Obiectul creditului ipotecar: finantarea construirii, cumpararii, reabilitarii, consolidarii sau extinderii imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala.
Beneficiari (debitori): persoanele fizice, cetateni romani, cu domiciliul in Romania si persoanele juridice romane, avand ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala, precum si persoanele juridice romane care doresc sa construiasca locuinte de ser 656g66g viciu sau de interventie pentru salariatii lor.
Creditori ipotecari: bancile, persoane juridice romane, sucursalele bancilor, persoane juridice straine, autorizate de Banca Nationala a Romaniei sa functioneze pe teritoriul Romaniei, Casa de Economii si Consemnatiuni, Agentia Nationala pentru Locuinte, fondurile ipotecare, societati de credit ipotecar.
CEC este mandatata sa acorde credite pentru locuinte, beneficiarul trebuind sa constituie un fond minim de depozit de 10% din valoarea creditarii, termenul maxim al creditului fiind de 20 ani.
ANL poate sa acorde credit persoanelor fizice si juridice romane pe o perioada de maxim 25 ani, cu acordarea de facilitati pentru plata inainte de termen.
Fondurile ipotecare au ca obiect exclusiv de activitate achizitia de creante ipotecare si privilegiate de la institutiile autorizate sa acorde credite ipotecare, finantarea pe baza garantiilor ipotecare, a constructiilor ipotecare si emiterea de titluri de valoare (obligatiuni ipotecare), in baza portofoliului de creante ipotecare detinut.
Societatile de credit ipotecar, constituite ca societati comerciale pe actiuni (conform OUG nr. 200/2002) au ca si obiect de activitate acordarea de credite ipotecare (prin conturi deschise la banci), administrarea de portofolii de credite ipotecare, executarea sau valorificarea creantelor ipotecare. Pot aparea atat in calitate de cedent cat si de cesionar al unui portofoliu de creante.
Bancile, unele dintre ele, apar in calitate de creditori ipotecari, oferta lor sub aspectul conditiilor, perioadelor de derulare, dobanzilor practicate, variind de la o banca la alta.
Termenul de acordare: minim 5 ani pentru persoanele juridice si minim 10 ani pentru persoanele fizice, cu exceptia cazului in care beneficiarul solicita in mod expres acordarea creditului pentru o perioada mai scurta.
Garantarea creditului: prin ipoteci de rangul I sau privilegii asupra imobilului (teren sau constructii) pentru care se acorda creditul. Ipoteca dureaza pana la rambursarea integrala a creditului, existand posibilitatea transferarii acesteia asupra altui imobil cu o valoare cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat anterior. Valoarea garantiei nu poate fi mai mica de 120% din valoarea creditului ipotecar.
Dobanda: Se determina pe baza unei rate a dobanzii fixe sau variabile, conform prevederilor normelor interne de creditare ale imprumutatorilor.
Daca prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobanzii sa fie variabila, se aplica urmatoarele reguli:
Ø Variatia ratei dobanzii trebuie sa fie legata de fluctuatiile unui indice de referinta mentionat in contract;
Ø Variatia ratei dobanzii poate fi limitata, in sens crescator si descrescator la un anumit nivel fata de rata initiala a dobanzii;
Ø Contractul poate sa prevada ca rata dobanzii nu se modifica decat atunci cand modificarea in sens crescator sau descrescator inregistreaza, fata de rata initiala a dobanzii o diferenta minimala determinata.
Conditii pentru ca solicitantul sa se transforme in beneficiar al creditului ipotecar:
Ø Disponibilitatea unui venit cu caracter de permanenta (atestat de adeverinta de salariu, declaratia de venit) daca solicitantul este persoana fizica. Precizare: ratele de credit si de dobanda vor reprezenta cel mult 50% din veniturile disponibile ale solicitantului si familiei sale, calculate ca diferenta intre veniturile totale si angajamentele de plata (chiria, abonamentul telefonic, cheltuieli de intretinere a automobilului, rate la creditele de consum, etc.);
Ø Satisfacerea criteriilor de bonitate pretinse de catre creditorul ipotecar, daca solicitantul este persoana juridica (probate prin analiza bilantului contabil, balantei, bugetului de venituri si cheltuieli, fluxului de lichiditati);
Ø Incheierea unui contract de asigurare privind bunurile ipotecate, valabil pe toata durata creditului ipotecar, in cazul persoanelor fizice. Beneficiarul politei de asigurare este imprumutatorul pentru valoarea creditului ipotecar ramas de rambursat si celelalte sume datorate acestuia, si beneficiarul creditului (sau mostenitorii) pentru diferenta ramasa dupa achitarea datoriilor fata de creditorul ipotecar.
Ø Incheierea unui contract de asigurare pentru riscul nefinalizarii constructiilor pentru care s-a acordat creditul ipotecar, in cazul persoanelor juridice; beneficiarul politei este imprumutatorul;
Ø Incheierea unui contract de asigurare de viata, polita fiind cesionata in favoarea imprumutatorului (nu e intotdeauna obligatorie).
|
Banca |
BRD |
BCR |
VOLKSBANK |
BANC POST |
|
Durata creditului |
o Min 2 ani o Max 15 ani pentru cumpararea si construirea de locuinte; o Max 10 ani pentru cumpararea si construirea de case de vacanta; o Max 7 ani pentru modernizari locuinta/casa de vacanta si pentru cumparare de teren intravilan |
Max 20 ani |
Max 15 ani |
5-20 ani |
|
Valoarea creditului |
Determinata in functie de capacitatea de rambursare (HABITAT PLUS-venit lunar net pe familie/afacere min 600 EUR; prin PRIMO PLUS se iau in considerare si veniturile din activitati independente) |
Determinata de: veniturile nete lunare ale solicitantului, sotul/sotia acestuia si ale unuia sau mai multor coplatitori, inclusiv venituri din dividende, din inchirieri, venituri din strainatate. |
Determinata de: venitul familial net lunar (sot + sotie) stabilit doar pe baza salariilor din cartea de munca |
Determinata de: o capacitatea de rambursare (stabilita pe baza veniturilor salariale, din activitati independente, din dividende, din pensii), o valoarea locuintei, o perioada de creditare, o suma solicitata |
|
Suma maxima creditata |
o Max 70 % din valoarea investitiei imobiliare; o Intre 7000-250000 EUR/USD pt. HABITAT PLUS; o Intre 10000-250000 EUR/USD pt. PRIMO PLUS |
o Max 75% din valoarea investitiei sau din pretul locuintei; o nu exista limita valorica. |
o Max 80% din pretul locuintei; o nu exista limita valorica |
o Max 75% din valoarea investitiei; o intre 5000 si 100000 EUR |
|
Avans |
Min 30% din valoarea investitiei |
Min 25% din valoarea investitiei sau din pretul locuintei |
Min 20 % din pretul locuintei |
Min 25% din valoarea investitiei - aport in numerar sau in natura |
|
Garantii |
o giranti daca creditul nu depaseste 5000 USD; o ipoteca asupra imobilului in cauza; o asigurare pentru toate riscurile a imobilului ipotecat; o asigurare de viata si invaliditate permanenta; o scrisori de garantie bancara, depozite colaterale la termen; o garantiile reale trebuie sa acopere in proportie de 150% valoarea creditului. |
o ipoteca de rangul I asupra bunului imobiliar creditat; o polita de asigurare pentru imobil (riscuri generale); o veniturile nete lunare si alte venituri. |
o ipoteca pe locuinta construita/achizitionata; o polita de asigurare pentru locuinta; o polita de asigurare de viata in anumite conditii (vezi Anexa); o girant daca venitul net lunar/membru de familie este de sub 200 EUR. |
o Ipoteca pe imobil; o Alte garantii agreate; o Asigurare pentru bunurile aduse in garantie; o Asigurarea de viata pentru imprumutat. |
|
Dobanda |
o 25% lei o LIBOR la 3 luni+ 6 pp (pt credite in dolari); o EURIBOR la 3 luni + 6 pp (pt credite in euro) |
23.88% lei, 10.1% USD, 10.072% EUR (revizuibila semestrial) |
35% lei, 8.5% EUR respectiv 29% lei, 7.5 % EUR (daca virarea salariului se face prin VBR) | |
|
Comision de gestiune |
o 1.5% flat la tragerea creditului; o 30 EUR pentru analiza dosarului | |||
|
Rata lunara |
o Perioada de gratie de pana la 12 luni pentru constructii si 6 luni pentru terminari constructii; o Rate lunare egale sau descrescatoare |
o Perioada de gratie intre 3 - 12 luni o Rata lunara totala - credit+dobanda (inclusiv marja de risc valutar - vezi Anexa) - nu poate depasi ½ din veniturile nete lunare; o Rate lunare descrescatoare |
Rate lunare egale sau descrescatoare (max 50% din venitul familial) |
Functie de capacitatea de rambursare stabilita cumulativ pentru sotul/sotia, parintii/socrii |
|
Rambursarea inainte de termen |
Nu se percep penalitati |
1% comision de rambursare in avans, calculat la suma platita in avans |
Posibila |
Presupunem un potential investitor imobiliar care doreste sa-si completeze resursele de care dispune cu un credit ipotecar. Are de ales intre ofertele creditorilor ipotecari. Astfel, BRD, BCR si VBR ii acorda un credit de 14400 EUR (576 mil lei) pe o perioada de 15 ani in conditii diferite sub aspectul costurilor. Rata lunara aferenta creditului este calculata in tabelul de mai jos:
|
Credit in lei |
Credit in valuta |
|
BRD |
Rate egale - 12300000 lei | |
|
Rate descrescatoare - de la 15200000 lei in prima luna la 3266667 lei in ultima luna |
||
|
BCR |
Rate descrescatoare de la 14662400 in prima luna |
Rate descrescatoare de la 201 EUR in prima luna |
|
VBR |
Rate egale - 16895575 lei |
Rate egale - 142 EUR |
Aceste calcule permit investitorului imobiliar aprecierea costului creditului prin prisma dobanzii datorate. Acest criteriu alaturi de celelalte conditii specifice fiecarei banci, vor fundamenta decizia investitorului.
Metode de esalonare a rambursarii creditelor
Pentru exemplificarea calculului dobanzilor in cadrul diferitelor metode de esalonare a rambursarii creditelor, presupunem un credit ipotecar de 6000 EUR, acordat pe o perioada de 3 ani, in conditiile unei dobanzi anuale de 8%, cu rambursare in rate semestriale (pentru simplificarea calculelor).
RATA = TRANSA + DOBANDA
reprezinta partea din credit ce se ramburseaza in fiecare rata.
unde
C este suma creditului ramas de rambursat, 
este rata dobanzii anuale, iar t este constant
functie de felul ratelor (30, 90, 180).
Graficul de esalonare a rambursarii creditului se prezinta astfel:
|
CREDIT |
DOBANDA |
TRANSA |
RATA |
|
SEM 1 | ||||
|
SEM 2 | ||||
|
SEM 3 | ||||
|
SEM 4 | ||||
|
SEM 5 | ||||
|
SEM 6 | ||||
|
TOTAL |
Rata: 
, unde C
este creditul initial ce trebuie rambursat, n este numarul de rate, este rata dobanzii aferenta ratei.
RATA - DOBANDA = CREDIT RAMBURSAT
DOBANDA se calculeaza conform metodei regresive.
|
CREDIT NERAMBURSAT |
CREDIT RAMBURSAT |
DOBANDA |
RATA |
|
SEM 1 | ||||
|
SEM 2 | ||||
|
SEM 3 |
| |||
|
SEM 4 | ||||
|
SEM 5 | ||||
|
SEM 6 | ||||
|
TOTAL |
, unde T este transa (calculata conform
metodei regresive), este rata dobanzii anuale, t este intervalul
de timp cuprins intre momentul acordarii initiale a creditului si scadenta
ratei curente (nr. zile).
|
TRANSA |
SCADENTA |
DOBANDA |
RATA |
|
SEM 1 | ||||
|
SEM 2 | ||||
|
SEM 3 | ||||
|
SEM 4 | ||||
|
SEM 5 | ||||
|
SEM 6 | ||||
|
TOTAL |
Metodele folosite in mod uzual de creditorii bancari in calculul dobanzilor sunt cea regresiva si cea cu rate egale. Asa cum ne arata calculele, dobanda obtinuta prin metoda ratelor egale este mai mare decat cea rezultata prin metoda regresiva. Deci, daca debitorul urmareste obtinerea unui credit la un cost cat mai mic si are posibilitatea sa opteze, va alege rambursarea cu rate descrescatoare. In acest caz insa, primele rate vor fi mai mari decat cele pe care le-ar plati in cazul unei rambursari in rate egale. Prin urmare, capacitatea de rambursare, de a face fata unor rate mai mari la inceputul perioadei de creditare, alaturi de costul creditului, vor fundamenta optiunea debitorului.
Metoda progresiva asigura un grafic de rambursare identic cu cel al metodei regresive, dar privit invers (ratele sunt crescatoare, si nu descrescatoare). Desi nu este utilizata in practica, argumentul in favoarea acestei metode ar fi cel al accesibilitatii la credite ipotecare si pentru familiile cu venituri modeste, aflate la inceputul activitatii, dar care au perspectiva ameliorarii veniturilor lor.
|
