Evaluarea in contextul pietei a bunurilor imobiliare

Evaluarea in contextul pietei a bunurilor imobiliare

In activitatea de evaluare in general si in estimarile valorii de piata in particular, cunoasterea pietei unei anumite proprietati imobiliare ajuta la alegerea criteriilor de investigare, selectare si de interpretare a comparabilitatii cu alte proprietati.

Vanzatorii si cumparatorii de proprietati imobiliare interactioneaza pe diferite aspecte/ segmente de activitate, pentru diferite motive si in ceea ce priveste diferite tipuri de proprietati. Prin urmare, pietele imobiliare sunt impartite in segmente bazate pe diferentele intre tipurile de proprietati si pe atractivitatea lor fata de participantii pe piata.

Toate pietele imobiliare sunt influentate de atitudinile, motivatiile si interactiunile vanzatorilor si cumparatorilor care, la randul lor, sunt sub actiunea unor influente sociale, economice, guvernamentale sau chiar fizice.

1. CARACTERISTICILE PIETELOR IMOBILIARE

Pietele imobiliare nu au aceleasi caracteristici precum pietele mai eficiente de alte bunuri sau servicii. Eficienta unei piete este bazata pe ipotezele privind comportamentul cumparatorilor si vanzatorilor si pe caracteristicile produselor tranzactionate.

- Bunurile sau serviciile pe o piata eficienta sunt esential omogene, pot fi inlocuite imediat unul cu celalalt (bunuri fungibile). In contrast, fiecare lot imobiliar este unic si amplasamentul este fix.

- Pe o piata eficienta exista un numar mare de cumparatori si vanzatori, care creeaza o piata libera, competitiva si nici unul din acesti participanti nu devine un segment de piata suficient de mare incat sa aiba o influenta directa si cuantificabila asupra pretului. Pe pietele imobiliare in acelasi timp, pot actiona putini vanzatori si cumparatori in interiorul unui interval de pret si pe un amplasament sau cel mult o zona restransa. Valoarea relativ ridicata a proprietatilor imobiliare necesita o putere mare de cumparare si prin urmare pietele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor si in raport cu numarul de locuri de munca.

- Pe o piata eficienta, preturile sunt relativ uniforme, stabile si scazute. Ele reprezinta de cele mai multe ori criterii primordiale in deciziile de cumparare sau vanzare, pentru ca la un anumit pret, calitatea tinde sa fie aceeasi. Pe pietele imobiliare, preturile sunt r 141i81b elativ ridicate si deciziile de cumparare sunt influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului ce poate fi obtinut, dobanzile, marimea avansului, durata rambursarii.

- o piata eficienta se autoreglementeaza. Exista foarte putine restrictii guvernamentale asupra concurentei libere si deschise. Pietele imobiliare nu se autoreglementeaza si exista relativ multe reglementari guvernamentale si locale care afecteaza tranzactiile imobiliare.

- Pe o piata eficienta, cererea si oferta nu se afla niciodata in dezechilibru, pentru ca piata tinde sa se indrepte catre echilibru, prin efectele concurentei. Desi cererea si oferta de proprietati imobiliare tinde catre echilibru, acest punct practic nu este atins si exista intotdeauna un decalaj intre ele.

- Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt complet informati si in cunostinta de cauza, referitor la conditiile pietei, la comportamentul celorlalti, la activitatea pietei in trecut, la calitatea produselor si la interschimbabilitatea produselor. Orice informatie necesara pentru licitatii, oferte si vanzari este disponibila imediat. Cumparatorii si vanzatorii de proprietati imobiliare nu sunt intotdeauna bine informati, ei nu vand si cumpara in mod frecvent: informatiile despre preturile de oferta sau de tranzactie ale unor proprietati imobiliare similare nu sunt disponibile imediat din diferite motive.

- Cumparatorii si vanzatorii pe o piata eficienta sunt reuniti de un mecanism de plata organizat, cum ar fi bursele de valori si este relativ usor pentru vanzatori sa intre pe piata ca raspuns al evolutiei cererii. Pe pietele imobiliare, cererea poate fi volatila, datorita unor schimbari rapide in marimea si structura populatiei.

- Pe o piata eficienta, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat si usor de transportat. Proprietatea imobiliara este un produs durabil si ca o investitie ar putea fi greu de vandut si are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru ca implica sume mari de bani si finantarea nu se obtine imediat.

In concluzie, pietele imobiliare nu sunt eficiente si datorita inexistentei standardizarii produsului si timpului necesar producerii lui, este dificil sa se previzioneze precis comportamentul acestor piete. In acest caz, atentia din punctul de vedere al evaluarii se indreapta catre motivatia, atitudinile si interactiunea participantilor pe piata in masura in care ei raspund caracteristicilor particulare ale proprietatii imobiliare si influentelor externe ce afecteaza valoarea.

2. TIPURILE DE PIETE IMOBILIARE

Diferitele piete imobiliare sunt create de necesitatile, dorintele, motivatiile, localizarea si varsta participantilor de pe piata si de tipurile, amplasarea, designul si restrictiile urbanistice ale proprietatii.

Se pot identiflca cinci tipuri de piete:

1. rezidentiale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, sir de case legate);

2. comerciale (cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri si moteluri, magazine);

3. industriale (fabrici, depozite, cladiri ale institutelor de cercetare);

4. agricole (ferme, livezi, vii, pasuni, paduri);

5. speciale (proprietati cu design unic sau constructie ce limiteaza utilizarea numai la scopul initial, de exemplu: scoli, cladiri publice, aeroporturi, sali de conferinte, parcuri de distractii, terenuri de golf, cimitire, case de rugaciuni, etc.)

Fiecare piata a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza in piete mai mici, mai specializate numite subpiete. Subpietele pentru proprietati rezidentiale urbane, suburbane sau rurale pot fi mai departe impartite (subclasificate) in functie de preferintele cumparatorilor: proprietati ieftine, medii si de lux.

Procesul de identificare si de analiza a subpietelor in cadrul unei piete mai largi se numeste segmentarea pietei. Dezagregarea este un termen ce se aplica proprietatii imobiliare si face deosebirea dintre proprietatea evaluata si alte proprietati prin crearea unor subclasificari cu diferite caracteristici ale proprietatii.

O subpiata poate fi creata de schimbarile aparute in cerere. Evaluatorii imobiliari identifica si studiaza segmentele pietei luand in considerare caracteristicile localitatii: demografice, socio-economice, psihologice si legate de produs. Ei utilizeaza tehnici de investigatie si cercetare pentru a descoperi, cuantifica, analiza si concluziona compozitia unor anumite subpiete.

3. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Analiza pietei este identificarea si studierea pietei pentru un anumit bun sau serviciu. Evaluatorii folosesc analiza pietei pentru a determina daca este o confirrnare a pietei pentru o proprietate existenta cu o anumita utilizare sau daca este evident ca va fi o confirmare a pietei pentru o utilizare propusa a unui amplasament intr-un moment in viitor.

Analiza pietei constituie baza pentru determinarea celei mai bune utilizari a unei proprietati. O constructie existenta sau propusa pentru o anumita utilizare poate fi considerata in functie de criteriile fezabilitatii financiare si productivitatii maxime numai dupa ce s-a demonstrat ca exista o confirmare corespunzatoare pe piata pentru existenta acelei utilizari. Analizele mai aprofundate merg la specificarea caracterului acestor confirmari si asemenea studii pot determina strategii de marketing pentru o proprietate existenta sau propusa, pot defini caracteristicile de proiectare a unei dezvoltari imobiliare sau sa ajute la estimarea cotei de piata pe care ar putea sa o cucereasca proprietatea precum si la estimarea ratei de absorbtie probabile.

Pentru a evidentia confirmarile pietei pentru o anumita utilizare a unei proprietati, analistul trebuie sa identifice relatia dintre cererea si oferta competitiva de pe piata analizata - in prezent si in viitor. Aceasta relatie arata gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizeaza piata prezenta si conditiile ce ar caracteriza piata dupa o perioada de prognoza.

Valoarea de piata a unei proprietati este, in mare masura, o functie de pozitia ei competitiva pe piata sa. Cunoscand caracteristicile proprietatii evaluate, evaluatorul va putea identifica proprietatile competitive (oferta) si va putea intelege avantajele comparative pe care proprietatea le ofera potentialilor cumparatori (cererea). Impreuna cu intelegerea conditiilor economice, a efectului lor asupra pietelor imobiliare, evaluatorul va putea aprecia mai bine influentele externe ce afecteaza proprietatea. Principiile analizei pietei par simple dar tehnicile si procedurile aplicate de analistii de piata pot fi extrem de sofisticate.

Estimarile cererii sunt formulate diferit in functie de nivelul de analiza. In unele cazuri, cererea poate fi apreciata simplu din conditiile pietei curente sau din variatiile utilizate in elaborarea prognozelor. Pentru a efectua o analiza mai aprofundata a prognozei cererii fundamentale, analistul trebuie sa obtina si sa ordoneze date cuprinzatoare si sa aplice o logica corecta la prognozare. Analistul detaliaza o prognoza a cererii fundamentale luand in considerare perceptiile participantilor pe piata si evaluand in ce masura tendintele actuale vor continua si in viitor.

4. ABORDAREA ANALIZEI

In prezent nu exista un set de faze sau proceduri universal acceptate, ce ar trebui aplicate in analiza pietei, pentru ca fiecare lucrare de evaluare depinde de cerintele specifice ale clientului si aceste cerinte sunt variate. Exista insa doua scoli de analiza a pietei (Tabelul 1.) Multi practicieni pleaca de la economia generala catre proprietatea specificata; altii incep cu proprietatea specificata si ajung la economia generala.

Analistii primei scoli examineaza datele specifice ale pietei. Populatia, utilizarea fortei de munca si veniturile servesc drept indicatori ai cererii zonei; datele referitoare la spatiul disponibil in prezent, spatiile in constructie sau stadiul de proiect dau o masura a ofertei competitive. Comparand cererea cu oferta competitiva se identifica situatia prezenta si in perspectiva a echilibrului (sau a dezechilibrului).

Dupa analiza cererii si ofertei, analistii primei scoli studiaza utilizarile alternative probabile si estimeaza valorile asociate acestor utilizari. Ei iau in considerare atributele fizice, legale si de amplasament ale proprietatii analizate si ajung in final la o concluzie referitoare la cea mai buna utilizare. .

Adeptii celei de a doua scoli considera ca oferta si cererea sunt cuprinse in produsul imobiliar. Ei cred ca este cel mai bine sa inceapa analiza cu examinarea caracteristicilor sau atributelor ce contribuie la productivitatea proprietatii analizate si sa determine pozitia competitiva a acesteia pe piata ei specifica. Acesti analisti cred ca intelegerea atributelor este esentiala pentru a identifica participantii pe piata ce ar putea sa cumpere sau sa ia cu chirie proprietatea si cei ce ar putea sa vanda sau sa dea cu chirie. Cumparatorii sau chiriasii potentiali si vanzatorii sau proprietarii reprezinta fortele cererii si ofertei care creeaza dinamica pietei respective.

Aderentii celei de a doua scoli sustin ca analiza productivitatii unei proprietati, axata pe caracteristicile si atributele proprietatii analizate, faciliteaza identificarea proprietatilor competitive si deci definirea pietei respective.

Dupa ce au finalizat analiza productivitatii, acesti analisti studiaza cererea si oferta competitiva in zona pietei delimitate. Sunt examinate datele specifice ale pietei pentru a ajunge la estimarile cererii prezente si viitoare si la inventarierea ofertei disponibile si prognozate. Se determina starea de echilibru (sau de dezechilibru) si se previzioneaza conditiile viitoare ale pietei. Pentru aceasta analistii studiaza rata de crestere a locurilor de munca, schimbarile in dimensiuni ale populatiei si ale locatarilor, nivelul veniturilor si al comertului cu amanuntul.

In continuare, acesti analisti iau in considerare fezabilitatea celei mai probabile utilizari alternative a proprietatii, in functie de confirmarile pietei prezente si de perspectiva. Se face apoi o analiza financiara pentru a determina care utilizare fezabila este cea mai productiva si deci considerata ca prezentand cea mai buna utilizare.

In esenta, scopul analizei pietei este de a stabili daca exista o confirmare adecvata a pietei pentru o proprietate cu o anumita utilizare sau daca exista evidente ale pietei pentru o utilizare propusa in viitor.

5.1. Definirea pietei

O piata imobiliara este reprezentata de un grup de persoane sau firme care sunt in contact unii cu altii in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii pe piata pot fi cumparatorii, vanzatorii, chiriasii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii, constructorii, administratorii, investitorii si intermediarii. O piata imobiliara este alcatuita din participantii pe piata angajati in tranzactii imobiliare.

Pentru a delimita o piata imobiliara specifica, evaluatorul examineaza urmatorii factori:

l. Tipul proprietatii (rezidentiale, comerciale, administrative)

2. Caracteristicile proprietatii cum ar fi gradul de ocupare, baza de clienti, calitatea constructiei, designul si avantajele comparative

a. gradul de ocupare - un chirias sau mai multi chiriasi (case, apartamente, birouri, magazine)

b. baza de clienti - cei mai probabili utilizatori (se analizeaza date despre populatie, utilizarea fortei de munca, veniturile si tipurile de activitate. Pentru pietele rezidentiale, datele sunt separate in functie de profilul eventualului proprietar sau chirias; pentru pietele comerciale datele sunt segmentate in functie de eventualii utilizatori ai spatiului; pentru piata magazinelor baza de clienti va fi clientela atrasa de chiriasii prospectivi; pentru piata birourilor, baza de clienti reflecta necesarul de spatiu al firmelor ce vor inchiria spatiile respective)

c. calitatea constructiei

d. designul si avantajele

3. Aria pietei - definita geografic (o piata poate fi locala, regionala, nationala sau internationala; poate fi urbana sau suburbana; poate corespunde unui cartier sau o vecinatate a unui oras. Pietele comerciale sau rezidentiale sunt deseori delimitate de relatia timp-distanta)

4. Proprietati echivalente disponibile (proprietati competitive), adica proprietati cu o atractivitate egala la concurenta cu cea analizata in aria pietei.

5. Proprietati complementare, adica alte proprietati sau tipuri de proprietati imobiliare ce sunt complementare celei analizate (utilizatorii proprietatii analizate trebuie sa aiba acces la proprietati complementare, care se mai numesc si utilitati sau servituti)

In concluzie, segmentul de piata cuprinde atat proprietatea analizata, cat si proprietatile competitive si complementare.

5.2. Cererea

Cererea reflecta necesitatile, dorintele materiale, puterea de cumparare si preferintele consumatorilor. Analiza cererii se axeaza pe identificarea utilizatorilor potentiali (cumparatori, chiriasi), iar pentru un anume tip de proprietate, produsul sau serviciul final pe care il asigura proprietatea. Astfel, analiza cererii de spatii comerciale va incerca sa determine cererea de servicii comerciale generata de potentialii clienti in aria pietei.

Urmatorii factori sunt importanti in analiza cererii pentru piata locuintelor:

. populatia in aria pietei - dimensiunea si numarul familiilor locatare, rata de crestere sau descrestere in formarea locatarilor, compozitia si distributia pe varste;

. veniturile si salariile;

. tipologia locurilor de munca si rata somajului;

. raportul dintre spatiile locuite de proprietari si de chiriasi;

. consideratii financiare, cum ar fi nivelul economiilor, cerintele de creditare (dobanzi, raportul credit/valoare, comisioane si taxe, disponibilitatea asigurarilor);

. modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica;

. factorii ce afecteaza atractivitatea fizica a vecinatatii, adica geografia/geologia (climatul, topografia, drenajul, stratul de fundatie si barierele naturale sau artificiale);

. structura taxelor locale si ale administratiei;

. disponibilitatea facilitatilor de sprijin si serviciile comunale (institutii culturale, facilitati de educatie si calitatea scolilor, facilitati sanitare si medicale, servicii de pompieri si politie).

Urmatorii factori sunt importanti in analiza cererii pentru piata spatiilor comerciale:

. populatia in zona comerciala - dimensiunea si numarul familiilor ce locuiesc in zona, rata de crestere sau descrestere a acestora, compozitia si distributia pe varsta a lor;

. venituri pe cap de locuitor si pe familie (medie);

. procentul de venit pe familie cheltuit pe cumparaturi si procentul de venit disponibil (putere de cumparare) cheltuit pe diferite categorii de produse sau servicii;

. rata de incetinire a vanzarilor in zona comerciala;

. volumul minim de vanzari pentru ca spatiul comercial sa fie exploatat profitabil si volumul existent de vanzari pe mp;

. gradul de ocupare a spatiilor comerciale pe piata;

. procentul de cumparaturi facute de persoane din afara ariei pietei;

. modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica;

. accesibilitatea (facilitatile de transport si sistemul stradal) si costul transportului;

. factorii ce afecteaza atractivitatea centrului comercial (imaginea, calitatea bunurilor si reputatia operatorului).

Urmatorii factori sunt importanti in analiza cererii pentru piata cladirilor administrative:

. zona salariatilor care lucreaza in spatii de birouri; necesarul de personal curent si estimat in viitor;

. suprafata medie de spatiu de birouri necesar pentru o persoana (cerintele variaza in functie de categoria cladirilor, de pozitia lucratorului in firma si de localizare - in centru sau in suburbii);

. . gradul de ocupare pentru categoria specifica a cladirii;

. cresterea sau scaderea cererii de categorii de cladiri;

. modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltare urbanistica;

. accesibilitatea, (facilitatile de transport si sistemul stradal) si costul transportului;

. factorii care afecteaza atractivitatea cladirii administrative (calitatea constructiei, managementul si chiriasii) si disponibilitatea facilitatilor complementare (magazine, restaurante, centre de recreere).

Pentru o estimare corecta, trebuie acordata atentie deosebita urmatorilor factori:

. structura familiilor de locatari;

. dimensiunea familiei de locatari;

. veniturile medii.

5.3. Oferta competitiva

Oferta se refera la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, trebuie sa se treaca in revista inventarul de proprietati competitive, care include stocul de proprietati existente, in constructie si in faza de proiect. Trebuie acordata o atentie deosebita analizei datelor luate din proiecte si din propuneri pentru ca unele ar putea sa nu se materializeze.

Evaluatorul trebuie sa determine numarul de unitati pierdute prin demolare si numarul adaugat sau scazut prin transformare. Datele pot fi colectate prin inspectarea cladirilor, consultarea autorizatiilor de constructie, discutiile cu antreprenorii si planificatorii urbanistici.

Pentru a analiza oferta competitiva se vor studia urmatorii factori:

. cantitatea si calitatea concurentei disponibile;

. volumul constructiilor noi (concurenta si complementare) - proiecte in constructie sau planificate;

. disponibilitatea si pretul terenului liber;

. costurile de constructie si dezvoltare;

. proprietatile oferite curent (vechi si noi);

. gradul de ocupare de catre proprietari si de catre chiriasi;

. cauzele si numarul de proprietati vacante;

. transformarea pentru utilizari alternative;

. conditii economice si imprejurari speciale;

. disponibilitatea creditelor pentru constructii si a finantarii;

. impactul normativelor de constructii, zonarii urbanistice si a altor reglementari asupra volumului si costului constructiilor.

5.4. Echilibrul pietei

Pe termen scurt, oferta imobiliara este relativ fixa si pretul raspunde la cerere. Daca cererea este neobisnuit de mare, preturile si chiriile vor incepe sa creasca inainte ca sa inceapa noua constructie. Finalizarea cladirii si inchirierea poate sa fie decalata in timp fata de cerere si prin urmare, in general pe termen scurt, pietele sunt in dezechilibru.

Analistii si participantii pe piata descriu activitatea pietelor imobiliare in diferite moduri. O piata activa este o piata caracterizata prin cerere in crestere, o ramanere in urma a ofertei si preturi in crestere; o piata activa este uneori numita piata a vanzatorilor pentru ca vanzatorii pot obtine preturi mai mari pe proprietatile disponibile. O piata in cadere este o piata in care scaderea cererii este insotita de o supraoferta relativa si o scadere a preturilor; aceasta piata se numeste si piata cumparatorilor pentru ca au avantaj cumparatorii.

Activitatea pietei imobiliare este ciclica. La fel ca si ciclul afacerilor, ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, varfuri, restrangeri si epuizare. Totusi ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul afacerilor, iar activitatea imobiliara raspunde la doua seturi de stimuli, unul care actioneaza pe termen lung si altul pe termen scurt. Ciclul pe termen lung sau secular depinde de schimbarile in caracteristicile populatiei existente si in veniturile sale. Daca economia locala poate asigura o utilizare stabila a fortei de munca si sa genereze noi locuri de munca, populatia existenta va ramane in zona si vor veni altii din afara zonei in cautare de lucru. Tipul specific de locuri de munca oferite va determina nivelul de venituri in localitate.

Ciclul pe termen scurt depinde in principal de disponibilitatea si costul creditului. Inceperea de noi constructii depinde mult de fluctuatiile in rata dobanzii si de aceea activitatea imobiliara devanseaza ciclul afacerilor. Gradul de ocupare si rata absorbtiei pot fi considerati indicatori ai ciclului pe termen scurt.

Indicatorii pe termen scurt reflecta in mod obisnuit numai viitorul imediat. Rata dobanzii este foarte schimbatoare, iar gradul de ocupare si rata de absorbtie pot fi mai greu previzionate pe mai mult de 2-3 ani.

Indicatorii pe termen lung includ baza economica si infrastructura planificata.

6. PROCEDURI PENTRU ANALIZA DE PlATA - APLICATII

Analiza de piata se face pentru a estima cererea pentru o anumita categorie de proprietati imobiliare (ex.: locuinte, magazine, birouri) si caracterul confirmarii pietei pentru proprietatea analizata. Procedurile de analiza ale pietei sunt aceleasi pentru proprietatile imobiliare existente si pentru cele in perspectiva.

Pentru proprietatile existente, analistul poate studia istoricul vanzarilor sau veniturilor generate de proprietate si sa evalueze performantele viitoare si piata cucerita in ipoteza in care proprietatea isi mentine sau isi imbunatateste nivelul actual de performanta. Pentru a elabora o analiza a pietei pentru o proprietate imobiliara propusa (aflata in constructie sau in proiect), lucru cerut frecvent in evaluarea fezabilitatii proiectului, analistul trebuie sa determine daca proiectul va atinge un nivel de performanta competitiv.

Cererea pentru o proprietate propusa trebuie in general previzionata, iar potentialul de cucerire a pietei necesita analize complexe.

Procedurile prezentate in continuare, reflecta modul conventional de abordare a analizei de piata, incepand cu analiza economica si identificarea pietei.

6.1. Cererea de locuinte

Pentru a previziona cererea de locuinte pentru o singura familie pe o perioada (tipic 5 ani), poate fi utilizata procedura descrisa in continuare.

1. Analiza economica preliminara. Se analizeaza baza economica a localitatii, explorand domeniile economice care genereaza locuri de munca si venituri, precum si rata de crestere a populatiei si a nivelului de venituri, ambele fiind functie de locurile de munca. Se studiaza activitatea economica asa cum este ea reflectata in vanzarile cu amanuntul si se fac investigatii ale pietei imobiliare locale prin explorarea nivelului de vanzari, nivelului activitatii de constructii, dobanzilor si ratei de absorbtie.

2. Identificarea pietei si a proprietatii. Se analizeaza caracteristicile eventualilor cumparatori pentru care proprietatea ar fi atractiva. Se elaboreaza un profil al consumatorului descriind veniturile (ex. posibilitatea de a-si permite o casa), marimea familiei, varsta si preferintele. Aria pietei potentialilor cumparatori poate fi definita prin relatia timp-distanta, prin granite sociale sau politice (circa scolara, circa electorala, limite municipale), granite naturale sau construite de om si localizarea locuintelor competitive. Se va executa o analiza preliminara a atributelor legale, fizice si de amplasament ale proprietatilor analizate si a celor in competitie.

3. Analiza cererii. Se determina dimensiunea actuala a populatiei si in perspectiva in limitele pietei. Se determina numarul actual si in perspectiva al familiilor locatare, avand in vedere ca marimea acestora este in relatie cu varsta capului familiei. Se imparte acest numar pentru doua categorii: proprietari si chirisi. S-ar putea sa existe o categorie suprapusa, si anume a chiriasilor care isi permit sa cumpere locuinta. Se imparte numaruI de familii proprietare in functie de nivelul de venituri, pentru a estima procentul de locatari care pot achita ratele, dobanzile si alte costuri de finantare sau/si intretinerea, asigurarile, reparatiile si taxele. Se ajusteaza numarul de familii proprietare ce sunt sau vor fi in stare sa-si permita locuinta din cele neocupate pe piata, in scopul de a estima cererea existenta si cea anticipata pentru proprietatea analizata.

4. Analiza ofertei competitive. Se face inventarul proprietatilor competitive existente, a proprietatilor in constructie, a proprietatilor planificate ce au obtinut autorizatie de constructie si a proprietatilor in stare de proiect. Se detaliaza inventarul prin compararea numarului de autorizatii de constructie, emise in ultimii 3-5 ani, cu numarul de constructii realizate. Se pune in corespondenta inventarul ofertei competitive existente si anticipate pentru perioada de previziune. Se apreciaza proprietatea analizata si cele in competitie in functie de atributele si de avantajele care reprezinta pentru locuinte avantaje competitive.

5. Analiza echilibrului. Se compara cererea existenta si potentiala cu oferta competitiva actuala si anticipata pentru a determina daca exista sau ar putea aparea si cerere suplimentara pentru locuinte (cerere marginala). Se analizeaza estimarea competitiva . pentru a previziona piata ce ar putea fi cucerita de proprietatea evaluata.

6.2. Cererea de spatii comerciale

Pentru a previziona cererea pentru un complex comercial existent sau propus intr-o anumita zona sau pe o perioada data (ex. 5 sau 10 ani), se va urmari procedura de mai jos: .

a. Analiza economica preliminara.     Se analizeaza baza economica a localitatii prin explorarea activitatii economice ce genereaza locuri de munca si venituri, precum si rata cresterii populatiei, a nivelului veniturilor (ambele sunt functie de locurile de munca). Se studiaza activitatea economica asa cum se reflecta in vanzarile cu amanuntul si se studiaza piata imobiliara locala, considerand nivelul vanzarilor si nivelul activitatii in constructii, dobanzile si rata de absorbtie.

b. Identificarea pietei si a proprietatii. Se defineste zona comerciala a complexului utilizand tehnici cum ar fi modelele gravitationale si gasirea clientilor sau prin corectarea granitelor zonei comerciale, cu caracteristicile geografice, demografice si economice specifice. Se executa o analiza preliminara a atributelor legale, fizice si de amplasament ale complexului, in apropierea zonei lui comerciale.

c. Analiza cererii. Se identifica volumul de spatiu comercial de inchiriat care poate asigura desfacere, folosind datele demografice si de venituri prognozate. Acest volum de spatiu se poate obtine inmultind numarul de familii ce locuiesc in zona. comerciala a complexului cu valoarea medie a veniturilor. La aceasta cifra rezultata se aplica urmatoarele procentaje:

. procentul din venitul unei familii ce se cheltuie pe marfuri;

. procentul din marfurile cumparate la complexe comerciale similare cu cel analizat;

. procentul de reducere a vanzarilor in zona comerciala.

Apoi se imparte aceasta estimare a totalului vanzarilor potentiale cu amanuntul, la vanzarile estimate pe metru patrat comercial, care asigura rentabilitatea. Se corecteaza cifra rezultata cu gradul normal de ocupare de pe piata pentru a obtine o estimare a spatiului de inchiriat, care poate asigura o desfacere rentabila. Aceasta estimare poate fi corectata in continuare, tinand cont de veniturile din vanzari, facute celor din afara zonei si de pierderile de vanzari pentru cei ce cumpara din alte zone.

d. Analiza ofertei competitive. Se determina volumul de spatiu comercial existent inchiriat sau liber si spatiul in constructie sau in faza de proiect din zona comerciala sau din apropierea ei. Se detaliaza inventarul verificand numarul total de autorizatii de constructie emise fata de numarul celor realizate in ultimii 3-5 ani. Se face o clasificare a complexului comercial analizat si a celor competitive in raport cu atributele si avantajele care confera complexului comercial un avantaj competitiv.

e. Analiza echilibrului. Se compara spatiul estimat de inchiriat rentabil cu spatiul comercial existent. Diferenta dintre cele doua spatii va reprezenta estimarea necesarului de spatiu suplimentar sau cererea marginala. Vanzarile pe mp in magazinele individuale pot indica, de asemenea, nivelul de performanta al unui complex comercial existent si daca exista oportunitatea unei dezvoltari suplimentare. Aceste date pot fi folosite pentru a verifica daca cererea marginala estimata este rezonabila. Daca exista un surplus de spatiu comercial, prognoza conditiilor pietei poate identifica cand va fi absorbit in viitor acest spatiu comercial in surplus ca si momentul in care cererea pentru spatii suplimentare (cererea marginala) va incepe sa creasca. Se analizeaza piata competitiva pentru a previziona care ar putea fi segmentul de piata cucerit de complexul analizat.

6.3. Cererea de spatii administrative

Pentru a prognoza cererea existenta sau suplimentara de spatii administrative intr-o anumita zona, pe o perioada data, evaluatorul analizeaza relatia dintre cerere si oferta pe piata generala si cota actuala si potentiala a zonei referitoare la cererea existenta si prognozata. Astfel, se poate prognoza momentul cand o cladire administrativa va atinge un grad de ocupare stabilizat. Cererea pentru spatii administrative pe piata generala se estimeaza in urmatoarele etape:

Analiza economica preliminara. Se analizeaza baza economica a localitatii prin explorarea activitatilor economice ce genereaza locuri de munca si venituri, precum si rata cresterii populatiei, a nivelului veniturilor (ambele sunt functie de locurile de munca). Se studiaza activitatea economica, asa cum se reflecta in vanzarile cu amanuntul si se studiaza piata imobiliara locala, considerand nivelul vanzarilor imobiliare, nivelul activitatii in constructii, dobanzile si rata de absorbtie.

Identificarea pietei si a proprietatii. Se segmenteaza piata utilizatorilor de proprietati imobiliare, in functie de tipul de chiriasi care inchiriaza birouri in prezent sau in viitor, de necesitatile lor de spatiu sau de personal, de clientela pe care o atrag. De exemplu, firmele de avocati vor cauta probabil spatii in cladiri amplasate central, in locuri cu prestigiu pe cand firme ce presteaza alte tipuri de servicii poate prefera birouri in cartiere care au parcaje mari si chirii rezonabile. Aria pietei pentru cladiri administrative este de obicei difuzata pe o zona oraseneasca mai larga. Spatiile competitive se deosebesc prin categoria cladirii, chiriasi si localizare. O analiza preliminara a cladirii avute in vedere si a celor in competitie pe piata cuprinde compararea concentrarilor de cladiri administrative in zona oraseneasca, precum si cladirile competitive din concentrarea propriu-zisa.

a) Analiza cererii. Se previzioneaza evolutia locurilor de munca pe piata generala, pe baza estimarilor Oficiului muncii si protectiei sociale. Se elaboreaza estimari privind numarul de salariati din fiecare sector economic ce muncesc in birouri. Se va lua in considerare si cresterile de locuri de munca ce au avut loc in perioadele trecute. Se transforma numarul de ocupanti de birouri in cererea anuala de spatii administrative. Spatiul mediu necesar pentru un salariat poate fi intre 6 si 9 mp. Pe pietele slabe, cu grad mic de ocupare, exista spatiu excedentar si norma pe salariat poate fi mai mare. Numarul total de salariati este multiplicat cu spatiul mediu pe salariat. Daca se anticipeaza o crestere constanta, spatiul estimat se imparte la numarul de ani pentru care se prevede cresterea.

b) Analiza ofertei competitive. Inventarul ofertei competitive consta in spatiile competitive inchiriate curent si cele libere, precum si spatiile in constructie sau in proiect. Inventarul poate fi afectat de demolari, renovari sau adaptari de spatii utilizate altfel in prezent (de ex. locuinte sau magazine). Se detaliaza inventarul verificand numarul total de autorizatii de constructie emise fata de numarul de cladiri realizate in ultimii 3-5 ani. Se apreciaza cladirea analizata si cele in competitie dintr-o concentrare, pe criteriile atributelor si avantajelor ce confera spatiilor administrative un avantaj competitiv.

c) Analiza echilibrului. Se compara cererea existenta si prognozata de spatii administrative,cu oferta totala de spatii competitive actuala si anticipata. Daca cererea prognozata depaseste oferta totala competitiva se determina cererea nesatisfacuta. Se detaliaza prognoza cererii marginale verificand precizia prognozei cererii fata de caracterul cererii in perioadele trecute. Intr-o analiza mai profunda se iau in considerare spatii inchiriate in avans, precum si spatiile ce raman libere dupa expirarea contractele de inchiriere. Daca se anticipeaza o cerere in crestere constanta, oferta totala poate fi impartita in cererea prognozata anual pentru a determina perioada de absorbtie. La finele perioadei de absorbtie vor fi necesare spatii suplimentare. Aceasta perioada reprezinta o 'fereastra' pentru construire de noi spatii. Se analizeaza clasificarea proprietatilor competitive pentru a prognoza cota de piata ce ar fi acoperita de cladirea analizata

Pentru a determina cota de piata pe care o are un nod sau un cartier din cererea totala prognozata, trebuie sa se analizeze caracterul dezvoltarii din cartier prin comparatie cu alte cartiere. Se vor avea in vedere criterii cum ar fi: populatia totala, nivelele de educatie si de venituri, etc

Se va analiza raportul dintre totalul spatiilor administrative existente in cartier si totalul spatiilor administrative de pe piata generala. Acest raport reflecta numai cota istorica de piata si la prognoza trebuie luate in calcul si preferintele de pe piata.

Cererea prognozata este comparata cu oferta actuala si anticipata, iar precizia prognozei cererii se compara cu datele istorice.

Pentru a prognoza cand o cladire va atinge un grad de ocupare stabilizat, se poate estima perioada de constructie si o rata de absorbtie pe baza solicitarilor de preinchiriere, daca sunt, si pe baza evolutiei in trecut a performantelor cladirilor competitive. Evolutia in trecut trebuie folosita cu atentie si corelata cu evolutia economica a zonei.

BIBLIOGRAFIE

1. ANEVAR - IROVAL "Evaluarea proprietatii imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR
2. IROVAL - "Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I - Bazele evaluarii si finantarii proprietatilor imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR
3. Crivii Adrian, Vascu Adrian - "Evaluarea intreprinderilor - curs -" , ed. a V-a, Biblioteca ANEVAR, 1999