Garantiile reale - ipoteca
1. Definitie. Reglementare. Clasificare
In orice economie de piata nevoile financiare, atat ale agentilor economici, cat si ale populatiei se rezolva, de regula, prin contracte de credite sau imprumuturi.
Actele juridice intocmite in acest sens sunt insotite de garantii juridice solide menite sa asigure rambursarea sumelor de bani acordate cu titlu de credit. In cadrul sistemului de garantii oferite creditorilor, o pozitie centrala o ocupa ipotecile, care sunt utilizate pe o scara larga si in tara noastra.
Regimul juridic ipotecar e strans legat de dezvoltarea creditului public si privat.
Desi codul nostru civil este o traducere a Codului Napoleon, la capitolul ce se refera la ipoteci legiuitorul roman a avut in vedere mai ales Legea Belgiana din 1851, iar in unele locuri chiar redactarea sa proprie.
Legiuitorul nostru de la 1865, sub influenta Legii Ipotecare belgiene si a Legii franceze din 1855 a operat unele modificari care nu existau in Codul Napoleon. Legiuitorul belgian si cel roman n-au admis ipoteza oculta prevazuta de art.2135 C.civ.fr.
In principiu, daca ci 646i85g neva se obliga personal, el da drept garantie toate bunurile sale mobile si imobile, prezente si viitoare. Acesta este gajul general prevazut de art.1718 C.civ.
De multe ori, gajul general poate fi insuficient, atunci cand debitorul ar dobandi si alti creditori posteriori si cu care creditorul anterior ar veni in concurs.
In cazul in care debitorul se obliga fata de mai multi creditori iar averea sa este mai mica decat suma datorata, creditorii vor suporta insolvabilitatea debitorului in mod proportional.
Pentru prevenirea acestui pericol si pentru a nu expune pe creditor riscurilor insolvabilitatii debitorului, legea a pus la dispozitia sa posibilitatea de a consolida simpla obligatie personala printr-un drept exclusiv asupra unui imobil determinat. In acest mod scapa de concurenta celorlalti.
In vechiul drept roman (Codul Caragea Calimah) ipotecile erau cunoscute sub denumirea de “zalog”. Ipoteca poate fi definita ca fiind :
ipoteca este o garantie reala, servind la garantarea obligatiilor unui debitor fata de creditorul sau, printr-un bun imobil din propriul sau patrimoniu, anume desemnat pe cale legala in acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil).
sintetic, ipoteca este o garantie reala, imobiliara, constand dintr-un drept real accesoriu asupra unui imobil al debitorului.
Ipoteca, garantie reala imobiliara poate fi definita ca fiind “o garantie reala si accesorie care nu deposedeaza pe debitorul proprietar al bunului ipotecat si care permite creditorului neplatit sa urmareasca bunul in mainile oricui s-ar afla pentru a primi creanta sa cu preferinta”.
Conform art.1746 C.civ.: “Ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectate de plata unei obligatii”.
Lato sensu, ipoteca “ este un drept real de garantie intr-un bun determinat care ramane in posesiunea debitorului, drept care confera creditorului dreptul de a se indestula cu preferinta din vanzarea bunului afectat si de a-l urmari in mainile oricarui detentor”.
Stricto sensu, notiunea de ipoteca se rezuma la ipoteca propriu-zisa, fara a se tine seama de privilegiile imobiliare.
Ipoteca este utila atat pentru debitor, cat si pentru creditor. Debitorul care nu poate fi lipsit de drepturile sale asupra imobilului (folosinta, uzufructul si dreptul de dispozitie) poate procura, prin una sau mai multe ipotecari succesive, un capital reprezentand totalul sau o parte din imobilul respectiv.
Creditorul ipotecar neplatit la scadenta are dreptul sa urmareasca bunul in mana oricui s-ar gasi si se bucura , totodata, de un drept de preferinta fata de ceilalti creditori, luandu-se in considerare rangul ipotecii pentru satisfacerea creantei sale.
Codul civil roman consacra un intreg capitol ipotecii (Capitolul III al Titlului XVIII, Cartea a III-a, “Despre ipoteci”- art.1746-1800 si 1804-1815 C.civ.).
In afara acestor dispozitii cuprinse in Codul civil, mai exista si alte acte normative speciale care contin prevederi cu privire la ipoteca.
De exemplu, Legea nr. 22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garantii si raspunderea in legatura cu gestionarea bunurilor organizatiilor socialiste ( modificata prin Legea nr.54/1994); Ordonanta Guvernului nr.19/1994 privind stimularea investitorilor pentru realizarea unor lucrari publice si constructii de locuinte; Ordonanta nr.27/1994 pentru completarea si modificarea Ordonantei Guvernului nr.20/1994 privind punerea in siguranta a fondului construit existent; Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica; Norma nr.2/19 octombrie 1995 privind conditiile si criteriile de vanzare cu plata in rate a activelor societatilor comerciale cu capital de stat conform Ordonantei Guvernului nr. 39/1995; Legea nr.64/1995 privind procedura reorganizarii si lichidarii judiciare; Legea nr.7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara; Ordonanta Guvernului nr.11/1996 privind executarea creantelor bugetare.
Potrivit reglementarilor legale, ipoteca este de doua feluri, conventionala si legala. Ipoteca conventionala se naste ca urmare a conventiei partilor cu respectarea unor dispozitii legale, in timp ce cea legala ia nastere in temeiul unei dispozitii legale.
Din examinarea normelor legale prezentate mai sus rezulta ca ipoteca poate fi de doua feluri, in functie de sursa ori izvorul sau:
conventionala;
legala;
Ipoteca conventionala este aceea care ia nastere din conventia partilor, in formele prevazute de lege (art.1749 alin.2 C.civ.);
Ipoteca legala este aceea care ia nastere in virtutea unei dispozitii speciale a legii (art.1749 alin.1 C.civ.).
Desi in conceptia Codului civil ipoteca legala nu necesita incheierea unei conventii speciale de ipoteca, totusi nici o dispozitie a legii nu interzice a se constitui o ipoteca dispusa printr-o dispozitie speciala a legii sau printr-o conventie, chiar daca este necesara incheierea unei conventii de ipoteca, uneori in forma simplificata.
Cu toate acestea, in literatura de specialitate s-a ajuns la concluzia ca nu este “indicata cuprinderea acestor ipoteci in categoria asa numitelor “ipoteci conventionale prevazute de lege”, intrucat, in acest fel, ipotecile respective ies de sub regimul ipotecilor legale, pierzand astfel beneficiul unor prevederi de favoare”.
Cat priveste
procesul transformarilor impuse in planul structurilor economice, politice si
juridice din
Astfel de ipoteci au fost reglementate prin acte normative in interesul transpunerii in viata a principiului superioritatii proprietatii socialiste de stat, principiu care constituia temei in cazul unui anumit gen de solutii.
Evolutia societatii romane a facut sa apara proprietatea privata, iar categoria respectiva de subiecti de drept a disparut, de aceea legiuitorul trebuie sa acorde atentia cuvenita textelor referitoare la dispozitiile privind ipotecile legale. Evident, cred intr-o reglementare potrivita cu evolutia fenomenelor economico-juridice de la noi si intr-o legislatie civila viitoare.
Art. 1746. Ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligatii.
Ipoteca este din natura ei nedivizibila si subzista in intregimea ei asupra tuturor imobilelor afectate, asupra fiecarui si asupra fiecarei portiuni din acele imobile.
Dreptul de ipoteca se conserva asupra imobilelor in orice mana va trece. (C. civ. 1057, 1062, 1719, 1790 si urm.).
Art. 1747. Dreptul de ipoteca nu se poate constitui decat in cazurile si cu formele prescrise de lege.
Art. 1748. Ipoteca este sau legala sau conventionala. (C. civ. 1749, 1753, 1769).
Art. 1749. Ipoteca legala este aceea care ia nastere in virtutea unei dispozitii speciale a legii.
Ipoteca conventionala este aceea care ia nastere din conventia partilor, cu formele prescrise de lege.
Caracterele generale ale ipotecilor
Pornind de la clasificarea sus mentionata vom intalni anumite caracteristici generale, comune tuturor ipotecilor si caractere specifice fiecarei categorii de ipoteci.
Caracterele generale:
- Ipoteca este un drept real accesoriu
Ipoteca este un drept real accesoriu. Acest drept acorda titularului sau posibilitatea de urmarire a bunului in mainile oricui s-ar afla si atribuie un drept de preferinta pentru satisfacerea creantei sale inaintea celorlalti creditori;
Ca drept accesoriu, ipoteca insoteste obligatia pe care o are debitorul fata de creditor, a carei soarta o impartaseste integral. Ea nu este un drept real dezmembrat. Proprietarul continua sa detina toate atributele si avantajele proprietatii.
Exista totusi posibilitatea instituirii unei ipoteci pentru garantarea unei obligatii eventuale care inca nu exista, dar care ar putea sa se nasca in viitor (cazul garantiei prevazute pentru gestionari de Legea nr.22/1969).
Potrivit doctrinei si practicii judiciare franceze, bunurile viitoare pot fi ipotecate in urmatoarele cazuri:
degradarea unui imobil, situatie ce-i confera creditorului obtinerea unei ipoteci suplimentare;
imobile ce vor fi construite pentru persoanele interesate sa cumpere.
- Ipoteca este o garantie imobiliara
Ipoteca se poate constitui numai asupra bunurilor imobile (spre exemplu, in cazul garantiei pentru gestionar ) asa cum prevede art.1751 Cod civil. Imobilele ce pot fi ipotecate trebuie sa fie in circuitul civil;
Potrivit legii, numai bunurile imobile, nu si cele mobile pot fi ipotecate. Acest text (art.1751 C.civ.) nu schimba cu nimic prevederile legislatiei maritime in legatura cu posibilitatea ipotecarii navelor. O asemenea concluzie rezulta expres din dispozitiile art.1752 C.civ.
Pot fi ipotecate numai imobilele aflate in circuitul civil, impreuna cu toate accesoriile lor care sunt imobile prin destinatie, deoarece ipoteca este un drept real accesoriu.
Accesoriile imobilelor, adica imobilele prin destinatie si servitutile nu pot fi ipotecate separat de imobilul in care se incorporeaza.
In masura in care terenurile sunt in circuitul civil (Legea nr.18/1991) si constructiile (Legea nr.50/1991) pot fi ipotecate.
In dreptul francez, in mod cu totul exceptional, pot fi ipotecate si bunurile mobile care au o oarecare fixitate si pentru care este posibil sa se organizeze o posibilitate a instrainarilor (ipotecarea navelor, ipotecarea vaselor de navigatie pe apele interioare, ipotecarea aeronavelor).
- Ipoteca se constituie numai in cazurile si cu formulele prevazute de lege
Aceste cerinte sunt impuse de dispozitiile art.1774 C.civ. 1indiferent daca ele se refera la incheierea conventieie de ipoteca sau la inscrierea ipotecilor. Potrivit art.1772 C.civ.”ipoteca conventionala nu va putea fi constituita decat prin act autentic”.
Art.57, alin.2 din Legea nr.36/1995 arata ca: ”Birourile notariale nu pot lua in considerare actele care emana de la autoritatile altui stat decat daca semnaturile si sigiliile acelor autoritati sunt supralegalizate de catre misiunea diplomatica sau Oficiul Consular al Romaniei din acest stat sau de catre Ministerul Afacerilor Externe al Romaniei”.
Inscriptiile ipotecare se vor face la judecatoria in a carei raza teritoriala sunt situate imobilele ipotecate.
- Ipoteca este supusa principiului specializarii
Potrivit acestui principiu, ipoteca trebuie sa fie specializata, sub sanctiunea nulitatii, sub dublu aspect:
ipoteca trebuie sa fie determinata in privinta imobilului afectat de garantie;
ipoteca trebuie sa fie determinata in privinta valorii creantei garantate.
Sub sanctiunea nulitatii, ipoteca trebuie sa fie specializata sub doua aspecte, si anume:
sub aspectul determinarii bunului ce urmeaza a fi afectat de garantie (art.1774 C.civ.);
asupra valorii creantei garantate (art.1776 C.civ.).
Nu se pot constitui ipoteci generale asupra tuturor imobilelor, fara identificarea fiecaruia si nici asupra bunurilor viitoare. Referitor la creanta garantata, se considera ca, in cazul ipotecilor prevazute de Legea nr.22/1969 pentru gestionari, in considerarea eventualelor prejudicii, ipoteca este valabila chiar daca valoarea creantei nu este precizata in momentul incheierii contractului de garantie (ipoteca), fiind suficienta mentiunea creantei ce urmeaza a fi astfel garantata.
Prin acest principiu al specializarii ipotecii intelegem ca ipoteca poate fi constituita numai asupra unui imobil sau asupra unor imobile determinate, pentru garantarea unei datorii a carei valoare este determinata (Codul civil roman s-a indepartat de la regulile stabilite in codul francez potrivit caruia instituirea ipotecii se face pe toate imobilele garantului, prezente si viitoare).
Codul civil roman corespunde mai bine specificului nostru, da o certitudine ambelor parti asupra garantiei constituite, iar garantului nu-i sunt afectate si bunurile viitoare. Principiul specializarii ipotecii se mentine si in cazul garantarii unei datorii eventuale;
- Ipoteca este indivizibila
Conform art.1746 alin.2 C.civ.ipoteca va continua sa existe asupra intregului imobil, in situatia in care s-a platit numai o parte din datorie sau daca, in caz de partaj al unui imobil ipotecat, imobilul trece in lotul unui copartas (acesta va trebui sa siuporte urmarirea pentru intreaga datorie deoarece garantia este incorporata in imobil-res, non persona debet).
Ea priveste intreg imobilul ipotecat si subzista pana la achitarea integrala a datoriei. In caz de partajare a bunului cand acesta ar cadea in masa de partaj a altui copartas decat cel obligat, acesta va trebui sa suporte urmarirea creditorului pentru intreaga datorie.
- Ipoteca conventionala are caracter solemn
Acest caracter este dedus din dispozitiile art.1772 C.civ. care prevad ca, sub sanctiunea nulitatii absolute, ipoteca se va incheia prin inscris autentic, simplu acord de vointa nefiind suficient pentru ca ea sa se nasca in mod valabil.
Ipoteca conventionala
Ipoteca nu va putea fi constituita decat prin act autentic.
inscriptiile ipotecare se fac la judecatoria in a carei raza teritoriala sunt situate imobilele ipotecate.
pot fi ipotecate numai imobilele (care se afla in circuitul civil) impreuna cu accesoriile lor care sunt imobile prin destinatie, precum si uzufructul asupra unor imobile.
ipoteca trebuie sa fie specializata sub un dublu aspect:
sa fie determinata cu privire la imobilul afectat.
sa fie determinata in ceea ce priveste valoarea creantei.
Codul civil precizeaza ca ipoteca conventionala este aceea care ia nastere din conventia partilor cu respectarea formelor prevazute de lege. Se cere in acest sens indeplinirea unor conditii de fond si de forma.
Conditii de fond
In vederea constituirii ipotecii conventionale, una din conditii o reprezinta capacitatea deplina de exercitiu, conditie comuna si generala tuturor conventiilor, legea interzicand ocrotitorilor legali - parinti sau tutori-sa garanteze datorii ale tertilor cu imobile proprietatea minorilor aflati sub ocrotirea lor. Daca ipoteca urmeaza sa garanteze o datorie a minorului, cu propriul bun, este necesara incuviintarea prealabila a autoritatii tutelare.
O alta conditie de fond la constituirea ipotecii conventionale o reprezinta calitatea de proprietar actual al imobilului a celui ce se angajeaza. Bunurile viitoare, neexistand in patrimoniul debitorului nu pot constitui obiect al ipotecii.
Conditii de forma
Contractul de ipoteca, sub sanctiunea nulitatii absolute trebuie sa se incheie in forma autentica. Este asadar, un contract solemn (art.1772 Cod civil).
Legea nu impune o astfel de conditie si pentru dovedirea creantei garantate.
Conditii de publicitate
acestea nu tin de caracterul solemn al contractului de ipoteca, ci numai de asigurarea opozabilitatii si a rangului de preferinta ale ipotecii.
publicitatea consta in inscrierea ipotecii in cartea funciara de la judecatoria din raza teritoriala a caruia se afla situat imobilul, astfel: partile incheie un contract de ipoteca dupa care se prezinta cu acesta la notariat personal (sau prin mandatari cu procura speciala si autentica). Pe baza actelor autentificate, a unei cereri si a unei taxe de timbru judiciar judecatorul delegat cu tinerea cadastrului va dispune (bineinteles, dupa verificarea actelor) prin incheiere inscrierea ipotecii in registrul de carte funciara.
Ipoteca legala
Aceasta decurge din dispozitiile legii, care impun uneori si incheierea unei conventii. Este cazul garantiilor impuse gestionarilor, prin Legea nr.22/1969.
Ipotecile legale sunt reglementate si prin acte normative de data recenta, cum ar fi Ordonanta Guvernului nr. 11/1996, Codul de procedura penala sau Legea locuintelor nr. 114/1996.
Efectele ipotecii
Trei persoane pot fi incluse in categoria celor afectati de o ipoteca si anume: debitorul, creditorul si tertul dobanditor al imobilului.
Efectele fata de debitor. Debitorul pastreaza toate atributele dreptului de proprietate. El poate transmite dreptul de proprietate asupra imobilului sau il poate greva cu alte sarcini reale.
Efectele fata de creditor. Creditorul are un drept real accesoriu asupra imobilului, fara deposedarea proprietarului. Acest drept real accesoriu ii confera creditorului doua atribute si anume: de a urmari bunul si dreptul de preferinta. Pe de o parte creditorul poate urmari bunul in mainile oricui s-ar afla, atunci cand debitorul a fost deposedat prin violenta sau l-a vandut ori l-a donat. Tot astfel are dreptul de a-si incasa creanta cu prioritate din pretul vandut la licitatie publica.
Dreptul de preferinta se exercita si asupra fructelor imobilului. Daca bunul a fost expropriat pentru cauza de utilitate publica, potrivit Legii nr. 33/1994, indemnizatia primita drept despagubire de catre proprietarul imobilului ipotecat si expropriat va fi afectata creditorului ca urmare a principiului subrogatiei reale cu titlu particular.
Efectele fata de tertii dobanditori ai imobilului. Desi ipotecat, imobilul poate fi instrainat unui tert. Acesta din urma poate sa opuna creditorului ipotecar ce are drept urmarire a imobilului unele exceptii cum ar fi: inexistenta sau stingerea datoriei, nulitatea obligatiei garantate, nulitatea contractului de ipoteca, nulitatea inscriptiei ipotecare, exceptia de garantie contra evictiunii daca creditorul este mostenitorul vanzatorului de la care tertul a dobandit imobilul cu titlu oneros.
De asemenea art. 1794 Cod civil acorda tertului posibilitatea invocarii beneficiului in discutiune, daca in patrimoniul debitorului au ramas alte imobile ipotecare pentru aceeasi datorie.
Tertul dobanditor poate sa plateasca datoria debitorului de la care a dobandit subrogandu-se in drepturile acestuia. De asemenea, tertul dobanditor poate sa recurga la purga. Purga consta in oferta pe care tertul dobanditor o face creditorului de a-i plati creanta garantata prin ipoteca pana la concurenta pretului la care a cumparat imobilul respectiv sau, daca l-a dobandit gratuit pana la concurenta valorii imobilului, stabilita prin expertiza.
In sfarsit, tertul are posibilitatea abandonarii imobilului ipotecat spre a fi scos la vanzare de catre creditor.
Ioteca este o garantie reala, servind la garantarea obligatiilor unui debitor fata de creditorul sau, printr-un bun imobil din propriul sau patrimoniu, anume desemnat pe cale legala in acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil).
Acte ce trebuie verificate
Se va verifica cine este/sunt proprietarul/ precum si titlul de proprietate asupra imobilului ce se doreste a fi ipotecat. Se va prezenta titlul de proprietate in original precum si dovada transcrierii acestuia in cadastrul de carte funciara.
se va verifica daca reprezentantul persoanei juridice are imputernicire expresa sau sunt mandatari cu procura autentica pentru a constitui ipoteca.
se va urmari existenta aprobarii adunarii generale (sau a consiliului de administratie) pentru ipotecarea bunurilor respective, daca in actele constitutive ale societatii nu se prevede altfel.
se va urmari daca taxele si impozitele aferente bunului imobil sunt achitate la zi si daca acesta este liber de orice sarcini.
Avantaje
creditorul ipotecar are dreptul de a urmari imobilul ipotecat in mana oricui s-ar gasi acesta.
in caz de executare silita, faliment, etc creditorii ipotecari sunt preferati celor chirografari, iar cei de rangul I creditorilor cu inscriptii ulterioare.
inscriptiile ipotecare conserva dreptul de privilegiu si de ipoteca in curs de 15 ani din ziua in care s-au facut inscriptiile (dupa aceasta data efectul lor incetand daca nu au fost prelungite – pentru ca inscriptia reinnoita sa-si pastreze rangul initial, este necesar sa se indice inscriptia primitiva).
ipoteca continua sa existe asupra intregului imobil, chiar daca a fost platita o parte din datorie si chiar daca, in caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul trece in lotul unuia dintre copartasi (acesta va trebui sa suporte urmarirea pentru intreaga datorie, intrucat garantia este incorporata in imobil).
la scadenta daca debitorul nu onoreaza creanta, creditorul poate cere executarea silita (in cf. cu OG nr.11/1996 (cu toate modificarile sale) privind executarea creantelor bugetare).
cheltuielile privind inregistrarea si asigurarea imobilului ipotecat sunt in sarcina debitorului (imprumutatului).
Riscuri/Dezavantaje
fiind o obligatie accesorie obligatiei principale garantate, ipoteca are aceeasi soarta ca si principalul – “accesorium sequitur principale” (accesoriul urmeaza principalul). Deci, daca obligatia principala este afectata de modalitati (termen, conditie, etc) si ipoteca va fi la randul ei va fi afectata de acestea.
nerespectarea formalitatilor de publicitate este sanctionata cu nulitatea inscrierii, ceea ce inseamna ca ipoteca nu va fi opozabila si nu va capata rang decat din momentul inregistrarii sale regulate, rangul capatandu-se din momentul in care inscrierea a fost facuta in mod valabil.
nerespectarea formei autentice a contractului de ipoteca duce la nulitatea absoluta a acestuia.
cum ipoteca este folosita cel mai adesea la vanzarile/creditele pe termen mijlociu sau lung, in acest interval, pana la plata ultimei rate scadente, pot aparea evenimente neprevazute (ex:incendiu, inundatii, cutremure, etc) care sa diminueze (uneori chiar substantial) sau chiar sa duca la disparitia bunului imobil asupra careia este constituita ipoteca. De aceea, intotdeauna bunul ipotecat trebuie sa fie asigurat la o societate de asigurari, iar polita de asigurare sa fie emisa pe numele beneficiarului ipotecii.
modalitatea greoaie de constituire (ca timp si formalitati ce trebuiesc indeplinite).
4. Publicitatea ipotecii
Publicitatea consta in inscrierea ipotecii in registrul special sau, dupa caz, in cartea funciara de la judecatoria in raza careia se afla situat imobilul. Prin inscrierea ipotecii se asigura opozabilitatea fata de terti si, tot astfel, se stabileste rangul de preferinta (art. 1778 Cod civil).
Potrivit Legii 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, aceasta publicitate imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeasi localitate (art.20). in sistemul de carte funciara actual, inregistrarea nu mai are efect constitutiv, ca in sistemul cartii funciare reglementata de Legea 115/1938.
In materia publicitatii imobiliare tertii sunt creditorii chirografari, ceilalti creditori ipotecari.
Potrivit art. 30 din legea nr. 7/1996, dobanditorul anterior poate cere instantei judecatoresti sa acorde inscrierii sale rang preferential fata de inscrierea efectuata la cererea unui tert, care a dobandit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinta la data inscrierii actului. Acel creditor care are rang prioritar fata de pretul imobilului ipotecat si, din ceea ce ramane se va despagubi creditorul cu rangul urmator. Ordinea in care creditorii isi vor exercita dreptul de preferinta asupra pretului este determinata de data fiecarei inscriptii ipotecare.
Stingerea ipotecii
Potrivit art. 1800 Cod civil, ipoteca se poate stinge pe cale accesorie sau indirect s pe cale pricipala sau direct.
Stingerea pe cale accesorie a ipotecii are loc atunci cand se stinge obligatia principala, pe care o garanta. Aceasta stingere a obligatiei poate avea loc prin: plata, compensatie, novatiune, confuziune, remitere de datorie, dare in plata etc., ori ca urmare a anularii sau constatarii nulitatii obligatiei principale.
Stingerea directa sau pe cale principala se produce indiferent de soarta obligatiei principale garantate prin:
renuntarea creditorului la ipoteca;
purga obtinuta de dobanditorul imobilului ipotecar;
- prescriptie, care poate interveni fie odata cu prescriptia obligatiei principale, fie atunci cand imobilul este dobandit de un tert prin uzucapiune;
anularea actului constitutiv al ipotecii;
rezolutiunea dreptului de proprietate al constitutorului;
- pierderea imobilului – situatie in care ipoteca se transmite asupra indemnizatiei de asigurare si a despagubirilor primite.
***CONCLUZII
Datorita dezvoltarii rapide a comertului si a privatizarii, in tara noastra garantiile reale au un rol activ in desfasurarea activitatilor comerciale, deoarece ele garanteaza pe creditor cu privire la realizarea obligatiei, pe care o are debitorul fata de el.
Creditorul, pe baza acestor garantii poate sa-si continue activitatile profesionale, comerciale etc., fiind pus la adapost de insolvabilitatea debitorului, el fiind sigur de satisfacerea creantei sale.
Prin garantii reale se afecteaza garantarii platii datoriei atat bunuri moobile, cat si imobile, care au o anumita valoare economica, fiind susceptibile in cazul neexecutarii obligatiei de debitor de a garanta acea obligatie.
Aceste bunuri pot ramane in posesia constitutorului, predate in pastrare unui tert ori creditorului.
Ceea ce deosebeste ipoteca de gaj, pe langa faptul ca in cazul ipotecii, bunul ipotecat este un bun imobil iar in cazul gajului este un bun mobil este si faptul ca gajul opereaza cu deposedarea bunului gajat de la constitutor si dat in pastrare creditorului sau unui tert iar ipoteca opereaza fara deposedarea bunului ipotecat.
Dintre toate aceste garantiii reale, cel mai frecvent folosita in practica este ipoteca, considerandu-se ca ea ar satisface cel mai bine interesele creditorilor dar ca are si o insuficienta, deoarece procedeul incheierii contractului si al inscrierii ipotecii este putin ingreunat, cerand mult timp.
Pentru o mai buna aplicare a garantiilor reale ar fi necesara o reevaluare a acestora si adapatarea lor la realitatile economico-sociale actuale.
In literatura juridica, garantiile sunt definite ca fiind acele mijloace juridice care confera creditorului garantat unele prerogative suplimentare prin pozitionarea prioritara fata de ceilalti creditori si posibilitatea ca in caz de neexecutare din partea debitorului sa poata urmari pe o alta persoana, care s-a angajat sa execute ea obligatia ce revenea debitorului.
In doctrina s-au formulat mai multe clasificari ale garantiilor, una fiind insa unanim acceptata anume clasificarea in : garantii personale si garantii reale.
Garantiile personale constau in angajamentul pe care o persoana, alta decat debitorul principal al obligatiei, si-o asuma fata de creditor de a executa el obligatia in cazul in care debitorul principal nu o va executa. Codul civil reglementeaza o singura garantie personala, fidejusiunea (cautiunea).
Garantiile reale – presupun afectarea unui bun pentru garantarea obligatiei prin instituirea unui drept real accesoriu, de garantie, cu privire la acel bun. Acest drept real accesoriu da nastere unui drept de preferinta si a unui drept de urmarire. Din aceasta categorie de garantii fac parte gajul, ipoteca, privilegiile, dreptul de retentie.
|
