Cum gasesti spatiul potrivit afacerii tale
Oricat de promitatoare este o afacere in retail, alegerea unei locatii bune poate face diferenta intre profit si vanzari care nu acopera nici chiria. Exista criterii specifice alegerii locatiei pentru fiecare afacere
Criterii pentru spatiile destinate retail-ului
Alegerea unui spatiu de retail trebuie sa tina cont, in primul rand, de trei criterii cuprinse in crezul developerilor imobiliari: "locatia, locatia, locatia". Altfel spus, e vorba de bine-cunoscutul vad comercial. "Nu pretul este cel mai important criteriu, ci locatia; locatia este factorul care genereaza bani", subliniaza Costin Stingu, Manager Retail Department, Eurisko Consulting, dand drept exemplu faptul ca e preferabil un spatiu care, la o chirie foarte ridicata, de 80-100 $, aduce vanzari de 100.000 $, unui spatiu pe care platesti o chirie de numai 10 $/mp, dar aduce incasari de numai 30.000 $. Alexandru Nitescu, Director Departamentul Proiecte si Investitii, Regatta, precizeaza ca o locatie este considerata valoroasa atunci cand exista o circulatie pietonala foarte intensa, care nu trebuie sa fie neaparat dublata de o circulatie auto numeroasa.
"Caracteristicile locatiei includ densitatea populatiei, sinergia comerciala si accesul", spune Monica Barbu, Senior Retail Broker, Retail Department, Colliers International. Ea precizeaza ca sine 444g65e rgia comerciala deriva dintr-un concept conform caruia intregul are o valoare mai mare decat suma partilor. "Pe scurt, un retailer care este situat langa alti retaileri - in mod special retaileri care au aceeasi piata-tinta - are de castigat mai mult de pe urma acestui fapt, decat daca era singur in acea locatie", spune Monica Barbu. O alta caracteristica a locatiei - accesul la zona comerciala - se refera la usurinta sau dificultatea cu care clientii potentiali ajung la magazin din diferite puncte ale orasului. De asemenea, vizibilitatea, aspectul, intrarea/iesirea si parcarea sunt caracteristici fizice ale locatiei, cu impact mare asupra potentialului de vanzare al unei facilitati comerciale, adauga Monica Barbu.
Cele mai relevante exemple de sinergie comerciala sunt Bucharest Mall si Unirea Shopping Center (USC), care sunt destinatii preferate pentru o serie intreaga de produse si servicii. Pentru fast food sunt preferate bulevardul Magheru (capatul dinspre Piata Romana) si Piata Unirii; pentru cumpararea de imbracaminte si incaltaminte de marca sunt preferate Mall-ul si USC, artera comerciala Piata Romana - Piata Unirii, Calea Victoriei etc. Ca urmare, "izolarea" poate fi riscanta. "Am oferit consultanta in schimbarea locatiei unui retailer international de imbracaminte de marca, al carui magazin - amplasat pe o artera comerciala pe care locuiesc oameni cu bani - a inregistrat pierderi mari. Spatiul era total neadecvat pentru genul de produse pe care le comercializeaza, fiindca pe acel bulevard nu se gaseste nici un magazin de marca renumit. Schimbarea locatiei a adus vanzari neasteptat de bune", arata Ionut Florescu, consultant la DTZ Echinox. Dar indeplinirea unor criterii generale nu este suficienta pentru alegerea unui spatiu bun. In chestiuni mai precise este recomandabil sa apelati la un consultant imobiliar specializat in spatii comerciale.
Ionut Florescu de la DTZ Echinox subliniaza ca un client care apeleaza la un consultant nu mai este nevoit sa umble prin oras, cautand spatiile disponibile, iar fara sfatul unui consultant de specialitate, risca sa aleaga o locatie gresita sau sa plateasca o chirie nejustificat de mare.
Alexandru Nitescu de la Regatta spune ca clientii care cauta spatii de retail sunt de doua categorii: companii mari romanesti si straine, cu branduri consacrate, si companii mici si mijlocii care sunt la prima afacere sau mai au inca 1-2 locatii si vor sa gaseasca un spatiu nou. Pentru companiile mari, care isi dezvolta retele de magazine - si au un departament imobiliar sau oameni imputerniciti temporar pentru cautarea de locatii - cautarea unui spatiu este, in general, permanenta. "Cu multe companii mari si foarte mari pastram contactul permanent, anuntandu-le imediat aparitia unei locatii bune", spune Alexandru Nitescu.
Marile companii au cerinte-standard privind locatia si suprafata si fac studii de piata privind vanzarile pe care le pot obtine intr-o locatie anume, arata Nitescu. "Consultantul imobiliar le confirma sau infirma estimarile privind vanzarile - in sens crescator sau descrescator - bazandu-se pe cunostintele sale despre piata locala; de asemenea, il consiliaza pe client asupra chiriei si conditiilor contractuale pe care le poate obtine de la un proprietar anume. Companiile mici au mai mare nevoie de consultantul imobiliar, fiindca nu au acces la asemenea studii de piata, bazandu-se doar pe flerul de comerciant", subliniaza Nitescu.
Rolul consultantului intervine si in cazul restrictiilor impuse de autoritati, in functie de tipul de activitate. Nitescu spune ca retailul cu produse de larg consum este cazul cel mai simplu, iar cele mai complicate cazuri sunt alimentatia publica, farmaciile si cabinetele medicale. De exemplu, pentru un local de alimentatie publica trebuie respectate normative legate de organizarea spatiului, marimea spatiului de depozitare, marimea bucatariei, numarul de toalete raportat la numarul de locuri la mese etc. In plus, daca va fi amplasat la parterul unui bloc, e nevoie de acordul asociatiei de locatari.
"Daca inchiriati spatiul fara sa tineti cont de normativele care trebuie indeplinite, riscati sa fiti nevoiti sa renuntati la obiectul de activitate sau sa cheltuiti sume foarte mari pentru aducerea spatiului la standardele cerute", avertizeaza Nitescu.
Magazine de moda - confectii si incaltaminte
Locatia si suprafata spatiului trebuie alese in functie de produsele vandute si segmentul de consumatori tintit. Cele mai bune locatii pentru produse de marca sunt Mall-ul si USC - care sunt pline - urmate de centrele comerciale si marile artere comerciale. Costin Stingu de la Eurisko estimeaza suprafata necesara intre 50 si 400 mp, in functie de suma disponibila pentru investitie si produsele vandute. Monica Barbu de la Colliers spune ca retailerii de moda sub branduri straine cunoscute sau branduri romanesti aleg zone cu trafic pietonal foarte ridicat - cum este Magheru - cauta locatii cu vizibilitate foarte buna si, pe cat posibil, o deschidere cat mai mare la strada, astfel incat sa aiba expunere in vitrina. "Dar locatiile care indeplinesc aceste criterii sunt foarte greu de gasit", atrage atentia Monica Barbu.
Magazine de electronice/ electrocasnice
Fiindca au nevoie de suprafete mari, de 200-1000 mp, o locatie ultracentrala nu este rentabila, din cauza chiriilor mari. "Criteriile pe care trebuie sa le indeplineasca spatiul sunt: zona foarte aglomerata, vizibilitatea magazinului si existenta unor locuri de parcare pentru clienti", precizeaza Monica Barbu de la Colliers. "Marile retele de magazine se extind in cartiere, pentru a fi cat mai aproape de domiciliul clientului si a acoperi cat mai bine piata", subliniaza Costin Stingu de la Eurisko. Consultantul Colliers spune ca marimea spatiului depinde de segmentul de piata caruia i se adreseaza magazinul. "Daca vinzi o gama restransa de produse sau numai produse scumpe ai nevoie de minim 150 mp; daca vinzi o gama larga de produse ai nevoie de 300-1300 mp".
Cafenele
Pentru deschiderea unei cafenele trebuie sa alegeti un loc unde se poate ajunge usor, iar spatiul trebuie sa aiba intre 80 si 200 mp, spune Costin Stingu de la Eurisko, adaugand ca in stabilirea suprafetei necesare trebuie tinut cont de faptul ca o cafenea va avea nevoie de laborator, depozit, vestiar, doua grupuri sanitare separate, spatii separate pentru fumatori si nefumatori.
Consultantul de la Eurisko spune ca daca vreti sa vindeti "putin si bun" si va adresati unui segment de cunoscatori in ale cafelei, care vin chiar sa discute afaceri, atunci alegeti o zona buna, fara trafic, cu loc de parcare pentru clienti. Daca vreti sa vindeti "mult si ieftin", alegeti o zona aglomerata, cu trafic intens.
Fast-food
Locatiile preferate sunt cele de la parterul blocurilor din zone aglomerate si cu trafic pietonal intens si, mai ales, cele amplasate in centre comerciale. Monica Barbu de la Colliers estimeaza spatiul necesar la 200-500 mp.
"Printre zonele recomandate se numara: artera Piata Romana - Piata Unirii, fiindca este foarte circulata, cu vizibilitate foarte buna si acces usor cu orice mijloc de transport; alte zone bune sunt asa-numitele "noduri", ca: Piata Delfinul, Calea Mosilor si zona Bucur Obor", spune Monica Barbu.
"In alegerea locatiei sunt preferabile pietele si zonele aglomerate, fiindca oamenii vin la fast food pe jos, nu cu masina, si nu stau mult", arata Costin Stingu de la Eurisko, precizand ca pentru un fast-food de tip "take away" sunt suficienti in jur de 100 mp, iar pentru un local unde se mananca inauntru sunt necesari 100-400 mp.
Magazine de produse IT
Suprafata necesara este de 100 - 400 mp, estimeaza Costin Stingu de la Eurisko, subliniind ca in alegerea locatiei trebuie mers pe principiul "un magazin in fiecare cartier", tinand cont de faptul ca un magazin cu produse IT nu se adreseaza trecatorilor, ci impatimitilor, care cauta sa cumpere in zona in care locuiesc si prefera sa caute intr-o zona unde sunt si alte magazine de acelasi profil. Ionut Florescu de la DTZ Echinox adauga ca in acest domeniu incepe sa se contureze o tendinta: retelele de magazine IT consacrate isi completeaza oferta alocand o parte din suprafata unui dealer de telefonie mobila, cum este cazul Ultra Pro si Connex. Alt exemplu este cel al unui magazin Flamingo, deschis non-stop, care are si o cafenea Internet.
Farmacii
Nu au nevoie de suprafete mari si pot fi amplasate, practic, in orice cartier, cu conditia sa fie reperate usor.
"Pentru a avea o locatie buna, o farmacie trebuie amplasata pe arterele principale, sa fie gasita si vazuta usor, inclusiv noaptea si din masina fiindca, in ultima instanta, este un centru de prim-ajutor", arata Ionut Florescu de la DTZ Echinox, precizand ca o farmacie nu are nevoie de spatiu mare de vitrina si nici de un spatiu mare de vanzare, dar o mare parte din suprafata trebuie alocata depozitului.
La chirie se adauga cheltuielile cu amenajarea spatiului
Pe piata spatiilor de retail chiriile scad considerabil pe masura ce locatia se indeparteaza de centrul orasului. Costin Stingu de la Eurisko spune ca un spatiu inchiriat in zona ultracentrala costa de la 40 la 100 $ pe luna, in zone centrale (Dorobanti, Mosilor, etc.) intre 20 si 40 $/mp, in zone semi-centrale (ca 1 Mai, Titulescu, Mihai Bravu sau Bd. Decebal) intre 10 si 25 $/mp, iar in zone apropiate de periferie (ca Pantelimon, Militari, Drumul Taberei, Colentina, Berceni) intre 6 si 15 $/mp.
De regula, proprietarii solicita o garantie bancara in valoare echivalenta cu chiria pe 2-3 luni. Pe langa aceste cheltuieli, va trebui sa investiti in amenajarea spatiului. Costin Stingu spune ca e preferabil sa inchiriati un spatiu ne-amenajat, fiindca are un pret mai mic, vi-l puteti amenaja mai usor si, mai ales, vi-l puteti amenaja cum doriti.
Conform estimarilor facute de Carol Petrica, Project Manager la Departamentul de Project Management al Eurisko, amenajarea unui spatiu poate costa intre 100 si 300 $/mp, dar poate atinge si 1.000 $/mp - cazul unuia dintre cele mai renumite cluburi si restaurante de lux din Bucuresti.
"Apelati la un specialist - fie o firma de design, fie un arhitect; nu va faceti amenajarea pe cont propriu. Veti castiga timp pentru afacerea dvs, iar un specialist, care se ocupa tot timpul de asa ceva, o va face mai repede si, mai ales, mai bine din punct de vedere estetic", spune Carol Petrica.
|
