulta ca valoarea de piata pentru terenul de evaluat este intre 650euro/mp si 900 euro/mp.,opinia finala fiind de700 euro/mp.

Valoarea de piata a ternului este:

VT=600mp.x700euro/mp.= 420000 euro