REGISTRO IMOBILIÁRIO
Na antiguidade não havia o que se falar em registro, a situação foi inversa. Primeiro a pessoa tinha o bem imóvel e depois de tanto criarem sistemas para tornar a propriedade pública, acabaram verificando que a maneira mais fácil era através da escrita. Por força da publicidade é que surgiu o registro e todo mundo pensa que o registro é uma forma de dar publicidade.
O nosso ordenamento jurídico copiou o sistema alemão. O registro tomou uma importância tão grande que se diz que só é proprietário quem tem o registro do bem imóvel. Se você não tem o registro do bem imóvel, você é apenas titular de um direito obrigacional, mas não de um direito real.
O registro passou a ser forma de transferência da propriedade imóvel. Esta é a regra, mas há exceções que são:
1- A aquisição de propriedade pelo casamento, a qual não se dá pelo registro imobiliário e sim 636y2410g pelo direito hereditário,
2- Pela União estável.
Na união estável ainda não se resolveu como proteger o direito de terceiro de boa-fé adquirente de imóvel, cujo alienante vivia em união estável, tendo o ex-convivente ingressado com ação de reconhecimento e dissolução da união.
Se você está casado, o adquirente tem como se proteger. Pelo novo Código Civil, dependendo do regime de bens, como no caso do regime de separação, nem precisa da outorga do cônjuge para venda de bem imóvel.
Se eu me declarasse casada e fosse vender um bem, o adquirente me questionaria acerca da outorga do cônjuge, porque todos os regimes impunham a outorga.
Já no caso da união estável, a pessoa se declara solteira. É raro quem declara viver em união estável. As vezes a pessoa nem se dá conta de que está vivendo em união estável. Esta não tem um marco inicial evidente como o casamento.
Na união estável o convivente é meeiro nos bens adquiridos onerosamente durante a união e aqui não se exige o registro imobiliário.
Subscrição de ações para formação de sociedade. Quando uma pessoa entra para uma sociedade com um bem imóvel, no momento em que faz a subscrição do capital com aquele bem, ele passa a pertencer à pessoa jurídica. Neste momento já há a transferência do patrimônio. Logicamente, a posteriori, deverá haver o registro no sistema competente, podendo ser na junta comercial ou no registro civil das pessoas jurídicas e isso volta para o registro imobiliário.
No sistema financeiro de habitação não se registra o bem imóvel. No entanto vale, as vezes, como transferência de bem imóvel, embora não valha como direito real.
Há também imóveis que estão abaixo do piso exigido para o registro conforme determinação legal.
Fora essas situações peculiares o registro continua no seu status de principal constituídor do direito real.
No direito alemão, uma vez havendo o registro, a presunção é iuri et di iuri, ou seja, absoluta. Aqui no nosso ordenamento jurídico a presunção é relativa, ou seja, iuris tantum.
O art. 1.245, CC prevê que a transferência por ato inter vivos do domínio se dá pelo registro de imóveis.
A transferência causa mortis se dá pelo direito de saisina.
No art.1.245, parágrafo primeiro há a ressalva de que enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua sendo o proprietário. A força do registro está imperativa. Já no parágrafo segundo enquanto não houver a decretação da invalidade e o cancelamento do registro a propriedade será do adquirente. O legislador quis dizer que o registro pode não traduzir fielmente a situação do imóvel e, então, a gente esbarra nos princípios dos registros.
O registro foi criado para dar segurança, eficácia, conservação e publicidade. Se pode ser invalidado, o registro pode estar sujeito à vícios. Logicamente não pode traduzir presunção de ordem absoluta, mas tão somente uma presunção de ordem relativa.
Não há mais a redação do art.859 do antigo Código Civil que dizia que a presunção registral era relativa. Tanto é verdade que no novo Código Civil há uma observação informando que não há dispositivo correspondente no novo Código. Parece que, com isso, retiraram a presunção relativa do ordenamento jurídico. Não é verdade, o novo código incorporou a presunção relativa na redação dos parágrafos. Permaneceu a presunção relativa.
O art. 1.246 diz respeito à prenotação. A palavra usada é eficaz. Eficácia tem sentido de possibilidade de produção de efeitos. A partir do momento em que se apresenta o título ao oficial do registro, ele já pode produzir efeitos.
Art.1.247, caput e parágrafo único. Matéria super importante que está para cair em concurso. No novo Código os princípios mais badalados são o da função social e o da boa-fé. Uma das matérias onde se afasta a boa-fé do terceiro interessado ou àquele que participa da relação jurídica é a imobiliária. Cancelado o registro não se perquire se o terceiro adquirente estava de boa-fé. Ele perde o bem e o respectivo direito real, mas terá direito de natureza obrigacional. Logo, a boa-fé foi afastada nesta matéria.
O nosso sistema pátrio adotou a transferência do bem que se dá, em regra, pelo registro imobiliário. Para que cheguemos nesta fase de registro, é necessário uma fase inicial que é a celebração de um contrato, por exemplo, compra-e-venda ou doação. O instrumento clássico como o basilar para que se opere esse acordo de vontades, em matéria imobiliária, é a escritura pública.
Tanto a escritura pública tem uma presunção de veracidade por força da fé-pública quanto a matéria registral pelo próprio registro.
Ex: Patrícia é proprietária de imóvel na Av. Rui Barbosa de acordo com o registro imobiliário. É titular do direito real. A presunção de veracidade é quanto a identificação das partes, se são capazes etc. , pois o oficial tem que verificar tais situações. Porém a escritura pública nos dá a presunção de um direito obrigacional que exige uma relação jurídica entre aquelas partes por força do princípio da fé-pública.
O registro, por sua vez, gera presunção com fins de direito real e que é relativa.
Art. 221, I, Lei 6.015/73 menciona que a escritura pública é passível de registro. Para que tenha força registral, será necessário o cumprimento de todas as formalidades na hora da verificação da cadeia de sucessão do bem imóvel. A princípio só tem base para que se leve a registro aquela manifestação de vontade.
Art. 228, Lei 6.015/73. A lei é 1973. Antes de 1973 o sistema registral não tinha matrícula como se opera nessa lei 6.015. Antes do Código de 1916 não havia nem o que se falar de registro neste formato em que temos hoje. Assim quem tem um imóvel desde antes do Código de 1916, pode ser que não tenha registro. Não é impossível que se encontre um imóvel sem registro nos dias de hoje. As pessoas, muitas das vezes, foram se sucedendo e não levaram o bem para inventário. Em alguns casos os imóveis têm registro, mas não tem matrícula. Estes imóveis constituem ou não direito real? Há direito de propriedade? Sabemos que propriedade gera direito real. A resposta é sim. A corrente majoritária fundamenta que antes de 1916 e 1973 o direito de propriedade funcionava sem estas exigências. Somente não terá todos os efeitos decorrentes da publicidade.
A publicidade é um dos atributos da matéria registral. Tem que se analisar o que importa para este princípio da publicidade e o que não importa para o direito de propriedade. No início dos tempos, não existia registro. Por se exigir a publicidade, a forma que mais deu certo foi o registro. O que era algo para facilitar a vida das pessoas, distante do direito de propriedade, acabou sendo colado ao lado do direito de propriedade. O registro tomou tanta força que se inverteu a história e passou a ser o elemento caracterizador do direito real, constituindo a propriedade. Os imóveis adquiridos antes de 1916 e 1973 não se atualizaram, porque não houve nenhuma transferência depois. Seus titulares perderam a publicidade, mas não perderam a propriedade. Não tem efeito erga omnes. Outros dizem que há o exercício dos poderes inerentes à propriedade, mas não há direito de propriedade porque há irregularidade quanto a uma das faculdades que é a disposição. Para dispor, o bem tem que ser individualizado. Se ele não existe no registro, a disposição fica enfraquecida e, então, só há a posse. Este é entendimento minoritário.
A publicidade está ligada a idéia do registro, porque todo direito real é oponível erga omnes. Não tem como se opor a propriedade, se ninguém sabe daquele direito nem tem como saber. Teria que se criar, por ficção, uma forma que, ainda que não se soubesse, era possível saber. A publicidade é uma das formas de se atingir o efeito erga omnes da propriedade.
Se o proprietário desejar registrar, terá que obedecer uma série de procedimentos como provar que não há registro, vai ter que se pesquisar, vai ter que fazer perícia para averiguar se aquela área existe, se tem aquela construção e que aquela construção não pertence a ninguém.
Da mesma forma, quem adquire este tipo de propriedade terá o mesmo trabalho para registrar. Só havendo a escritura pública, não há direito real e sim obrigacional apenas. Embora tenha a propriedade não tem como provar.
Art.225, Lei 6015/73 A escritura pública, que constitui direito obrigacional, é o instrumento para se chegar no registro e no direito real. Por isso, há a exigência da documentação prevista neste artigo. Não havendo a respectiva documentação, cai em exigência e o tabelião não poderá dar seguimento ao procedimento do registro.
Art.1245, CC Efeito translativo do registro. O registro tem que natureza jurídica? Ó efeito do registro é constitutivo, mas qual a sua natureza jurídica?
É um ato jurídico causal, pois á capaz de produzir efeitos na ordem jurídica e está vinculado à um negócio jurídico que o antecedeu. Não se pode registrar um bem imóvel sem que tenha havia, previamente, um acordo de vontades. Ex: Gerson vende para Paulo. Paulo não me vendeu, mas eu quero registrar esse bem no meu nome. Eu não posso fazê-lo. Ex: Não posso chegar com o negócio jurídico da Priscila e querer registrar no nome de Thelma.
É ato causal porque depende de uma origem e está vinculado a uma causa que, via de regra, está expressa num negócio jurídico. É ato não dissociado de sua origem.
Prenotação: Art.188, Lei 6.015/73. Deve ser o título levado à protocolo. Título é instrumento hábil para se obter o registro. No caso de registro imobiliário a regra é que seja a escritura pública. No momento em que se protocoliza o título, ele é prenotado.
Pode haver uma recusa logo no momento do protocolo?
A base legal está no art.12, Lei 6015/73. Já caiu na prova do MP de MG. A escritura que contém vício não pode deixar de ser recebida pelo cartório.
Ao dar entrada no protocolo, o registro deverá sair em 30 dias, sendo que na fase da análise do instrumento que é a escritura pública, se tiver exigência o interessado terá o referido prazo para suprir a exigência. Tendo sido cumprida a exigência, retroagem os efeitos à data do protocolo ou da prenotação, gerando efeitos de direito real.
No dia 08.04.03 eu chego no cartório com um título que não está bom, tendo Gerson vendido o imóvel para mim e para Paulo que tem uma escritura perfeita. Como Gerson me vendeu primeiro e eu já fui ao RGI, embora tenha caído em exigência, se eu a cumprir no prazo de 30 dias, eu serei a proprietária. Se o oficial se recusasse a protocolar o título, eu perderia o efeito de direito real. A dúvida e a exigência devem ser dirimidas no prazo de 30 dias. Não importa que eu as cumpre no último dia do prazo. Logo, Paulo terá somente direito obrigacional, decorrente da realização do negócio jurídico via escritura pública.
Art. 1246, CC c/c art. art. 12 /73 e c/c/ art.1246, CC. O protocolo produz efeitos condicionados à perfeição do título. Se o título não tiver perfeito e for ultrapassado o prazo de 30 dias, haverá o cancelamento da prenotação e a perda dos efeitos de direito real que ele representa.
Fases do registro:
1-Art. 183, Lei 6015/73. É a protocolização que significa a prenotação do título.
2- Prazo de 30 dias para efetivação do registro. Poderá ocorrer o incidente do art.198, Lei 6.015/73. O oficial, entendendo que há uma exigência, irá apresentá-la por escrito ao apresentante. Se este não se conforma ou não pode satisfazer a exigência, poderá buscar o posicionamento de uma outra pessoa que é o juiz vinculado à matéria registral. Este procedimento que ocorre com o juiz é um procedimento administrativo e não contencioso.
A Carta Magna prevê que nenhuma lesão ou ameaça de direito ficará sucumbida da análise do Judiciário. Ainda que o juiz não considere a afirmação feita pelo apresentante ou não satisfaça aquela exigência, não haverá coisa julgada neste posicionamento final. Se o apresentante não conseguir êxito, só perderá apenas a eficácia de direito real da prenotação, a qual se extinguirá decorridos o prazo de 30 dias. Todavia poderá ingressar no juízo comum, se não ficar satisfeito com a providência do juiz de registro público. O procedimento, então, será o contencioso.
O prazo de 30 dias é fatal. É um prazo de caducidade.
O MP tem que participar sempre deste procedimento.
Art.205, Lei 6.015/73 Cessarão, automaticamente, independentemente de qualquer interpelação ou notificação, os efeitos da prenotação após os 30 dias do protocolo, caso não tiver sido registrado o título por omissão do interessado em atender as exigências legais.
A omissão é não atender, plenamente, as exigências ou não cumpri-las? Depende do ponto de vista. A grande parte da doutrina entende que o legislador usou vocábulo omissão com intuito mais restritivo, ou seja, seria o não cumprimento das exigências. Mesmo que desejou atender e não conseguiu, há o cancelamento da prenotação.
Retificação do registro:
O registro tem que traduzir a veracidade do imóvel, só que nem sempre o faz. Daí se torna passível de invalidade, cancelamento etc.
Art, 1.247,CC. É a situação do caso concreto da sessão X. Ailton comprou o imóvel de Consuelo, havendo o registro. Posteriormente verificou-se que na escritura pública consta área diversa da que realmente tem o imóvel e da que consta no registro. O problema não diz qual a área certa, se é a que consta no registro ou a que consta na escritura pública. Também não disse se o registro constava área inferior antes e depois começou com área superior. Teremos que responder da forma mais ampla possível.
Primeira situação: O registro sempre constou que o imóvel tivesse 220 m2. É ele que constitui a propriedade. Por um erro na escritura pública ficou constando 240 m2 e o novo registro, então, também passou a constar 240 m2. O erro, aqui, é meramente material.
Art.212 e 213, caput, Lei 6.015/73. Poderá ser retificado se não houver prejuízo à terceiro.
Na escritura consta uma metragem maior e diferente da metragem do registro. A gente não sabe se o registro dessa escritura ficou constando igual ou se constaria o registro anterior.
A ação demarcatória é cabível toda vez que não se sabe até aonde vão as divisas. Tem-se que demarcar o imóvel, pois não se sabe até aonde vai a propriedade.
Aqui, no caso, sabe-se que a escritura demarcou área distinta da área do registro. Quando o problema fez menção à regular escritura pública, parece que quis dizer que a escritura pública está certa ou quis dizer que era o instrumento legalmente previsto para o negócio jurídico.
Tempos depois se verificou que a área enunciada era maior da que constava no registro. Como foi colocada na questão"regular escritura" e não "regular registro", parece que quis dizer que a escritura descreveu a área certa e o registro, por sua vez, descreveu a área errada. Com base nisso a área é conhecida. Só há um erro entre o dado do registro e o dado da escritura. Ao que parece o dado da escritura deverá prevalecer. Se for só isso deverá ser aplicado o art.12, parágrafo segundo, Lei 6.015/73, porque no registro haverá a modificação da descrição da área do imóvel. Contudo a área do imóvel é conhecida.
A retificação será feita, salvo se evidente, pois neste caso o oficial deverá retificar com a devida cautela. A cautela está relacionada ao tempo. Se a escritura é a certa e o registro ficou errado este tempo todo, o oficial não poderá fazê-lo pura e simplesmente, sob pena poder atingir direito de terceiro (a área poderá invadir propriedade alheia). É o que consta no parágrafo segundo.
Se na escritura consta uma área maior, no imóvel uma área menor e no registro uma área que também não corresponde à realidade, basta a retificação pelo oficial. É mero erro material. Não precisa do despacho judicial.
Se nem se sabe qual é a área, a ação cabível será a demarcatória, prevista no Código de Processo Civil. A competência é da Vara Cível. Não é a situação do caso concreto.
O aluno perguntou se a Vara de Registros Públicos não tem função jurisdicional nunca. A professora respondeu que a função é um misto de administrativo com judicial, mas não tem contencioso. Não há o que se falar em lide.Tem a figura do juiz como última instância para dirimir a dúvida naquele procedimento respectivo. Atualmente não existe só juiz de registros. O juiz cumula com outra vara.
A ação divisória é cabível quando há conflitantes afirmando que uma mesma área lhes pertence. A solução será instalar um muro divisório. A única semelhança com a demarcatória é que não se sabe até aonde vai a área de cada um.
A ação de retificação de registro não é nominada. Se o requerente ingressar em juízo com outro nome, não poderá o juiz indeferi-la.
O aluno perguntou se não caberia o habeas data para a retificação. O habeas data seria cabível se não existisse a ação específica prevista na Lei 6.015/73. O habeas data é geral. É um instrumento, constitucionalmente protegido, que supre uma erronia num registro ou ausência de informação e se aplica quando o interessado não tem como identificar naquele sistema cadastral o que deseja para si. É uma questão de interpretação principiológica e axiológica que é o conceito. Se há o conceito expresso em lei especial não se precisa valer do remédio constitucional
Da mesma forma se o locatário não paga o aluguel, o locador terá que ingressar com ação de despejo e não de reintegração de posse. A lei previu uma ação específica.
Princípios:
A Maria Helena Diniz abrange mais uns 4 ou 5 princípios.
Aqui estudaremos os principais, tratados pela maioria da doutrina.
1- Princípio de atribuir um direito de propriedade. Está expresso no art.1245, CC, já estudado e no art. 167, Lei 6.015/73.
2- Princípio de gerar presunção iuris tantum que é a presunção relativa.
Art. 1.245, parágrafo segundo, CC. O registro pode ser desconstituído.
3- Princípio da presunção da regularidade formal. Está ligado ao princípio da fé-pública. Alguns doutrinadores separam o princípio da presunção da regularidade formal do princípio da fé-pública. A professora explicará os dois em conjunto.
Na regularidade formal o Estado ou os seus delegados são os detentores da matéria registral. Há uma série de procedimentos a serem seguidos. A princípio têm que estar em conformidade com a lei e por isso há a presunção de estarem de acordo com a legalidade da forma.
Este princípio existe, justamente, porque os tabeliães são dotados de fé-pública. O que significa fé-pública? É uma presunção de verdade ou veracidade dada aos tabeliães em relação aos atos por eles praticados.
4- Princípio da continuidade: Art. 195 e art.236 e 237, Lei 6.015/73. Tem que seguir uma cadeia de sucessões. O oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior para manter a continuidade do registro. Ex: Se eu vendi para João que vendeu para Paulo, eu posso fazer um acordo com Paulo, transferindo diretamente para ele ou cada um dos negócios jurídicos deverão ser devidamente registrados.
5- Princípio da publicidade: Tem como efeito satisfazer o efeito erga omnes, dando valor e força. Importa em dar a possibilidade de verificar a situação do imóvel e proteger o terceiro de boa-fé.
6- Princípio da especialização: É aquele em que cada imóvel tem que ser individualizado para fins de registro. É como se cada imóvel tivesse uma carteira de identidade para que não seja confundido com outro imóvel qualquer.
7- Princípio do consentimento formal: Art 16, I, Lei 6.015/73. O oficial não pode fazer registro de ofício. Tem que haver o consentimento do interessado. É um princípio mais moderno.
Adquirente de boa-fé:
Na verdade está desprotegido pelo nosso ordenamento jurídico, no tocante à matéria registral. Sobrevindo o cancelamento do registro, como fase ulterior da decretação de invalidade, o adquirente de boa-fé perderá o direito de propriedade.
No caso de união estável (matéria que pode cair em concurso público), se a convivente Ana vendeu um imóvel durante a união estável e declarou-se solteira, Carla, terceira adquirente, não tinha como saber da união estável. Se o convivente Rafael entra em juízo requerendo o reconhecimento e a dissolução da união estável, pleiteando seu direito a 50% da propriedade imóvel, direito real adquirido pelo fato união estável, quem vai ficar com o bem alienado?
Carla adquiriu direito real por força do registro e Rafael por força da União estável. Qual prevalece?
A matéria é controvertida.
1ª corrente: A união estável é fato gerador do direito real, mas não tem a publicidade capaz de proteger o terceiro de boa-fé. Carla não tinha como saber sobre a união estável. Merece ficar sem o bem? Tem-se decidido no sentido de que Carla continua com a propriedade do bem e Ana tem que dar 50% do valor do bem à Rafael.
2ª corrente: O registro não importou na veracidade da situação, pois Ana vendeu à Carla como se fosse a única titular. O registro, por conseguinte, poderia ser declarado inválido e cancelado. Poderá o proprietário reivindicar o imóvel independentemente do título e da boa-fé do terceiro adquirente.
Não há entendimento majoritário, porque os entendimentos são meramente doutrinários.
Se houvesse uma instrução do cartório para saber qual e estado civil da alienante e esta se declarasse solteira, haveria a sua má-fé e a defesa de Carla ou Rafael seria mais fácil. Todavia ninguém tem o costume de se declarar vivendo em união estável.
É melhor comprar imóvel de pessoa casada com separação de bens, porque o novo Código Civil permite a venda sem a outorga do cônjuge.
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