Afaceri imobiliare. Scoaterea terenurilor din circuitul agricol (I)

România devine treptat tinta unor mari investitii care mai mult sau mai putin au tangenţ 18218r178s ;a cu afacerile imobiliare si cu spinoasa problema a scoaterii terenurilor din circuitul agricol. Este un domeniu în care luptele sunt acerbe, dar se dau pe tacute, în care legislatia este uneori pe cât de stricta, pe atât de partinitoare, unde traficul de influenta este la fel de important ca stiinta de carte.

1 Preambul

România devine treptat tinta unor mari investitii care mai mult sau mai putin au tangenţ 18218r178s ;a cu afacerile imobiliare si cu spinoasa problema a scoaterii terenurilor din circuitul agricol. Este un domeniu în care luptele sunt acerbe, dar se dau pe tacute, în care legislatia este uneori pe cât de stricta, pe atât de partinitoare, unde traficul de influenta este la fel de important ca stiinta de carte.

Actorii de pe piata imobiliara (supermagazine, hypermarketuri, cash & carry, dealeri auto, firme de constructii, parcuri rezidentiale etc.), "land developers" într-un cuvânt, sunt interesati de achizitia cu orice titlu a unor mari suprafete de teren în vecinatatea marilor orase, de obicei terenuri cu destinatie agricola. Ei actioneaza întotdeauna prin interpusi, cautând sa deranjeze cât mai putin concurenta si autoritatile, sa evite pe cât posibil recurgerea la interventia instantelor judecatoresti, sa-si protejeze numele si reputatia, dar sa îsi atinga negresit scopurile. Capcanele pe care legea, administratia publica sau competitorii le întind sunt nebanuite si scapa unei lecturi neavizate a textelor legale.

Analiza ce urmeaza cu privire la stadiul legislatiei si al practicii în materia scoaterii terenurilor din circuitul agricol nu se vrea nicidecum exhaustiva. Este doar o invitatie la reflectie asupra imobilismului legislatiei imobiliare si a inadvertentei unor prevederi legale precum si asupra câtorva dintre efectele perverse aparute în eforturile mediilor de afaceri de adaptare în practica a unor solutii juridice, pentru ca totusi afacerile imobiliare sa fie posibile în aceasta tara. Comentariile mele imperfecte va vor incita si va vor da cu siguranta de gândit.

Sfârsind acest preambul care anunta tema pusa aici în discutie, vom începe acesta prima parte a analizei plecând de la enuntarea principiilor ce guverneaza materia investitiilor imobiliare (2), urmând apoi sa explicam, sau sa aproximam, unele notiuni juridice (3) fara de care, în cea de-a doua parte, nu poate fi înteleasa miza reprezentata de acest tip de investitii si nici multitudinea de solutii practice, unele mai interesante decât altele, descoperite de investitori si de avocatii lor .

2 Principiile.

2.1 Pamântul tarii apartine agriculturii!

Cea mai importanta obligatie propter rem a fost si a ramas aceea de a lucra pamântul, daca cumva te numeri printre proprietarii unui teren agricol. si asta pentru ca: "Toti detinatorii de terenuri agricole sunt obligati sa asigure cultivarea acestora si protectia solului" (Art. 74 din Legea 18/1991 a fondului funciar republicata). În mod firesc, corolarul acestei obligatii consta în aceea ca: "Folosirea temporara sau definitiva a unor terenuri agricole si silvice în alte scopuri decât productia agricola si silvica se face numai în conditiile prevazute de prezenta lege" (Art. 90).

2.2 Construim numai în localitati!

Legea (fondului funciar) este foarte categorica: Amplasarea noilor constructii de orice fel se face în intravilanul localitatilor (Art. 91). De la acest principiu legea instituie numai doua exceptii, si anume: se vor putea amplasa în extravilan constructiile cu potential poluant, dupa cum tot în extravilan se vor putea amplasa constructiile care prin natura lor nu se pot amplasa în intravilan, precum si adaposturile pentru animale.

Un interpret mucalit al legii ar putea încerca sa argumenteze per a contrario în raport cu prevederile art. 91, ca macar amplasarea vechilor constructii de orice fel, este permisa de asemenea în extravilan, daca acest lucru ar fi cât de cât posibil! Veti observa, citind pâna la capat materialul, ca nu ar fi chiar cea mai nebuneasca interpretare a legii în aceasta materie.

2.3 Terenurile agricole din extravilan de clasa I si a II-a de calitate nu sunt construibile.

Extravilanul agricol de clasa I si a II-a constituie o avutie nationala, egala cu parcurile nationale, rezervatiile, monumentele, ansamblurile arhitectonice si istorice, pe care amplasarea de constructii de orice fel este interzisa (Art. 92). Cu toate acestea, constructiile aferente retelelor de utilitati publice sunt exceptate de la interdictie prin efectul art. 92 alin. 2.

2.4 Scoaterea definitiva din circuitul agricol a terenurilor din extravilan de clasa I si a II-a, în scopul extinderii intravilanului localitatilor, se face la propunerea consiliilor locale, prin hotarâre a Guvernului si cu avizul Ministerului Agriculturii.

Aceasta modalitate pe care acum doar o enuntam, dar la care vom reveni în ultima parte a materialului, este în mod evident una rezervata interesului public si face obiectul unor acte administrative, dar reprezinta si una dintre caile ocolitoare prin care investitorii privati uneori reusesc, cu costuri mai mici, dar cu un lobby foarte influent la nivel local, sa amplaseze constructii pe terenuri agricole atrase în intravilan, cu evitarea celui de-al 4-lea si cel mai dureros principiu, care urmeaza.

2.5 Scoaterea definitiva din circuitul agricol a terenurilor agricole din extravilan costa bani.

Persoanele fizice si juridice solicitante, pot obtine aprobarea edificarii unor constructii în extravilan, cu respectarea principiilor mai sus enuntate, dar în schimbul achitarii unei taxe considerabile care se raporteaza procentual, de principiu, la valoarea terenului, prevazuta ca pret de partile din contractul de înstrainare. Taxa procentuala datorata pentru scoaterea definitiva din circuitul agricol a terenurilor aflate în extravilan (chiar acesta este numele sau complet) face obiectul faimoasei anexe 1 la Legea 18/1991. Timp de 6 ani, pâna la aparitia Legii 169/27.10.1997 procentele prevazute în aceasta anexa au fost coplesitoare: 600% pentru un teren de clasa 1; 550% pentru unul de clasa a 2-a; 500% pentru unul de clasa a 3-a; 400% pentru unul de clasa a 4-a; 300% pentru unul de clasa a 5-a. Ordonanta de urgenta 102/27.06.2001 este ultima care a modificat anexa 1 la legea 18/1991, în prezent, taxele aratând astfel:

3 Breviarul notiunilor juridice de baza.

Explicatiile ce urmeaza vor pune în evidenta o serie de lacune ale legislatiei aplicabile de-a lungul timpului investitiilor imobiliare. Unele au fost simple scapari, altele sunt rezultatul unui imobilism legislativ descurajant, în masura în care nu sunt chiar portite deschise cu buna stiinta abuzurilor, traficului de influenta, si coruptiei functionarilor publici.

3.1 Scoaterea unui teren din circuitul agricol

TERENURI AGRICOLE sunt prezumate a fi, pe de o parte, terenurile cu destinatie agricola (terenurile agricole productive sau afectate activitatilor productive) precum si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola. Ministerul Agriculturii gândeste politica agricola a tarii, si necesarul de productie agricola pentru hrana populatiei (si asta nu întâmplator, ci pentru ca potrivit Constitutiei, Statul trebuie sa asigure exploatarea resurselor naturale, în concordanta cu interesul national - art. 134), tinând cont de totalul suprafetelor agricole cultivabile.

Oarecum fortat, putem spune ca operatiunea de scoatere a unui teren din circuitul agricol vine în conflict cu însusi interesul national, si restrânge suprafata agricola de care poate tine cont Guvernul atunci când îsi îndeplineste atributiile constitutionale.

Abia asimilând astfel de notiuni vom putea patrunde tâlcul ascuns al hatisului birocratic si al încercarii uriase pe care o reprezinta pentru un investitor amplasarea unei constructii (mari) pe un teren agricol. Vom vedea mai departe ce înseamna aceasta.

3.2 Taxa procentuala

Atunci când vii, mai mult sau mai putin, în conflict cu un interes national, si mai cu seama atunci când acesta este interesul securitatii alimentare a populatiei (în treacat fie spus, acesta este si unul dintre principiile Politicii Agricole Comune a Uniunii Europene, fiind enuntat în chiar textul tratatelor comunitare din anii '50), este normal sa datorezi o TAXĂ. Când intentionezi numai o scoatere temporara din circuit a unui teren agricol, taxa ia forma unei garantii, egala însa cu taxa pentru o scoatere definitiva. În ambele situatii, statul trebuie sa se asigure ca nu iese în pierdere, si în acest scop, taxele prelevate pentru scoaterea terenurilor agricole din circuit alimenteaza asa numitul Fond de ameliorare a fondului funciar, aflat la dispozitia Ministerului Agriculturii si Alimentatiei si, respectiv, a Ministerului apelor, Padurilor si Protectiei Mediului. (Interesante resursele polisemantice ale cuvântului FOND - în fond, nu este prima data când un fond alimenteaza/amelioreaza un alt fond si astfel nimic nu se pierde, totul se transforma!).

Nu veti reusi sa întelegeti, cum nici eu nu am reusit, oare de ce taxa procentuala este definita în lege si pentru terenurile agricole de clasa de calitate 1 si 2, în conditiile în care solicitantii persoane fizice sau juridice (sa le spunem de acum INVESTITORI) nu pot încalca principiul potrivit caruia amplasarea constructiilor de orice fel pe terenuri agricole din extravilan de clasa I si a II-a de calitate este interzisa (art. 92 alin. 1 din Legea 18/1991) iar scoaterea definitiva din circuitul agricol a terenurilor agricole din extravilan de clasa I si a II-a este un instrument rezervat Guvernului însusi pentru extinderea extravilanului localitatilor (art. 92 alin. 3) !?

Nu mai putin, este cu totul improbabil ca amplasarea pe sole de categoria 1 si 2 a unor constructii de interes public, permise potrivit exceptiei de la art. 92 alin. 2 (sa zicem, autostrada "de importanta deosebita" Bucuresti-Constanta care strabate inima Baraganului, grânarul tarii si, figurativ, si al Europei) sa presupuna pentru investitor achitarea unor taxe procentuale de 400% aplicate la valoarea terenului, prevazuta ca pret de partile din contractul de înstrainare (nota 1 din anexa 1 la Legea 18/1991)!

Dar sa zicem ca constructia autostrazii este un obiectiv de interes national, iar terenurile sunt achizitionate de stat prin mecanismul exproprierii, obiectivul investitional facând numai obiectul unei simple concesiuni - oare în ce regim vor putea fi construite terminalele de alimentare cu combustibil, motelurile si restaurantele de-a lungul autostrazii, presupunând ca macar acestea ar putea face obiectul unor investitii private, deopotriva amplasate in extravilan agricol de calitatea 1?

În mod paradoxal, taxa procentuala este ridicol de mica si scandalos de mare în acelasi timp. Trebuie subliniat din capul locului ca ne vom referi numai la taxa aferenta solelor de calitatea 3, 4 si 5. Iata câteva argumente de ordin practic în acest sens:

Prin efectul reconstituirii drepturilor de proprietate în baza legii 18/1991, si a repetatelor iesiri din indiviziune ale mostenitorilor, proprietatile agricole s-au farâmitat dincolo de orice închipuire. Prin succesiune legala sau vânzare-cumparare, majoritatea românilor au devenit sau înca urmeaza sa devina proprietari de terenuri agricole, fara ca acest lucru sa îi transforme în agricultori. Traditiile agricole au fost întrerupte timp de 50 de ani si nu pot fi reluate de noile generatii. Pretul proprietatilor imobiliare cu destinatie agricola a scazut dramatic, mai cu seama în zonele de provincie, în zonele colinare si de munte, oferta întrecând cu mult cererea. În aceste conditii, la preturi de referinta de câtiva lei (nu dolari!) metrul patrat de teren agricol, nici o taxa procentuala nu este prea mare.

Prin contrast, pretul terenurilor agricole din apropierea marilor orase a crescut, cererea supralicitând oferta, si de fiecare data speculând un potential urbanistic al respectivelor zone în viitorul apropiat. Te poti considera un om bogat daca terenul agricol aflat în proprietatea ta intereseaza în mod direct sau indirect un trust de investitii, un hypermarket la moda, un mall sau o societate de investitii în parcuri rezidentiale. Riscul pentru respectivul investitor, dispus sa îti achizitioneze terenul este considerabil: aplicarea la pretul real de achizitie a taxei procentuale (între 200% si 300%) ceea ce poate literalmente dubla sau tripla investitia initiala, dând peste cap orice plan de afaceri.

3.3 Intravilan versus extravilan

Semnificatia juridica a notiunilor de intravilan si de extravilan în lumina prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 si a Legii 50/1991 privind autorizarea executarii constructiilor este un joc al subtilitatilor si al capcanelor legislative.

Trebuie observat ca Legea 18/1991 reglementeaza în aparenta numai situatia amplasarii constructiilor pe terenuri agricole din extravilan. Cum amplasarea noilor constructii de orice fel se face în intravilanul localitatilor este interesant de vazut cum poate fi definita notiunea de intravilan al localitatilor in conditiile legislatiei specifice constructiilor.

Anexa nr. 2 din Legea nr. 453/2001 pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii defineste INTRAVILANUL LOCALITĂŢII ca fiind "teritoriul determinat prin Planul urbanistic general (PUG), care cuprinde ansamblul terenurilor cu si fara constructii, ce constituie o localitate". Acelasi act normativ mai precizeaza ca "intravilanul se poate dezvolta prin extinderea în extravilan numai pe baza de planuri urbanistice zonale (PUZ), legal aprobate, integrându-se ulterior în Planul general urbanistic (PUG) al localitatii."

Art. 20 din legea 50 din 29 iulie 1991 (modificat prin Legea 453/2001) prevede ca "intravilanul localitatilor se stabileste prin planurile generale de urbanism - PUG -, aprobate potrivit legii. Ulterior aprobarii Planului General de Urbanism - PUG - pot fi introduse în intravilanul localitatilor si unele terenuri din extravilan, numai în conditii temeinic fundamentate pe baza de planuri urbanistice zonale - PUZ -, aprobate potrivit legii."

Daca pâna la aparitia modificarilor introduse prin legea 453/2001, legea 50/1991 reglementa sec: "terenurile destinate construirii, evidentiate în intravilan, se scot din circuitul agricol, temporar sau definitiv, prin autorizatia de construire", - prevedere care de-a lungul timpului a facut fericiti multi investitori în intravilanul agricol - în prezent textul legal citat mai specifica: "Suprafetele de teren scoase din circuitul agricol se comunica de catre presedintii consiliilor judetene, de primarul general al municipiului Bucuresti sau de primari, în termen de 10 zile de la eliberarea autorizatiei de construire, oficiilor teritoriale de cadastru, în vederea stabilirii taxei, în conformitate cu categoria de folosinta agricola si cu fertilitatea solului, conform evidentelor agricole, si pentru operare în aceste evidente, potrivit prevederilor legale" (art. 20 alin. 4).

Trimiterea la prevederile legale duce neîndoielnic la art. 90 - 103 din Legea 18/1991, astfel încât devine evident ca taxa procentuala fixata prin anexa 1 la lege pentru scoaterea unui teren din circuitul agricol este datorata si pentru edificarea de constructii pe terenurile agricole situate în intravilan.