За роки не 343d37d 079;алежності з'явилися і відносин, прикладом яких може служити ринок не 343d37d 088;ухомості. Даний ринок активно розвивається і все більш в першу чергу, зростання фірм, обслуговуючих ринок не 343d37d 088;ухомості, а
Ринок не 343d37d 088;ухомості сьогодні займає не менш значуще місце, ніж ри син не 343d37d 086;бхідними умовами для розвит не
м. у новобудові складала біля $ 2500. З початку 2007 року ку піднялася на 10 – 15%. Для порівняння у 2006 році ціни показували досягав 60 – 70% у рік. Ринок житла перейшов в іншу фазу – загострен
Вітчизняний ринок комерційної не 343d37d 088;ухомості торік знаходився в стадії стабільного розвитку. Тенденції 2007 – го повторювали тенденції переднього року. Стан ринку харак стабільний ріст
торгової і складської не 343d37d 088;ухомості і нафту, брак
тенденції характерні і для також не 343d37d 091;хильно росте
1).
Рис. 1. Введені і прогнозовані площі у м. Харкові за період 2006 – 2009 рр.
офісної не 343d37d 088;ухомості м. Харкова на сьогоднішній день характерні такі попит, що росте, значно перевищує пропозицію; низький коефіцієнт не 343d37d 076;овикористання площ.
Тенденції розвитку ринку не 343d37d 088;ухомості як країни в цілому, так і регіону, багато в чому
Попередній аналіз показав, що на ринок офісної не 343d37d 088;ухомості в Україні
Динаміку самого ринку офісної не 343d37d 088;ухомості послуг – здачі в оренду не 343d37d 088;ухомості м. Харків) за 2002 – 2005 рр.
послуг здачі в оренду офісної не 343d37d 088;ухомості юридичним особам
У таблиці 1 приведені дані за 2005 рік по чинниках, що впливають на ринок офісної не 343d37d 088;ухомості в Україні і Харківській області (м. Харків).
по області (м.
Харківській області (м. Харків) у 2002 – 2006 рр.
ринок офісної не 343d37d 088;ухомості в Україні і Харківській області
|
| ||||||||
(табл. 1).
(див.
Приріст кількості підприємств на 10 тис. населення у 2002 – 2005 р. був високим в м. Харкові – 118,6%, ніж в цілому по Україні - 117,1% і Харківській області – 114,1% (рис. 6)
Зіставлення темпів зростання об'єму послуг зі здачі в оренду офісної не 343d37d 088;ухомості юридичним особам в цілому по Україні і Харківській про наступне (рис 7 і рис. 8): на зростання об'єму послуг зі здачі в оренду офісної не 343d37d 088;ухомості як в цілому по як темпи зростання ВРП, так і зростання кількості у Харківській області (м. Харкові) оренду офісної не 343d37d 088;ухомості
країні склав самих найбільших міст із населенням від 700 тис. осіб – Харків, Дніпропет частку семи найбільших міст України припадає близько 72% площ усіх торгових центрів України
київському ринку з початку 2007 р. апазоні $ 70 – 200 за кв. м. Орендні центрах складала $ 220, мінімальна близько $ 40 – 50. Усього загальна пло складала близько 500 тис. кв. м, що на 55 тис. кв. м більше, ніж у 2006 році. У столиці в 2007 році було введено в експлуатацію близько 166 тис. кв. м ні приміщення заповнювалися в 2007 році на 95 – 100%.
за 2007 рік виросли, наприклад, у Сімферополі в середньому на 55% (до $ 50 – 70 за кв. м), а вартість квадратно ення – на 27% (до тис). Найдорожчим форматом торгової не 343d37d 088;у за м. на місяць і а вартість – від $ 2000 за кв. м. Продаж секцій ТЦ - $ 40 – 60 м. в міс. Вартість $ 1,2 тис. за м, а - $ 15 – 25 за
випе темпах сегмента і торговорозв Саме в українських регіонах цього часу ТЦ і ТРЦ. столицю в на рівень
ними оцінками, 10 – 15%. Це близько 3% у США – близько 70%), і скористатися не 343d37d 102; мають можливість не більше 1 – 2 % населення.
тих самої не 343d37d 088;ухомості, зменшилася.
протягом і перехід землі й у комерційну не 343d37d 088;ухомість також не призвели до очікуваного зниження цін
зв'язком ринку не 343d37d 088;ухомості як мінімум до цінової те що протя зовнішньо
на дешевими грошовими і ринок не 343d37d 088;ухомості став підлаштовуватися під нові умови. Ріст цін на не 343d37d 088;ухомість обумовлений «іпотечний бізнес».
Одночасно, у 2007 році намітилася тенденція до цьому. зробило бізнес на ризикованим і
швидким ростом цін змінилось деяким заспокоєнням
За роки не 343d37d 079;алежності України вже були перепади в динаміці цін на житло. На початку та всередині 90 – х рр. ціни на житло постійно зростали. Так тривало до середини 1998 р. Цей період можна умовно назвати періодом ринкової лібералізації цін на житло.
ціни на житло в Україні були не 343d37d 072;декватно низькі в порівнянні з іншими лад, у 1991 р. однокімнатну кварти тіньових і закордонних за
чали падати. Це було вперше за післявоєнний період і за роки неза
Києві у 1998 р., навпаки, зросли: лише за вересень на 70 %, а всього за рік на 90 %. Курс долара до гривні за рік зросла теж на 90 % з 1,94 до 3,43 грн. за 1 дол. США.
практично не змінилась. За 1999 р. в середньому на 7%. Це зростання ли в середньому на 12%. Це зростання було нижче рівня інфляції (25,8%). Станом на грудень 2000 р. порівняно з січнем 1998 р. ціни на житло в Києві зросли у 2,3 рази. Однак курс долара до гривні за цей час зріс в 2,8 раза з 1,91 до 5,43 грн. / дол. США.
Фактично у 1999 – 2000 р. склалась ситуація, що інфляція була вдвічі вища, ніж ріст цін на житло. Отже, гроші, не вкладені в не 343d37d 088;ухомість, з’їдались інфляцією вдвічі швидше. що ціни на житло не 343d37d 074;довзі стабілі цін тривав всі наступні 4 роки. Експерти вважали, що ціни на квартири, ку 2004 р. був введений податок на Посилення податкового тягаря сут Оцінки і прогнози експертів вкорте не справджувались. Наступні 2005 і 2006 рр. стали рекордними за темпами росту цін на житло за роки не 343d37d 079;алежної України (рис. 7). На зросли: у 2005 р. — на 38%, у 2006 р. - на 51%,. Попит значно перевищу щоб вкладати вільні гроші в неру окупність. Подібний ажіотаж спостерігався по всій країні. У 2005 р. до росту цін на житло, стало введення податку на операції з не 343d37d 088;ухомістю. Після введення цього податку додаткові затрати при операціях з не 343d37d 088;ухомістю в середньому становили 4,8% суми угоди і були найвищими в світі. Наприклад, в Росії такі витрати становили лише 0,8 %, в США — 0,5%, в Данії — 2,3 % вартості майна. В цивілізованих краї податок на не 343d37d 088;ухомість, а не на операції з не 343d37d 102;. Саме через введення нового податку в першій половині 2005 р. рочення кількості угоду 8 – 10 разів), а потім, після введення мораторію на окремі положення, — різке зростання цін на житло.
період ринкової ки, крім другої полонини 1998 — 1999 р. та першої половини 2000 р. лібералізація ринку не 343d37d 088;ухомості, рівень середніх по європейських сто мало часу — 17 років.
пускається не 343d37d 082;оректність порівняння. Наприклад, беруться ціни на до хомість в інших європейських столи країнах. Це найбільш характерна по річаються в пресі. Ось приклад тако ціни в деяких країнах ЄС. Наприклад 2 – 3 кімнатну квартиру на півдні Італії можна купити за 75 тис. євро. Такий же рівень цін і в Польщі' При цьому не 343d37d 074;ідомо, де саме на ціни такі ж, як у Києві (рис. 8). Об'єк країн дає не 343d37d 086;днозначні оцінки і свідчить про те, що ціни в Києві далеко не найвищі порівняно з іншими
Рис. 8. Динаміка цін на житло в європейських містах за 2001 – 2006 рр. [22]
зауважити,
що у нас до
формування
(з 16% у 2001 р. до 5,8% у 2002 р.) цінових індикаторів (рис. 9). За п'ять років (2003 – 2007 рр.) ціни на буді майже у 2,5 раза і продовжували зростати високими темпами і в 2007 р., який це буде вплив, важливо проана
мирічним трендом — у 1,7 раза, за п'ятирічним — у 2 рази, за трирічним — у 2,4 раза. Маються на увазі екст Аналогічно ціни на кокс за останні 7 років подвоїлись, і до 2010 року можуть зрости у 1,5 раза. Це основні метал (рис. 10 і 11).
l r tt l 30%. За
оцінками UBS в 2008 р. ціни
зростуть : на
коксоване
вугілля — на 37% (з
85 до 130 дол. США), а
на залізну
руду— на 35% (з 51 до 68,5
дол. США). рішньому
ринку на 30 – 40%. 
Рис. 10 Динаміка цін на залізну руду, дол. США за тону
обмежені. Тим часом потреба в нафті сування попиту з пропозицією не 343d37d 084;и
ту може подвоїтись і сягнути 180 – 200 дол. США за барель. В Євросо фтопродукти (2 дол. США за 1 літр) позначки .
роки показують не 343d37d 091;хильну тенден довищ та не 343d37d 088;озвиненість інфраст
цих
краї добувні
ресурси; сукупний
світовий ВВП,
що створює
загрозу
фінансової
піраміди;
ня є дисбаланс між попитом і пропо 2007 р., середньозважений попит на сиру нафту у світі становив 85,9 млн. менше — 84,6 млн. барелів / добу. До 2030 р. світовий попит на нафту зросте до 116 барелів на добу, тоді як пропозиція значно відставатиме
можна сказати про галузь промисловості будівельних матеріалів і будів
трактів на нафту, а це, у свою чергу, знаходить своє відображення у цінах .
у 3 – 5 разів нижча, в країнах нас не 343d37d 084;инуче чекає вихід на їх соц як це відбудеться, за 3 – 5 чи 7 років. Але те, що це буде і невідкладно — незаперечний факт. За останні 7 років середньорічне зрос вило 14%. У найближчі роки ця ди
то їх вплив буде менш суттєвим, але не 343d37d 086;днозначним. Наприклад, вартість іпотечних кредитів протягом найближчих 3 – 5 років, якщо й знизить країнами загалом не 343d37d 074;исоке. Можли
Важливим фактором впливу на зростання цін на житло не 343d37d 086;дмінно є підвищення реальних доходів населення та його купівельної спромож тали на Очевидно, що ця динаміка буде не нижчою, якщо не вищою і на найближчі З – 5 років. Адже сьо Україні в 4—5 разів нижчі, ніж в
житла, то тут рентабельність не 343d37d 074;и
ють зростати (рис. 2). Так, за останні 5 років ціни на житло у Мадриді, 15 – 20%. Причому, у Лондоні і Па ло.
— рр. (за винятком 1998 – 2000 рр.) було об'єктив ралізації ринку не 343d37d 088;ухомості. Це був вативної частини — житлово – буді
шкалі ціноутворення на житло. Це не ки', яка не 343d37d 086;дмінно має луснути, як це не 343d37d 088;ідко є.
дією економічних чинників — вар вартості цих чинників не 343d37d 086;дмінно буде зумовлювати підвищення цін на житло. Ця залежність не 343d37d 086;бов'язко ше визначатись динамікою цін на ба
ритись ситуація 1998 – 2000 рр., коли (більше 20%) і реальні доходи населення (більше 15%). Тому у населення постане не 343d37d 086;бхідність захисту своїх доходів від знецінення. А це можливо, лише вкладаючи кошти у малонасичений сектор не 343d37d 088;ухомості, рівні не нижче, ніж у 2007 р. Такі нові ринку житла у 2008 – 2009 рр. Зупи
розвитку ринку не 343d37d 088;ухомості України та шляхи їх розв'язання
на ринку не 343d37d 088;ухомості, цей процес уск :
вільного купівлі –
штучним розмежуванням прав власності на об'єкти не 343d37d 088;ухомості
відносини, які розви
сфері не професійні підходи до управління не 343d37d 088;ухомістю через новизну і відсутність єдиного оцінки процесів розвитку ринку; системи ризиків у сфері не 343d37d 088;ухомості і
цін продажів, реальні доходи, а також не 343d37d 088;озвиненою інформаційною структурою (відсутня єдина
ням відносин на ринку не 343d37d 088;ухомості і нерозвиненістю ринкової інфраструк
на послуги у сфері управління не 343d37d 088;у
підготовки мості (управителів не 343d37d 088;ухомим майном; п.).
Дані не 343d37d 075;ативні явища в розвитку ринку не 343d37d 088;ухомості можна було б женні в практику управління певних розвитку ринку нерухомості, які б своєчасно відстежу економічного розвитку і функціонування. В рамках державного та регіонального управління не 343d37d 086;бхідно упроваджувати спеціальну новітню технологію діагностування ринку не 343d37d 088;ухомого
Основи діагностування ринку нерухомості повинні складати методи, принципи і технологія виявлення, вивчання і попередження не 343d37d 074;ідповідності її розвитку базових структурних елементів даного ринку. Під виявленням не 343d37d 074;ідповідності нормальному розвитку і функціонуванню слід розуміти виявлення не 343d37d 074;ідповідності в динаміці базових критеріїв або виявлення фактів конфлікту в певний період часу і визначення основних причин, які призвели до цього стану. Після встановлення причин виникнення істотних відхилень соціально – економічної діяльності від нормального функціонування розробляється система заходів щодо запобігання подальшому не 343d37d 075;ативному розвитку цього процесу і виходу на режим нормального економічного функціонування.
Таким чином, можна визначити задачі діагностування ринку нерухомості. Перша задача — це визначення факту (або системи фактів) порушення економічних законів функціонування ринку, фіксація відхилень соціально – економічних показників від значень, відповідних нормальному функціонуванню і розвитку, що впливає на загальний стан даного сегменту ринкових відносин. Друга задача — виявлення причин не 343d37d 085;ормального соціально – економічного стану ринку. Ця задача с особливо важкою, оскільки причин і чинників, сприяючих переходу ринку в певний (що діагностується) стан, може бути достатньо багато. Тому для вирішення другої задачі необхідне проведення певного аналізу, метою якого є визначення головних причин і чинників, що привели ринок в складне становище.
Слід запропонувати наступні основні підходи до діагностування ринку не 343d37d 088;ухомості, які можуть лягти в основу обґрунтування напрямів підтримки даного сектора ринкової економіки.
Перший підхід — діагностика економічного рівня розвитку ринку не 343d37d 088;ухомості. Даний рівень, відображаючи одночасно і кількісну і якісну сторони господарської діяльності ринку, характеризує ступінь використовування в даній сфері регіональних і національних ресурсів, а також дозволяє провести оцінку ефективності досягнутого рівня розвитку. В рамках першого підходу можливе обчислення кількості операцій у сфері не 343d37d 088;ухомості на душу населення, розрахунок коефіцієнтів пайової участі у виробленому національному продукті, у формуванні прибуткової частки регіонального і національного бюджету.
Діагностику рівня розвитку ринків можна охарактеризувати наступними напрямами (це може бути і комплексне дослідження і фрагментарне): по видах ринку: структуризація (первинна, вторинна не 343d37d 088;ухомість); територіальний обхват ринковими послугами (по регіонах, районах, населених пунктах). Основними показниками можуть бути: кількість операцій, кількість фірм, що надають ріелтерські послуги тощо; по рівню монополізації і конкуренція на ринку не 343d37d 088;ухомості: основні показники при цьому — угруповання ріелтерськіх фірм по частці їх об'єму у продажі і оренді об'єктів нерухомості, рівень монополізації ринку, рівень конкуренції;
по
місткості
ринку нерухомості
і його
кон'юнктурі:
вартісні характеристики
попиту і
пропозиції; загальний
об'єм попиту
та об'єм попиту
на окремі
види
не 343d37d 088;ухомості; пропорційність
ринку
(співвідношення
попиту і
пропозиції);
орієнтовні
цінові характеристики;
кількість
операцій з
нерухомістю,
що були
здійснені за певний
проміжок
часу (рік,
місяць).
Третій підхід — діагностика функціональної та територіальної структури ринку не 343d37d 088;ухомості. Функціональна структура рийку не 343d37d 088;ухомості відображає розподіл за видами діяльності і за їх функціями у внутрішньо регіональному, міжрегіональному і міжнародному розподілі праці. Тобто матиме місце можливість відстежити зв'язки функціональної структури певного ринку не 343d37d 088;ухомості з регіональним, загальнодержавним і світовим ринками.
У рамках даного підходу має місце вивчення ринку не 343d37d 088;ухомості в його окремих сегментах: ринок житла, ринок не 343d37d 078;итлової не 343d37d 088;ухомості та ринок земельних ділянок. Приведений функціональний підхід вивчення ринку не 343d37d 088;ухомості в окремих його сегментах надає комплексне уявлення про стан розвитку ринкових відносин в даній сфері.
Проте це уявлення буде повнішим при вивченні територіальних особливостей розвитку окремих сегментів ринку не 343d37d 088;ухомості в державі. При цьому розглядається територіальна структура ринку не 343d37d 088;ухомості, умови і передумови його розпитку в окремих регіонах, районах та населених пунктах. Таким чином, визначаються міжрегіональні і внутрішньо регіональні територіальні пропорції і особливості територіальної організації, виявляються диспропорції і 'білі плями'.
Діагностування ринку нерухомості є складним процесом, який поєднує в собі комплекс заходів щодо оцінки економічного рівня розвитку, динамічних якостей та функціональної і територіальної структури ринку та направлений на визначення стану та перспектив подальшого його розвитку. Однак для якісного діагностування не 343d37d 086;бхідна інформаційна база, яку треба сформувати з різних джерел інформації, таких як нормативно – правові акти, регулюючі правові відносини в сфері не 343d37d 088;ухомого майна, інформаційні ресурси компаній, що діють на ринку нерухомості, державних установ, які регулюють цей ринок, органів статистики і фінансових інститутів, а також засоби масової інформації та специфічні інформаційні джерела (опитування, анкетування, тестування).
Таким чином, можна зробити висновок про те, що зароджується нова гілка інформаційного забезпечення ринку не 343d37d 088;ухомості — інформаційне забезпечення діагностування ринку, що оперує не тільки інформацією про приналежність об'єктів до певних форм власності і оцінкою їх вартості, але і про особливості розвитку ринку не 343d37d 088;ухомості як окремого інституту суспільних відносин.
|
