Creditarea BCR .Creditul Ipotecar acordat persoanelor fizice

Academia de Studii Economice

Facultatea de Finante,Asigurari,banci si Burse de Valori

Proiect de Practica

Creditarea BCR .Creditul Ipotecar acordat persoanelor fizice

BUCUR IOANA VIORICA

Grupa 1531, seria A, an 2

Cuprins

Cap 1  Banca Comerciala Romana - Date Generale

1. Cadrul juridic de organizare si functionare

2. Structura organizatorica

3. Conducerea si administrarea BCR

4. Obiectul de activitate a BCR

5. Oferta de produse si servicii

Cap 2  Legea 190/1999 privind creditul ipotecar pentru

Investitiile imobiliare

Cap 3  Instructiuni de lucru privind acordarea de credite ipotecare persoanelor fizice in baza prevederilor Legii Nr 190/1999

1. Introducere

2. Cadrul legal de acordare a creditelor ipotecare

3. Definirea creditelor ipotecare

4. Principii si reguli generale de acordare a creditelor ipotecare

Resurse de finantare a creditelor ipotecare de catre BCR

6. Beneficiarii creditelor ipotecare si conditiile de eligibilitate

7. Moneda de acordare a creditelor ipotecare

8. Termenul de acordare a creditelor ipotecare

9. Suma creditului

10. Dobânda si comisione aplicabile creditului ipotecar

11. Competentele de aprobare a creditelor ipotecare

12. Garantiile creditului si evaluarea acestora

13. Termenele de angajare (tragere) a creditului ipotecar

-Proceduri de lucru privind acordarea de credite ipotecare

Cap 4  Studiu de caz

Capitolul 1

Banca Comerciala Romana

- Date generale -

Cadrul juridic de organizare si functionare

BCR este organizata si functioneaza în conformitate cu prevederile urmatoarelor acte normative:

Hotarârea guvernului României nr. 1011/4.IX.1990 privind înfiintarea BCR

Hotarârea Guvernului României nr. 1195/12.XI.1990 privind organizarea BCR

Statutul BCR, aprobat prin HG nr. 1195/12.XI.1990, modificat si completat prin hotarâri ale Adunarii generale a actionarilor, care au fost publicate in Monitorul Oficial si înregistrate la Registrul Comertului

Legea nr.31/16.XI.1990 republicata, privind societatile comerciale

Legea bancara nr.58/5.III.1998

Normele BNR nr.2/1998 privind autorizarea bancilor,modificate de normele BNR nr.10/2000 si normele BNR nr.3 privind modificarile din situatia bancilor

BCR este persoana juridica, organizata ca societate comerciala bancara pe actiuni, cu sediul central în municipiul Bucuresti, B-dul Regina Elisabeta, nr.5, sect.3.

Banca are si poate înfiinta, în tara si în strainatate, unitati fara personalitate juridica denumite sucursale (sucursala municipiului Bucuresti, sucursale judetene, sucursale), agentii, reprezentanti, precum, si filiale cu personalitate juridica, pe baza aprobarii consiliului de administratie al bancii.

BCR are ca obiect principal de activitate atragerea si formarea de depozite banesti, în lei si valuta, de la persoane fizice si juridice, din tara si strainatate, acordarea de credite pe termen scurt, mediu si lung, efectuarea de servicii bancare, operatiuni pentru activitati de comert exterior si alte operatiuni bancare, potrivit legii.

În cadrul activitatii pe care o desfasoara, BCR se supune reglementarilor emise de BNR pentru aplicarea politicii monetare, de credit, valutare, de plati, de asigurare a prudentei bancare si de supraveghere a societatii bancare. De asemenea colaboreaza cu celelalte societati comerciale, ministere, organe centrale si locale.

Structura organizatorica

BCR este organizata pe principiul teritorialitatii, pe nivele ierarhice, dupa cum urmeaza:

Administratia centrala a BCR are în structura sa organizatorica departamente, care functioneaza pe principiul coordonarii unitare a acelorasi domenii de activitate sau complementare conduse de catre un vicepresedinte, directii generale, directii, servicii si compartimente subordonate direct presedintelui bancii sau vicepresedintilor, dupa cum urmeaza:

Consilier al presedintelui bancii

Economist sef

Directia de strategie si marketing

Departamentul credite

Directia politicii de credite si recuperare creanta extrabilantiere

Directia analiza clientela

Directia garantii si finantare externa

Directia informatica

Serviciul de coordonare relatii clienti

Departamentul trezorerie si piete de capital

Directia de trezorerie

Directia tezaur si casierie

Directia piete de capital

Departamentul international

Directia relatii internationale

Directia afaceri documentare

Directia generala de contabilitate

Directia generala de metodologie si management al riscurilor

Departamentul de produse si servicii bancare pentru persoane fizice

Directia de produse si servicii bancare pentru persoane fizice

Directia carduri

Departamentul de administrare

Directia de administrare a retelei

Directia economica

Directia de organizare si resurse umane

Directia juridica si fiscalitate

Directia de audit extern

Secretariatul organelor de conducere ale bancii

Comunicare si relatii publice

Consilierii din administratia centrala

În exercitarea atributiilor si sarcinilor ce le revin, între compartimentele de mai sus se stabilesc relatii functionale si de cooperare.

BCR, prin Centrala sa, îndeplineste functia de coordonare pentru toate activitatile si operatiunile bancare care se desfasoara în unitatile teritoriale, în conditii de profitabilitate, asigurând aplicarea corecta a legilor, hotarârilor si a tuturor actelor actelor normative ce guverneaza activitatea bancara.

Conducerea si administrarea BCR

Conducerea si administratia BCR sunt asigurate de:

1.Adunarea generala a actionarilor

2.Consiliul de administratie

3.Comitetul de directie

4.Presedinte si vicepresedintii

1.Adunarea generala a actionarilor

AGA este organul de conducere al bancii care reprezinta totalitatea proprietarilor de actiuni si hotaraste în problemele generale privind activitatea bancii.

Adunarile generale ale actionarilor îsi desfasoara activitatea în sedinte ordinare si extraordinare.

2.Consiliul de administratie

Coducerea si administrarea curenta a bancii sunt încredintate Consiliului de administrare compus din presedintele si vicepresedintii bancii si membrii numiti de AGA care trebuie sa îndeplineasca conditiile generale prevazute de legislatia în vigoare referitoare la administratori.

Administratorii bancii sunt numiti pe termen de 4 ani, cu  posibilitatea realegerii lor pe alta perioada de câte 4 ani.

Presedintele Cosiliului de administratie este si presedintele bancii, calitate în care conduce si Comitetul de directie.

Consiliul de administratie este organ de conducere si se întruneste cel putin o data pe luna sau ori de câte ori este necesar, la convocarea presedintelui Consiliului de administratie.

Consiliul de administratie al bancii delibereaza asupra problemelor de baza, cum sunt:

Bilantul contabil si contul de profit si pierderi, precum si propunerile ce urmeaza sa fie prezentate AGA privind destinatia profitului

Politica bancii prin credite, resurse si dobânzi; propuneri ce urmeaza a fi prezentate AGA, privind rezervele si eventuala utilizare a acestora, aprobarea nivelului comisioanelor, taxelor si spezelor bancare

Propunerile privind emiterea de actiuni, obligatiuni si titluri de credit si modul de distribuire a acestora

3.Comitetul de directie

Conducerea activitatii operative a bancii si asigurarea aducerii la îndeplinire a hotarârilor Consiliului de administratie se realizeaza prin Comitetul de directie caruia i se delega o parte din competentele acestuia.

Comitetul de directie este compus din presedintele, vicepresedintele bancii si membrii alesi dintre administratori, a caror remuneratie se stabileste în Consiliul de administratie si se ratifica de AGA.

Comitetul de directie examineaza si ia hotarâri în limita competentelor acordate si raspunde fata de Consiliul de administratie pentru actele îndeplinite de directorii executivi sau de personalul încadrat, în situatii în care daunele ar fi putut fi evitate, daca ei ar fi exercitat supravegherea impusa de îndatoririle functiei lor.

4.Conducerea curenta

Conducerea curenta a bancii este asigurata de presedintele si vicepresedintii bancii:

Presedintele BCR raspunde de desfasurarea în conditii bune, profitabile a întregii activitati a bancii, potrivit reglementarilor legale.

Vicepresedintii asigura îndrumarea, coordonarea si controlul compartimentelor de munca din administratia centrala-departamente, directii generale, directii, servicii/birouri independente- repartizate prin ordin al presedintelui.

Directorii generali si directorii din administratia centrala a BCR organizeaza, conduc si raspund de întreaga activitate a directiei generale, respectiv directiei, în conformitate cu normele, regulamentele, ordinele, instructiunile si hotarârile organelor de conducere si administrare ale bancii.

Consilierii din administratia centrala

Economistul sef

Comitetele de lucru ale conducerii bancii:

comitetul de credite

comitetul de risc

comitetul de administrare a activelor si pasivelor

consiliul tehnico-economic

comisia de avizare

comisia de verificare si receptie a proiectelor de executie a lucrarilor pentru sistemele pentru securitate bancara si siguranta în exploatare a unitatilor BCR

comisia de examinare pentru încadrarea si promovarea personalului din administratia centrala a bancii

colectivul de evaluare a personalului încadrat pe unele posturi de conducere

comisia pentru probleme sociale

Obiect de activitate al BCR

Pentru realizarea obiectivului sau de activitate, potrivit autorizatiei date de BNR, BCR efectueaza operatiuni bancare si financiare în tara si strainatate, pentru contul propriu, al clientilor sai-persoane fizice si juridice, în numele unor institutii sau colaboreaza cu acestea, precum si orice alte activitati permise de reglementarile legale in vigoare.

Potrivit autorizatiei date de BNR, banca are urmatoarele obiective de activitate:

acceptarea în lei si valuta, de la persoane fizice si juridice, române si straine

contractarea de credite în lei si valuta

emiterea si gestiunea instrumentelor de plata si de credit

plata si decontari

transferuri si fonduri

emiterea de garantii si asumarea de angajamente

tranzactii în cont propriu sau în contul clientilor cu instrumente monetare negociabile

tranzactii in conturi proprii sau in conturile clientilor cu valuta

inchiriaza casete de siguranta

consultanta financiar-bancara

Oferta BCR de produse /servicii

pentru persoane fizice

Credite in lei pe termen scurt

Credite de trezorerie (punte)

. Credite de trezorerie pentru plata unor tratamente medicale

Credite de trezorerie pentru plata unor forme de scolarizare

Credite de trezorerie, nenominalizate

Credite pentru achizitionarea de biciclete

Credite pentru achizitionarea de materii prime, materiale si marfuri (persoane fizice autorizate)

Credite in lei pe termen mediu si lung

Credite pentru cumpararea / construirea de locuinte si cumpararea de terenuri aflate in intravilan

Credite ipotecare

Credite pentru amenajari si reparatii de locuinte

Credite pentru achizitionarea de materiale de constructie, obiecte si instalatii sanitare

Credite pentru achizitionarea de autoturisme, motociclete si barci cu motor, noi din productia interna si din import

Credite pentru achizitionarea de bunuri de folosinta indelungata

Credite pentru achizitionarea de inventar agricol mecanic (persoane fizice autorizate)

Credite pentru procurarea de animale de productie si reproductie, plantatii pomicole si viticole (persoane fizice autorizate)

Credite pentru realizarea unor investitii (persoane fizice autorizate)

Credite pentru investitii cu caracter productiv acordate revolutionarilor beneficiari ai legii 42/90

Credite in valuta pe termen scurt

Credite pentru petrecerea de sejururi in strainatate

Credite pentru participarea la simpozioane si conferinte in strainatate

Credite pentru cumpararea de produse tehnico - medicale pentru uz personal

Credite in valuta pe termen mediu si lung

Credite pentru plata unor forme de scolarizare in strainatate

Credite pentru plata unor tratamente medicale in strainatate

Credite pentru cumpararea din import de bunuri noi de folosinta indelungata

Credite pentru achizitionarea din import de utilaje de stricta specialitate (persoane fizice autorizate)

Credite pentru cumpararea / construirea de locuinte si pentru achizitionarea de terenuri aflate in intravilan

Credite pentru cumpararea de autoturisme, motociclete, motorete si barci cu motor noi din productia interna si din import (inclusiv pentru persoane fizice autorizate)

26. Scrisori de garantie in lei si valuta

Instrumente de economisire

Contul curent - in lei

Contul curent - in valuta

Depozitul la termen - in lei

Certificatul de depozit

Certificatul de depozit cu discount

Depozitul pentru pensii

Depozitul pentru vacanta

Depozitul la termen - in valuta

Depozitul la termen de 12 luni in valuta cu plata dobanzii lunar sau la scadenta

Depozitul pentru minori

Carduri

Cardul BCR Maestro

Cardul BCR VISA Clasic

Cardul BCR VISA Electron

Cardul BCR VISA International

Cardul BCR Eurocard/MasterCard

Mobile Banking BCR

Instrumente de plata

Cecurile de calatorie

Cecurile de trezorerie SUA - acceptare la plata

Cecul la ordin in valuta

Transferul sumelor in valuta

Transferul sumelor in valuta prin reteaua MoneyGram

Transferul sumelor in valuta prin Merchants Bank

Ordine de plata

Servicii de plata

Plati pe baza de mandat din conturile titularilor, pentru achitarea contravalorii unor sevicii/produse/rate cu caracter de repetabilitate catre prestatorii de servicii/furnizori

Servicii efectuate de BCR in numele unor societati comerciale

Incasarea contravalorii abonamentelor unor societati comerciale si a ratelor lunare in contul societatilor cu care banca are incheiate conventii (Connex, Orange, Avon, Zepter, etc.)

Alte servicii bancare

Pastrarea valorilor in casete

Preschimbarea bancnotelor straine cotate de BNR, uzate, deteriorate sau a celor scoase din circulatie

Operatiuni pe piata valutara

Banca - garant al tranzactiilor imobiliare

Operatiuni de incasari si plati, cu si fara numerar

Plata taxelor (permis/talon auto, participare conferinte, abonamente reviste, etc.)

Compensarea si decontarea colectiva a valorilor mobiliare (agent custode) pentru persoane fizice

Operatiuni de schimb valutar

Capitolul 2

Legea 190/1999 privind Creditul Ipotecar pentru investitii imobiliare

Legea nr. 190/1999, publicata in Monitorul Oficial nr. 611 din 12 noiembrie 1999

Parlamentul Romaniei adopta prezenta lege.

Capitolul I - Creditul ipotecar si garantarea lui

Art. 1.
In conditiile prezentei legi, creditul ipotecar pentru investitii imobiliare desemneaza acel tip de credite acordate de institutii financiare autorizate, destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala.

Art. 2.
Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare se acorda pe o perioada de minimum 5 ani pentru persoanele juridice si de minimum 10 ani pentru persoanele fizice.

Art. 3.
(1) Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare va fi garantat prin ipoteci sau privilegii, astfel cum sunt definite la art. 1.737 din Codul civil, asupra imobilului teren sau constructii - pentru care se acorda creditul.
(2) Ipoteca astfel constituita pentru garantarea creditului poate avea ca obiect terenul si constructiile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, in limita valorii stabilite prin contract si pe masura utilizarii creditului.
(3) Prevederile art. 1.775 din Codul civil nu se aplica ipotecilor constituite pentru garantarea imprumuturilor acordate in conditiile prezentei legi.
(4) Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea imprumuturilor ipotecare dureaza pana la rambursarea integrala a creditului pentru garantarea caruia au fost infiintate, nefiind aplicabile dispozitiile art. 1.786 din Codul civil.
(5) In cazul in care partile sunt de acord, ipoteca va putea fi transferata asupra altui imobil cu o valoare cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat anterior.
(6) Dupa inscrierea ipotecii asupra noului imobil garantiile anterior constituite asupra acestuia isi inceteaza de drept efectele.

Art. 4.
Dispozitiile art. 1.722 din Codul civil se aplica numai in cazul in care formalitatile de publicitate prevazute de lege au fost indeplinite inainte de inscrierea ipotecii.

Art. 5.
Pana la rambursarea integrala a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi instrainate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar. Contractele incheiate cu nerespectarea acestei dispozitii sunt lovite de nulitate absoluta.

Capitolul II - Institutiile care acorda credite ipotecare si persoanele care pot beneficia de credite ipotecare

Art. 6.
Bancile, Agentia Nationala pentru Locuinte, Casa de Economii si Consemnatiuni si alte institutii financiare abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare, pot acorda credite ipotecare.

Art. 7.
Pot beneficia de credite ipotecare in conditiile prezentei legi persoanele fizice care au cetatenia romana si domiciliul in Romania si persoanele juridice romane care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala, precum si persoanele juridice romane care doresc sa construiasca locuinte de serviciu sau de interventie pentru salariatii lor.

Capitolul III - Contractul de credit ipotecar si contractele de asigurare

Sectiunea 1 - Contractul de credit ipotecar - clauze obligatorii pentru protectia imprumutatilor

Art. 8.
Cu cel putin 10 zile inainte de semnarea contractului de credit ipotecar imprumutatorul va pune la dispozitie imprumutatului o oferta scrisa care va cuprinde toate conditiile contractului, precum si termenul de valabilitate a acestuia.

Art. 9.
Contractul de credit ipotecar nu va putea fi modificat decat prin acordul scris al partilor, cu respectarea prevederilor prezentei legi.

Art. 10.
(1) Suma creditului acordat va fi pusa la dispozitie beneficiarului de credit ipotecar esalonat sau integral, plata facandu-se direct catre vanzator in cazul cumpararii unui imobil sau catre constructor in celelalte cazuri.
(2) In cazul in care lucrarile pentru care s-a acordat creditul ipotecar vor fi efectuate in regie proprie de catre beneficiarii acestuia, sumele de bani se vor transmite acestora conform unui plan de finantare stabilit prin contract.

Art. 11.
(1) Este interzisa conditionarea acordarii unui credit ipotecar de obligatia beneficiarului creditului de a cumpara sau de a subscrie valori mobiliare ale imprumutatorului, indiferent sub ce forma.
(2) Interdictia prevazuta la alin. (1) nu se aplica la achizitionarea de titluri de participare ale fondurilor ipotecare.

Art. 12.
Clauzele de exigibilitate inainte de termen trebuie prevazute in contractul de credit ipotecar printr-o clauza distincta.

Art. 13.
(1) Imprumutatii au dreptul de a rambursa anticipat creditul primit, in conditiile stabilite de parti prin contractul de credit ipotecar.
(2) In caz de faliment sau de lichidare voluntara a imprumutatorului, imprumutatii au dreptul de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit.

Art. 14.
In cazul in care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobanzii sa fie variabila, se vor aplica urmatoarele reguli:

a) variatia ratei dobanzii trebuie sa fie legata de fluctuatiile unui indice de referinta; acesta trebuie sa fie ales dintr-o serie de indici de referinta a caror lista si mod de calcul vor fi stabilite prin hotarare a Guvernului, dupa avizarea acestora de catre Banca Nationala a Romaniei;

b) contractul poate sa prevada ca variatia ratei dobanzii este limitata, in sens crescator si descrescator, la un anumit nivel fata de rata initiala a dobanzii. Contractul poate sa prevada, de asemenea, ca rata dobanzii nu variaza decat atunci cand modificarea in sens crescator sau descrescator inregistreaza, fata de rata initiala a dobanzii, o diferenta minimala determinata;

c) modificarea ratei dobanzii trebuie comunicata imprumutatului cel mai tarziu la data aplicarii noii rate.

Art. 15.
In sarcina imprumutatului vor fi puse numai cheltuielile aferente intocmirii dosarului si constituirii ipotecii.

Sectiunea 2 - Contractele de asigurare obligatorie

Art. 16.
(1) Imprumutatul va incheia un contract de asigurare privind bunurile ipotecate, valabil pe toata durata creditului ipotecar.
(2) In contractul de asigurare prevazut la alin. (1) imprumutatorul va figura ca beneficiar al politei de asigurare. In cazul in care despagubirile acordate vor depasi valoarea creditului ipotecar ramas de rambursat si a celorlalte sume datorate imprumutatorului, diferenta se cuvine beneficiarului creditului sau mostenitorilor acestuia.
(3) Primele de asigurare vor fi achitate de catre imprumutat, o data cu rambursarea ratelor privind creditul ipotecar primit.

Art. 17.
In cazul in care imprumutatul este o persoana juridica, acesta va trebui sa incheie un contract de asigurare pentru riscul nefinalizarii constructiilor pentru care s-a acordat creditul ipotecar, beneficiarul fiind imprumutatorul.

Art. 18.
Contractele de asigurare prevazute la art. 16 si 17 se vor incheia cu o societate de asigurari, iar imprumutatorul nu va avea dreptul sa impuna imprumutatului un anumit asigurator.

Capitolul IV - Executarea creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare

Art. 19.
In cazul intarzierii la plata, imprumutatorul va trimite beneficiarului imprumutului o notificare prin scrisoare recomandata, prevenindu-l asupra consecintelor incalcarii contractului de credit ipotecar.

Art. 20.
In cazul in care, in termen de 30 de zile de la primirea notificarii prevazute la art. 19, beneficiarul creditului nu executa obligatiile, contractul de credit ipotecar se considera reziliat de plin drept si intreaga suma a ratelor de credit cu dobanzile aferente devine exigibila.

Art. 21.
Contractul de credit ipotecar, precum si garantiile reale si personale subsecvente constituie titluri executorii, urmand sa fie investite cu formula executorie de catre instanta locului unde este situat imobilul.

Art. 22.
(1) Executarea debitorilor se va face fara conditionarea ei de atribuirea unui alt spatiu de locuit.
(2) In situatii deosebite instanta de la locul executarii va putea acorda un termen de maximum 90 de zile, in care debitorul isi va gasi o alta locuinta. Aceasta prevedere se aplica numai persoanelor fizice.

Art. 23.
Executarea creantelor ipotecare sau privilegiate conform art. 1.737 din Codul civil se va face de catre executorii proprii ai institutiilor financiare autorizate sau de catre executorii judecatoresti, dupa caz, in conditiile legii.

Capitolul V - Cesiunea creantelor ipotecare si privilegiate si transformarea acestora in titluri de valoare

Art. 24.
(1) Creantele ipotecare si privilegiate conform art. 1.737 din Codul civil, care fac parte din portofoliul unei institutii financiare autorizate prin lege, pot fi cesionate unor institutii financiare autorizate sa actioneze pe pietele de capital.
(2) Cesiunea priveste numai creantele ipotecare din portofoliul detinut, care au caractere comune cu privire la natura, originea si riscurile lor.

Art. 25.
(1) In baza portofoliului creantelor ipotecare si privilegiate conform art. 1.737 din Codul civil, institutiile financiare abilitate vor putea emite titluri de valoarea negociabile pe piata de capital. Titlurile de valoare vor fi emise in limita a 75% din valoarea portofoliului detinut.
(2) Titlurilor de valoare emise de institutiile financiare autorizate li se aplica dispozitiile Legii nr. 52/1994 privind valorile mobiliare si bursele de valori.

Art. 26.
Cesiunea creantelor ipotecare va fi notificata, in termen de 10 zile de la efectuarea ei, prin scrisoare recomandata, de catre institutia financiara cedenta debitorului cedat.

Art. 27.
In cazul in care institutia financiara autorizata cedenta si cea cesionara nu hotarasc altfel, rambursarea creditelor ipotecare va fi efectuata in continuare prin institutia cedenta, care va transmite institutiei financiare cesionare sumele astfel obtinute. Cheltuielile generate de aceasta operatiune vor fi suportate de cesionar in limita sumelor stabilite prin actul de cesiune a portofoliului respectiv.

Art. 28.
In cazul in care institutia cedenta va continua sa primeasca sumele rambursate, executarea ipotecilor si a privilegiilor conform art. 1.737 din Codul civil va fi facuta de catre aceasta in numele si pentru institutia cesionara, pe cheltuiala acesteia din urma.

Capitolul VI - Obligatiunile ipotecare

Art. 29.
In scopul atragerii fondurilor necesare pentru acordarea de credite ipotecare, institutiile financiare autorizate conform legii pot emite, in conditiile Legii nr. 52/1994, obligatiuni in baza portofoliului de creante ipotecare sau privilegiate detinut.

Art. 30.
Obligatiunile ipotecare vor putea fi emise in limita a 60% din valoarea portofoliului.

Art. 31.
Obligatiunile ipotecare sunt valori mobiliare si vor fi tranzactionate pe pietele de capital autorizate.

Art. 32.
Institutiile financiare autorizate vor constitui un fond de garantare a obligatiunilor ipotecare, care va fi folosit in conditiile prevazute in actele de infiintare ori de organizare a acestuia.

Capitolul VII - Dispozitii finale

Art. 33.
(1) Institutiile financiare autorizate se afla sub supravegherea prudentiala a Bancii Nationale a Romaniei si sub supravegherea Comisiei Nationale a Valorilor Mobiliare cu privire la activitatea emiterii de obligatiuni.
(2) Institutiile financiare autorizate sunt supuse controlului institutiilor abilitate prin lege.

Art. 34.
In termen de 30 de zile de la data intrarii in vigoare a prezentei legi Banca Nationala a Romaniei si Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare vor elabora norme metodologice comune de aplicare a prezentei legi.

Capitolul 3

Instructiuni de lucru privind acordarea de credite ipotecare persoanelor fizice in baza prevederilor Legii Nr 190/1999

. Prezentele Instructiuni de lucru reglementeaza acordarea de credite ipotecare, de catre BCR persoanelor fizice pentru achizitionarea, construirea sau reabilitarea (inclusiv modernizarea), consolidarea sau extinderea locuintelor, cumpararea de terenuri aflate în intravilan si în circuitul civil, în scopul construirii de locuinte, inclusiv pentru efectuarea lucrarilor de viabilizare a terenurilor respective.

2. Cadrul legal de acordare a creditelor ipotecare

Cadrul legal pentru acordarea creditelor ipotecare este constituit în principal de

Codul civil

Legea bancara nr. 58/1998

Legea nr.190/1999 privind creditele ipotecare pentru investitii imobiliare

Norme metodologice nr.3/2000 de aplicare a Legii nr.190/1999 emise de BNR si CNVM

Regulamentul 2/2000 de aplicare a Legii nr.190/1999 emis de CNVM si aprobat prin Ordinul nr.4/2000 al Presedintelui CNVM

Instructiuni de lucru nr.2/2001 ale BCR privind creditele ipotecare persoanelor fizice si a persoanelor juridice autorizate, cu modificarea si completarile ulterioare

Acest cadru se completeaza automat cu orice alte prevederi privind constructia de locuinte, precum si cu completarile si modificarile ulterioare ale legislatiei privind proprietatea si creditul ipotecar.

3. Definirea creditelor ipotecare

3.1.Pentru scopul prezentelor Instructiuni, creditul ipotecar pentru investitii imobiliare reprezinta acel tip de credit acordat de institutii financiare autorizate, destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea (inclusiv modernizarea), consolidarea sau extinderea imobilelor cu detinatie locativa, precum si pentru lucrari de viabilizare a terenului, respectiv asigurarea cu utilitatile necesare: electricitate, apa canalizare, gaze, telefon (denumit în contul credit ipotecar)

Potrivit legii, prin imobil se întelege terenul si constructia existenta sau care urmeaza a se ridica pe acesta, pentru care se acorda creditul.

Principii si reguli generale de acordare a creditelor ipotecare

4.1. Destinatia creditelor ipotecare

4.1.1Creditele ipotecare pot fi acordate pentru constructia, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor de destinatie de locuinte permanente, temporare sau caase de vacanta, cumpararea de terenuri aflate în intravilan necesare construirii de locuinte, efectuarea lucrarilor de viabilizare a terenurilor (asigurarea cu utilitatile necesare: electricitate, apa,canalizare, gaze, telefon, inclusiv TVA, dupa caz)

Pentru constructii de locuinte, creditele ipotecare acopera cheltuielile referitoare la plata dirigintelui de santier si a manoperei, prevazute în devizul general.

Corespunzator prevederilor art.21, lit d, Cap III din Legea nr.10/1995 calitatea în constructii, investitorii în constructii au obligatia asigurarii-executiei corecte a lucrarilor de constructii prin diriginti de specialitate sau economici de consultanta specializati, pe tot parcursul lucrarilor.

Corespunzator art.2 din Legea nr 10/1995, sunt exceptate de la prevederi cladirile cu locuinte cu parter si parter plus un etaj si anexele gospodaresti din mediul rural si satele ce apartin oraselor, precum si constructiilor provizorii.

4.1.2 Terenurile aflate în intravilan destinate constructiilor de locuinte trebuintate fie în circuitul civil, cu mentiunea ca sunt destinate construirii de locuinte, respectiv fie scoase din circuitul agricol.

5. Resurse de finantare a creditelor ipotecare de catre BCR

Resurse de finantare destinate acordarii creditelor ipotecare de catre BCR

a)resurse proprii ale BCR

b) surse de finantare externe

c)emisiunea de obligatiuni ipotecare

d)surse puse la dispozitie de ANL. Nu intra sub incidenta prezentelor Instructiuni aceste credite, care se acorda pe riscul si în limita resurselor depozitate de ANL la BCR, în conditiile privitoare de Instructiunile de lucru nr.2/Circulara BCR nr.49/2000, cu modificarea si completarile ulterioare.

6. Beneficiarii creditelor ipotecare si conditiile de eligibilitate

6.1Pot beneficia de credite ipotecare persoane fizice care îndeplinesc urmatoarele conditii

a.au cetatenie româna

b.au domiciliul în Romînia

c.au vârsta cel putin 18 ani

d.au cont curent la BCR

6.2 Creditele ipotecare destinate construirii, reabilitarii, consolidarii sau extinderii imobilelor pot fi acordate persoanelor fizice, pentru

a.executarii lucrarilor de catre o societate de constructii

b.executarea lucrarilor în regie proprie

6.3 Nu se acorda credite persoanelor fizice care au înregistrat întârziere în rambursarea ratelor de creditare mai mare de 30 zile la alte credite contractate cu BCR.

7. Moneda de acordare a creditelor ipotecare

7.1 Creditele ipotecare detinate persoanelor fizice pot fi acordate în lei sau valuta (USD sau EUR), în functie de propriile politici de creditare ale bancii si de modul de constituire a resursei de finantare a creditelor ipotecare

7.2 Suma aferenta creditului va fi pusa la dispozitia clientului, în valuta sau în lei, într-un cont special de împrumut

7.3 În cazul creditelor acordate în valuta, cu ocazia efectuarii tragerilor din acest cont, clientul va completa un ordin de vnzare pe piata valutara, care va fi executat de banca, conform normelor în vigoare.

Platile se vor efectua, în concordanta cu destinatia creditului, numai în lei, pe baza sumei rezultate din operatii de vânzare a valutei pe piata valutara, conform prevederilor Regulamentului valutar al BNR.

8. Termenul de acordare a creditelor ipotecare

8.1 Creditele ipotecarese acorda pe termen de minim 10 ani si pâna la cel mult 15 ani, atât pentru cele în lei, cât si valuta.

8.2 În cazul creditelor ipotecare acordate pentru constructii de locuinte, indiferent de regimul juridic al terenului (proprietate, concesionat sau drept de superficie) pe care urmeaza a se realize constructia, la cererea beneficiarului de credite, banca va putea acorda, în cadrul termenului de rambursare, o perioade de gratie între 3 si 12 luni, în functie de complexitatea si durata lucrarilor din devizul general, fara a depasi perioada de tragere a creditului. În perioada de gratie împrumutatul va acorda bancii numai dobânzile datorate si comisioanele aferente creditului.

9. Suma creditului

9.1 Creditul ipotecar va acoperi cel mult 75% din pretul locuintei cumparate sau valoarea investitiei prevazute în devizul general al locuintei care urmeaza a fi construite, reabilitate, consolidate, extinse incluzând terenul aferent, unde este cazul, indiferent daca operatiunile se realizeaza cu o societate de constructii sau în regie proprie.

9.2 Dovada constituirii resurselor proprii poate fi efectuata de solicitantul creditului ipotecar, prin oricare din urmatoarele modalitati

a. depunerea în numerar sau prin virament, în contul deschis la BCR a sumei minimeprevazutesi care va fi evidentiat într-un subcont cu afectatiune speciala.

b. achitarea unui avans, pe baza de chitanta autentificata la notariat sau precontract-contract de vânzare-cumparare, în cazul achizitiei unui bun imobil (teren si/sau constructie) de la o persoana fizica sau juridica.

c. achitarea partiala sau totala în avans a unor materiale de constructii sau servicii executate pe baza de situatii de lucrari facturi sau chitante fiscale emise de furnizorii de materiale, antreprenorul de constructii sau alte societati prestatoare de servicii, în cazul constructiei, reabilitarii (inclusiv modernizarea), consolidarii sau extinderii locuintei.

Aportul propriu al solicitantului va fi utilizat înaintea efectuarii tragerilor din credite, cu exceptia situatiei în care se încheie direct contractul de vânzare-cumparare a unui imobil, iar aportul propriu se constituie ca parte a pretului si se vireaza vânzatorului odata cu creditul.

9.3 Suma maxima a unui credit ipotecar în valuta sau în lei, care se poate acorda unei persoane fizice, nu poate depasi echivalentul a 500.000USD.

9.4 Pentru a determina suma creditului pe care solicitantul poate sa o contracteze se va avea în vedere ca rata lunara de rambursat (credit si dobânda) sa nu depaseasca 50% din veniturile lunare certe, cu caracter de permanenta, realizate de împrumutat si, dupa caz, sotul/sotia.

10. Dobânda si comisione aplicabile creditului ipotecar

10.1 Dobânda aplicabila creditului ipotecar este variabila iar variatia ratei dobânzii se stabileste având în vedere urmatoarele

a. în cazul creditelor în lei, variatiile ratei dobânzii aplicabile creditului ipotecar va fi legata de dobânda BUBOR la 6 luni comunicata de BNR, la care se adauga o marja stabilita de BCR

b. în cazul creditelor evidentiate în valuta rata dobânzii aplicabile va fi legata de dobânda LIBOR sau EURIBOR la 6 luni comunicata de BNR, la care se adauga o marja stabilita de BCR

10.2 Pentru creditele ipotecare acordate în lei sau valuta, banca percepe un comision (flat) de gestiune a creditului, al carui nivel este prevazut în reglementarile interioare ale bancii referitoare la speze si comisioane.

11. Competentele de aprobare a creditelor ipotecare

Competentele de aprobare a creditelor ipotecare destinate persoanelor fizice se stabilesc în raport de expunerea totala a bancii fata de debitorul respectiv, astfel

a. Comitetul director al agentiei pâna în 10.000USD

b. Comitetul director al sucursalei pâna în 20.000USD

c. Comitetul director al sucursalei judetene si al celei din muncip. Bucuresti pâna la 30.000USD

d. Comitetul director al sucursalei din municip. Bucuresti pâna la 50.000USD

e. Comitetul de credite pâna la 100.000USD

f. Comitetul de directie al bancii peste 100.000USD

g. Consiliul de Administratie al bancii orice suma pentru persoane aflate în relatii speciale cu banca (mai putin salariatii)

11.2 Creditele ipotecare a caror suma depaseste suma de 100.000USD sunt  considerate credite ipotecare de valoare mare si se avizeaza de catre Comitetul de risc al bancii.

12. Garantiile creditului si evaluarea acestora

12.1 Creditele ipotecare se garanteaza cu ipoteca de rang I, constituita asupra imobilului -teren si constructii- pentru care se acorda creditul, care vor fi valabile pe întreaga perioada de derulare a creditelor ipotecare.

Ipoteca poate avea ca obiect, atât terenul, cât si constructiile ridicate pe terenul respectiv, ulterior constituirii acestuia, în limita valorii stabilite prin contractul de credite si pe masura utilizarii creditului.

În cazul suplimentar creditului i se poate accepta cel mult ipoteca de rang II.

12.2 Evaluarea bunurilor imobiliare aduse în garantie se efectueaza conform normelor si instructiunilor de credit, precum si normelor tehnice în vigoare ale BCR.

Valoarea bunurilor aduse în garantia rezultata din raportul de evaluare nu poate fi mai mica de 120% din valoarea creditului ipotecar.

12.3 Bunurile aduse în garantia creditorului trebuie asigurate de împrumutat, înainte de angajarea creditului, la o societate de asigurari agreata de banca, pe toata perioada de rambursare a creditului ipotecar. În contractul de asigurare banca va figura ca beneficiar al politei de asigurare.

Contractul de asigurare a bunului imobil adus în garantie se va încheia la o valoare care sa acopere cel putin suma totala a creditului si dobânzile aferente calculate pe 1 an de zile.

Constituirea garantiilor reprezentând ipoteci trebuie sa se efectueze în termen de maxim 30 de zile de la semnarea contractului de credit, iar contractul de asigurari a bunurilor ipotecare sau privilegiate, trebuie sa se încheie în termen de 5 zile de la încheierea celui de garantie.

Primele de asigurare vor fi achitate de catre împrumutat odata cu rambursarea ratelor aferente creditului ipotecar.

Beneficiarul creditului are obligatia de a reînnoi anual polita de asigurarea bunurilor aduse în garantia creditului.

În situatia în care, beneficiarul nu îsi respecta aceste obligatii, reînnoirea politei va fi efectuata de catre banca, suma urmând a fi recuperata cu prioritate din sumele depuse de client în contul curent pentru rata de credit si dobânda, imediat urmatoare.

13. Termenele de angajare (tragere) a creditului ipotecar

13.1 Angajarea (tragerea) sumelor din creditul aprobat vor putea fi efectuate de catre beneficiar numai dupa prezentarea la banca a contractului de garantie constituit conform legii prezentelor Instructiuni a extrasului de Carte funciara privind publicitatea acestora, precum si a politei de asigurare a bunurilor aduse cu garantie, cu cesionarea acestora în fata bancii.

Termenele de angajare ale creditelor, considerate de la data punerii la dispozitiei a creditului si pâna la angajarea ultimei transe din credit se stabilesc dupa cum urmeaza

90 de zile în cazul creditelor destinate achizitionarii de terenuri si-sau locuinte

180 de zile în cazul creditelor destinate reabilitarii (reamenajari, inclusiv introducerea de gaze si apa curenta) consolidarea, extinderea imobilului

360 de zile pentru creditele destinate constructiei de locuinte, indifferent de regimul juridic al terenului achizitionat (proprietate, concesiuni sau drept de superficie), inclusive executarea lucrarilor de viabilizare aterenului

13.2 Utilizarea creditelor ipotecare se va efectua în lei, iar sumele aferente creditului pot fi puse la dispozitia beneficiarului integral sau esalonat, pe baza ordinului de plata depus la banca de catre beneficiarul creditului

13.3 Ofiterii de credit sau specialittii bancii, evaluatori atestati ANEVAR, au obligatia de a efectua periodic, conform prevedrilor normelor si instructiunilor de credit ale BCR, însa cel putin o data la 3 luni, propriile verificari privind modul de derulare a lucrarilor de constructii

Verificarile trebuie sa urmareasca încadrarea constructiilor în graficul de executie al lucrarilor sau modul în care sunt îndeplinite conditiile prevazute în planul de finantare (în cazul lucrarilor în regie), în special cele referitoare la valoarea sumelor avansate si la termenele de executie, respective proiectului tehnic de executie a constructiei.

13.4 În cazul creditelor pentru constructii, reabilitare, consolidare, extindere a locatiei banca poate accepta, la solicitarea beneficiarului de credit suplimentar împrumutului initial o singura data, în cazuri justificate si în conditiile în care

a. suma creditului suplimentar nu depaseste 30% din împrumutul initial

b. împrumutatul are capacitatea de rambursare

c. împrumutatul a respectat graficul de lucrari stabilite prin devizul general si destinatia creditului.

Proceduri de lucru privind acordarea de credite ipotecare

Creditele ipotecare se acorda persoanelor fizice pe termen de minim 10 ani, prin contul separat de imprumut "credite ipotecare".

Pentru obtinerea de credite ipotecare clientii trebuie sa depuna la banca, pe langa documentatia comuna prezentata anterior si urmatoarele:

-declaratie privind angajamentele de plata si obligatiile devenite exigibile si neonorate la scadenta, la care se vor anexa copii dupa contractele de credit, contractele de leasing, contractele de cumparare in rate a bunurilor de folosinta indelungata;

- declaratie privind litigiile cu tertii, cu precizarea motivelor care au condus la situatiile respective.

In cazul construirii, reabilitarii, consolidarii sau extinderii imobilelor, solicitantii de credit ipotecar vor prezenta un plan de finantare convenit cu constructorul, care sa prevada esalonarea in timp a sumelor avansate.

Analiza documentatiei de creditare, precum si aprobarea, acordarea, derularea si rambursarea creditelor ipotecare se realizeaza cu respectarea prevederilor Cap. I Principii si reguli generate precum si conditii de creditare a persoanelor fizice si a persoanelor fizice autorizate si ale Cap. IX Rambursarea creditelor si achitarea dobanzilor datorate.

Cu eel putin 10 zile inainte de semnarea contractului de credit ipotecar, banca va face o oferta scrisa catre solicitant, care va cuprinde toate clauzele si termenul de valabilitate ale contractului.

Contractul de credit va cuprinde pe langa clauzele generale, si clauze specifice, dupa cum urmeaza:

calcularea de dobanzi si in cazul sumelor neachitate la scadenta, reprezentand rate de credit si/sau dabanda, al caror niveluri vor fi transmise prin instructiuni de lucru separate;

in termen de 30 de zile de la semnarea contractului de credit ipotecar vor fi semnate contractele de garantie reprezentand ipoteci de rangul I privilegii, care sa acopere cel putin 120% din valoarea creditului ipotecar;

trageri din creditul ipotecar aprobat vor putea fi admise de banca numai dupa intocmirea, conform legii, a contractelor de garantie (ipoteca);

in termen de 5 zile de la semnarea contractului de garantie, imprumutatul va incheia un contract de asigurare a imobilului ipotecat, la una din societatile de asigurare- reasigurare agreate de banca. In contractul de asigurare, imprumutatorul (banca) este beneficiar al politei de asigurare. In cazul in care despagubirile acordate vordepasi valoarea creditelor ipotecare ramase de rambursat si a celorlalte sume datorate bancii, diferenta se cuvine beneficiarului creditului. Primele de asigurare vor fi achitate de imprumutat odata cu rambursarea ratelor privind creditul ipotecar primit.

In cazul intarzierii la plata, banca va trimite beneficiarului imprumutului o notificare prin scrisoare recomandata, prevenindu-l asupra consecintelor incalcarii contractului de credit ipotecar. Daca in termen de 30 de zile de la primirea notificarii beneficiarul creditului nu executa obligatiile, contractul de credit ipotecar se considera reziliat de plin drept si intreaga suma a ratelor de credit cu dobanzile aferente devine exigibila;

■ Contractul de credit ipotecar, precum si garantiile reale si personale subsecvente constituie titluri executorii, urmand sa fie investite cu formula executorie de catre instanta locului unde este situat imobilul.

Creditele ipotecare se garanteaza cu ipoteca legala de gradul I pe imobilul pentru care se acorda imprumutul, care trebuie sa acopere in proportie de 120% creditul ipotecar.

Contractul de garantie (ipoteca) se incheie in termen de 30 de zile de la semnarea contractului de imprumut.

Din creditul ipotecar aprobat vor putea fi facute trageri numai dupa incheierea conform legii a contractelor de garantie (ipoteca). In acest sens documentele de plata din creditul ipotecar aprobat vor putea fi decontate de banca numai cu viza ofiterilor de credite.

Rambursarea creditelor ipotecare se va face la termenele si in sumele prevazute in contractul de imprumut, conform prevederilor de la Cap. VII "Rambursarea creditelor  si achitarea dobanzilor datorate".

In cazul creditelor ipotecare acordate pentru construirea, reabilitarea consolidarea si extinderea imobilelor, ofiterii de credite vor verifica modul in care au fost utilizate ;creditele pe baza de documente justificative si vor controla eel putin odata la 3 luni ;incadrarea constructorului in graficul de executie al lucrarilor si conditiile cuprinse in :planul de finantare.

Ca o particularitate a creditului ipotecar, banca va putea derula astfel de credite pe baza fondurilor puse la dispozitie de Agentia Nationala pentru Locuinte (ANL) sau alte institutii financiare abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare, pe baza de conventii speciale incheiate intre finantator si derulator (banca).

In aceasta situatie, banca va efectua numai operatiunile de derulare si urmarire creditelor acordate pe baza resurselor puse la dispozitie de finantator, precum si  recuperarea creantelor la scadenta, conform normelor de creditare proprii si a conventiilor speciale incheiate sau va recupera creditele si dobanzile restante prin executarea silita a debitorilor, potrivit legii.

Conform prevederilor legii creditului ipotecar si a propriilor norme de lucru, finantatorul (ANL sau alte institutii financiare abilitate) analizeaza si aproba cererile de; credite depuse de solicitanti, dupa care le transmite la banca pe cele aprobate, cu precizarea in scris a conditiilor in care au fost aprobate: beneficiarul creditului, suma aprobata, perioada de aprobare, rata anuala a dobanzii, garantiile asiguratorii, conditiile de utilizare a creditului, alte conditii si clauze specifice etc.

Dupa primirea de la finantator a comunicarii de aprobare a creditelor si a conditiilor de derulare, banca procedeaza la incheierea contractului de credite, a celui de ipoteca, pe care le semneaza in numele acestuia si intocmeste graficul de rambursare.

Capitolul 4

Studiu de Caz