MISIUNEA EVALUATORULUI SI REDACTAREA RAPORTULUI DE EVALUARE
10.1. DefiniTia evaluatorului
Evaluatorul este o persoana care, în afara de o buna reputaTie,
trebuie sa îndeplineasca o serie de condiTii necesare intrarii sale libere
în cadrul profesiei de ev 434b11e aluator. Astfel, este necesar sa demonstreze
urmatoarele:
1. Calificare corespunzatoare, obTinuta printr-o forma de învaTamânt
recunoscuta, si îndeplinirea oricaror cerinTe legate de lucrarile
pe care le executa (de natura etica, legala, contractuala etc.);
2. CompetenTa si experienTa corespunzatoare în domeniul în
care este specializat si în zona sa geografica de acTiune;
3. Asigurare profesionala adecvata responsabilitaTilor angajate.
10.2. PoziTia evaluatorului faTa de client
În relaTia cu clienTii, evaluatorii pot avea una din urmatoarele
poziTii:
1. Consultant - în aceasta calitate, evaluatorul îsi ofera uneia din
parTile implicate într-o tranzacTie opinia sa calificata în privinTa valorii
unei afaceri, a unei proprietaTi imobiliare, a unui activ etc. constituind
obiectul tranzacTiei. De regula, opinia sa va avea în vedere atât estimarile
si proiecTiile clientului asupra afacerii, cât si interesele acestuia,
evaluarea fiind subiectiva. Evaluatorul va prezenta clientului scenariul
optim pentru acesta, care duce la preTul maxim de vânzare sau, respectiv,
la preTul minim de cumparare. Termenii înTelegerii cu beneficiarul
pot impune si acordarea de consultanTa în negocierea preTului tranzacTiei,
prin prezentarea si susTinerea unor argumente adecvate.
2. Expert neutru (independent) - în aceasta situaTie, evaluatorul
va reflecta în evaluare asteptarile investitorului mediu, interesele
subiective ale parTilor implicate nefiind luate în considerare, iar
rezultatul va fi o evaluare independenta. În multe asemenea cazuri,
opinia sa este solicitata prin autoritatea unor instituTii îndreptaTite
(tribunal, fisc etc.) pentru obiectul unor cauze legale sau fiscale.
3. Arbitru - în aceasta situaTie, opinia evaluatorului este oferita
simultan partenerilor implicaTi în tranzacTie si va lua în considerare
interesele parTilor, chiar daca sunt uneori contrare.
Standardele Europene de Evaluare cuprind si o detaliere a
cerinTelor legate de calitatea evaluatorului prin prisma intereselor sau
relaTiilor sale de munca anterioare sau existente la data evaluarii.
Conform acestor clasificari, evaluatorul poate fi o persoana calificata,
care se înscrie într-una din categoriile intern, extern sau independent,
dupa cum urmeaza.
1. Intern - daca are si calitatea de angajat, director sau
administrator al întreprinderii evaluate, dar nu are un interes financiar
sau politic semnificativ de natura a-i influenTa obiectivitatea faTa de
rezultatul dorit al evaluarii sau care nu are o funcTie într-o instituTie a
autoritaTilor publice cu care exista conflicte evidente de interes.
2. Extern - daca nu are calitatea de evaluator intern si nu are
un interes semnificativ direct sau indirect în întreprinderea evaluata si
nici aceasta nu are astfel de interese în proprietaTile evaluatorului.
3. Independent - daca are calitatea de evaluator extern si în
plus nu a avut în ultimele 24 de luni nicio relaTie financiara cu clientul
sau vreo implicare legata de proprietatea evaluata sau cu parTile
interesate de respectiva proprietate.
10.3. Responsabilitatea evaluatorului
Sunt 3 categorii de responsabilitaTi asumate de evaluator prin întocmirea
raportului de evaluare si susTinerea opiniei sale în faTa clienTilor:
> Prima dintre acestea este responsabilitatea profesionala,
care consta în consecvenTa cu care evaluatorul cunoaste si aplica
standardele profesionale si etice, metodele si tehnicile de evaluare,
într-un mod adecvat contextului evaluarii (scop, drepturi de proprietate
evaluate, definiTii ale valorii, termen de valabilitate, interese
speciale, sinergii etc.) si poziTiei sale faTa de client.
> Responsabilitatea civila, care are la baza clauzele contractului
evaluator - client si promisiunile sau obligaTiile asumate de evaluator în
privinTa conTinutului, termenelor si calitaTii serviciului prestat.
> Responsabilitatea penala, care reprezinta un aspect mai puTin
placut, dar care se manifesta în condiTiile când, în cursul activitaTii sale,
evaluatorul savârseste infracTiuni.
10.4. ConTinutul minimal al raportului de evaluare conform
Standardelor InternaTionale de Evaluare
Raportul de evaluare reprezinta un document scris, clar formulat,
argumentat logic, bazat pe investigaTii complete si destinat comunicarii
catre client sau alta persoana a opiniei evaluatorului privind o
problema de evaluare. Opinia exprimata trebuie sa fie astfel formulata
încât sa nu induca confuzii asupra valorii estimate a proprietaTii sau
afacerii evaluate. Redactarea raportului de evaluare trebuie sa Tina
cont de prevederile Standardului InternaTional de Evaluare IVS 3
Raportarea evaluarii, de practica înregistrata în piaTa si de necesitaTile
obiective ale clientului. În acest sens, în raport se vor adopta doar
bazele de evaluare recunoscute, care vor fi convenite cu clientul sau
cu consultanTii sai, la începutul misiunii de evaluare.
ImportanTa esenTiala a unui raport de evaluare, care este etapa
finala a procesului de evaluare, rezida în comunicarea concluziei
asupra valorii si a bazei de evaluare, a scopului evaluarii si a oricaror
ipoteze si condiTii limitative carora li se supune evaluarea. De
asemenea, în raportul de evaluare pot fi incluse si procesele analitice
si datele empirice utilizate în scopul determinarii valorii, pentru a
ghida cititorul în ce priveste procedurile si faptele pe care evaluatorul
le-a luat în considerare.
Raportul de evaluare prezinta concluzia asupra valorii. El
conTine numele evaluatorului si data evaluarii; identifica proprietatea,
drepturile de proprietate supuse evaluarii, baza de evaluare si destinaTia
evaluarii. În Raport sunt prezentate toate ipotezele si condiTiile
limitative, sunt specificate datele evaluarii si raportarii, este descrisa
extinderea inspecTiei, se fac referiri la aplicabilitatea acestor standarde
si a oricaror cerinTe de prezentare si se include semnatura evaluatorului.
Datorita rolului-cheie pe care raportul de evaluare îl are în
comunicarea concluziei privind valoarea, catre utilizatori si terTi, acest
standard are urmatoarele obiective principale:
1. Sa comenteze cerinTele privind raportarea, care corespund
celei mai bune practici profesionale;
2. Sa identifice elementele esenTiale care trebuie incluse în rapoartele
de evaluare.
CerinTele privind raportarea, cuprinse în acest standard, se aplica
tuturor tipurilor de rapoarte de evaluare (deci, si celor pentru întreprindere).
Conformitatea cu aceste cerinTe de raportare este ceruta atât
evaluatorilor externi, cât si celor interni.
Unele instrucTiuni, care se refera la evaluarea pentru scopuri
specifice si pentru tipuri specifice de proprietate, cum ar fi raportarea
financiara si pentru garantarea împrumutului, pot sa fie diferite de cele
realizate pentru alte misiuni.
DefiniTii mai importante cuprinse în Standardul IVS 3 sunt:
1) raport de evaluare; 2) specificaTiile misiunii de evaluare;
3) declaraTia de conformitate; 4) ipoteze speciale, neobisnuite sau
extraordinare.
Raportul de evaluare este un document care înregistreaza
instrucTiunile pentru o anumita misiune de evaluare, baza de evaluare si
scopul evaluarii, ca si rezultatele analizei care a condus la opinia privind
valoarea. De asemenea, un raport de evaluare poate sa explice procesele
analitice care au fost parcurse în cursul evaluarii si sa prezinte
informaTiile semnificative care au fost folosite în analiza. Rapoartele de
evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, conTinutul si dimensiunea unui
raport variaza în funcTie de destinatar, de cerinTele legale, de tipul
proprietaTii si de natura si complexitatea misiunii de evaluare.
Termenii raport de evaluare si certificat de evaluare sunt
utilizaTi, uneori, ca fiind echivalenTi. Dupa cum se obisnuieste în unele
Tari (de exemplu, Marea Britanie), termenul certificat de evaluare
desemneaza un document în care evaluatorul certifica suma de bani la
care a fost evaluata proprietatea. Certificatul de evaluare este, de
obicei, o scrisoare scurta, cu toate ca poate lua si forma unui raport
detaliat. El include: data evaluarii, scopul evaluarii, data certificatului,
ipotezele pe care s-a bazat evaluarea si numele, adresa si calificarea
evaluatorului. Certificarea valorii, dupa cum se obisnuieste în alte Tari
(de exemplu, SUA), este o declaraTie prin care evaluatorul afirma ca
faptele prezentate sunt corecte, ca analizele sunt limitate numai la
ipotezele prezentate, ca onorariul evaluatorului nu este condiTionat de
niciun aspect al raportului si ca evaluatorul a întocmit evaluarea în
conformitate cu standardele profesionale si etice.
Raportul verbal este rezultatul unei evaluari, comunicat verbal
unui client sau prezentat în justiTie ca marturie de expert sau ca
depoziTie. Un raport de evaluare, comunicat verbal unui client, trebuie
sa fie susTinut de un dosar de lucru si însoTit cel puTin de un rezumat
scris al evaluarii.
Raportul scris este rezultatul unei evaluari, comunicat clientului
în scris, inclusiv sub forma electronica. Rapoartele scrise pot fi
documente narative detaliate, care sa conTina toate materialele pertinente
examinate si analizele realizate, pentru a ajunge la concluzia
privind valoarea, sau pot fi documente narative sintetizate, cum ar fi
actualizari periodice ale valorilor, formulare utilizate de catre guvern
sau alte agenTii sau scrisori catre clienTi.
SpecificaTiile misiunii evaluatorului; reprezinta primul pas în
procesul de evaluare, în care se stabilesc contextul si sfera evaluarii si se
rezolva orice ambiguitate care implica un element sau o problema de
evaluare. Termenul este echivalent cu o informare scurta privind evaluarea,
asa cum se practica în unele Tari. Evaluatorul se asigura ca analizele,
informaTiile si concluziile prezentate în raport sunt în concordanTa
cu specificaTiile stabilite prin definirea misiunii evaluatorului.
SpecificaTiile misiunii de evaluare includ urmatoarele sapte elemente:
1) identificarea proprietaTii imobiliare, a bunurilor mobile (masini,
instalaTii, echipamente), a întreprinderii sau a altei proprietaTi,
care fac subiectul evaluarii, si a altor clase de proprietate care sunt
incluse în evaluare, pe lânga categoria principala de proprietate;
2) identificarea drepturilor de proprietate (proprietar unic, societaTi
comerciale, participaTii) care vor fi evaluate;
3) destinaTia vizata a evaluarii si orice limitare legata de aceasta,
identificarea oricarui colaborator si a contribuTiei acestuia;
4) definiTia bazei sau tipului de valoare cerut;
5) data la care este valabila valoarea estimata si data raportului;
6) identificarea ariei de aplicabilitate a evaluarii si a raportului;
7) identificarea oricaror condiTii limitative pe care se bazeaza
evaluarea.
DeclaraTia de conformitate este o declaraTie care atesta faptul ca
evaluatorul a respectat cerinTele etice si profesionale conTinute în
Codul Deontologic IVS, aferent îndeplinirii misiunii. În unele Tari,
declaraTia de conformitate este cunoscuta sub denumirea de certificarea
valorii.
Ipoteze speciale, neobisnuite sau extraordinare. Înainte de a
încheia tranzacTia de achiziTie a unei proprietaTi, un cumparator prudent
trebuie sa acorde atenTia cuvenita (due diligence), interesându-se
pe piaTa despre respectiva proprietate. Este normal ca evaluatorul sa
utilizeze ipotezele privind rezultatul probabil al acestei analize si sa se
bazeze pe informaTia pe care clientul i-o pune la dispoziTie în aceasta
problema. Ipotezele speciale, neobisnuite sau extraordinare pot fi
orice ipoteze adiTionale care se refera la problemele studiate în cadrul
acestei analize sau care se refera la alte probleme, cum ar fi identitatea
cumparatorului, starea fizica a proprietaTii, prezenTa poluanTilor (cum
ar fi contaminarea pânzei de apa freatica) sau abilitatea de a redezvolta
proprietatea.
RelaTia Standardului IVS 3 cu Standardele de Contabilitate
consta în câteva elemente importante:
Când este adecvat, raportul de evaluare trebuie sa conTina cel
puTin cerinTele prevazute în Standardele InternaTionale de
Contabilitate (IAS) si în Standardele InternaTionale de Contabilitate a
Sectorului Public (IPSAS).
Evaluarea în scopul raportarii financiare, care constituie conTinutul
IVA 1, trebuie corelata cu acest standard.
Pentru a face evaluari compatibile cu aceste standarde si cu
Principiile de evaluare general acceptate (GAAP), este obligatoriu
ca evaluatorii sa respecte prevederile Codului Deontologic referitoare
la etica, competenTa, prezentarea informaTiilor si raportare.
Orice raport de evaluare trebuie sa întruneasca urmatoarele
cerinTe:
1) sa prezinte clar si cu acurateTe concluziile evaluarii într-o
maniera neechivoca;
2) sa identifice clientul, destinaTia evaluarii si informaTiile relevante,
referitoare la:
data la care valoarea estimata este valabila;
data raportului;
data inspecTiei;
3) sa specifice baza de evaluare, incluzând tipul de valoare si
definiTia acestui tip de valoare (valoarea de piaTa si valoarea nebazata
pe piaTa vor fi raportate în mod distinct când orice component (e) al
(e) proprietaTii este/sunt evaluat (e) pe baze diferite de valoarea de
piaTa);
4) sa identifice si sa prezinte:
drepturile de proprietate sau participaTiile care trebuie evaluate;
caracteristicile fizice si legale ale proprietaTii;
clasele de proprietate incluse în evaluare, altele decât categoria
principala de proprietate;
5) sa descrie aria de aplicabilitate/extindere a misiunii de evaluare;
6) sa specifice orice ipoteze si condiTii limitative care condiTioneaza
concluzia asupra valorii;
7) sa identifice ipotezele speciale, neobisnuite sau extraordinare
si sa prezinte probabilitatea în care aceste condiTii ar putea sa apara;
8) sa includa o descriere a informaTiilor si datelor analizate, a
analizelor de piaTa efectuate, a abordarilor si procedurilor de evaluare
aplicate, ca si raTionamentul care susTine analizele, opiniile si concluziile
din raport;
9) sa conTina, în mod expres, o clauza care sa nu permita publicarea
integrala sau parTiala a raportului, sau a oricarei referinTe sau
valori incluse în raport, sau a numelui si afilierii profesionale a
evaluatorului, fara aprobarea scrisa a evaluatorului;
10) sa conTina o declaraTie de conformitate care sa certifice ca
evaluarea a fost facuta în concordanTa cu IVS, sa prezinte orice
deviere de la cerinTele specifice ale IVS si sa prezinte o explicaTie
pentru o astfel de deviere, corespunzator Codului Deontologic IVS.
Orice declaraTie de conformitate va confirma ca:
. prezentarile faptelor din raport sunt corecte si reflecta cele mai
pertinente cunostinTe ale evaluatorului;
. analizele si concluziile sunt limitate numai la ipotezele si
condiTiile prezentate în raport;
. evaluatorul nu a avut (sau daca a avut trebuie sa specifice)
niciun interes asupra proprietaTii evaluate;
. onorariul evaluatorului este sau nu este condiTionat de niciun
aspect al raportului;
. evaluarea a fost efectuata în conformitate cu Codul Deontologic
si cu standardele de evaluare;
. evaluatorul îndeplineste cerinTele adecvate de calificare profesionala;
. evaluatorul are experienTa în ceea ce priveste localizarea si
categoria de proprietate care este evaluata;
. evaluatorul a efectuat (sau nu) o inspecTie personala a proprietaTii;
. nicio persoana, cu excepTia celor specificate în raport, nu i-a
acordat asistenTa profesionala în elaborarea raportului;
11) sa includa numele, calificarea profesionala si semnatura
evaluatorului.
Atunci când raportul de evaluare este transmis în varianta electronica,
evaluatorul trebuie sa ia masurile necesare pentru a proteja
integritatea datelor/textelor din raport si sa se asigure ca nu apar erori
de transmitere. Software-ul trebuie sa asigure siguranTa transmisiei.
Trebuie identificate originea, data si ora transmisiei, precum si
destinaTia, data si ora recepTionarii. Software-ul trebuie sa permita
confirmarea ca exista o corespondenTa între cantitatea de date/texte
transmise si recepTionate, iar raportul trebuie sa fie salvat într-o
varianta care permite numai citirea (mai puTin pentru autor).
Evaluatorul trebuie sa se asigure ca semnatura digitala este
protejata si se afla sub controlul complet al evaluatorului prin parole
(coduri PIN), elemente de hardware (cartele de securitate) sau alte
mijloace. O semnatura aflata pe un raport electronic este considerata
autentica si implica acelasi nivel de responsabilitate ca si o semnatura
scrisa pe un raport tiparit pe hârtie.
O copie electronica si/sau listata a raportului, transmis electronic,
trebuie pastrata de evaluator pe perioada ceruta prin lege, dar nu
mai puTin de 5 ani. Fisierele cu înregistrarea raportului de evaluare
transmis electronic se pot pastra pe suport electronic, magnetic sau
alte variante.
Modul de prezentare a raportului de evaluare este stabilit de
evaluator si de client în funcTie de instrucTiunile si specificaTiile
misiunii de evaluare.
Tipul raportului, conTinutul si marimea acestuia sunt în funcTie
de destinatarul raportului, de reglementarile existente, de recoman
darile legale, de tipul proprietaTii si de natura si complexitatea problemei
de evaluare.
Pentru toate rapoartele de evaluare, trebuie reTinute si îndosariate
documentele pe baza carora au fost stabilite rezultatele si concluziile
evaluarii, acestea trebuind sa fie pastrate pentru o perioada de cel
puTin cinci ani de la data finalizarii misiunii de evaluare.
Standardul menTionat conTine o serie de comentarii finale
extrem de interesante:
1. Contextul în care valoarea este raportata este la fel de important
ca si baza si acurateTea acesteia. Valoarea finala trebuie sa faca
referire la informaTiile de piaTa, la procedurile si raTionamentele care
susTin aceasta valoare finala.
2. Comunicarea rezultatului evaluarii, într-o maniera logica si
consecventa, presupune o abordare metodica, ce-l ajuta pe utilizator sa
înTeleaga derularea procesului de evaluare si relevanTa concluziei sale.
3. Raportul trebuie sa comunice cititorului o înTelegere clara a
opiniilor exprimate de evaluator si, de asemenea, trebuie sa fie bine
tehnoredactat si inteligibil pentru cineva care nu are cunostinTe anterioare
asupra proprietaTii evaluate.
4. Raportul trebuie sa demonstreze claritatea, transparenTa si
consecvenTa abordarii.
5. Evaluatorul ar trebui sa manifeste prudenTa în acordarea
permisiunii de utilizare a evaluarii sale în alte scopuri decât cel pentru
care a fost destinata iniTial.
6. Daca evaluarile sunt facute de un evaluator intern, în raportul
de evaluare vor fi prezentate informaTii specifice referitoare la existenTa
si natura relaTiei dintre evaluator si entitatea care controleaza activul.
7. Daca evaluatorul participa la misiunea de evaluare în alta
calitate decât cea de evaluator, de exemplu ca agent independent sau
imparTial, consultant al întreprinderii sau ca mediator, evaluatorul
trebuie sa prezinte rolul specific în fiecare dintre aceste misiuni.
8. Evaluatorul trebuie sa prezinte cadrul de reglementare si orice
deviere ceruta faTa de acest Standard, pentru a corespunde cu legislaTia
existenta, cu reglementarile (inclusiv normele contabile) sau cu uzanTele.
9. Nu se admite nicio deviere de la cerinTa ca fiecare raport de
evaluare sa prezinte clar si cu acurateTe concluziile evaluarii si sa
prezinte orice ipoteze si condiTii limitative care afecteaza evaluarea si
valoarea finala.
10. În cazul în care unui evaluator i se cere sa îndeplineasca o
misiune care se abate de la aceste recomandari sau care cere mai puTin
lucru sau efectuarea evaluarii în mod diferit faTa de cel prescris de IVS
si Codul Deontologic, evaluatorul poate sa accepte si sa realizeze o
astfel de misiune numai daca pot fi îndeplinite urmatoarele condiTii:
10.1. Evaluatorul concluzioneaza ca instrucTiunile nu vor induce
în eroare utilizatorii evaluarii.
10.2. Evaluatorul estimeaza ca evaluarea nu este limitata astfel
încât rezultatele acesteia sa nu mai prezinte încredere sau credibilitate,
corespunzator cu scopul si destinaTia evaluarii.
10.3. Evaluatorul îsi informeaza clientul ca instrucTiunile
pentru evaluare conTin o deviere de la standarde, care va fi prezentata
în întregime în raportul de evaluare.
11. În orice situaTie care presupune o deviere de la raportarea
valorii de piaTa, evaluatorul trebuie sa precizeze clar ca valoarea pe
care o raporteaza este diferita de valoarea de piaTa.
Vom trece în revista un set minim de elemente care necesita sa
fie cuprinse, definite sau explicate într-un raport complet de evaluare,
potrivit viziunii si experienTei specialistului ManaTe Daniel:
DestinaTia si scopul evaluarii: precizarea beneficiarului si a
tematicii evaluarii, a cerinTelor si instrucTiunilor clientului sau a parTii
care a dat tematica, cât si a utilitaTii pentru care este destinata
evaluarea (transfer de proprietate, lichidare, constituire de garanTii,
ipoteci sau gajuri etc.).
Obiectul evaluarii: respectiv, activul, proprietatea sau drepturile
de proprietate supuse evaluarii (marimea pachetului - minoritar,
semnificativ, de control sau majoritar) si elementele atasate - privilegii,
opTiuni, oportunitaTi, restricTii (în special cele de deTinere si
tranzacTionare) etc.
Data evaluarii: se precizeaza data redactarii evaluarii, data
inspectarii proprietaTii sau afacerii si perioada în care consideraTiile
IVS 3 Raportarea evaluarii (Revizuit 2005), în Standardele
InternaTionale de Evaluare, EdiTia a saptea, ANEVAR-IROVAL, Bucuresti,
2005, pag. 103-111.
prezentate sunt considerate valabile de catre evaluator.
Baza evaluarii:
- definiTiile valorii si standardele de evaluare utilizate, corespunzatoare
contextului evaluarii;
- se va preciza daca evaluarea se face pe baza valorii de piaTa
sau se aplica alte standarde (valoarea speciala, valoarea de investiTie
etc.);
- metodele de evaluare adoptate;
- ipotezele si condiTiile limitative de la baza evaluarii;
- ratele si coeficienTii folosiTi în evaluare, cu explicitarea modului
de calcul sau construcTie.
Descrierea subiectului evaluarii si furnizarea unor elemente
de identificare:
- caracteristici, amplasament, istoric,
- perspective, produse, servicii, clienTi, furnizori, concurenTi,
management, aspecte juridico-legale;
- documentele si informaTiile utilizate, sursele acestora si gradul
lor de credibilitate, verificarea informaTiilor (daca este cazul) etc.
DeterminanTii principali si colaterali ai valorii în contextul
evaluarii:
- factori funcTionali interni legaTi de potenTialul afacerii sau al
proprietaTii, constituiTi în puncte tari si slabe;
- factorii externi care influenTeaza afacerea sau proprietatea -
economici, sociali, politici, tehnologici, ecologici, de presiune, sectoriali,
concurenTiali, generatori de oportunitaTi si riscuri pentru afacerea
evaluata;
- alte interese speciale si influenTele acestora asupra valorii;
- posibile efecte de sinergie în contextul evaluarii;
- starea activelor proprietaTii sau afacerii;
- precizarea aspectelor problemelor de mediu - efectuarea unor
investigaTii complexe pentru problemele de mediu sau absenTa acestora,
eventuala recomandare a unor investigaTii suplimentare efectuate
de experTi de mediu, precizarea competenTelor evaluatorului în aceasta
privinTa, eventuala contaminare a proprietaTii, existenTa substanTelor
periculoase în perimetrul proprietaTii, eliberarea de noxe sau substanTe
toxice în derularea activitaTii etc.
Liniile tehnologice, echipamentele si masinile: trebuie precizat
modul de tratate a acestora, inclusiv a echipamentelor aflate în
leasing sau cu plata în rate.
Riscul evaluarii: trebuie explicat în special în situaTii specifice
cum sunt evaluarile pentru constituirea de garanTii, gajuri si ipoteci,
când evaluatorul va preciza adecvarea subiectului ca garanTie în
condiTiile propuse de acordare a creditului si va aprecia influenTele
asupra valorii datorate volatilitaTii pieTei proprietaTii, respectiv,
afacerii.
Moneda raportului: daca evaluarea se face în alta moneda
decât cea naTionala, se vor preciza valuta la care se raporteaza evaluarea
si baza de conversie aferenta.
Impozitarea: explicarea ipotezelor de lucru privind obligaTiile
fiscale reale sau teoretice legate de transferul proprietaTii;
DeclaraTia de conformitate, conform Standardului InternaTional
de Evaluare IVS 3 Raportarea evaluarii, conTine:
- Precizarea ca evaluarea a fost efectuata respectând Codul
deontologic si Standardele internaTionale de evaluare;
- ExistenTa sau inexistenTa unui interes asupra proprietaTii evaluate;
- CondiTionarea sau lipsa de condiTionare a onorariului de anumite
aspecte ale raportului;
- Precizarea îndeplinirii cerinTelor adecvate de calificare profesionala;
- Precizarea nivelului de experienTa în privinTa localizarii si a
tipului de proprietate evaluata;
- Precizarea daca a fost sau nu efectuata inspecTia proprietaTii;
- Precizarea ca nu exista si alte persoane, decât cele numite în
raport, care i-au acordat asistenTa profesionala la întocmirea raportului;
- Precizarea ca faptele prezentate în raport sunt corecte si derivate
din elementele cunoscute de evaluator;
- Precizarea ca analizele si concluziile raportului sunt limitate la
ipotezele si condiTiile enumerate în raport.
Diverse anexe, care susTin metodele de evaluare aplicate si
concluziile evaluatorului.
O copie dupa contract, ca anexa.
10.5. Raspunderile si obligaTiile evaluatorului
si ale beneficiarului
Raspunderea evaluatorului consta, pe de o parte, în asumarea
conTinutului raportului de evaluare si, pe de alta parte, în respectarea
confidenTialitaTii în privinTa datelor si informaTiilor existente în raport
sau încredinTate de client.
În acest sens, vor exista în raport urmatoarele tipuri de declaraTii
ale evaluatorilor:
afirmaTiile din raport sunt reale si corecte;
analizele, opiniile si concluziile trase sunt nepartinitoare si
decurg din ipotezele limitative prezentate;
o declaraTie de obiectivitate si independenTa faTa de client si
rezultatele evaluarii si de absenTa a vreunui interes actual sau de
perspectiva în proprietate sau afacere si ca remunerarea nu depinde de
marimea valorilor prezentate în raport sau de anumite interese ale
clientului;
o clauza de nepublicare si de confidenTialitate a informaTiilor
conTinute în raport;
declinarea oricarei responsabilitaTi a evaluatorilor faTa de alte
parTi decât beneficiarul raportului, fie pentru scopul raportului, fie
pentru orice alt scop.
ConfidenTialitatea trebuie înTeleasa în dublu sens, atât din
partea evaluatorului, cât si din partea clientului. Evaluatorul nu va
folosi informaTii privind clientul sau obiectul raportului strânse în
timpul evaluarii pentru a obTine diverse avantaje ilegale sau care
contravin Codului deontologic, iar datele si informaTiile confidenTiale
vor fi facute publice de autorii raportului numai în cazul autorizarii
specifice în acest sens. Beneficiarul, la rândul sau, nu va publica sau
nu va include informaTii disparate în documente sau declaraTii fara
consimTamântul scris al evaluatorului, cu precizarea contextului si
formei în care ar putea sa apara.
Este obligatoriu ca raportul sa conTina semnaturile executanTilor
si este indicat sa existe precizari si/sau clauze referitoare la:
certificarea calificarii evaluatorului în funcTie de scopul
evaluarii si detalierea competenTelor sale în privinTa oricaror aspecte
relevante pentru evaluare;
amploarea, rigurozitatea si rezultatele investigaTiilor si vizitelor
in-site facute de echipa de evaluatori;
recomandari de acTiune pentru client sau de extindere a
investigaTiilor;
limitarea responsabilitaTii evaluatorului pentru diferite situaTii
precizate (defecte ascunse, ascunderea unor date de catre management
etc.);
aspecte privind impactul factorilor de mediu asupra valorii.
Toate aceste aspecte vor fi incluse în raport, prin clauze clare.
10.6. ConsistenTa, transparenTa si coerenTa
raportului de evaluare
Elaborarea raportului de evaluare trebuie sa respecte principiile
fundamentale de transparenTa, consistenTa si coerenTa. iar selecTia
bazelor de evaluare adecvate se va face plecând de la scopul evaluarii.
ConsistenTa raportului de evaluare rezulta din justificarea clara a
alegerilor si raTionamentelor evaluatorului, prin valorificarea unor date
si informaTii relevante, verificabile, credibile si prin folosirea unor
metode de evaluare recunoscute de piaTa.
TransparenTa consta în prezentarea în raport a surselor de
informaTii pe baza carora a fost estimata valoarea.
CoerenTa raportului de evaluare se obTine prin alegerea unor
metode de evaluare adecvate cu scopurile evaluarii si prin corelarea
indicatorilor utilizaTi în metodele si relaTiile de calcul ale valorilor.
10.7. Reconcilierea valorilor si opinia evaluatorului
Dupa cum am aratat pe larg, conform diverselor metode aplicate
de evaluator, se pot obTine o serie de valori pentru aceeasi întreprindere,
care constituie asa-numita "plaja de valori". Concluziile din
raport, în care se prezinta opinia evaluatorului asupra valorii obiectului
analizat, au la baza definiTia sau definiTiile valorii utilizate în
raport, premisele valorii, scopul si intenTia beneficiarului de utilizare a
raportului si, desigur, toate datele si informaTiile relevante si semnificative
de care dispune autorul raportului la data evaluarii.
Totodata, opinia asupra valorii estimate va lua în considerare
toate valorile obTinute prin aplicarea diferitelor abordari, triate si
selectate pe baza logicii si experienTei evaluatorului în privinTa importanTei
pe care o va aloca fiecarei metode si a rezultatelor aferente.
Oricum, selecTia va trebui susTinuta cu argumente clare si lipsite de
echivoc, de natura a facilita înTelegerea de catre client a procesului de
reconciliere a valorilor. Prin reconcilierea valorilor se înTeleg operaTiile
selective efectuate de evaluator în baza experienTei sale, a
informaTiilor strânse din piaTa si a contextului specific al evaluarii.
Astfel, în cazul rezultatelor care contrasteaza puternic cu majoritatea
rezultatelor din plaja de valori, se admit corecTii argumentate în sensul
îndepartarii acestora sau considerarii lor cu o importanTa redusa în
formularea opiniei finale. În aceste cazuri, se recomanda investigarea
gradului de adecvare a aplicarii diverselor metode, rate si coeficienTi
de evaluare folosiTi în obTinerea rezultatelor respective, în ideea de a
depista eventuale erori sau omisiuni ori de a explica mai bine diferenTele.
Opinia evaluatorului trebuie sa valorifice concluziile cuprinse în
analiza diagnostic si în metodele de evaluare folosite, valorificând
toate informaTiile semnificative, sa reflecte definiTiile valorii specificate
în raport si sa fie corelata cu scopul evaluarii.
În formularea opiniei sale, evaluatorul va Tine cont de calitatea
sa faTa de client (consultant, expert neutru sau arbitru) si de cerinTele
acestuia din punct de vedere al valorilor cerute a fi precizate în
raport.
Nu exista o reTeta pentru alegerea valorii potrivite în plaja de
valori gasite în urma utilizarii mai multor metode de evaluare. În
aceasta situaTie, sunt hotarâtoare experienTa si raTionamentul evaluatorului.
Opinia evaluatorului este un corolar al reconcilierii rezultatelor
obTinute prin metode aplicate, si nu prin utilizarea unor formule
empirice de ponderare (mediere) a valorilor obTinute prin metodele
aplicate.
ManaTe Daniel, Op.cit., pag.457-461
BIBLIOGRAFIE
1. Anghelache Gabriela, PiaTa de capital. Caracteristici, evoluTii,
tranzacTii, Editura Economica, Bucuresti, 2004.
2. Anson Weston, Intellectual Property Valuation - A Primer for
Identifying and Determining Value, Ed. The American Bar Association,
3. Appraisal Institute, Evaluarea proprietaTilor imobiliare, EdiTia
a doua canadiana, ANEVAR, Bucuresti,2004.
4. American Society of Appraisers, Evaluarea masinilor si
echipamentelor: bazele evaluarii masinilor si altor active tehnice,
ANEVAR, Editura IROVAL Bucuresti, 2004.
5. Badescu Gheorghe, Stan Sorin, Anghel Ion, Petre Marian, Teste
pentru evaluarea de întreprinderi, Editura IROVAL, Bucuresti, 2003.
6. Badescu G., EPI 201, Manualul instructorului, ANEVAR,
Editura IROVAL, 2004.
7. Badescu G., EPI 202, Manualul instructorului, ANEVAR,
Editura IROVAL, 2004.
8. Banacu Cristian Silviu, Ghid practic de evaluare imobiliara,
Editura Tribuna Economica, Bucuresti, 2006.
9. Banacu Cristian Silviu, AplicaTii în evaluarea investiTiilor cu
ajutorul tabelelor de calcul actuarial, Editura ASE, Bucuresti, 2004.
10. Banacu Cristian Silviu, Sinergetica sistemelor tehnicoeconomice
de eco-management si capital intelectual, Editura ASE,
Bucuresti, 2004.
11. Banacu Cristian Silviu, Active necorporale, proprietate
intelectuala, Editura Tribuna Economica, Bucuresti, 2006.
12. Bucsa Gh., Popescu Tiberiu, DicTionar ilustrat de proprietate
intelectuala, Editura OSIM, Bucuresti, 2003.
13. Cocos St., ProtecTia si valorificarea investiTiilor, Editura
Tribuna Economica, Bucuresti, 2002.
14. Dragota Victor, Evaluarea acTiunilor societaTilor comerciale,
Editura Economica, Editura IROVAL, Bucuresti, 2006.
15. Dragota Victor, Ciobanu Anamaria, Obreja Laura, Dragota
Mihaela, Management financiar, Editura Economica, Bucuresti, 2003.
16. Dragota Victor, Politica de dividend, Editura All Beck,
Bucuresti, 2003.
17. Eustace Clark, The intangible economy, impact and policy
issues, Report of the european high level expert group on intangible
economy, Fisier pdf INTERNET, European Comission, 2000.
18. Frankel M., Cave I., Evaluarea stiinTei si a oamenilor de
stiinTa, Editura Tehnica Info, Chisinau, 2002.
19. IoniTa I., Banacu C. S., Stoica M., Evaluarea organizaTiei,
Editura Economica, Bucuresti, 2004.
20. Isfanescu Aurel, Serban Claudiu, Stanoiu Andreea-Carolina,
Evaluarea întreprinderii, Editura Universitara, Bucuresti, 2003.
21. Isfanescu A., Anghel I., Robu V., Stan S. V., Ghid practic de
evaluare a întreprinderii, Editura Tribuna Economica, Bucuresti, 2002.
22. Kapferen Jean Noel, Les Marques, capital de l'entreprise,
Ed. Hachette, Paris, 2002.
23. Kotter Philip, Marketing de la A la Z, Editura Codecs,
Bucuresti, 2004.
24. ManaTe Daniel, Diagnosticul si evaluarea întreprinderilor
cotate si necotate, Editura IROVAL.
25. Nica Dumitru, Evaluarea patrimoniala, Editura UniversitaTii
NaTionale de Aparare, Bucuresti, 2006.
26. Stan Sorin (coordonator), Evaluarea întreprinderii, Editura
IROVAL, Bucuresti, 2003.
27. Stan Sorin (coordonator), Ghid practic de evaluare, Editura
IROVAL, Bucuresti, 2003.
28. Stan Sorin, CoerenTe si corelaTii în evaluarea întreprinderii,
Editura IROVAL, Bucuresti, 2003.
29. Stan Sorin, Anghel Ion, Gruzsniczki, Capitalul intelectual al
întreprinderii. Evaluarea proprietaTii intelectuale si a altor active
necorporale, Editura IROVAL Bucuresti, Editura UniversitaTii "Petru
Maior", Târgu Mures, 2006.
30. Tajirian Alex, The domain name apprasail, Internet, 2005.
31. TEGoVA, European valuation standards, 2004.
32. Vasilescu I., Românu I., Managementul InvestiTiilor, Editura
Margaritar, Bucuresti, 2002.
33. IVSC - Standardele InternaTionale de Evaluare, EdiTia a
saptea, versiune electronica, ANEVAR, Bucuresti, 2005.
34. IASB - Standardele InternaTionale de Raportare Financiara,
EdiTia 2005, Editura CECCAR, Bucuresti, 2005.
35. IFAC - Standardele InternaTionale de Contabilitate pentru
Sectorul public, Editura CECCAR, Bucuresti, 2005.
|
