IAS 40 INVESTIŢII IMOBILIARE
Obiectiv si arie de aplicabilitate
IAS 40 ofera informatii privind tratamentul contabil al investitiilor imobiliare si cerintele legate de prezentarea de informatiilor.
Standardul se aplica tuturor entitatilor.
Definitie
Paragraful 4 din IAS 40 defineste investitia imobiliara. Punctele esentiale ale acestei definitii sunt:
proprietatea reprezinta un teren sau o cladire - sau o parte dintr-o cladire - sau amândoua; 212u205c
proprietatea poate fi detinuta sau închiriata (ca locatar) în baza unui contract de leasing financiar;
proprietatea trebuie pastrata pentru a aduce câstiguri din chirie sau pentru aprecierea capitalului, sau pentru amândoua;
proprietatea nu este pastrata pentru folosirea ei de catre entitate în procesul de productie, pentru furnizarea de bunuri si prestarea de servicii sau în scopuri administrative si nici pentru a fi vânduta de catre entitate pe parcursul desfasurarii normale a activitatii.
Acolo unde o proprietate este închiriata si ocupata de societatea mama a entitatii sau de o filiala a acesteia, proprietatea poate fi clasificata ca investitie imobiliara în relatie cu situatiile financiare proprii ale entitatii, dar nu va fi clasificata ca investitie imobiliara în situatiile financiare consolidate ale grupului. Din perspectiva grupului, proprietatea nu va fi clasificata ca investitie imobiliara deoarece este ocupata de catre o societate a grupului si este folosita în productia de bunuri sau prestarea de servicii sau în scopuri administrative.
Anumite proprietati pot include o parte care este detinuta pentru a fi închiriata sau cu scopul cresterii valorii capitalului si o alta parte care este detinuta pentru folosirea ei în producerea de bunuri sau furnizarea de servicii, ori în scopuri administrative. Daca aceste doua parti pot fi vândute separat (sau închiriate separat în baza unui contract de leasing financiar), atunci cele doua parti trebuie sa fie contabilizate separat - una ca o investitie imobiliara si cealalta ca imobilizare corporala. Daca partile nu pot fi vândute separat, atunci proprietatea trebuie sa fie tratata numai ca investitie imobiliara daca o parte nesemnificativa este detinuta în scopul utilizarii în productia de bunuri sau prestarea de servicii sau în scopuri administrative.
Exemplu
O cladire are 36 de camere, din care 35 sunt închiriate. O singura camera este folosita de catre entitate în scopuri administrative. Poate fi clasificata aceasta cladire ca o investitie imobiliara?
Stabilirea a ceea ce reprezinta o parte "nesemnificativa" a cladirii este o problema de rationament profesional. În acest caz o singura camera dintr-un numar de 36 va fi cel mai probabil privita ca nesemnificativa. În consecinta, proprietatea poate fi contabilizata ca o investitie imobiliara.
Daca entitatea presteaza servicii de paza si întretinere chiriasilor, mai poate fi proprietatea clasificata ca o investitie imobiliara?
Conform IAS, acolo unde sunt prestate orice fel de servicii chiriasilor unui imobil, proprietatea poate fi privita numai ca investitie imobiliara daca acele servicii reprezinta o componenta relativ nesemnificativa a contractului considerat ca întreg. În acest exemplu, prestarea de servicii de paza si întretinere poate fi probabil privita ca o componenta nesemnificativa a contractului de închiriere. În consecinta, proprietatea poate fi tratata ca o investitie imobiliara. Paragrafele de la 9 la 11 din IAS trateaza în detaliu serviciile auxiliare.
Daca, în plus fata de serviciile de paza si întretinere, entitatea ofera de asemenea servicii de curatenie a birourilor, calculatoare, facilitati de fax si telefonie si alte servicii în sprijinul activitatii din birouri, va mai putea fi proprietatea clasificata ca investitie imobiliara?
În aceasta situatie, natura activitatii entitatii este prestarea de servicii complete integrate pentru birouri. Imobilul este detinut mai degraba în scopul de a oferi asemenea servicii decât pentru a fi închiriat si pentru acumularea de capital. Serviciile oferite nu sunt o componenta nesemnificativa si imobilul nu trebuie sa fie clasificat ca o investitie imobiliara.
Tratament contabil
O investitie imobiliara trebuie evaluata initial la cost, inclusiv orice alte cheltuieli direct atribuibile, cum ar fi onorariile pentru servicii juridice, taxe de transfer al proprietatii si alte costuri aferente tranzactiei.
Cheltuielile ulterioare la o investitie imobiliara trebuie sa fie adaugate la valoarea contabila numai atunci când este probabil ca întreprinderea sa înregistreze beneficii economice viitoare, în plus fata de cele estimate initial. Altfel, cheltuiala trebuie recunoscuta în contul de profit si pierdere.
Evaluarea ulterioara recunoasterii initiale
O entitate trebuie sa aleaga daca înregistreaza investitia imobiliara la cost sau la valoarea justa. Oricare ar fi politica contabila aleasa acesta trebuie aplicata în mod consecvent. În ambele cazuri, trebuie determinata valoarea justa a investitiei imobiliare - în scopul evaluarii (aplicându-se modelul bazat pe valoarea justa) sau al prezentarii de informatii (aplicându-se modelul bazat pe cost). IAS 40 încurajeaza (dar nu cere) entitatilor sa determine valoarea justa pe baza evaluarii efectuata de un evaluator independent si experimentat.
Modelul bazat pe valoarea justa
Conform modelului bazat pe valoarea justa, toate investitiile imobiliare trebuie sa fie evaluate la valoarea justa.
Câstigurile sau pierderile care apar în urma modificarii valorii juste a unei investitii imobiliare trebuie sa fie incluse în contul de profit si pierdere în perioada în care apar aceste modificari.
Valoarea justa este definita ca fiind suma la care poate fi tranzactionat un activ, de bunavoie, între parti aflate în cunostinta de cauza într-o tranzactie în care pretul este determinat în mod obiectiv. Aceasta este tratata mai detaliat în continuare.
În cazuri foarte rare si exceptionale o entitate poate sa nu fie capabila sa determine valoarea justa a unei investitii imobiliare - deoarece pe piata tranzactiile comparabile sunt rare si nu sunt disponibile estimari alternative ale valorii juste (de exemplu pe baza estimarilor fluxurilor de numerar). În aceste cazuri, o investitie imobiliara recenta trebuie sa fie contabilizata conform tratamentului contabil de baza din IAS 16 - de exemplu, contabilizata la cost si amortizata pâna la valoarea zero de-a lungul duratei de viata utila estimata. Investitiile imobiliare care au fost evaluate anterior la valoarea justa trebuie sa fie în continuare evaluate la valoarea justa pâna la cedarea acestora, chiar daca tranzactiile comparabile pe piata devin rare si nu sunt disponibile estimari alternative ale valorii juste. În aceste cazuri sunt cerute prezentari suplimentare (vezi paragraful 68 al IAS 40), incluzând o descriere a investitiei imobiliare si o explicatie a motivelor pentru care valoarea justa nu poate fi evaluata în mod credibil.
Modelul bazat pe cost
Conform modelului bazat pe cost, toate investitiile imobiliare trebuie sa fie evaluate în conformitate cu tratamentul contabil de baza din IAS 16 - de exemplu, contabilizat la cost minus orice amortizare cumulata si orice pierdere din depreciere cumulata.
Transferuri
Transferuri la investitii imobiliare
Transferurile la investitiile imobiliare trebuie sa fie facute numai atunci când exista o modificare a utilizarii proprietatii care satisface definitia investitiei imobiliare. Daca o proprietate utilizata de posesor devine o investitie imobiliara care trebuie înregistrata la valoarea justa, IAS 16 trebuie aplicat pâna la data modificarii utilizarii. Orice diferenta între valoarea contabila a proprietatii si valoarea justa (care va trebui sa fie folosita din acest moment la contabilizarea investitiei imobiliare) la acea data trebuie sa fie tratata ca o reevaluare conform IAS 16, de exemplu ca o reevaluare de imobilizari corporale. De aceea orice diferenta care apare la reevaluarea de la acea data trebuie sa fie înregistrata în contul de rezerve din reevaluarea proprietatii si nu în contul de profit si pierdere.
Daca o proprietate este transferata de la stocuri la investitii imobiliare, caz în care investitia imobiliara va fi înregistrata la valoarea justa, orice diferenta între valoarea justa si valoarea contabila anterioara trebuie recunoscuta în contul de profit si pierdere pentru acea perioada. Aceasta abordare este în conformitate cu tratamentul utilizat pentru vânzarea externa a unor astfel de stocuri.
Similar, atunci când o entitate încheie constructia sau renovarea unei investitii imobiliare în regie proprie si care va fi înregistrata la valoarea justa, orice diferenta între valoarea justa a proprietatii imobiliare la acea data si valoarea contabila anterioara trebuie recunoscuta în profitul net sau pierderea neta aferenta acelei perioade. Din nou, aceasta abordare este în conformitate cu tratamentul contabil pentru vânzari în afara entitatii a unor proprietati construite în regie proprie.
Daca investitia imobiliara este înregistrata la cost, "costul" oricarei investitii imobiliare transferate este dat de valoarea contabila anterioara, la data modificarii utilizarii, indiferent daca aceasta era clasificata ca stoc sau ca investitie imobiliara.
Exemplu
O cladire a fost utilizata de Prospector SRL ca sediu central pâna la 30 iunie 2001. La acea data, cladirea a fost eliberata, renovata si închiriata lui Digger Ltd printr-un contract de leasing operational cu începere de la 1 octombrie 2001. Din acel moment cladirea este tratata ca o investitie imobiliara. Politica contabila a societatii Prospector SRL este de a înregistra investitiile imobiliare la valoarea justa.
La 30 iunie 2001, cladirea era înregistrata în registrele contabile la:
Cost 300m lei
Amortizare cumulata 120m lei
Valoare contabila neta 180m lei
Valorile juste ale cladirii erau la:
30 iunie 2001 220m lei
30 septembrie 2001 225m lei
31 decembrie 2001 235m lei
Cum trebuie sa fie contabilizat transferul într-o investitie imobiliara?
Conform paragrafului 51(c) din IAS 40, transferul trebuie sa aiba loc la data modificarii utilizarii - de exemplu, la 30 iunie 2001, data de la care proprietarul nu a mai utilizat cladirea ca sediu central.
La 30 iunie, proprietatea trebuie reevaluata la 220m lei. Diferenta de reevaluare este 220-180 = 40m lei. Aceasta trebuie sa fie înregistrata în contul de rezerve din reevaluarea proprietatii. Înregistrarile adecvate sunt:
Db Investitii imobiliare 220m
Cr Cladiri 180m
Cr Rezerva din reevaluarea proprietatii 40m
La sfârsitul anului, cladirea va fi reevaluata la 235m lei. Înregistrarile vor fi:
Db Investitii imobiliare 15m
Cr Câstiguri din reevaluarea (contul de profit si pierdere) 15m
investitiei imobiliare
Daca politica contabila a Prospector SRL ar fi fost sa înregistreze investitia imobiliara la cost, cum ar fi fost contabilizat transferul într-o investitie imobiliara?
La 30 Iunie, proprietatea ar fi fost transferata la valoarea sa contabila curenta. Înregistrarile corespunzatoare ar fi fost:
Db investitii imobiliare 180m
Cr Cladiri 180m
Proprietatea ar fi fost în continuare amortizata cu deosebirea ca de la 1 iulie 2001 amortizarea ar fi fost înregistrata ca amortizare a investitiei imobiliare în loc de amortizare a cladirii.
Transferuri de la investitii imobiliare
Transferurile de la investitii imobiliare trebuie facute numai atunci când exista o modificare a utilizarii proprietatii care nu mai satisface definitia investitiei imobiliare. Acolo unde investitia imobiliara a fost înregistrata la valoarea justa si este reclasificata ca proprietate imobiliara utilizata de posesor sau ca stoc, costul proprietatii în scopul contabilizarii ei ulterioare îl reprezinta, conform IAS 16 sau IAS 2, valoarea sa justa la data modificarii utilizarii.
De aceea, daca o investitie imobiliara este îmbunatatita cu intentia de a fi vânduta, va fi transferata la stocuri la data la care începe procesul de îmbunatatire. În scopul contabilizarii stocului, valoarea justa a proprietatii la acea data va fi preluata ca si "cost".
Valoarea justa
Asa cum s-a aratat mai sus, valoare justa este definita ca fiind suma la care poate fi tranzactionat un activ, de bunavoie, între parti aflate în cunostinta de cauza într-o tranzactie în care pretul este determinat în mod obiectiv. IAS 40 încurajeaza (dar nu cere explicit) entitatile sa determine valoarea justa pe baza unei evaluari facuta de un evaluator independent si care are o experienta relevanta.
În stabilirea valorii juste, trebuie notate urmatoarele aspecte:
Valoarea justa a unei proprietati este în mod normal valoarea sa de piata si trebuie sa fie estimata folosind cel mai probabil pret ce poate fi obtinut în mod rezonabil pe piata;
Valoarea justa trebuie sa reflecte stadiul actual al pietei la data bilantului contabil (si nu înainte sau dupa acea data);
Valoarea justa este data în mod normal de preturile curente pe o piata activa pentru proprietati similare aflate în aceleasi conditii si amplasamente si care fac obiectul unor contracte similare. Daca nu exista o astfel de piata pentru proprietati similare trebuie avute în vedere urmatoarele:
- preturile curente pe piete active pentru active de natura diferita, conditii sau amplasamente diferite care trebuie ajustate astfel încât sa reflecte acele diferente;
- preturile recente pe piete mai putin active, ajustate astfel încât sa reflecte orice modificari în conditiile economice, etc., între data tranzactiilor si data bilantului; si
- previziuni ale fluxurilor de numerar actualizate bazate pe fluxurile de numerar estimate.
Valoarea justa nu trebuie sa fie inflatata sau deflatata de termeni sau circumstante speciale, cum ar fi acordurile atipice de finantare, contractele de vânzare si leaseback, anumite contraprestatii sau concesiuni acordate de orice parte care are legatura cu respectiva vânzare;
Valoarea justa nu trebuie sa fie redusa de costurile de tranzactionare care pot apare la ultima cedare.
Daca pe o piata activa nu sunt disponibile preturi curente.
În determinarea valorii juste, trebuie sa se evite dubla evidentiere a activelor. De exemplu, echipamente cum ar fi lifturile, aparatele de aer conditionat, dulapurile si bibliotecile sunt în general incluse mai degraba în investitia imobiliara decât sa fie recunoscute separat ca imobilizari corporale. Daca este închiriat un imobil mobilat, valoarea justa a imobilului trebuie sa includa si valoarea justa a mobilierului. De asemenea, activele incluse în valoarea justa a investitiei imobiliare nu trebuie sa fie recunoscute ca active separate.
Detalii asupra termenului "valoare justa" sunt prezentate în paragrafele de la 29 la 46 din standard.
Prezentarea informatiilor
Prezentarile de informatii sunt prezentate în urmatoarele paragrafe ale standardului:
Prezentari aplicabile atât în cazul modelului bazat pe valoarea justa, cât si în cazul modelului bazat pe cost - paragraful 66
Prezentari aplicabile în cazul modelului bazat pe valoarea justa - paragrafele 67 si 68
Prezentari aplicabile în cazul modelului bazat pe cost - paragraful 69
Trebuie avut în vedere ca aceste prezentari sunt suplimentare fata de cele cerute de IAS 17. IAS 17 cere prezentarea de informatii privind orice investitie imobiliara detinuta de entitate, ca locatar, în baza unui contract de leasing financiar. De asemenea, cere entitatii prezentarea de informatii ca locator al investitiei imobiliare închiriate în baza unui contract de leasing operational.
Prezentari de informatii cerute pentru ambele modele
Aceste prezentari includ:
atunci când distinctia între proprietati si investitii imobiliare este dificil de realizat, ca de exemplu în cazul în care entitatea utilizeaza o parte din proprietate, sau daca ofera servicii auxiliare (vezi mai sus), criteriul stabilit de catre entitate pentru a face aceasta distinctie;
metodele si ipotezele semnificative folosite la determinarea valorii juste a investitiei imobiliare, inclusiv daca acestea s-au bazat pe probe de piata sau alti factori;
daca valoarea justa se bazeaza pe evaluarea facuta de un evaluator independent si cu experienta;
sumele în relatie cu investitia imobiliara incluse în contul de profit si pierdere.
Prezentarile cerute în cazul modelului bazat pe valoarea justa
Aceste prezentari includ o reconciliere a valorii contabile a investitiei imobiliare la începutul si la sfârsitul perioadei. Aceasta reconciliere trebuie sa includa cifre separate pentru:
adaosuri;
cedari;
transferuri; si
câstigurile sau pierderile nete din ajustarea valorii juste.
Prezentari cerute în cazul modelului bazat pe cost
Aceste prezentari includ:
metodele de amortizare folosite;
duratele de viata utila sau ratele de amortizare folosite;
o reconciliere a valorii contabile a investitiei imobiliare la începutul si la sfârsitul perioadei. Aceasta reconciliere trebuie sa includa cifre separate pentru:
- adaosuri;
cedari;
transferuri;
amortizare; si
pierderi din depreciere.
valoarea justa a investitiei imobiliare (sau, în cazuri exceptionale, de ce nu poate fi determinata cu certitudine valoarea justa)
|
