ANALIZA CONTINUTULUI UNUI RAPORT DE EVALUARE (A UNEI BENZINARII) DIN PERSPECTIVA EXIGENTELOR STANDARDELOR DE PROFIL

ANALIZA CONTINUTULUI UNUI RAPORT DE

EVALUARE (A UNEI BENZINARII) DIN PERSPECTIVA

EXIGENTELOR STANDARDELOR DE PROFIL

7.1. Prezentarea principalelor elemente necesare evaluarii benzinariei

Obiectul evaluarii: Statie de distributie carburanti "Benzinarie"

Scopul evaluarii: estimarea valorii de piata a proprietatii in vederea vanzarii (consultanta pentru proprietar)

Ipoteze de lucru:

Benzinaria este situata la iesirea din municipiul A spre tara vecina, respectiv spre punctul de frontiera C, care face legatura directa cu localitatea X din aceasta tara.

Statia de comercializare a carburantilor este in functiune, iar snack-barul din cladirea benzinariei inca nu este in functiune, dar se poate pune in functiune oricand, fiind complet finisat.

Benzinaria a fost construita in anul 1997, respectandu-se toate normele legale in vigoare.

In apropierea statiei urmeaza sa se realizeze soseaua de centura "inelul nr. IV" care va face legatura intre Calea X si soseaua de iesire spre Iugoslavia. In zona benzinariei, este aprobat amplasamentul pentru unul din parcurile industriale ale orasului, este in constructie Spitalul Municipal si sunt amplasate firmele Coca Cola si SOLECTRON (componente electronice). Tot in apropiere se afla in constructie un cartier de vile.

Nu exista alte statii de distributie de carburanti in apropiere.

Cererea manifestata pentru statii de distributie de carburanti in zona de interes a evaluarii este destul de mare, iar oferta este medie.

In zona de interes a evaluarii tranzactiile cu statii de distributie a carburantilor se fac cu preturi cuprinse intre 500.000-680.000 USD, in functie de amplasament, de capacitate si de tipul si starea constructiilor aferente.

Din informatiile (limitate) de pe piata terenurilor din zona de interes a evaluarii, acestea se tranzactioneaza cu preturi unitare cuprinse intre 15-18 USD/mp, pretul unitar scazand odata cu cresterea suprafetei tranzactionate. Un teren de 2.000 mp din imediata apropiere s-a vandut de curand cu 16,8 USD/mp.

Terenul in suprafata de 2.415 mp este plan si are o forma aproape dreptunghiulara, latura lunga reprezentand frontul stradal.

Ca utilitati terenul este racordat la retelele de curent, apa, canal, telefonie.

Constructiile aferente imobilului evaluat sunt: cladirea statiei care indeplineste functiunile de statie de carburanti, magazin, snack-bar si spalatorie auto si doua copertine care protejeaza zona pompelor, cu urmatoarele caracteristici:

Fosa septica, separatorul de grasimi, putul forat pentru obtinerea rezervei de apa pentru PSI, rezervoarele pentru apa pentru PSI (5 rezervoare metalice ingropate care au o capacitate totala de peste 10 mc), rezervoarele de carburant (3 bucati de cate 40.000 I, din care unul este compartimentat, introduse intr-o cuva subterana din beton armat), platforma betonata si reteaua electrica pentru iluminat interior, exterior si de forta.

Constructiile au fost executate in anul 1997 si sunt in stare fizica buna, uzura fizica fiind 0.

Statia are 3 pompe de alimentare livrate de firma Scheidt & Bachmann, fiind fabricate in 1994. Pompele sunt conectate la un calculator MASTER 10 pe care se poate supraveghea vanzarea carburantului.

Cantitatea medie de carburanti vanduta zilnic este de 11.000 l/zi, din care 30% motorina, restul benzina. Adaosul comercial este de 17%.

Cheltuielile aferente sunt cele din salarii si restul de cheltuieli cu utilitatile.

In situatia actuala a benzinariei, cand snack-barul (care poate fi utilizat si ca magazin de tipul celor existente in statiile de carburant SHELL, PETROM, MOL etc.) nu functioneaza (varianta fara magazin), sunt necesare 5 persoane angajate, iar salariul mediu brut s-a estimat la nivelul de 5.300.000 lei/luna.

In situatia in care snack-barul ar functiona ca magazin (varianta cu magazin), la veniturile obtinute din vanzarea carburantilor se adauga cele din vanzarile din magazin (cifra de afaceri lunara estimata este de cea. 500 milioane lei iar adaosul comercial a fost estimat la 18%). Cheltuielile se suplimenteaza prin angajarea a inca 10 persoane cu acelasi salariu mediu brut.

Celelalte cheltuieli legate de functionare (in afara de salarii) s-au estimat la cea.250 mii. lei/luna.

Se are in vedere o crestere a profitului brut anual cu 3% pe an pe o perioada de 5 ani, dupa care veniturile vor ramane constante.

7.2. Estimarea valorii terenului, constructiilor si echipamentelor

prin metode adecvate

Estimarea valorii terenului. Metoda comparatiei directe

Pentru terenul de evaluat, teren in suprafata de 2.415 mp, s-a estimat ca valoarea de piata este de 16,8 USD/mp. Valoarea totala estimata a terenului va fi:

2.415 mp x 16,8 USD/mp = 40.572 USD = 1.351.777.896 lei

Abordarea pe baza de costuri

Evaluarea constructiilor

Evaluarea s-a realizat prin metoda comparatiilor unitare, luand in considerare costurile unitare actuale de refacere a constructiilor si dimensiunile fiecarui element constructiv analizat.

Costul de inlocuire total brut estimat pentru constructii este 8.940.209 mii lei.

Constructiile nu sunt afectate de uzura fizica si nici de neadecvare functionala. Ramane de analizat deprecierea economica, din cauze externe, care reprezinta utilitatea diminuata sau crescuta a unei cladiri datorata unei influente negative/pozitive din mediul exterior. Ea poate fi cauzata de o serie de factori, cum ar fi: localizarea proprietatii in localitate, regiune sau provincie, conditiile pietei locale s.a. Exista doua metode de estimare:

capitalizarea pierderii de profit sau de chirie atribuita influentelor negative;

compararea cu tranzactii de proprietati similare care sufera aceleasi influente negative.

Din compararea cu tranzactii de proprietati similare care sufera aceleasi influente ale pietei imobiliare s-a desprins concluzia ca spatiul comercial nu este influentat de depreciere din cauze externe ci de o "apreciere" de cea. 100%. Cuantificand toate deprecierile/aprecierile care afecteaza constructiile, reiese ca acestea sunt afectate de o apreciere totala de 100%, asadar costul de inlocuire net al constructiilor este de:

8.940.209 mii lei x (1+1,00) = 17.880.418 mii lei

In abordarea prin costuri valoarea proprietatii se obtine prin insumarea costului de inlocuire net cu valoarea de piata a terenului, respectiv:

17.880.418 mii lei + 1.351.778 mii lei = 19.232.196 mii iei

Evaluarea echipamentelor

Costul de inlocuire brut al sistemului de pompe conectate la calculatorul MASTER 10 s-a determinat in functie de preturile de livrare pentru echipamente similare, in vigoare la data evaluarii. Corectiile uzurii fizice au fost facute pe baza observatiilor facute cu ocazia inspectiei si luarea in considerare a conditiilor concrete de lucru a sistemului de pompe.

Cele trei pompe de alimentare cu carburant livrate de firma Scheidt & Bachmann impreuna cu calculatorul MASTER 10 pe care se poate supraveghea vanzarea carburantului au fost estimate a avea un cost de inlocuire total de 415 milioane lei.

Gradul de depreciere pentru acest sistem fabricat in 1994 a fost estimat la 60%.

Costul de inlocuire net al sistemului este, asadar, de 166.000 mii lei.

Deci valoarea patrimoniala (pe baza de costuri) este 19.398.196 mii lei.

7.3. Evaluarea benzinariei prin metoda fluxurilor financiare

Abordarea prin metoda actualizarii fluxurilor financiare (cash-flow)

Durata de previziune este de 5 ani, iar rata reala de actualizare este de 23%; nivelul ridicat al ratei reale de actualizare se explica prin riscul ridicat de nerealizare a veniturilor previzionate din vanzarea carburantilor cauzat de posibilitatea construirii in apropriere a unor noi statii de distributie de carburanti.

Previziunea s-a facut in termeni reali (preturi constante).

Varianta fara magazin

Veniturile nete s-au calculat pornind de la cantitatea de carburant vanduta zilnic, astfel:

Venitul brut se estimeaza inmultind adaosul comercial zilnic cu numarul de zile pe an, respectiv:

29.845.200 lei/zi x 365 zile = 10.893.498.000 lei

Din acesta se scad cheltuielile:

- cheltuieli lunare cu salariile: 5 angajati x 5.300.000 lei/angajat = 26.500.000 lei

- alte cheltuieli lunare futilitati etc.) = 250.000.000 ei

Total cheltuieli lunare = 276.500.000 lei

Total cheltuieli anuale (fara amortiz.) = 276.500.000 lei/luna x 12 luni = 3.318.000.000 lei

Venit net anual = 10.893.498.000 lei - 3.318.000.000 lei = 7.575.498.000 lei

TABLOU PREVIZIONAL

FLUXURI DE DISPONIBILITATI (varianta fara magazin)

-mii lei -

Varianta cu magazin

Veniturile nete s-au calculat adunand la veniturile anuale din vanzarea de carburanti (10.893.498.000 lei) veniturile din activitatea de magazin: 500.000.000 lei/luna x 18 % (adaos comercial) x 12 luni/an = 1.080.000.000 lei

Total venituri anuale = 10.893.498.000 lei + 1.080.000.000 lei = 11.973.498.000 lei

Din acestea se scad cheltuielile:

- cheltuieli lunare cu salariile: 15 angajati x 5.300.000 lei/angajat = 79.500.000 lei

- alte cheltuieli lunare (utilitati etc.)    = 250.000.000 lei

Total cheltuieli lunare    = 329.500.000 lei

Total cheltuieli anuale (fara amortiz.) = 329.500.000 lei/luna x 12 luni = 3.954.000.000 lei

Venit net anual = 11.973.498.000 lei - 3.954.000.000 lei = 8.019.498.000 lei

Valoarea reziduala din tabele a fost considerata, din prudenta, ca fiind valoarea de piata a terenului plus costul de inlocuire brut al constructiilor la data evaluarii, respectiv cea. 10.000.000 mii lei.

TABLOU PREVIZIONAL

FLUXURI DE DISPONIBILITATI (varianta cu magazin)

- mii lei -

Valori obtinute

Prin abordarea pe baza de active (patrimoniala):

constructii = 17.880.418 mii lei

echipamente = 166.000 mii lei

teren = 1.351.778 mii lei (prin comparatie directa)

TOTAL    = 19.398.196 mii lei = 582.214 USD

Prin abordarea pe baza de venit (metoda fluxurilor financiare actualizate):

Varianta fara magazin (varianta actuala in care snack-barul nu functioneaza) 21.020.898 mii lei = 630.917 USD

Varianta cu magazin (varianta in care snack-barul ar functiona ca magazin) 23.402.221 mii lei = 702.386 USD

Concluzii

In urma analizarii valorilor obtinute in raportul de evaluare se observa ca exista o diferenta acceptabila si explicabila intre valorile obtinute prin cele doua metode utilizate.

Intrucat pentru cumparator marimea castigului potential generat de proprietate reprezinta elementul critic care afecteaza valoarea acesteia, recomandam ca interval de negociere cu acesta intervalul dintre cele doua valori obtinute prin abordarea pe baza de venit, respectiv valoarea maxima estimata a proprietatii (fara TVA) in conditiile in care plata s-ar face integral la data vanzarii, este cuprinsa in intervalul:

630.000 USD - 700.000 USD

Aceste valori sunt sustinute si de informatiile obtinute din analiza pietei imobiliare.

Cu toate acestea, recomandam vanzatorului, ca, in relatia cu un potential cumparator avand o retea nationala sau internationala de statii de comercializare a carburantilor, valoarea de la care sa porneasca negocierea sa fie cu cea. 20% mai mare decat limita superioara a intervalului, intrucat acesti cumparatori potentiali pot fi considerati a avea interese speciale in aceasta tranzactie: ocuparea unui amplasament extrem de avantajos si eliminarea, in acelasi timp, a unui concurent aflat pe acest amplasament.