Afaceri imobiliare. Scoaterea terenurilor din circuitul agricol (I)

Romānia devine treptat tinta unor mari investitii care mai mult sau mai putin au tangenţ 18218r178s ;a cu afacerile imobiliare si cu spinoasa problema a scoaterii terenurilor din circuitul agricol. Este un domeniu īn care luptele sunt acerbe, dar se dau pe tacute, īn care legislatia este uneori pe cāt de stricta, pe atāt de partinitoare, unde traficul de influenta este la fel de important ca stiinta de carte.

1 Preambul

Romānia devine treptat tinta unor mari investitii care mai mult sau mai putin au tangenţ 18218r178s ;a cu afacerile imobiliare si cu spinoasa problema a scoaterii terenurilor din circuitul agricol. Este un domeniu īn care luptele sunt acerbe, dar se dau pe tacute, īn care legislatia este uneori pe cāt de stricta, pe atāt de partinitoare, unde traficul de influenta este la fel de important ca stiinta de carte.

Actorii de pe piata imobiliara (supermagazine, hypermarketuri, cash & carry, dealeri auto, firme de constructii, parcuri rezidentiale etc.), "land developers" īntr-un cuvānt, sunt interesati de achizitia cu orice titlu a unor mari suprafete de teren īn vecinatatea marilor orase, de obicei terenuri cu destinatie agricola. Ei actioneaza īntotdeauna prin interpusi, cautānd sa deranjeze cāt mai putin concurenta si autoritatile, sa evite pe cāt posibil recurgerea la interventia instantelor judecatoresti, sa-si protejeze numele si reputatia, dar sa īsi atinga negresit scopurile. Capcanele pe care legea, administratia publica sau competitorii le īntind sunt nebanuite si scapa unei lecturi neavizate a textelor legale.

Analiza ce urmeaza cu privire la stadiul legislatiei si al practicii īn materia scoaterii terenurilor din circuitul agricol nu se vrea nicidecum exhaustiva. Este doar o invitatie la reflectie asupra imobilismului legislatiei imobiliare si a inadvertentei unor prevederi legale precum si asupra cātorva dintre efectele perverse aparute īn eforturile mediilor de afaceri de adaptare īn practica a unor solutii juridice, pentru ca totusi afacerile imobiliare sa fie posibile īn aceasta tara. Comentariile mele imperfecte va vor incita si va vor da cu siguranta de gāndit.

Sfārsind acest preambul care anunta tema pusa aici īn discutie, vom īncepe acesta prima parte a analizei plecānd de la enuntarea principiilor ce guverneaza materia investitiilor imobiliare (2), urmānd apoi sa explicam, sau sa aproximam, unele notiuni juridice (3) fara de care, īn cea de-a doua parte, nu poate fi īnteleasa miza reprezentata de acest tip de investitii si nici multitudinea de solutii practice, unele mai interesante decāt altele, descoperite de investitori si de avocatii lor .

2 Principiile.

2.1 Pamāntul tarii apartine agriculturii!

Cea mai importanta obligatie propter rem a fost si a ramas aceea de a lucra pamāntul, daca cumva te numeri printre proprietarii unui teren agricol. si asta pentru ca: "Toti detinatorii de terenuri agricole sunt obligati sa asigure cultivarea acestora si protectia solului" (Art. 74 din Legea 18/1991 a fondului funciar republicata). Īn mod firesc, corolarul acestei obligatii consta īn aceea ca: "Folosirea temporara sau definitiva a unor terenuri agricole si silvice īn alte scopuri decāt productia agricola si silvica se face numai īn conditiile prevazute de prezenta lege" (Art. 90).

2.2 Construim numai īn localitati!

Legea (fondului funciar) este foarte categorica: Amplasarea noilor constructii de orice fel se face īn intravilanul localitatilor (Art. 91). De la acest principiu legea instituie numai doua exceptii, si anume: se vor putea amplasa īn extravilan constructiile cu potential poluant, dupa cum tot īn extravilan se vor putea amplasa constructiile care prin natura lor nu se pot amplasa īn intravilan, precum si adaposturile pentru animale.

Un interpret mucalit al legii ar putea īncerca sa argumenteze per a contrario īn raport cu prevederile art. 91, ca macar amplasarea vechilor constructii de orice fel, este permisa de asemenea īn extravilan, daca acest lucru ar fi cāt de cāt posibil! Veti observa, citind pāna la capat materialul, ca nu ar fi chiar cea mai nebuneasca interpretare a legii īn aceasta materie.

2.3 Terenurile agricole din extravilan de clasa I si a II-a de calitate nu sunt construibile.

Extravilanul agricol de clasa I si a II-a constituie o avutie nationala, egala cu parcurile nationale, rezervatiile, monumentele, ansamblurile arhitectonice si istorice, pe care amplasarea de constructii de orice fel este interzisa (Art. 92). Cu toate acestea, constructiile aferente retelelor de utilitati publice sunt exceptate de la interdictie prin efectul art. 92 alin. 2.

2.4 Scoaterea definitiva din circuitul agricol a terenurilor din extravilan de clasa I si a II-a, īn scopul extinderii intravilanului localitatilor, se face la propunerea consiliilor locale, prin hotarāre a Guvernului si cu avizul Ministerului Agriculturii.

Aceasta modalitate pe care acum doar o enuntam, dar la care vom reveni īn ultima parte a materialului, este īn mod evident una rezervata interesului public si face obiectul unor acte administrative, dar reprezinta si una dintre caile ocolitoare prin care investitorii privati uneori reusesc, cu costuri mai mici, dar cu un lobby foarte influent la nivel local, sa amplaseze constructii pe terenuri agricole atrase īn intravilan, cu evitarea celui de-al 4-lea si cel mai dureros principiu, care urmeaza.

2.5 Scoaterea definitiva din circuitul agricol a terenurilor agricole din extravilan costa bani.

Persoanele fizice si juridice solicitante, pot obtine aprobarea edificarii unor constructii īn extravilan, cu respectarea principiilor mai sus enuntate, dar īn schimbul achitarii unei taxe considerabile care se raporteaza procentual, de principiu, la valoarea terenului, prevazuta ca pret de partile din contractul de īnstrainare. Taxa procentuala datorata pentru scoaterea definitiva din circuitul agricol a terenurilor aflate īn extravilan (chiar acesta este numele sau complet) face obiectul faimoasei anexe 1 la Legea 18/1991. Timp de 6 ani, pāna la aparitia Legii 169/27.10.1997 procentele prevazute īn aceasta anexa au fost coplesitoare: 600% pentru un teren de clasa 1; 550% pentru unul de clasa a 2-a; 500% pentru unul de clasa a 3-a; 400% pentru unul de clasa a 4-a; 300% pentru unul de clasa a 5-a. Ordonanta de urgenta 102/27.06.2001 este ultima care a modificat anexa 1 la legea 18/1991, īn prezent, taxele aratānd astfel:

3 Breviarul notiunilor juridice de baza.

Explicatiile ce urmeaza vor pune īn evidenta o serie de lacune ale legislatiei aplicabile de-a lungul timpului investitiilor imobiliare. Unele au fost simple scapari, altele sunt rezultatul unui imobilism legislativ descurajant, īn masura īn care nu sunt chiar portite deschise cu buna stiinta abuzurilor, traficului de influenta, si coruptiei functionarilor publici.

3.1 Scoaterea unui teren din circuitul agricol

TERENURI AGRICOLE sunt prezumate a fi, pe de o parte, terenurile cu destinatie agricola (terenurile agricole productive sau afectate activitatilor productive) precum si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola. Ministerul Agriculturii gāndeste politica agricola a tarii, si necesarul de productie agricola pentru hrana populatiei (si asta nu īntāmplator, ci pentru ca potrivit Constitutiei, Statul trebuie sa asigure exploatarea resurselor naturale, īn concordanta cu interesul national - art. 134), tinānd cont de totalul suprafetelor agricole cultivabile.

Oarecum fortat, putem spune ca operatiunea de scoatere a unui teren din circuitul agricol vine īn conflict cu īnsusi interesul national, si restrānge suprafata agricola de care poate tine cont Guvernul atunci cānd īsi īndeplineste atributiile constitutionale.

Abia asimilānd astfel de notiuni vom putea patrunde tālcul ascuns al hatisului birocratic si al īncercarii uriase pe care o reprezinta pentru un investitor amplasarea unei constructii (mari) pe un teren agricol. Vom vedea mai departe ce īnseamna aceasta.

3.2 Taxa procentuala

Atunci cānd vii, mai mult sau mai putin, īn conflict cu un interes national, si mai cu seama atunci cānd acesta este interesul securitatii alimentare a populatiei (īn treacat fie spus, acesta este si unul dintre principiile Politicii Agricole Comune a Uniunii Europene, fiind enuntat īn chiar textul tratatelor comunitare din anii '50), este normal sa datorezi o TAXĂ. Cānd intentionezi numai o scoatere temporara din circuit a unui teren agricol, taxa ia forma unei garantii, egala īnsa cu taxa pentru o scoatere definitiva. Īn ambele situatii, statul trebuie sa se asigure ca nu iese īn pierdere, si īn acest scop, taxele prelevate pentru scoaterea terenurilor agricole din circuit alimenteaza asa numitul Fond de ameliorare a fondului funciar, aflat la dispozitia Ministerului Agriculturii si Alimentatiei si, respectiv, a Ministerului apelor, Padurilor si Protectiei Mediului. (Interesante resursele polisemantice ale cuvāntului FOND - īn fond, nu este prima data cānd un fond alimenteaza/amelioreaza un alt fond si astfel nimic nu se pierde, totul se transforma!).

Nu veti reusi sa īntelegeti, cum nici eu nu am reusit, oare de ce taxa procentuala este definita īn lege si pentru terenurile agricole de clasa de calitate 1 si 2, īn conditiile īn care solicitantii persoane fizice sau juridice (sa le spunem de acum INVESTITORI) nu pot īncalca principiul potrivit caruia amplasarea constructiilor de orice fel pe terenuri agricole din extravilan de clasa I si a II-a de calitate este interzisa (art. 92 alin. 1 din Legea 18/1991) iar scoaterea definitiva din circuitul agricol a terenurilor agricole din extravilan de clasa I si a II-a este un instrument rezervat Guvernului īnsusi pentru extinderea extravilanului localitatilor (art. 92 alin. 3) !?

Nu mai putin, este cu totul improbabil ca amplasarea pe sole de categoria 1 si 2 a unor constructii de interes public, permise potrivit exceptiei de la art. 92 alin. 2 (sa zicem, autostrada "de importanta deosebita" Bucuresti-Constanta care strabate inima Baraganului, grānarul tarii si, figurativ, si al Europei) sa presupuna pentru investitor achitarea unor taxe procentuale de 400% aplicate la valoarea terenului, prevazuta ca pret de partile din contractul de īnstrainare (nota 1 din anexa 1 la Legea 18/1991)!

Dar sa zicem ca constructia autostrazii este un obiectiv de interes national, iar terenurile sunt achizitionate de stat prin mecanismul exproprierii, obiectivul investitional facānd numai obiectul unei simple concesiuni - oare īn ce regim vor putea fi construite terminalele de alimentare cu combustibil, motelurile si restaurantele de-a lungul autostrazii, presupunānd ca macar acestea ar putea face obiectul unor investitii private, deopotriva amplasate in extravilan agricol de calitatea 1?

Īn mod paradoxal, taxa procentuala este ridicol de mica si scandalos de mare īn acelasi timp. Trebuie subliniat din capul locului ca ne vom referi numai la taxa aferenta solelor de calitatea 3, 4 si 5. Iata cāteva argumente de ordin practic īn acest sens:

Prin efectul reconstituirii drepturilor de proprietate īn baza legii 18/1991, si a repetatelor iesiri din indiviziune ale mostenitorilor, proprietatile agricole s-au farāmitat dincolo de orice īnchipuire. Prin succesiune legala sau vānzare-cumparare, majoritatea romānilor au devenit sau īnca urmeaza sa devina proprietari de terenuri agricole, fara ca acest lucru sa īi transforme īn agricultori. Traditiile agricole au fost īntrerupte timp de 50 de ani si nu pot fi reluate de noile generatii. Pretul proprietatilor imobiliare cu destinatie agricola a scazut dramatic, mai cu seama īn zonele de provincie, īn zonele colinare si de munte, oferta īntrecānd cu mult cererea. Īn aceste conditii, la preturi de referinta de cātiva lei (nu dolari!) metrul patrat de teren agricol, nici o taxa procentuala nu este prea mare.

Prin contrast, pretul terenurilor agricole din apropierea marilor orase a crescut, cererea supralicitānd oferta, si de fiecare data speculānd un potential urbanistic al respectivelor zone īn viitorul apropiat. Te poti considera un om bogat daca terenul agricol aflat īn proprietatea ta intereseaza īn mod direct sau indirect un trust de investitii, un hypermarket la moda, un mall sau o societate de investitii īn parcuri rezidentiale. Riscul pentru respectivul investitor, dispus sa īti achizitioneze terenul este considerabil: aplicarea la pretul real de achizitie a taxei procentuale (īntre 200% si 300%) ceea ce poate literalmente dubla sau tripla investitia initiala, dānd peste cap orice plan de afaceri.

3.3 Intravilan versus extravilan

Semnificatia juridica a notiunilor de intravilan si de extravilan īn lumina prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 si a Legii 50/1991 privind autorizarea executarii constructiilor este un joc al subtilitatilor si al capcanelor legislative.

Trebuie observat ca Legea 18/1991 reglementeaza īn aparenta numai situatia amplasarii constructiilor pe terenuri agricole din extravilan. Cum amplasarea noilor constructii de orice fel se face īn intravilanul localitatilor este interesant de vazut cum poate fi definita notiunea de intravilan al localitatilor in conditiile legislatiei specifice constructiilor.

Anexa nr. 2 din Legea nr. 453/2001 pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii defineste INTRAVILANUL LOCALITĂŢII ca fiind "teritoriul determinat prin Planul urbanistic general (PUG), care cuprinde ansamblul terenurilor cu si fara constructii, ce constituie o localitate". Acelasi act normativ mai precizeaza ca "intravilanul se poate dezvolta prin extinderea īn extravilan numai pe baza de planuri urbanistice zonale (PUZ), legal aprobate, integrāndu-se ulterior īn Planul general urbanistic (PUG) al localitatii."

Art. 20 din legea 50 din 29 iulie 1991 (modificat prin Legea 453/2001) prevede ca "intravilanul localitatilor se stabileste prin planurile generale de urbanism - PUG -, aprobate potrivit legii. Ulterior aprobarii Planului General de Urbanism - PUG - pot fi introduse īn intravilanul localitatilor si unele terenuri din extravilan, numai īn conditii temeinic fundamentate pe baza de planuri urbanistice zonale - PUZ -, aprobate potrivit legii."

Daca pāna la aparitia modificarilor introduse prin legea 453/2001, legea 50/1991 reglementa sec: "terenurile destinate construirii, evidentiate īn intravilan, se scot din circuitul agricol, temporar sau definitiv, prin autorizatia de construire", - prevedere care de-a lungul timpului a facut fericiti multi investitori īn intravilanul agricol - īn prezent textul legal citat mai specifica: "Suprafetele de teren scoase din circuitul agricol se comunica de catre presedintii consiliilor judetene, de primarul general al municipiului Bucuresti sau de primari, īn termen de 10 zile de la eliberarea autorizatiei de construire, oficiilor teritoriale de cadastru, īn vederea stabilirii taxei, īn conformitate cu categoria de folosinta agricola si cu fertilitatea solului, conform evidentelor agricole, si pentru operare īn aceste evidente, potrivit prevederilor legale" (art. 20 alin. 4).

Trimiterea la prevederile legale duce neīndoielnic la art. 90 - 103 din Legea 18/1991, astfel īncāt devine evident ca taxa procentuala fixata prin anexa 1 la lege pentru scoaterea unui teren din circuitul agricol este datorata si pentru edificarea de constructii pe terenurile agricole situate īn intravilan.