ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ДОСЛІДЖЕННЯ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

об’єкт& 151c29b #1110;в нерухомості

а також об'єкт& 151c29b #1080;, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких

Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкт& 151c29b #1080;, а та­кож інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

визнається житловий бу­

— об'єкт& 151c29b #1080; майна, які розташовуються на

• будівлі — а саме приміщення, пристосовані для постійного або тимчасового перебування в них людей, а також об'єкт& 151c29b #1080; власності, фун­кціонально пов'язані з такими приміщеннями. Будівлі поділяються на будинки, включаючи готелі, мотелі, кемпінги та інші подібні об'єкт& 151c29b #1080; ту­ стоянках у гаражних кооперативах, дачні будинки та інші об'єкт& 151c29b #1080; дачної (садової) інфраструктури, відмінні від землі;
• споруди — об'єкт& 151c29b #1080; нерухомості, відмінні від будівель. Законом України 'Про іпотеку' (ст. 1) нерухоме майно (нерухомість) — це земельні ділянки, а також об'єкт& 151c29b #1080;, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх плавання, космічні об'єкт& 151c29b #1080;.

Разом з цим закон відносить до нерухомості й об'єкт& 151c29b #1080;, які за своєю фізичною при­ судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкт& 151c29b #1080;. Юридичне ви­

землі, над нею чи прикріплене до землі' [12].

З теоретичної точки зору в економіці нерухомості під об'єкт& 151c29b #1086;м не­ рівні можна розглядати як всеохоплююче визначення об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості.

(ст. 812), Японії (ст. 86), Швейцарії [29].

установлені на землю майнові права — сервітути, узуфрукт, іпотека.

рухомість — це земельні ділянки, ділянки надр, відділені водяні об'єкт& 151c29b #1080; й усе, що пов'язано з землею, тобто об'єкт& 151c29b #1080;, переміщення яких без зна­ торічні насадження, будинки, споруди. Згідно зі ст. 130 Цивільного

Об'єкт& 151c29b #1080; нерухомості за законодавством різних країн

Продовження таблиці 1.1

к. м. — віднесення не урегульованого об'єкт& 151c29b #1072; до нерухомого майна.

вний зв'язок із землею (при цьому самі земельні ділянки також розглядаються як нерухомість), що передбачає її значну вартість. Поза зв'яз­ком із земельними ділянками нерухомі об'єкт& 151c29b #1080; (дерева, вирощені в спе­ціальних розсадниках, чи будинки, призначені під знос, і ін.) втрачають звичайне призначення і відповідно знижується їх вартість.

базисом будь – якої У сфері нерухо­ вим режимом та іншими суттєвими ознаками з визначеними щодо неї правами. Маючи земельну ділянку як складову частину, всі штучні бу­дови (об'єкт& 151c29b #1080; нерухомості) володіють родовими ознаками, які дозво­ляють відрізнити їх від рухомих об'єкт& 151c29b #1110;в [25, с.8].

зв'язком об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості з земною поверхнею і неможливістю його

речовій та вартісній формах. Фізичні характеристики об'єкт& 151c29b #1072; нерухо­ і підґрунтовий шар, ландшафт тощо. Сукупність цих характеристик ви­значає корисність об'єкт& 151c29b #1072;, яка становить основу вартості нерухомості.

об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості. Практично неможливо говорити про дві однакові ності: розташування стосовно інших об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості до частин жного окремого об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості.

Грошові вклади в об'єкт& 151c29b #1080; нерухомості — це затрати з до­статньо високим строком повернення коштів [7, с. 49].

зація, електрообладнання, ліфти та ін.) відносяться до рухомого майна. Але оскільки воно стало невід'ємною частиною об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості, то

об'єкт& 151c29b #1080; основних засобів, а також об'єкт& 151c29b #1080; нерухомості — такі, як земля і надра, що мають не тільки економічну, а й і стратегічну значущість

об'єкт& 151c29b #1086;м економічних і державних інтересів, тому для цієї категорії майна обов'язкова нерухомості та суб'єкт& 151c29b #1072;, який має права на нього, адже зв'язок між ними неви­

Характеристика основних об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості:

[11] — будь – які фізичні об'єкт& 151c29b #1080;, розташовані в межах земельної ділянки та фізично пов'язані з нею,

льно – архітектурні об'єкт& 151c29b #1080;, призначенням яких є створення умов для ви­робничого процесу, соціально – культурного обслуговування, збережен­ня матеріальних цінностей. Як основні конструктивні частини будинки

ремими об'єкт& 151c29b #1072;ми. Зовнішні прибудови до будинку, що мають самостійне та ін.) є самостійними об'єкт& 151c29b #1072;ми. Вбудовані приміщення, призначення

каналізації включають до складу будинків, починаючи від вступного ве­нтиля або трійника чи від найближчого оглядового колодязя — за­ муфт або від прохідних втулок

апаратами та ін., розташованими всередині будинків, не входять до їх складу (крім фундаментів великогабаритного устаткування), а входять до складу тих об'єкт& 151c29b #1110;в, у яких вони використовуються. Фундаменти великогабаритного устаткування, споруджені одночасно з будинком, вхо­дять до складу будинку. Для такого типу об'єкт& 151c29b #1110;в використовується термін

контори тощо), вважаються пересувними об'єкт& 151c29b #1072;ми відповідного при­значення і враховуються як будинки, але вони не є об'єкт& 151c29b #1072;ми нерухо­мості, оскільки характерною особливістю нерухомості є її нерозривний зв'язок із землею. З цієї ж причини не вважаються об'єкт& 151c29b #1072;ми нерухо­мості пересувні та плавучі будинки

— це інженерно-будівельні об'єкт& 151c29b #1080;, призначені для створення і виконання технічних функцій (шахти, тунелі, нафтові шпари, до­

Споруди як об'єкт& 151c29b #1080; нерухомості можуть бути класифіковані на (нафтобази, теп­ (транспортні й термінальні), (доменні та мартенівські печі, стапелі, елінги), (за­

віку: плодово – ягідні, технічні, захисні, декоративні й озеленювальні насадження всіх видів; штучні насадження ботанічних садів, інших науково-дослідних організацій і навчальних закладів для науково-дослідних цілей. Об'єкт& 151c29b #1086;м класифікації цієї групи є зелені на­

Життєвий цикл окремого об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості тісно пов'язаний із поняттям 'девелопмент на ринку нерухомості'. У загальному розумінні

Стосовно окремих об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості це поняття означає поступальну — об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості.

що об'єднуються поняттям 'управління інвестиціями': вибір економічно ефективного проекту; створення або перетворення об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості (забудова неосвоєної ділянки землі, реконструкція будинку тощо); оде над здійсненням робіт.

Стадії девелопменту цілком відбивають усі етапи життя об'єкт& 151c29b #1072;

об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості, формування стратегії проекту, інвестиційний аналіз, оформлення вихідної – дозвільної документації, залучення кредитних та

На цій стадії розвиток об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості характеризується та­

номірність, як циклічність у зв'язку зі значною тривалістю реалізації про ить 2 роки). Таким чином, проект може почати реалізовуватися в той, мо­мент, коли кон'юнктура ринку нерухомості сприятлива, а закінчитися —

Таблиця 1.2

Стадії девелопменту цілком відбивають усі етапи життя об'єкт& 151c29b #1072;

II

споживчих якостей об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості, забезпечення відповідності об'єкт& 151c29b #1110;в що охоплюють весь запланований життєвий цикл об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості,

III Стадія будівництва: координація ведення будівництва, контроль
якості будівництва і кошторисів затрат.

На стадії будівництва з'являються реальні докази відповідності об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості вимогам визначеного сегмента ринку нерухомості,

IV Стадія реалізації: маркетинг, реалізація площ; контроль за експлуатацією будинку і роботою інженерних систем після закінчення будівництва до моменту повної окупності; модернізація; ремонт, інновації після моменту повної окупності проекту.

сті' об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості, очевидно, домінує показник прибутку. Будучи індикатором стадійних змін у життєвому циклі об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості, він відбиває саму суть даної стадії — стабільність зростання прибутку, що детермінується такими чинниками, як визнання споживчих якостей об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості споживачем, потенційним характером конкуренції цьому підвищується значення стратегічних задач — пошук нових ідей,

V Стадія закриття об'єкт& 151c29b #1072;: повна ліквідація його початкових і набутих функції. Як результат цього — знос або якісно новий розвиток.

Ринок нерухомості, його функції, місце в системі ринкових послуг

вання об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості [26]. Основні процеси функціонування ринку нерухомості — розвиток (створення), управління (експлуатація) та обо­рот прав на об'єкт& 151c29b #1080; нерухомості.

нерухомості забезпечує: створення нових об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості; передачу прав на нерухомість; єкт& 151c29b #1080; нерухомості; експлуатацію (управління) об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості;

– купівля – продаж об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості; спадкування; них або заарештованих об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості); націоналізація; внесок у статутний капітал; банкрутство (ліквідація) суб'єкт& 151c29b #1110;в підприємницької діяльності (з задоволе­ інвестування в нерухомість; передача управління;

основних належать такі його функції :

1) Інформаційна. Ринок нерухомості забезпечує зацікавлених су­б'єкт& 151c29b #1110;в інформацією про поточну кон'юнктуру ринку (структуру попиту
стоїть питання об'єкт& 151c29b #1080;вності, актуальності та повноти такої інформації,

пропозиції. З розвитком ринку цінові диспропорції починають вирівню­ватися і створюються умови для 'ввімкнення' механізмів вільного ціноу­творення на об'єкт& 151c29b #1080; нерухомості.

ринку, що збільшує трансакційні затрати (затрати, що несуть по­купці і продавці нерухомості при укладанні договорів) його учасників.

чого характеру. В міру задоволення цієї потреби інвестиційні потоки по­

нують стати власниками квартир, земельних ділянок та інших капітальних і престижних об'єкт& 151c29b #1110;в. Функція сприяє формуванню в суспільстві се­

коштів. Унаслідок цього суб'єкт& 151c29b #1080; ринку нерухомості проводять досить
стимулює продуктивні інвестиції.

8) Сануюча. Ринок нерухомості дає змогу ліквідувати неконкурентоспроможних і слабких учасників ринку, сприяє банкрутству неефе­ктивних господарюючих суб'єкт& 151c29b #1110;в. Ринковий механізм указує напрями тільки їх і оплачує покупець.

завдяки взаємодії товарного та грошового обігу. Тому дуже важливим питанням є визначення суб'єкт& 151c29b #1085;ої структури цих відносин.

ми ринками (валютним, фондовим), який сприяє руху капіталу на ринок нерухомості й вростанню цін на об'єкт& 151c29b #1080; нерухомості при зниженні диско­нтної ставки, прибутковості цінних паперів, темпів інфляції національної валюти, а також підвищенні її курсу щодо інших валют; формування цін

аціональній економіці, і навпаки — за поліпшенням ситуації на ринку нерухомості настане підйом у національній економіці.

Держава стосовно об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості як до будь – якого товару не ролює режим використання й порядок реалізації цих об'єкт& 151c29b #1110;в. Права гатьох фізичних і юридичних осіб. Тому придбання й інші операції з об'єкт& 151c29b #1072;ми ржави, муніципальних органів влади та інших суб'єкт& 151c29b #1110;в ринку нерухомості.

тривалість періоду створення (будівництва) об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості пропо­зиція не може швидко реагувати на зміну попиту. Таким чином, на ри­нку нерухомості ціна - лише один із регуляторів, здатних привести ри­

тлової нерухомості в середньому об'єкт& 151c29b #1080; експонуються 1 - 1,5 місяця, на ринку комерційної нерухомості терміни експонування досягають 6 місяців і більше. Природно, це свідчить про низьку ліквідність об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості.

Ринок нерухомості — це ринок обмежених ресурсів, продавців і покупців. Обмежена кількість продавців нерухомості, що розташована в екологічно чистих і центральних районах, об'єкт& 151c29b #1110;в із високими спожи­вчими властивостями, нових об'єкт& 151c29b #1110;в із виразним художнім стилем. Об­межене й число покупців таких об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості, тому що в силу пе­релічених споживчих властивостей вони мають високу ціну [11, с. 74].

1. Необхідність високого, 'порогового' рівня інвестицій. Об'єкт& 151c29b #1080; неру такій кількості, в якій хотілося б інвестору.

2. Потреба в управлінні. Об'єкт& 151c29b #1080; нерухомості мають постійну потреб оль за надходженням платежів та ін.). Тому незалежно від функціонального призначення об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості існує необхідність управління ними. Якість управління об'єкт& 151c29b #1086;м нерухомості становить значну частину його функціональних характеристик, впливає на конкурентоспроможність

рухомістю, вона може бути кращим об'єкт& 151c29b #1086;м інвестування, що дозволяє отримувати більший дохід і мати контроль над активами.

3. Неоднорідність нерухомості. Даний чинник визначає істотну диференціацію в доходах від різноманітних об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості одного

Через орендну плату або ціну об'єкт& 151c29b #1072; інфляція переноситься в дохід,

з доходами від фінансових активів робить нерухомість свого роду арбі­

ративними. Ціноутворення на ринку нерухомості — результат останнього

вкладення капіталу в об'єкт& 151c29b #1080; нерухомості й систему економічних відно­ іпотеки, при здаванні об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості в оренду тощо.

Купівля – продаж об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості — це не просто купівля-продаж товару, а рух капіталу, тобто вартості, що приносить дохід.

Крім того, існує невід'ємна частина нерухомості, тобто об'єкт& 151c29b #1080; у складі оцінці об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості.

період становлення ринкових відносин (1990 – 1996 рр.), уже можна говорити про нерухомість як про товар, що повсюдно продається і купується. Су­тність нерухомості як товару триєдина:

1) фізичний зміст об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості (фізичні характеристики, що

об'єкт& 151c29b #1072; (ринкового, відбудовного, заміщення і т. п.);

Відповідно до кожного з об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості, в процесі існування

— інвестиційно-будівельний етап розвитку об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості (інвестиційний задум, визначення призначення об'єкт& 151c29b #1072; неру­ з численних складових.

Керування об'єкт& 151c29b #1072;ми нерухомості — експлуатація, ремонт
підтримка в системі міських інфраструктур і комунального господарства
Цей етап найбільш тривалий і обмежується доцільністю експлуатації об'єкт& 151c29b #1072;
нерухомості і розміром витрат на усунення фізичного і морального зносу.

(нерухомість). Об'єкт& 151c29b #1080; нерухомості невіддільні від місцевості,

ознак нерухомості. Об'єкт& 151c29b #1080; можуть вирізнятися за розмірами і плануванням,

она вища, ніж у інших товарів. Довговічність накладає на власника об'єкт& 151c29b #1072;

Об'єкт& 151c29b #1080; нерухомості характеризуються ще й тривалістю ство­

(асиметрія представлень про товар) — об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості з погляду виробника і споживача. З позицій споживача, зокрема, як то­вар, що задовольняє потребу в житлі, в більшості випадків розглядаю­ться квартира чи частина житлового будинку, а з позицій будівельної організації виробленим товаром є закінчений багатоквартирний або се­

вартості колишнього об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості, різні види іпотек і ін. Права володіння, користування і розпорядження нерухомістю відмінні від прав володіння іншими товарами і є предметами угоди. Через складність процедури передачі прав на об'єкт& 151c29b #1080; нерухомості встановлюється низь­ тобто це означає що,

Будь – які об'єкт& 151c29b #1080; нерухомості призначені для обслуговування ці­ для забезпечення житлових потреб; ринок промислових об'єкт& 151c29b #1110;в — для реалізації виробничо-техноло для забезпечення сільськогоспода

Послуги, надані об'єкт& 151c29b #1072;ми нерухомості, не мають усієї сукупності рис, властивих приведеному вище способу ідентифікації.

ого виробника об'єкт& 151c29b #1072;, мають можливість зберігатися і мають відчутний характер.

критеріїв, що виключають різні тлумачення.

сті сутності нерухомості як товару ринок нерухомості — це три базових сектори єдиного ринку нерухомості: сектор розвитку (створення) нерухомості; сектор управління (експлуатації) об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості; сектор обороту прав на об'єкт& 151c29b #1080; нерухомості.

розвитку об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості, розвиток територій і безпосередньо роз­виток об'єкт& 151c29b #1110;в. Основні ознаки цього сектору в перехідний період: дність пошуку управителя інвестиційним проектом (від укладання дого­вору про наміри до здавання об'єкт& 151c29b #1072; нерухомості в експлуатацію); устаткування й матеріали та ін.

впливу тих або інших товарних характеристик об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості на їх дохідність. Саме звідси виходить запит до сектору розвитку на створен­ня найбільш дохідних типів об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості. При недостатній розви­ сектору обороту. Сектор обороту нерухомості формує ринкову ціну об'єкт& 151c29b #1110;в нер

має свою привабливість, обсяг, динаміку, що розподіляються на: інвестиції капіталовкладень (розвиток об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості); товарні відносини (фінансування обороту прав на нерухомість); доходи й податки (від договорів та експлуатації об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості).

говорів, укладених зі знову створеними, а також приватизованими об'єкт& 151c29b #1072;ми. Він забезпечує передачу об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості в економічний оборот.

укладених з уже створеними об'єкт& 151c29b #1072;ми, що перебувають в експлуатації та пов'язані з перепродажем або з іншими формами переходу об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості від одного власника до іншого.

ого ринку нерухомості, взаємно впливають один на одного. Наприклад, ціни вторинного ринку — це особливий орієнтир, який показує, наскільки рентабельним є нове будівництво при існуючому рівні затрат.

носять, як відомо, приватний та найчастіше конфіденційний характер. складності

позицію — процес створення об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості триває місяці або навіть роки. Пропозиція на первинному ринку є абсолютно нееластичною в короткостроковому періоді.

за галузями виробництва; за функціональним призначенням; за видом об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості тощо.

бюро технічної інвентаризації; кадастр; агентства нерухомості; оцінювачі нерухомості; консультаційні фірми, приватні консультанти; нотаріальні контори, приватні нотаріуси; орендарі нерухомості; іпотечні банки; місцеві ради; управління майном області; суди; страхові компанії.

Таким чином, ринок нерухомості – це сектор національної ринкової економіки, що є сукупністю об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості, економічних суб'єкт& 151c29b #1110;в, що оперують на ринку, процесів функціонування ринку, тобто процесів виробництва (створення), споживання (використання) і обміну об'єкт& 151c29b #1110;в нерухомості і управління ринком, і механізмів, що забезпечують функціонування ринку (інфраструктури ринку).

підприємцям, податкові і інші платежі – у федеральні, регіональні бюджети, бюджети муніципальних утворень; високий рівень доходів бюджету від первинного продажу, здачі в оренду державної і муніципальної нерухомості у ряді регіонів і міст;