Metoda comparatiei directe

Metoda comparatiei directe

In urma discutiilor cu propietarii imobilelor tranzactionate precum si cu reprezentantii agentiilor imobiliare care au inlesnit tranzactiile , s-au putut identifica patru propietati comparabile cu propietatea de evaluat si anume :

Comparabila A-Propietatea din strada Traian nr. 45

Constructie Parter ; 3camere , hol , baie , bucatarie

Teren : 480mp

Suprafata construita = 110 mp

Suprafata utila = 100 mp

Anul construirii = renovata 1998 ; stare tehnica : foarte buna

Finantare : la piata

Toate utilitatile zonei ; fara garaj ; fara subsol

Prźt vanzare :40.000 euro -februarie 2003

Comparabila B-Propietatea din strada Arcului nr. 22

Constructie- Parter ; 2 camere , hol , bucatarie , baie

Teren :400 mp

Suprafata construita = 90 mp

Suprafata utila = 80 mp

Anul construirii = stare tehnica : medie .

Finantare : la piata

Toate utilitatile zonei ; fara garaj; are subsol

Pret vanzare : 32.000 euro - mai 2003

Comparabila C - Propietatea din strada Nicopole nr. 14

Constructie -Parter ; 4 camere , 2 holuri ; baie + WC service , bucatarie

Teren 580mp

Suprafata construita =170 mp

Suprafata utila =155 mp

Anul construirii = renovata partial; stare tehnica :medie.

Finantare : favorabil ( credit ipotecar )

Toate utilitatile ; garaj ptr.doua masini ; are subsol tehnic

Pret vanzare : 75.000 euro - noiembrie 2003

Comparabila D - Propietatea din str. Elena Doamna nr. 55

Constructie - Parter ; 2 camere , hol , baie , bucatarie .

Teren : 600 mp

Suprafata construita 70 mp

Suprafata utila = 62 mp

Anul construirii = stare tehnica -medie

Finantare : la piata

Toate utilitatile zonei ; fara garaj ; fara subsol

Pret vanzare : 52.000 euro - noiembrie 2003

Propietatile vandute au fost la momentul tranzactiei libere de orice sarcina( nu existau ipoteci asupra lor , nici chiriasi ) . La fel este si propietatea de evaluat ., ale carei carecteristici comparabile sunt urmatoarele :

Propietatea de evaluat - str. Colinei nr 101

Constructie-Parter , 5 camere , 2bucatarii , 2bai , 4 holuri , 2camari si beci

Teren : 680 mp

Suprafata construita : 148 mp

Suprafata utila : 138 mp

Anul construirii : 1938 ; renovata partial ; stare tehnica : bina

Finantare : la piata

Toate utilitatile zonei; garaj pentru o masina ; subsol

Diferenta dintre suprafetele terenurilor se corecteaza cu valoarea de piata a acestuia din zona si anume 60 euro/ mp;

Pentru conditiile de finantare favorabile ( plata prin credit ipotecar ) , s-a considerat o disponibilitate a cumparatorului de a achita pana la 5 % in plus fata de pretul pietei cash .

Pentru propietati achizitionate in urma cu un an din studiul pietei s-a observat ca

pretul acestora s-a marit cu cel putin 10 % .

Localizarile acestor propietati sunt similare

Avand in vedere tipul constructiilor si materialele folosite s-au considerat preturi

pe mp de constructie oarecum similare , singura diferenta ce s-a luat in calcul fiind    suprafata construita a imobilelor .

Corectia existentei garajului - s-a stabilit pe baza de deviz o valoare de 500 euro

pentru o constructie metalica de 12 mp , acoperita cu tabla ondulata pe patru stalpi de fier .

Corectia existentei subsolului tehnic ( beci )-s-a stabilit pe baza de deviz o valoare de 1000 euro pentru subsol tehnic in suprafata de 12 mp

In ceea ce priveste starea tehnica a imobilelor studiate , din discutiile purtate cu reprezentanti ai unor firme de constructii , pentru renovarea unei cladiri aflate in stare tehnica buna ( cum este cazul propietatii de evaluat ) , se poate ajunge la costuri situate intre 10-15 % din valoarea constructiei . Evaluatorul a considerat 10 % din valoare ca fiind un procent corect avand in vedere ca imobilul a fost deja restaurant in proportie de 50 % .

Grila analizei comparative este prezentata in Anexa 2 .

Valoarea propietatii rezultate prin aplicarea Metodei Comparatiilor de piata este de 70.400 euro- avand drept criteriu corectia totala bruta cea mai mica .

3.D.3--- Metoda de randament

Metoda de randament considera propietatea ca o investitie generatoare de venituri , considerand cumparatorul ca pe un investitor ce nu ocupa propietatea si care urmareste mai degraba veniturile din investitie si nu avantajele detinerii propietatii .

O premiza de baza a acestei abordari este relatia direct proportionala intre capacitatea de generare a veniturilor si valoarea unei propietati .

Analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei propietati constituie punctual de plecare in aplicarea metodelor de randament in evaluare . In cadrul acestor metode , vom folosi :

Metoda capitalizarii directe .

Capitalizarea directa este o metoda folosita pentru transformarea nivelului estimate al venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a propietatii . Se bazeaza pe alegerea de pe piata a unei rate de capitalizare , " c "

Formula de calcul este :

VNE - venitul net din exploatare este venitul net anticipat , rezultat dupa deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare , inainte de scaderea amortizarii si a serviciului afferent unui credit . Cheltuielile de exploatare sunt cheltuielile care cad in sarcina propietarului ( investitorului ) , asa cum rezulta din prevederile legale sau contracte .

In general in cazul propietatilor imobiliare de tip rezidential , se stabileste prin contract ca cheltuielile legate de intretinerea propietatii , plata energiei ,telefonului , cablului TV sa cada in sarcina chiriasului ., in acest caz chiriasului ramanandu-I de plata numai impozitul pe cladire si impozitul de 15 % afferent venitului din chirii .

In alegerea unei rate de capitalizare , evaluatorul a folosit urmatoarele comparabile :

Comparabila din str. Colinei nr. cu 4 camere si o suprafata de 100 mp a fost inchiriata in anul 2002 cu 400 euro / luna . In luna mai 2003 , propietatea a fost vanduta cu 45.000 euro.Avand in vedere ca anul 2003 a insemnat o crestere atat a preturilor caselor cat si a chiriilor cu aproximativ 10 % , putem stabili o prima rata de capitalizare , c 1 :

c 1= [ ( 440 euro - 15% ) x 12 luni ] / 45.000 = 0.09 = 9%

Nu s-au mai putut gasi comparabile asemanatoare imobilului de evaluat , respectiv immobile + terenuri . Totusi , avand in vedere ca se cunosc cateva apartamente care au fost mai intai inchiriate si apoi vandute si considerandu-se ca facand parte din acelasi tip de propietati , respectiv propietati de tip residential , s-a considerat ca determinarea ratelor de capitalizare pentru aceste tipuri de propietati poate fi oarecum relevanta . Astfel s-au luat in calcul doua apartamente , ambele situate in coltul strazii Colinei , strada pe care se afla imobilul de evaluat , si anume :

--Apartament in bl. 2 C , avand trei camere cu o arie utila de 65 mp , care a fost inchiriat in prima jumatate a anului 2003 cu 170 euro / luna , cheltuielile cazand in sarcina chiriasului . Apartamentul a fost tranzactionat in octombrie 2003cu 19500 euro , rata de capitalizare fiind in acest caz :

c 2 =[( 170 - 15 % ) x 12 luni ] / 19.500 euro = 0.088 = 8.8 %

--Apartament in bl. M 6 , cu doua camere , avand o arie utila de 57,5 mp, a fost inchiriat cu 125 euro / luna , cheltuielile cazand in sarcina chiriasului . Apartamentul a fost vandut in decembrie 2003 cu 15.000 euro , rezultand o rata de capitalizare :

c 3 = [ ( 125 - 15 % ) x 12 luni ] / 15.000 euro = 8.5 %

Comparand chiriile practicate atat la case cat si la apartamente , precum si studiind ofertele din ziarul de publicitate locala Raid , putem stabili o chirie potentiala pentru imobilul de evaluat de 600 euro .Folosind formula de mai sus , anume :

V = VNE / c , unde V este valoarea estimate a propietatii , iar c o rata de capitalizare data de piata de aproximativ 9 % :

Vpropietatii = [( 600 - 15 % ) x 12 luni ] / 0.09 = 68.000 euro .

In concluzie valoarea propietatii estimata prin cele trei metode este :

3.D.4 ) Alegerea valorii finale ; Opinia evaluatorului .

La metoda de randament evaluatorul nu a putut gasi decat o singura comparabila " casa pe pamant" care a fost inchiriata in anul 2002 . De asemenea in estimarea ratei de capitalizare , desi se incadreaza in limitele general admise de corpul evaluatorilor pentru propietati rezidentiale respectiv 8 - 11 % , comparabilele nu au fost alese din randul propietatilor de acelasi tip cu cea studiata .Totodata evaluatorul nu a vazut personal nici un contract de inchiriere , existand varianta foarte probabila ca aceste contracte sa fie incheiate pe sume mult mai mici astfel ca si impozitul datorat de 15 % sa fie mai mic decat cel calculat , astfel venitul net din exploatare ar fi implicit mai mare .

Pentru metoda costurilor asa cum reiese din cursul predat, aceasta metoda se aplica la constructii noi sau relative noi . Avand in vedere vechimea imobilului de peste 65 ani , putem considera ca valoarea obtinuta prin aceasta metoda nu este reprezentativa .

Date fiind consideratiile de mai sus estimam ca valoarea de piata este valoarea rezultata din aplicarea metodei comparatiilor directe , datele folosite fiind culese direct de pe piata iar comparabilele alese fiind apropiate de propietatea de evaluat atat din punct de vedere al caracteristicilor cat si al situarii in zona respectiva .Evaluatorul considera ca valoarea de piata a propietatii este :

Vp = euro respectiv la un curs de 1 euro = 40.885 lei

Vp = mld lei