Garantiile reale - ipoteca
3.1. Definitie. Reglementare. Clasificare
În orice economie de piata nevoile financiare, atât ale agentilor economici, cât si ale populatiei se rezolva, de regula, prin contracte de credite sau împrumuturi.
Actele juridice întocmite în acest sens sunt însotite de garantii juridice solide menite sa asigure rambursarea sumelor de bani acordate cu titlu de credit. În cadrul sistemului de garantii oferite creditorilor, o pozitie centrala o ocupa ipotecile, care sunt utilizate pe o scara larga si în tara noastra.
Regimul juridic ipotecar e strâns legat de dezvoltarea creditului public si privat.
Desi codul nostru civil este o traducere a Codului Napoleon, la capitolul ce se refera la ipoteci legiuitorul român a avut în vedere mai ales Legea Belgiana din 1851, iar în unele locuri chiar redactarea sa proprie.
Legiuitorul nostru de la 1865, sub influenta Legii Ipotecare belgiene si a Legii franceze din 1855 a operat unele modificari care nu existau în Codul Napoleon. Legiuitorul belgian si cel român n-au admis ipoteza oculta prevazuta de art.2135 C.civ.fr.
În principiu, daca cineva se obliga personal, el da drept garantie toate bu 717y249h nurile sale mobile si imobile, prezente si viitoare. Acesta este gajul general prevazut de art.1718 C.civ.
De multe ori, gajul general poate fi insuficient, atunci când debitorul ar dobândi si alti creditori posteriori si cu care creditorul anterior ar veni în concurs.
În cazul în care debitorul se obliga fata de mai multi creditori iar averea sa este mai mica decât suma datorata, creditorii vor suporta insolvabilitatea debitorului în mod proportional.
Pentru prevenirea acestui pericol si pentru a nu expune pe creditor riscurilor insolvabilitatii debitorului, legea a pus la dispozitia sa posibilitatea de a consolida simpla obligatie personala printr-un drept exclusiv asupra unui imobil determinat. În acest mod scapa de concurenta celorlalti.
În vechiul drept român (Codul Caragea Calimah) ipotecile erau cunoscute sub denumirea de "zalog". Ipoteca poate fi definita ca fiind :
ipoteca este o garantie reala, servind la garantarea obligatiilor unui debitor fata de creditorul sau, printr-un bun imobil din propriul sau patrimoniu, anume desemnat pe cale legala în acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil).
sintetic, ipoteca este o garantie reala, imobiliara, constând dintr-un drept real accesoriu asupra unui imobil al debitorului.
Ipoteca, garantie reala imobiliara poate fi definita ca fiind "o garantie reala si accesorie care nu deposedeaza pe debitorul proprietar al bunului ipotecat si care permite creditorului neplatit sa urmareasca bunul în mâinile oricui s-ar afla pentru a primi creanta sa cu preferinta".
Conform art.1746 C.civ.: "Ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectate de plata unei obligatii".
Lato sensu, ipoteca "... este un drept real de garantie într-un bun determinat care ramâne în posesiunea debitorului, drept care confera creditorului dreptul de a se îndestula cu preferinta din vânzarea bunului afectat si de a-l urmari în mâinile oricarui detentor".
Stricto sensu, notiunea de ipoteca se rezuma la ipoteca propriu-zisa, fara a se tine seama de privilegiile imobiliare.
Ipoteca este utila atât pentru debitor, cât si pentru creditor. Debitorul care nu poate fi lipsit de drepturile sale asupra imobilului (folosinta, uzufructul si dreptul de dispozitie) poate procura, prin una sau mai multe ipotecari succesive, un capital reprezentând totalul sau o parte din imobilul respectiv.
Creditorul ipotecar neplatit la scadenta are dreptul sa urmareasca bunul în mâna oricui s-ar gasi si se bucura , totodata, de un drept de preferinta fata de ceilalti creditori, luându-se în considerare rangul ipotecii pentru satisfacerea creantei sale.
Codul civil român consacra un întreg capitol ipotecii (Capitolul III al Titlului XVIII, Cartea a III-a, "Despre ipoteci"- art.1746-1800 si 1804-1815 C.civ.).
În afara acestor dispozitii cuprinse în Codul civil, mai exista si alte acte normative speciale care contin prevederi cu privire la ipoteca.
De exemplu, Legea nr. 22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garantii si raspunderea în legatura cu gestionarea bunurilor organizatiilor socialiste ( modificata prin Legea nr.54/1994); Ordonanta Guvernului nr.19/1994 privind stimularea investitorilor pentru realizarea unor lucrari publice si constructii de locuinte; Ordonanta nr.27/1994 pentru completarea si modificarea Ordonantei Guvernului nr.20/1994 privind punerea în siguranta a fondului construit existent; Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica; Norma nr.2/19 octombrie 1995 privind conditiile si criteriile de vânzare cu plata în rate a activelor societatilor comerciale cu capital de stat conform Ordonantei Guvernului nr. 39/1995; Legea nr.64/1995 privind procedura reorganizarii si lichidarii judiciare; Legea nr.7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara; Ordonanta Guvernului nr.11/1996 privind executarea creantelor bugetare.
Potrivit reglementarilor legale, ipoteca este de doua feluri, conventionala si legala. Ipoteca conventionala se naste ca urmare a conventiei partilor cu respectarea unor dispozitii legale, în timp ce cea legala ia nastere în temeiul unei dispozitii legale.
Din examinarea normelor legale prezentate mai sus rezulta ca ipoteca poate fi de doua feluri, în functie de sursa ori izvorul sau:
a) conventionala;
b) legala;
Ipoteca conventionala este aceea care ia nastere din conventia partilor, în formele prevazute de lege (art.1749 alin.2 C.civ.);
Ipoteca legala este aceea care ia nastere în virtutea unei dispozitii speciale a legii (art.1749 alin.1 C.civ.).
Desi în conceptia Codului civil ipoteca legala nu necesita încheierea unei conventii speciale de ipoteca, totusi nici o dispozitie a legii nu interzice a se constitui o ipoteca dispusa printr-o dispozitie speciala a legii sau printr-o conventie, chiar daca este necesara încheierea unei conventii de ipoteca, uneori în forma simplificata.
Cu toate acestea, în literatura de specialitate s-a ajuns la concluzia ca nu este "...indicata cuprinderea acestor ipoteci în categoria asa numitelor "ipoteci conventionale prevazute de lege", întrucât, în acest fel, ipotecile respective ies de sub regimul ipotecilor legale, pierzând astfel beneficiul unor prevederi de favoare...".
Cât priveste procesul transformarilor impuse
în planul structurilor economice, politice si juridice din
Astfel de ipoteci au fost reglementate prin acte normative în interesul transpunerii în viata a principiului superioritatii proprietatii socialiste de stat, principiu care constituia temei în cazul unui anumit gen de solutii.
Evolutia societatii române a facut sa apara proprietatea privata, iar categoria respectiva de subiecti de drept a disparut, de aceea legiuitorul trebuie sa acorde atentia cuvenita textelor referitoare la dispozitiile privind ipotecile legale. Evident, cred într-o reglementare potrivita cu evolutia fenomenelor economico-juridice de la noi si într-o legislatie civila viitoare.
Art. 1746. Ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligatii.
Ipoteca este din natura ei nedivizibilă si subzistă în întregimea ei asupra tuturor imobilelor afectate, asupra fiecărui si asupra fiecărei portiuni din acele imobile.
Dreptul de ipotecă se conservă asupra imobilelor în orice mână va trece. (C. civ. 1057, 1062, 1719, 1790 si urm.).
Art. 1747. Dreptul de ipotecă nu se poate constitui decât în cazurile si cu formele prescrise de lege.
Art. 1748. Ipoteca este sau legală sau conventională. (C. civ. 1749, 1753, 1769).
Art. 1749. Ipoteca legală este aceea care ia nastere în virtutea unei dispozitii speciale a legii.
Ipoteca conventională este aceea care ia nastere din conventia părtilor, cu formele prescrise de lege.
Pornind de la clasificarea sus mentionata vom întâlni anumite caracteristici generale, comune tuturor ipotecilor si caractere specifice fiecarei categorii de ipoteci.
a) Caracterele generale:
- Ipoteca este un drept real accesoriu
Ipoteca este un drept real accesoriu. Acest drept acorda titularului sau posibilitatea de urmarire a bunului în mâinile oricui s-ar afla si atribuie un drept de preferinta pentru satisfacerea creantei sale înaintea celorlalti creditori;
Ca drept accesoriu, ipoteca însoteste obligatia pe care o are debitorul fata de creditor, a carei soarta o împartaseste integral. Ea nu este un drept real dezmembrat. Proprietarul continua sa detina toate atributele si avantajele proprietatii.
Exista totusi posibilitatea instituirii unei ipoteci pentru garantarea unei obligatii eventuale care înca nu exista, dar care ar putea sa se nasca în viitor (cazul garantiei prevazute pentru gestionari de Legea nr.22/1969).
Potrivit doctrinei si practicii judiciare franceze, bunurile viitoare pot fi ipotecate în urmatoarele cazuri:
degradarea unui imobil, situatie ce-i confera creditorului obtinerea unei ipoteci suplimentare;
imobile ce vor fi construite pentru persoanele interesate sa cumpere.
- Ipoteca este o garantie imobiliara
Ipoteca se poate constitui numai asupra bunurilor imobile (spre exemplu, în cazul garantiei pentru gestionar ) asa cum prevede art.1751 Cod civil. Imobilele ce pot fi ipotecate trebuie sa fie în circuitul civil;
Potrivit legii, numai bunurile imobile, nu si cele mobile pot fi ipotecate. Acest text (art.1751 C.civ.) nu schimba cu nimic prevederile legislatiei maritime în legatura cu posibilitatea ipotecarii navelor. O asemenea concluzie rezulta expres din dispozitiile art.1752 C.civ.
Pot fi ipotecate numai imobilele aflate în circuitul civil, împreuna cu toate accesoriile lor care sunt imobile prin destinatie, deoarece ipoteca este un drept real accesoriu.
Accesoriile imobilelor, adica imobilele prin destinatie si servitutile nu pot fi ipotecate separat de imobilul în care se încorporeaza.
În masura în care terenurile sunt în circuitul civil (Legea nr.18/1991) si constructiile (Legea nr.50/1991) pot fi ipotecate.
În dreptul francez, în mod cu totul exceptional, pot fi ipotecate si bunurile mobile care au o oarecare fixitate si pentru care este posibil sa se organizeze o posibilitate a înstrainarilor (ipotecarea navelor, ipotecarea vaselor de navigatie pe apele interioare, ipotecarea aeronavelor).
- Ipoteca se constituie numai în cazurile si cu formulele prevazute de lege
Aceste cerinte sunt impuse de dispozitiile art.1774 C.civ. 1indiferent daca ele se refera la încheierea conventieie de ipoteca sau la înscrierea ipotecilor. Potrivit art.1772 C.civ."ipoteca conventionala nu va putea fi constituita decât prin act autentic".
Art.57, alin.2 din Legea nr.36/1995 arata ca: "Birourile notariale nu pot lua în considerare actele care emana de la autoritatile altui stat decât daca semnaturile si sigiliile acelor autoritati sunt supralegalizate de catre misiunea diplomatica sau Oficiul Consular al României din acest stat sau de catre Ministerul Afacerilor Externe al României".
Înscriptiile ipotecare se vor face la judecatoria în a carei raza teritoriala sunt situate imobilele ipotecate.
- Ipoteca este supusa principiului specializarii
Potrivit acestui principiu, ipoteca trebuie sa fie specializata, sub sanctiunea nulitatii, sub dublu aspect:
ipoteca trebuie sa fie determinata în privinta imobilului afectat de garantie;
ipoteca trebuie sa fie determinata în privinta valorii creantei garantate.
Sub sanctiunea nulitatii, ipoteca trebuie sa fie specializata sub doua aspecte, si anume:
sub aspectul determinarii bunului ce urmeaza a fi afectat de garantie (art.1774 C.civ.);
asupra valorii creantei garantate (art.1776 C.civ.).
Nu se pot constitui ipoteci generale asupra tuturor imobilelor, fara identificarea fiecaruia si nici asupra bunurilor viitoare. Referitor la creanta garantata, se considera ca, în cazul ipotecilor prevazute de Legea nr.22/1969 pentru gestionari, în considerarea eventualelor prejudicii, ipoteca este valabila chiar daca valoarea creantei nu este precizata în momentul încheierii contractului de garantie (ipoteca), fiind suficienta mentiunea creantei ce urmeaza a fi astfel garantata.
Prin acest principiu al specializarii ipotecii întelegem ca ipoteca poate fi constituita numai asupra unui imobil sau asupra unor imobile determinate, pentru garantarea unei datorii a carei valoare este determinata (Codul civil român s-a îndepartat de la regulile stabilite în codul francez potrivit caruia instituirea ipotecii se face pe toate imobilele garantului, prezente si viitoare).
Codul civil român corespunde mai bine specificului nostru, da o certitudine ambelor parti asupra garantiei constituite, iar garantului nu-i sunt afectate si bunurile viitoare. Principiul specializarii ipotecii se mentine si în cazul garantarii unei datorii eventuale;
- Ipoteca este indivizibila
Conform art.1746 alin.2 C.civ.ipoteca va continua sa existe asupra întregului imobil, în situatia în care s-a platit numai o parte din datorie sau daca, în caz de partaj al unui imobil ipotecat, imobilul trece în lotul unui copartas (acesta va trebui sa siuporte urmarirea pentru întreaga datorie deoarece garantia este încorporata în imobil-res, non persona debet).
Ea priveste întreg imobilul ipotecat si subzista pâna la achitarea integrala a datoriei. In caz de partajare a bunului când acesta ar cadea în masa de partaj a altui copartas decât cel obligat, acesta va trebui sa suporte urmarirea creditorului pentru întreaga datorie.
- Ipoteca conventionala are caracter solemn
Acest caracter este dedus din dispozitiile art.1772 C.civ. care prevad ca, sub sanctiunea nulitatii absolute, ipoteca se va încheia prin înscris autentic, simplu acord de vointa nefiind suficient pentru ca ea sa se nasca în mod valabil.
b) Ipoteca conventionala
Ipoteca nu va putea fi constituita decât prin act autentic.
inscriptiile ipotecare se fac la judecatoria în a carei raza teritoriala sunt situate imobilele ipotecate.
pot fi ipotecate numai imobilele (care se afla în circuitul civil) împreuna cu accesoriile lor care sunt imobile prin destinatie, precum si uzufructul asupra unor imobile.
ipoteca trebuie sa fie specializata sub un dublu aspect:
sa fie determinata cu privire la imobilul afectat.
sa fie determinata în ceea ce priveste valoarea creantei.
Codul civil precizeaza ca ipoteca conventionala este aceea care ia nastere din conventia partilor cu respectarea formelor prevazute de lege. Se cere în acest sens îndeplinirea unor conditii de fond si de forma.
Conditii de fond
In vederea constituirii ipotecii conventionale, una din conditii o reprezinta capacitatea deplina de exercitiu, conditie comuna si generala tuturor conventiilor, legea interzicând ocrotitorilor legali - parinti sau tutori-sa garanteze datorii ale tertilor cu imobile proprietatea minorilor aflati sub ocrotirea lor. Daca ipoteca urmeaza sa garanteze o datorie a minorului, cu propriul bun, este necesara încuviintarea prealabila a autoritatii tutelare.
O alta conditie de fond la constituirea ipotecii conventionale o reprezinta calitatea de proprietar actual al imobilului a celui ce se angajeaza. Bunurile viitoare, neexistând în patrimoniul debitorului nu pot constitui obiect al ipotecii.
Conditii de forma
Contractul de ipoteca, sub sanctiunea nulitatii absolute trebuie sa se încheie în forma autentica. Este asadar, un contract solemn (art.1772 Cod civil).
Legea nu impune o astfel de conditie si pentru dovedirea creantei garantate.
Conditii de publicitate
acestea nu tin de caracterul solemn al contractului de ipoteca, ci numai de asigurarea opozabilitatii si a rangului de preferinta ale ipotecii.
publicitatea consta în inscrierea ipotecii în cartea funciara de la judecatoria din raza teritoriala a caruia se afla situat imobilul, astfel: partile încheie un contract de ipoteca dupa care se prezinta cu acesta la notariat personal (sau prin mandatari cu procura speciala si autentica). Pe baza actelor autentificate, a unei cereri si a unei taxe de timbru judiciar judecatorul delegat cu tinerea cadastrului va dispune (bineînteles, dupa verificarea actelor) prin încheiere înscrierea ipotecii în registrul de carte funciara.
c) Ipoteca legala
Aceasta decurge din dispozitiile legii, care impun uneori si încheierea unei conventii. Este cazul garantiilor impuse gestionarilor, prin Legea nr.22/1969.
Ipotecile legale sunt reglementate si prin acte normative de data recenta, cum ar fi Ordonanta Guvernului nr. 11/1996, Codul de procedura penala sau Legea locuintelor nr. 114/1996.
Efectele ipotecii
a) Efectele fata de debitor. Debitorul pastreaza toate atributele dreptului de proprietate. El poate transmite dreptul de proprietate asupra imobilului sau îl poate greva cu alte sarcini reale.
b) Efectele fata de creditor. Creditorul are un drept real accesoriu asupra imobilului, fara deposedarea proprietarului. Acest drept real accesoriu îi confera creditorului doua atribute si anume: de a urmari bunul si dreptul de preferinta. Pe de o parte creditorul poate urmari bunul în mâinile oricui s-ar afla, atunci când debitorul a fost deposedat prin violenta sau l-a vândut ori l-a donat. Tot astfel are dreptul de a-si încasa creanta cu prioritate din pretul vândut la licitatie publica.
Dreptul de preferinta se exercita si asupra fructelor imobilului. Daca bunul a fost expropriat pentru cauza de utilitate publica, potrivit Legii nr. 33/1994, îndemnizatia primita drept despagubire de catre proprietarul imobilului ipotecat si expropriat va fi afectata creditorului ca urmare a principiului subrogatiei reale cu titlu particular.
c) Efectele fata de tertii dobânditori ai imobilului. Desi ipotecat, imobilul poate fi înstrainat unui tert. Acesta din urma poate sa opuna creditorului ipotecar ce are drept urmarire a imobilului unele exceptii cum ar fi: inexistenta sau stingerea datoriei, nulitatea obligatiei garantate, nulitatea contractului de ipoteca, nulitatea inscriptiei ipotecare, exceptia de garantie contra evictiunii daca creditorul este mostenitorul vânzatorului de la care tertul a dobândit imobilul cu titlu oneros.
De asemenea art. 1794 Cod civil acorda tertului posibilitatea invocarii beneficiului în discutiune, daca în patrimoniul debitorului au ramas alte imobile ipotecare pentru aceeasi datorie.
Tertul dobânditor poate sa plateasca datoria debitorului de la care a dobândit subrogându-se în drepturile acestuia. De asemenea, tertul dobânditor poate sa recurga la purga. Purga consta în oferta pe care tertul dobânditor o face creditorului de a-i plati creanta garantata prin ipoteca pâna la concurenta pretului la care a cumparat imobilul respectiv sau, daca l-a dobândit gratuit pâna la concurenta valorii imobilului, stabilita prin expertiza.
In sfârsit, tertul are posibilitatea abandonarii imobilului ipotecat spre a fi scos la vânzare de catre creditor.
Ioteca este o garantie reala, servind la garantarea obligatiilor unui debitor fata de creditorul sau, printr-un bun imobil din propriul sau patrimoniu, anume desemnat pe cale legala în acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil).
Acte ce trebuie verificate
Se va verifica cine este/sunt proprietarul/ precum si titlul de proprietate asupra imobilului ce se doreste a fi ipotecat. Se va prezenta titlul de proprietate în original precum si dovada transcrierii acestuia în cadastrul de carte funciara.
se va verifica daca reprezentantul persoanei juridice are împuternicire expresa sau sunt mandatari cu procura autentica pentru a constitui ipoteca.
se va urmari existenta aprobarii adunarii generale (sau a consiliului de administratie) pentru ipotecarea bunurilor respective, daca în actele constitutive ale societatii nu se prevede altfel.
se va urmari daca taxele si impozitele aferente bunului imobil sunt achitate la zi si daca acesta este liber de orice sarcini.
Avantaje
creditorul ipotecar are dreptul de a urmari imobilul ipotecat în mâna oricui s-ar gasi acesta.
în caz de executare silita, faliment, etc creditorii ipotecari sunt preferati celor chirografari, iar cei de rangul I creditorilor cu inscriptii ulterioare.
inscriptiile ipotecare conserva dreptul de privilegiu si de ipoteca în curs de 15 ani din ziua în care s-au facut inscriptiile (dupa aceasta data efectul lor încetând daca nu au fost prelungite - pentru ca inscriptia reînnoita sa-si pastreze rangul initial, este necesar sa se indice inscriptia primitiva).
ipoteca continua sa existe asupra întregului imobil, chiar daca a fost platita o parte din datorie si chiar daca, în caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul trece în lotul unuia dintre copartasi (acesta va trebui sa suporte urmarirea pentru întreaga datorie, întrucât garantia este încorporata în imobil).
la scadenta daca debitorul nu onoreaza creanta, creditorul poate cere executarea silita (in cf. cu OG nr.11/1996 (cu toate modificarile sale) privind executarea creantelor bugetare).
cheltuielile privind înregistrarea si asigurarea imobilului ipotecat sunt în sarcina debitorului (împrumutatului).
Riscuri/Dezavantaje
3.4. Publicitatea ipotecii
Publicitatea consta în înscrierea ipotecii în registrul special sau, dupa caz, în cartea funciara de la judecatoria în raza careia se afla situat imobilul. Prin înscrierea ipotecii se asigura opozabilitatea fata de terti si, tot astfel, se stabileste rangul de preferinta (art. 1778 Cod civil).
Potrivit Legii 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, aceasta publicitate imobiliara întemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeasi localitate (art.20). în sistemul de carte funciara actual, înregistrarea nu mai are efect constitutiv, ca în sistemul cartii funciare reglementata de Legea 115/1938.
In materia publicitatii imobiliare tertii sunt creditorii chirografari, ceilalti creditori ipotecari.
Potrivit art. 30 din legea nr. 7/1996, dobânditorul anterior poate cere instantei judecatoresti sa acorde înscrierii sale rang preferential fata de înscrierea efectuata la cererea unui tert, care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinta la data înscrierii actului. Acel creditor care are rang prioritar fata de pretul imobilului ipotecat si, din ceea ce ramâne se va despagubi creditorul cu rangul urmator. Ordinea în care creditorii îsi vor exercita dreptul de preferinta asupra pretului este determinata de data fiecarei inscriptii ipotecare.
Stingerea ipotecii
Potrivit art. 1800 Cod civil, ipoteca se poate stinge pe cale accesorie sau indirect s pe cale pricipala sau direct.
Stingerea pe cale accesorie a ipotecii are loc atunci când se stinge obligatia principala, pe care o garanta. Aceasta stingere a obligatiei poate avea loc prin: plata, compensatie, novatiune, confuziune, remitere de datorie, dare în plata etc., ori ca urmare a anularii sau constatarii nulitatii obligatiei principale.
Stingerea directa sau pe cale principala se produce indiferent de soarta obligatiei principale garantate prin:
renuntarea creditorului la ipoteca;
purga obtinuta de dobânditorul imobilului ipotecar;
anularea actului constitutiv al ipotecii;
rezolutiunea dreptului de proprietate al constitutorului;
***CONCLUZII
Datorita dezvoltarii rapide a comertului si a privatizarii, în tara noastra garantiile reale au un rol activ în desfasurarea activitatilor comerciale, deoarece ele garanteaza pe creditor cu privire la realizarea obligatiei, pe care o are debitorul fata de el.
Creditorul, pe baza acestor garantii poate sa-si continue activitatile profesionale, comerciale etc., fiind pus la adapost de insolvabilitatea debitorului, el fiind sigur de satisfacerea creantei sale.
Prin garantii reale se afecteaza garantarii platii datoriei atât bunuri moobile, cât si imobile, care au o anumita valoare economica, fiind susceptibile în cazul neexecutarii obligatiei de debitor de a garanta acea obligatie.
Aceste bunuri pot ramâne în posesia constitutorului, predate în pastrare unui tert ori creditorului.
Ceea ce deosebeste ipoteca de gaj, pe lânga faptul ca în cazul ipotecii, bunul ipotecat este un bun imobil iar în cazul gajului este un bun mobil este si faptul ca gajul opereaza cu deposedarea bunului gajat de la constitutor si dat în pastrare creditorului sau unui tert iar ipoteca opereaza fara deposedarea bunului ipotecat.
Dintre toate aceste garantiii reale, cel mai frecvent folosita în practica este ipoteca, considerându-se ca ea ar satisface cel mai bine interesele creditorilor dar ca are si o insuficienta, deoarece procedeul încheierii contractului si al înscrierii ipotecii este putin îngreunat, cerând mult timp.
Pentru o mai buna aplicare a garantiilor reale ar fi necesara o reevaluare a acestora si adapatarea lor la realitatile economico-sociale actuale.
In literatura juridica, garantiile sunt definite ca fiind acele mijloace juridice care confera creditorului garantat unele prerogative suplimentare prin pozitionarea prioritara fata de ceilalti creditori si posibilitatea ca în caz de neexecutare din partea debitorului sa poata urmari pe o alta persoana, care s-a angajat sa execute ea obligatia ce revenea debitorului.
In doctrina s-au formulat mai multe clasificari ale garantiilor, una fiind însa unanim acceptata anume clasificarea în : garantii personale si garantii reale.
|
|
Barac Lidia |
Elemente de teoria dreptului, Ed.All Beck, Bucuresti, 2001 |
|||
|
|
Cristea Silvia |
Drept comercial, Ed.Lumina Lex, Bucuresti, 2002 |
|||
|
|
Dan Drosu saguna |
Drept financiar si fiscal, Ed.Oscar Print, Bucuresti, 1997 |
|||
|
|
Hamangiu C. |
Tratat de drept civil român, vol.II, Ed.All, Bucuresti, 1997 |
|||
|
|
Liviu Pop |
Drept civil român. Teoria generala a obligatiilor, Ed.Lumina Lex, Bucuresti, 1998 |
|||
|
|
Mazilu D. |
Teoria generala a dreptului, Ed.All Beck, Bucuresti, 1999 |
|||
|
|
Petrescu Raul |
Popa Nicolae |
Teoria generala a dreptului, Ed. All Beck, Bucuresti, 2002 |
||
|
|
Romul Petru Vonica |
Anexa CONTRACT DE IPOTECĂ Incheiat astazi ........la ............ I. PĂRTILE CONTRACTANTE 1.1. D................, domiciliat in....... (localitatea) str. ......... nr. .., bloc ......., scara ...., etaj .., apartament ..... judet/sector ......, nascut la data de .... (ziua, luna, anul) in ..... sector/judet......, fiul lui .... si al ..., posesorul buletinului (cartii) de identitate seria .. nr.eliberat de..., cod numeric personal ............. in calitate de creditor ipotecar, pe de o parte, si 1.2. D ...., domiciliat in... str... nr.., bloc......, scara ...., etaj .., apartament ... judet/sector ......, nascut la data de .....(ziua, luna, anul) in .... (localitatea) sector/judet ...., fiul lui.... si al., posesorul buletinului (cartii) de identitate seria .. nr. . eliberat de....., cod numeric personal..... in calitate de debitor ipotecar, pe de alta parte, au convenit sa încheie prezentul contract de ipoteca, cu respectarea urmatoarelor clauze: II. OBIECTUL CONTRACTULUI 2.1. Obiectul contractului îl reprezinta garantarea împrumutului în valoare de ....lei cu o dobânda de . % pe an, obtinut de debitorul ipotecar de la creditorul ipotecar conform contractului de împrumut nr. .... încheiat la data de ...... 2.2. a) Imobilul ipotecat prin care se garanteaza împrumutul este situat în .....str. ..nr.., sectorul/judetul . si se compune din .. camere plus dependinte, fiind în suprafata totala de ... mp. b) Acest apartament se afla în circuitul civil si a intrat în proprietatea debitorului ipotecar prin contractul de vânzare-cumparare nr. din .... transcris în Cartea funciara nr. ., fiind liber de orice sarcini asa cum rezulta din Certificatul nr. ... din .... anexat la prezentul contract. 2.3. a) Debitorul ipotecar se obliga sa nu înstraineze imobilul a carui ipoteca constituie obiectul prezentului contract pâna la rambursarea împrumutului si a dobânzilor aferente la scadenta. b) Totodata, debitorul ipotecar se obliga sa transcrie ipoteca în Cartea funciara nr. ., iar în baza ei, creditorul ipotecar poate trece la executarea silita, în cazul în care debitorul ipotecar nu-si lichideaza datoria la scadenta. III. LITIGII 3.1. Partile au convenit ca toate neîntelegerile privind validitatea prezentului contract sau rezultate din interpretarea, executarea ori încetarea acestuia sa fie rezolvate pe cale amiabila de reprezentantii lor. 3.2. In cazul în care nu este posibila rezolvarea litigiilor pe cale amiabila, partile se vor adresa instantelor judecatoresti competente. IV. CLAUZE FINALE 4.1. Modificarea prezentului contract se face numai prin act aditional încheiat între partile contractante. 4.2. Prezentul contract, împreuna cu anexele sale care fac parte integranta din cuprinsul sau, reprezinta vointa partilor si înlatura orice alta întelegere verbala dintre acestea, anterioara sau ulterioara încheierii lui 4.3. In cazul în care partile isi încalca obligatiile lor, neexercitarea de partea care sufera vreun prejudiciu a dreptului de a cere executarea întocmai sau prin echivalent banesc a obligatiei respective nu înseamna ca ea a renuntat la acest drept al sau. 4.4. Redactat si editat/dactilografiat în . exemplare la ....... S-au eliberat ....... exemplare. Document InfoAccesari: 11413 Apreciat:  Comenteaza documentul:Nu esti inregistratTrebuie sa fii utilizator inregistrat pentru a putea comenta Creaza cont nou A fost util?Daca documentul a fost util si crezi ca meritasa adaugi un link catre el la tine in site in pagina web a site-ului tau.
Copyright © Contact (SCRIGROUP Int. 2024 ) |
