STUDIU DE CAZ:
Pentru ca valoarea cladirilor sa fie cat mai realista,este recomandat ca evaluarea lor sa se realizeze de catre o echipa de profesionisti,activand in domenii diverse-economisti,ingineri constructori si mecanici-existand totodata si situatii speciale,in care se poate face apel si la pregatirea unor electronisti,ingineri de aviatie,din transporturi etc.Cunostintele acestora sunt complementare,de cooperarea echipei depinzand intocmirea unui raport de evaluare corect.
O metoda de evaluare a cladirilor este metoda bazata p comparatii cu preturile de pe piata pentru cladiri cu caracteristici relevante.In acest caz se porneste de la preturile inregistrate intr-o serie de tranzactii relevante,care se corecteaza pentru a fi adaptate la realitatile concrete ale imobilului evaluat,calculandu-se o valoare de piata a acestuia.
In continuare, voi prezenta evaluarea unui apartament cu trei camere prin metoda comparatiilor cu utilizarea corectiilor.
A. Determinarea costului brut de reconstructie
a)Constructia cu structura beton armat si zidarie portanta:
─constructii: 90.000lei/mp
─ instalatii electrice: 3.000lei/mp
hidro: 2.500lei/mp
termo: 4.500lei/mp
TOTAL 100.000lei/mp
Corectii:
─inaltime: +1.000lei/mp
─incalzire: +980lei/mp
─hidrofor: +600lei/mp
─iluminat fluorescent: +6.800lei/mp
TOTAL 109.380lei/mp
Coeficientul de actualizare N pentru constructii:=89,6
Costul unitar brut de reconstructie:
109.380lei/mp x 89,6=9.800.448 lei/mp
Costul unitar brut al proprietatii pentru suprafata ocupata de Popa Robert:
Cib=220mp x 9.800.448lei/mp=2.156.098.560 lei
adica 61.600 euro(la cursul 35.000lei/euro)
b)Evaluarea proprietatii prin metoda comparatiei(perechi de date)
Suprafata desfasurata a proprietatii este de 80mp.
Sunt disponibile informatii pentru sase proprietati similare,prezentate in urmatorul tabel:
Proprietati comparabile
|
Specificatie |
Proprietate evaluata |
|
|
|
|
|
|
|
1.Pret(euro) |
Apart.3 camere |
|
|
|
|
|
|
|
2.Data tranzactiei |
curenta |
curenta |
In urma |
curenta |
curenta |
curenta |
curenta |
|
3.Dimensiunea |
80 mp. |
80 mp. |
80 mp. |
75 mp. |
80 mp. |
80 mp. |
75 mp. |
|
4.Localizarea |
similara |
similara |
similara |
similara |
superioara |
similara |
similara |
|
5.Vechimea |
29 ani |
29 ani |
29 ani |
29 ani |
29 ani |
nou |
29 ani |
|
6.Subsol |
da |
nu |
nu |
nu |
nu |
da |
da |
Corectiile adecvate pentru aceste proprietati sunt:
conditii de finantare -5%
conditii de vanzare -10%
conditii de piata +15%
−localizare -5%
−caracteristici fizice +15%
Evaluarea apartamentului prin metoda comparatiei de piata
|
Elemente |
Corectii derivate din analiza |
Corectii ale pretului de comparatie |
|
Pret de vanzare |
|
37.000 euro |
|
Corectie |
|
-1.850 euro |
|
Conditii de finantare |
|
|
|
Pret corectat |
|
35.150 euro |
|
Corectie |
|
-3.515 euro |
|
Conditii de vanzare |
|
|
|
Pret corectat |
|
31.635 euro |
|
Corectie |
|
4.745 euro |
|
Conditii de piata |
|
|
|
Pret corectat |
|
36.380 euro |
|
Corectii |
|
|
|
Localizarea |
|
-1.819 euro |
|
Caracteristici fizice |
|
5.457 euro |
|
Valoarea finala corectata |
|
40.018 euro |
Pornind de la analiza pe perechi de date se vor stabili ajustarile pentru fiecare dintre variabilele care diferentiaza proprietatea noastra de proprietatile similare folosite in comparatie.
1.Conditiile pietei
Proprietatea comparabila 2 a fost cumparata in urma cu un an.Pentru a cuantifica ajustarea aferenta acestei variabile retinem comparatia dintre proprietatea 1 si 2 ,care sunt diferite exclusiv prin "data tranzactiei".Ajustarea A rezultata comparand proprietatile 1 si 2 este 1.000.
2.Dimensiune
Proprietatile comparabile 3 si 6 au o dimensiune se 75mp fata de 80 mp proprietatea evaluata si celelalte proprietati comparabile.Pentru a cuantifica ajustarea aferenta acestei variabile retinem comparatia intre proprietatea 1 si 3,care sunt diferite exclusiv prin variabila "dimensiune".
|
B.Proprietatea |
Dimensiunea |
Pret de vanzare |
|
1.Proprietatea 1 |
80 mp |
|
|
2.Proprietatea 3 |
75 mp |
|
|
Ajustarea B(1-3) |
|
|
3.Localizarea
Proprietatile comparabile 1 si 4 difera prin 2 parametrii:data tranzactiei si localizarea.Pentru a cuantifica ajustarea aferenta acesteia din urma,retinem comparatia intre proprietatile 1 si 4.
|
C.Proprietatea |
Localizarea |
Pret de vanzare |
|
1.Proprietatea 4 |
superioara |
|
|
2.Proprietatea 1 |
similara |
|
|
Ajustarea C(3-4) |
|
|
4.Vechimea(varsta) proprietatii
|
D.Proprietatea |
Vechimea |
Pret de vanzare |
|
1.Proprietatea |
noua |
|
|
2.Ajustarea E |
|
|
|
3.Proprietatea 5 ajustata |
|
|
|
4.Proprietatea 1 |
5 ani vechime |
|
|
Ajustarea B(3-4) |
|
|
Proprietatile comparabile 6 si 1 difera prin trei parametrii:dimensiunea,localizarea,si existenta subsolului amenajat.Retinem comparatia intre proprietatea 1 si 6(ajustata).
|
E.Proprietatea |
1.Proprietatea 6 |
2.Ajustarea B |
|
|
|
3.Ajustarea C |
|
|
||
|
4.Proprietatea 6 ajustata |
|
|
||
|
5.Proprietatea 1 |
fara subsol |
|
||
|
Ajustarea E(4-5) |
|
|
Proprietati comparabile ajustate
|
Specificatie |
|
|
|
|
|
|
|
1.Pret |
|
|
|
|
|
|
|
2.Conditiile pietei |
|
|
|
|
|
|
|
3.Dimensiunea |
|
|
|
|
|
|
|
4.Localizarea |
|
|
|
|
|
|
|
5.Vechimea |
|
|
|
|
|
|
|
6.Subsol |
|
|
|
|
|
|
|
7.Pret corectat |
|
|
|
|
|
|
Reconcilierea rezultatelor si estimarea valorii finale:
|
Nr.crt. |
Metode de evaluare |
Pret de vanzare(euro) |
|
|
Metoda comparatiei de piata |
|
|
|
Metoda costului de reconstructie |
|
|
|
Metoda comparatiei(perechi de date) |
|
Opinia evaluatorului:valoarea apartamentului evaluat va fi de 50.000 euro.
|
