EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLĂDIRI, CONSTRUCŢII SPECIALE sI MIJLOACELE FIXE GRUPA II-VI
CAPITOLUL I - GENERALITĂŢI
Evaluarea mijloacelor fixe este necesar a fi efectuata atunci când într-o economie de tranzitie la economia de piata, fenomenul inflatio 919j91j nist modifica controlat, sau de mai multe ori necontrolat valoarea acestora. Agentii economici imobilizeaza capital în active corporale care sunt supuse deprecierii prin utilizare în timp.
Activele corporale aferente capitalului imobilizat se împart în 2 categorii si anume:
-a/ terenurile, inclusiv investitiile pentru amenajarea lor
-b/ mijloacele fixe*
*Mijloacele fixe sunt considerate obiectele, sau grupul de obiecte care :
1./ au o valoare de intrare mai mare de 15.000.000 lei
2./ au o durata normala de utilizare de minim 2 ani
H.G.R. 2.139 /2005 ( publicata în Monitorul Oficial 46 ianuarie 2005 ) prezinta clasificarea în 3 grupe principale si anume :
1- Grupa 1 Cladiri si constructii speciale
2- Grupa 2 Echipamente tehnologice ( masini si instalatii de lucru );
Aparate si instalatii de masura, control si reglare ;
Mijloace de transport ;
Animale si plantatii
3- Grupa 3 Mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie a valorilor umane si materiale si alte active corporale.
Prin noua abordare s-a apreciat ca se impune o apropiere de clasificarea mijloacelor fixe promovata pe plan mondial, adica de reducere a numarului de grupe pentru o operare cât mai usoara a amortizarii.
De asemenea, H.G.R 2.139 a anulat drept criteriu de clasificare natura materialului din care s-a realizat activul, aplicându-se criteriul de performanta care stabileste ca un activ trebuie sa îndeplineasca o anumita functiune pe o anumita durata de functionare indiferent de naura materialului.
De asemenea în noul s-a anulat criteriul de selectare functie de material pentru conditii speciale generice de mediu normal sau agresiv, trecându-se la durate de functionare diferentiate pentru constructiile din mediu agresiv ( alimentara, materiale de constructii, metalurgica, si chimica ).
O noutate o constituie si posibilitatea pe care o are consiliul de administratie de a reduce sau majora cu 20 % durata de viata a activului functie de situatia concreta a acestuia. Doar mentinerea peste durata de viata legala a mijloacelor fixe care pot crea prejudicii asupra sanatatii si mediului impune aprobari si avize de la organismele nationale de atestare.
În privinta evaluarii terenurilor care trec din adinistrarea statului în proprietatea societatilor comerciale, prezentam elementele de baza din H.G.R. 834 / 1991 ( publicata în Monitorul Oficial nr. 54 din febr.1992 ), hotarâre care impune o abordare unitara pentru întocmirea documentatiei care sta la baza obtinerii certificatului de proprietate asupra terenului. Valorile riesite din formulele de calcul au fost folosite doar pentru înscrierea în contabilitate.
Pentru terenurile din administrarea primariilor, care sunt scoase la licitatie în vederea concesionarii s-au asocierii, s-a considerat ca trebuie aplicata Decizia 79 / 1992 a C.P.M.B decizie care a fost preluata si de alte orase ale tarii. Aceasta evaluare presupune din partea evaluatorului cunoasterea zonarii teritoriale din localitate, precum si preturile propuse aferente acestor zone. Acest mod de evaluare este acceptat pentru stabilirea unui pret tehnic, impozitare sau închiriere,etc. Nu reprezinta niciodata valoare de piata
Pentru terenurile agricole, care trec din proprietatea statului catre alta proprietate a statului, pe care se fac culturi de paioase, modalitatea de abordare a evaluarii presupune selectarea informatiilor tehnice promovate de Legea 18/ 1991 sI Legea 16 / 1994 ( Legea Arendei ).
Pentru aceste 3 situatii valorile pentru 1mp de teren se vor considera valori contabile sau tehnice si niciodata nu pot fi considerate valori de piata.
Pentru abordarea evaluarii mijloacelor fixe, suportul de curs va prezenta pasii pe care evaluatorul trebuie sa-i respecte la elaborarea raportului de evaluare patrimoniala, astfel încât acesta sa fie complet, justificat si explicit. Vor fi prezentate metode de calcul pentru stabilirea valorilor de înlocuire, criterii de abordare a deprecierii sau a uzurii efective, de continut al descrierii cladirilor sau de prezentare a memoriului de evaluare patrimoniala.
Cursul asigura si un rezumat al Standardelor de Evaluare Patrimoniala, cu acele criterii de selectie a practicii de raportare pentru proprietatile supuse tranzactiilor imobiliare. Se impune deasemnea a fi prezentate câteva dintre elementele codului deontologic al evaluatorului în lumina respectarii acestor standarde profesionale Europene.
EVALUAREA TERENURILOR PENTRU ÎNREGISTRARE
CONTABILA SAU TEHNICA
Terenurile din intravilan sau extravilan se supun evalurii fie ca acestea sunt terenuri libere fie ca sunt ocupate de cladiri sau alte constructii, agricole sau ocupate cu plantatii.
Terenul are valoare pentru ca el are utilitate ca amplasament pentru constructii, de recreere, de cultivare agricola sau de suport al cailor de comunicatii.
În literatura de specialitate din tara avem 3 metode bazate pe formule de calcul al pretului terenului si aceste metode sunt :
A./ Metoda de evaluare conform cu H.G.R. 834 / 1991
B./ Metoda de evaluare pe baza Decizie 79/II/1992 a CPMB
C./ Evaluarea terenurilor agricole
Evaluarea terenurilor care apartin societatilor comerciale cu capital majoritar de stat se face folosind criteriile din H.G.R. 834 / 1991 ( publicat in M.O .54 /1992 ), evaluare care se face în scopul dobândirii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului si înscrierea acestor valori în contabilitate ( cont 2112 ).În prezenta expunere vom puncta elementele ce reprezinta interes in evaluarea propriuzisa a terenului. Documentatia de evaluare contine 2 piese principale
1./ piesele desenate ale documentatiei de evaluare
2./ piesele scrise care cuprind evaluarea propriuzisa
PIESELE DESENATE
Planurile obligatorii ce se ataseaza sunt :
a./ planul de încadrare în zona a incintei, sau incintelor societatii
comerciale si se întocmesc la scara 1: 10.000 pâna la scara 1: 100.000 functie de marimea incintei si cuprind caile de comunicatii, principalele retele edilitare si vecinatatile
b./ planurile topografice cu situatia planimetrica a incintei societatii
întocmite la scara 1:500 pâna la scara 1: 2.000. Aceste planuri au forma patrate
sau dreptunghiulare si nu trebuie sa depaseasca dimensiunile 80/65 cm.si cuprind în
mod obligatoriu urmatoarele: împrejmuirile incintei, cladirile, retelele edilitare, caile de transport, terenurile libere, elementele hidrografice. Sunt precizate:
Sc- suprafata construita ce reprezinta proiectia la sol a conturului exterior al cladirii
Sr- suprafata retelelor edilitare si reprezinta suma suprafetelor de retele exterioare amplasate subteran si suprateran
St- suprafata retelelor de transport ce reprezinta drumuri, cai ferate navale, aeriene, tunele, parcari, poduri
Sl- suprafetele libere, adica altele decât cele mentionate mai sus -exemplu fiind spatiile verzi
În anexa suportului de curs este prezentat un plan de incinta întocmit conform metodologiei H.G.R.834 /1991
PIESELE SCRISE
Piesele srise privind evaluarea propriuzisa porneste de la urmatoarea formula :
Vt = V b x ( 1 + N )
în care :
Vt = valoarea terenului
Vb = valoarea de baza determinata pe baza pretului de 495 lei/mp Aceasta valoare s-a determinat pornindu-se de la pretul de 5 lei/mp x 99 ani perioada de concesionare. La aplicarea H.G.R. 500/1994 pretul de 495 lei /mp se multiplica cu coeficientul 8,873, iar pentru reactualizarea contabila conforma cu H.G.R. 983-1999 coeficientul de reactualizare este 7, 352
( 1 + N ) reprezinta coeficientul de corectie a pretului de baza a terenului, în care N reprezinta suma coeficientilor pe baza criteriilor de localizare.
Criteriile pentru care N se poate selecta sunt :
1./ Categoria localitatii 2./ Amplasarea terenului 3./ Functiile economice si caracterisiticele sociale ale localitatii 4./ Pozitia terenului fata de accesul la retelele de transport -5./ Echiparea tehnico-edilitara a zonei în care se afla terenul 6./ Caracteristicele geotehnice ale terenului 7./ Restrictii de folosire a terenului conform planului urbanistic 8. / Terenuri poluate cu reziduuri
Valoare a terenului se va inregistra în patrimoniul societatilor comerciale în contul activ 212 ,, alte fonduri " În anexele prezentului suport de curs este atasata un exemplu de plan cadastral de incinta, în care sunt promovate informatii privitoare la abordarea analizelor privind suprafetele mentionate în expunerea teoretica.
METODA CONF. DECIZIEI 79 /II/ 1992
Metoda a fost propusa în anul 1992 de catre primaria municipiului Bucuresti pentru stabilirea unui pret de concesionare a terenurilor destinate constructiei pentru o perioada de 49 ani. Punctul 1 al deciziei nr. 79 aproba metoda de calcul si formula din anexa 1. Aceasta este:
P = ( A + S + D + T + Tf + E + G ) x M x F x H x U
unde A = amplasamentul conform zonificarii din municipiu
S = instalatii sanitare apa-canal M = marimea terenului
D = drumuri F = natura terenului de fundare
T = termoficare H = regimul de înaltime
Tf = telefonie U = utilizare
E = electricitate G = gaze
Pentru fiecare dintre acesti parametrii sunt stabilite valori în lei, coeficienti sau
procente care asigura valoarea corecta dupa localizarea terenului în cadrul localitatii.
Voi prezenta mai jos câtiva dintre acesti parametrii pentru a se putea opera pe exemple de evaluare ( Valoarea lui A este data pentru anul 1992 )
A zona ,,0 " 18.000 lei/mp zona I - 14.000 lei/mp zona II - 10.800 lei /mp
D 16,7 % din A drum asfaltat ,betonat 9,14 % drum pietruit
S 16,7 % retele la gard ; 14,20 % retele la 100 m ; 11,7 % pana la 200 m
T 16,7 % retea la gard ; 13,7 % retele la 100m ; 10,63 % pana la 200 m
Tf 3,4 % la gard ; 2,86 % pana la 100 m ; 2,31 % pana la 200 m
E 6,7 % la gard ; 5,63 % pana la 100 m ; 4,56 % pana la 200 m
G 6,7 % la gard ; 5,63 % pana la 100 m ; 4,56 % pana la 200 m
M 1,0 suprafata < 300 mp 1,05 suprafata 300-500 mp 1,25 supr> 10.000
F 1,0 teren bun fundare 0,85 teren macroporic 0,5 terenuri cu umpluturi
H 1,0 pentru P+1-3 E ; 1,25 pentru P+4-6 E ; 1,40 pentru P+7-12 E
U 3= cladiri comerciale, hotel, birouri, mica industrie 2 blocuri locuinte
1 vile 0,5 pentru activitati non profit, caracter social cultural, umanitar
Aceasta formula a fost îmbunatatita în anul 1998 de catre specialisti din cadrul
Corpului Expertilor Tehnici si publicata în buletinul nr. 46 /1998, dar incorect apreciata ca fiind formula care stabileste valoarea de piata pentru terenuri.
EVALUAREA TERENURILOR AGRICOLE
Evaluarea terenurilor agricole care sunt în patrimoniul societatilor comerciale cu capital majoritar de stat si au profil agricol se bazeaza pe o analiza care se face pornind de la analiza calitatii terenului agricol pe clase de fertilitate si dupa modalitatea de acces la aceste terenuri agricole pentru lucrarile de araturi si pentru strânsul recoltei.În scopul analizei corecte a conditiilor mentionate mai sus face recomandarea ca analiza fertilitatii solului pentru terenurile agricole sa se preia de la Institutele Pedologice din teritoriu. Acestea sunt informatiile date de Legea 16/1994 -Legea Arendarii. Aceasta lege considera ca potentialul de productie al terenurilor agricole se clasifica în functie de sol pe baza normelor de bonitare naturala pentru terenul arabil în 5 clase de fertilitate:
Clasa I-a ( 81-100 puncte ) - pentru terenurile cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie, permeabile, neafectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane sau forte slab înclinate.
Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) - terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie sau mijlociu-fina, cu permeabilitate buna sau mijlocie-mica, slab afectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane sau slab înclinate.
Clasa a III-a (41-60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau moderat profunde, cu textura mijlocie, mijlociu-grosiera sau fina, moderat afectate de fenomene de degradare, situate pe suprafete plane sau mijlociu înclinate.
Clasa a IV-a (21-40 puncte) - terenuri cu soluri slab fertile, cu textura variata, puternic afectate de fenomene de degradare.
Clasa a V-a (1-20 puncte) - terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentru folosinta arabila, foarte puternic afectate de fenomene de degradare.
Fiecare clasa de calitate a terenului se împarte în 3 categorii, în functie de gruparea parcelelor, forma si obstacole, distanta fata de centrul de localitate, de centrul de depozitare si valorificare a produselor, de calitatea drumurilor si de alti factori, dupa cum urmeaza:
Categoria A - terenuri cu sol uniform, cu forme si dimensiuni optime pentru mecanizare, grupate, drumuri foarte bune, acces usor si distanta mica de centrul de localitate, de centrul de depozitare si valorificare sau gara.
Categoria B - terenuri cu sol moderat, uniform, cu forme si dimensiuni ce asigura conditii medii de mecanizare, moderat grupate, acces mediu, cu drumuri întretinute.
Categoria C - terenuri cu sol neuniform, cu forme si dimensiuni ce au conditii diferite de mecanizare, dispersate, drumuri necorespunzatoare si la distante mari fata de centrul de localitate sau gara.
Clasele de fertilitate ale solului sunt stabilite de catre institutele pedologice din judet, iar categoriile de teren sunt stabilite de evaluator.
În anexele Legii 16/1994 sunt stabiliti si coeficienti de bonitare functie de tipul culturilor agricole precum si coeficienti de convertibilitate pentru tipurile de produse si grâu ca produs de referinta. În Legea 18 sunt trecute preturi pentru tipurile de terenurile agricole .
METODE DE PIAŢĂ PENTRU EVALUAREA TERENURILOR
Pentru terenuri, prezentam 6 metode de evaluare bazate pe principii de piata,la care suma estimata de evaluator reprezinta o opinie bazata pe informatiile la zi pentru tranzactiile efectuate pentru terenurile considerate libere sau ocupate de cladiri. Aceste informatii precum si tehnica de evaluare va fi sustinuta de exemple de astfel de evaluari.
Se vor prezenta 6 procedee de evaluare :
1./ Metoda comparatiei directe
2./ Proportiei
3./ Extractiei
4./ Parcelarii
5./ Tehnica reziduala
6./ Capitalizarii rentei de baza
Metoda comparatiei directe
Se utilizeaza evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru scopul
evaluarii. Metoda este cea mai utilizata si preferabila când exista date comparabile.
Prin aceasta metoda informatiile ce se fac pentru loturile similare sunt analizate, comparate si corectate functie de asemanari si de diferentieri. Elementele de comparatie sunt :1./ drepturile de proprietate 2./ restrictiile legale 3./ conditiile pietii ( data vânzarii )4./ localizarea 5./ caracteristicele fizice ( vom reveni asupra lor ) 6./ utilitatile disponibile 7./zonarea 8./ cea mai buna utilizare.
Pentru caracteristicele fizice avem în vedere: suprafata, forma, lungimea la fatada, topografia, localizarea si vederea.
Pentru evaluare este indicat sa se coreleze rezultatele a 2 sau mai multe comparatii. Pentru ca preturile s-au schimbat relativ mult din 1990-1992 încoace, loturile de teren comparabile trebuie sa fie alese cu date cât mai recente.În sistemul acesta de evaluare a terenurilor este importanta baza de date privitoare la aceste tranzactii. Uneori evaluatorul este obligat sa aleaga informatiile despre tranzactii între proprietati situate în apropierea subiectului, dar încheiate cu mult timp în urma si tranzactii recente cu terenuri situate în aprpriere dar cu o suprafata mult mai mare.De asemenea este cunoscut ca exista tendinta ca pretul terenului sa scada. Se subîntelege ca este logic sa se selecteze terenuri cu suprafete cât mai apropiate în suprafata sI cât mai recent tranzactionate astfel ca evaluarea sa fie apreciata ca foarte corecta. Zonarea este unul dintre criterii si este recomandat sa se aleaga amplasamente din aceiasi zona.cu terenul subiect.
Informatiile directe se pot obtine cu partile implicate în tranzactii, cu avocati, notari, agenti imobiliari. Preturile de analiza este ideal sa reprezinte, pentru terenurile în discutie, preturi tranzactionate, iar daca acest lucru este dificil se pot lua în consideratie preturile nenegociate. Pentru corectiile ce se impun asupra preturilor se recomanda ca acestea sa fie facute functie de datele disponibile ( calitatea lor) si sa fie exprimate în moneda sau în procente. Se propune sa se înceapa cu aceste corectii de la dreptul de proprietate, conditiile pietii apoi cu cele referitoare la localizare si caracteristicele fizice.
Este necesar sa avem în vedere în analiza terenurilor libere supuse tranzactiilor si aspectul legat de cea mai buna utilizare deoarece pot fi identificate utilizari care creaza valoare si evaluatorul poate începe selectia proprietatii comparabile si apoi se estimeaza valoarea terenului.
Ca regula generala, cu cât sunt mai mici si mai putine deosebirile între subiect si terenurile comparabile cu atât este mai mare precizia si posibilitatea de a pronunta valori corecte.Toate corectiile trebuie prezentate într-o forma logica si usor de înteles.
În anexa suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare a terenului prin metoda comparatiei directe folosind procedeul comparatiei pe perechi de date.
În anexele atasate prezentului suport de curs este explicat principiul analizei pe principilu perechilor de date un caz de evaluare a terenului folosind aceasta metoda.
În anexele acestui suport de curs va este prezentat un model de evaluare prin metoda procedeului bazat pe perechi de date.
Metoda proportiei
În localitatile urbane dezvoltate se gasesc foarte rar amplasamente libere si valoarea lor nu poate fi estimata prin comparatie directa motiv pentru care se foloseste metoda proportiei. Metoda este bazata pe principiul echilibrului si pe conceptul contributiei, adica între diferite componente ale proprietatii exista o proportie adecvata si nici una nu conduce la o disproportie in raportul teren / cladire / proprietate. Se fac analize pe tipuri de proprietati si localizari între care se stabileste un raport tipic. Metoda nu da o valoare determinanta proprietatii dar poate fi folosita când este insuficient numarul de tranzactii de terenuri libere comparabile. Aprecierea prin aceasta metoda este grosiera pentru ca se pot ridica ( sau exista ) cladiri mai scumpe sau mai ieftine pe loturi de teren de valoare egala.
Metoda extractiei
Metoda este o varianta a metodei proportiei, mai simpla, întrucât din valoarea
proprietatii se scade contributia constructiei evaluata prin costuri depreciate.
Analiza se face deasemenea pe baza unor date legate de localizarea proprietatilor de implicarea unui specialist în evaluarea cladirilor. Valoarea data pentru teren prin metoda extractiei poate fi utilizata pentru comparatie cu preturile pentru terenurile libere si se pot considera drept parametrii normalizati mai mult decât valori absolute.
Metoda parcelarii
Metoda se refera la terenurile libere cu suprafete mari sau foarte mari pentru care analiza celei mai bune utilizari propune ca prin parcelare sa se obtina terenuri obtime pentru cladiri rezidentiale într-o combinatie favorabila. O astfel de analiza se face prin dimensionarea loturilor din punct de vedere fizic, legal si economic si în primul rând sa îndeplineasca cerintele pietii locale.
În aceasta metoda este necesara implicarea unor persoane de specialitate privind dezvoltarea proprietatilor imobiliare si în acelasi timp sa se asigure ca poate gasi prin analogie o parcelare pentru extragerea de informatii. În cele mai multe cazuri se face apoi o analiza comparativa cu loturile deja construite. Pentru loturile construite se vor scadea costurile directe si indirecte aferente dezvoltarii imobiliare, marketingului si vânzarii proprietatilor construite pe loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde si cheltuielile de eliberare, nivelare si finisare a terenului, de construire a strazilor, trotuarelor si a retelelor edilitare. Se vor lua în consideratie si taxele, primele de asigurare, onorariile, comisioanelor si cheltuielile de publicitate. Se vor deduce sumele reprezentând fructificarea capitalului investit pe perioada de dezvoltare si profitul antreprenorului. Se obtin veniturile generate prin vânzarea proprietatilor din care se extrag valorile aferente constructiilor obtinându-se valorile aferente numai terenului. Pentru comparatie aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rata de actualizare care tine totuti cont de riscul aferent dezvoltarii.
Metoda parcelarii se utilizeaza si în studiile de fezabilitate si în zonele unde sunt putine tranzactii comparabile. Precizia metodei este determinata de precizia ratei de actualizare, a ratei de actualizare, a ratei de absorbtie a costurilor indirecte si pentru servicii. În anexa suportului de curs va este prezentat un exemplu de analiza.
Metoda reziduala
Metoda se utilizeaza acolo unde nu sunt disponibile date referitoare la laturi similare de teren liber. Exista informatii privitor la teren mâna de lucru si capital de investit si se pot cunoaste cu precizie urmatoarele :
a./ valoarea cladirilor este cunoscuta sau se poate estima cu mare precizie
b./ venitul net anual generat de proprietate se poate estima cu precizie
c./ se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri si teren Cladirile se vor estima în conditiile celei mai bune utilizari, sunt noi si nu au deprecieri functionale si fizice. Pentru a se deduce valoarea terenului se procedeaza în primul rând la determina valoarea constructiei ( existenta sau ipotetica).Apoi se va determina sau estima venitul net obtinut din exploatare, chirie si cheltuielile de operare estimate la data evaluarii .
Se determina ce parte din venituri se atribuie cladirii si se obtin veniturile pentru teren pentru perioada de un an. Acest venit se capitalizeaza cu o rata de capitalizare obtinuta de pe piata imobiliara si se obtine valoarea terenului.
Metoda capitalizarii rentei de baza
Pentru folosirea acestei metode este util sa se cunoasca informatii de pe piata închirierilor imobiliare Renta de baza este marimea platita pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenului în conformitate cu regulile de închiriere a terenului
Daca renta curenta corespunde cu cea de piata atunci valoarea obtinuta prin capitalizarea cu o rata de pe piata este echivalenta cu valorea de piata. În cazuri în care aceasta nu corespunde cu conditiile contractuale sunt necesare corectii.
Renta poate avea diferite clauze de escaladare si de plata si în acest caz trebuie reflectate în renta de baza.
EVALUAREA CLĂDIRILOR
Întrucât cursul de evaluare trebuie sa promoveze si modalitatea de abordare a evaluarii de active, s-a impus necesitatea prezentarii cladirilor de toate tipurile, structura, finisajul si instalatiile functionale. Sunt prezentate notiunile de baza despre infrastructura si suprastructura cladirilor, despre finisajul interior sI exterior, despre instalatiile functionale sI pentru fiecare dintre acestea informatii asupra modalitatii de apreciere a uzurii.
Cladirile ce se supun evaluarii sunt împartite conform H.G.R. 964 /1998 în 9 categorii, functie de activitatea ce se desfasoara în ea. Vom metiona ca acestea sunt:
1.1. CLĂDIRI INDUSTRIALE
1.2. CLĂDIRI AGRICOLE
1.3. CLĂDIRI PENTRU TRANSPORTURI POsTĂ sI
TELECOMUNICAŢII
1.4. CONSTRUCŢII HIDROTEHNICE
1.5 CLĂDIRI PENTRU AFACERI, COMERŢ, DEPOZITARE
1.6. CLĂDIRI DE LOCUIT sI CL. SOCIAL - CULTURALE
1.7. CONSTRUCŢII PENTRU TRANSPORTUL ENERGIEI
ELECTRICE
1.8. CONSTRUCŢII PENTRU ALIMENTARE CU APĂ, CANALIZARE sI ÎMBUNĂTĂŢIRI FUNCIARE
1.9 CONSTRUCŢII PENTRU TRANSPORTUL sI DISTRIBUŢIA
PETROLULUI, GAZELOR, LICHIDELOR INDUSTRIALE, AERULUI COMPRIMAT sI
PENTRU TERMOFICARE
Standardele Europene de Evaluare promoveaza practica raportarii proprietatilor în scopul elaborarii documentelor financiare sau alte scopuri comerciale în patru categorii principale dupa cum urmeaza:
A Ocupate de proprietar -destinate a fi utilizate în afacere;
B Ca investitie -cu scopul de a genera venit sau câstig de capital ;
C În surplus fata de necesitatile de exploatare a afacerii
D Plasamente sau proprietasi pentru vânzare, detinute ca stocuri siînregistrate ca active circulante.
În finalul expunerii metodelor de evaluare care se folosesc pentru evaluarea cladirilor sau a constructiilor speciale, dupa o prezentare a practicii de prelucrare a informatiilor, a modului de finalizare printr-un raport de evaluare vom da amanunte legat de practica raportarii pentru fiecare dintre aceste patru cazuri prezentate mai sus.
Deocamdata este neceasara abordarea metodelor de evaluare patrimoniala a cladirilor indiferent de clasificarea lor abordata de H.G.R. 2.139/2005. Abordarea acestora presupune ca datele primare, verificarile, prelucrarea si finalizarea sa fie efectuata de o persoana pregatita special în acest scop.
Pentru evaluarea cladirilor putem folosi mai multe metode de evaluare care sa
permita obtinerea unor valori cât mai precise, capabile sa reprezinte valoric situatia reala din teren la data evaluarii. Aceste metode pe care le putem folosi sunt :
A./ Metoda costurilor
1./ metoda costurilor depreciate
2./ metoda costurilor de reconstructie / reconstruire
3./ metoda costurilor de inlocuire
4./ metoda costurilor segregate
5./ metoda costurilor folosind preturile barem
B./ Metoda indiciala
1./ aplicatii restrânse, la apartamente sau proiecte tip
Functie de importanta, marimea si cantitatile de informatii pe care evaluatorul le preia din lista mijloacelor fixe a societatii pentru care face evaluarea se pot folosi oricare dintre aceste metode, dar important este calitatea raspunsului pe care îl oferi beneficiarului lucrarii. Pentru corectitudinea operatiei de evaluare a cladirilor este necesar sa fie respectate 5 etape distincte în procesul evaluarii si anume:
1./ Verificarea situatiei scriptice a societatii reale din teren
2./ Verificarea situatiei reale din teren
3./ Evaluarea propriuzisa
4./Prezentarea datelor evaluate si descrierea mijloecelor fixe cladiri si constructii speciale.
5./ Memoriu de evaluare
1./ Verificarea situatiei scriptice.
Aceasta operatie se efectueaza de catre specialistul în evaluarea cladirilor, inginer constructor, care ajuns la sediul societatii solicita lista mijloacelor fixe grupa I-a din balanta mijloacelor fixe. Preia aceasta lista si solicita deasemenea planul incintei, în copie, planuri întocmite la H.G.R. 834/1991 dupa care împreuna cu o persoana desemnata de conducere efectueaza verificarea situatiei în teren.
2./ Verificarea situatiei reale din teren.
Sunt verificate pe rând toate cladirile din incinta pe baza numerelor de inventar înscrise în lista si eventual a celor gasite în teren pentru care nu exista numar de inventar. Este posibil ca aceste cladiri sa fie înscrise pe o lista a mijloacelor fixe cladiri amortizate în functiune sau sa nu fie înregistrate pur si simplu.
Obligatoriu aceste cladiri fara numar de inventar gasite în teren se vor evalua la stadiul fizic la care se gaseste la data verificarii. Operatiunea de verificare impune analiza sistemului constructiv al cladirii, anul punerii în functiune, finisajul interior si exterior precum si instalatiile functionale existente în cladire. La verificarea instalatiilor se va consulta si lista de mijloace fixe constructii speciale, pentru a verifica înscrierea separata pe numere de inventar a instalatiilor tehnologice. În cazul în care ele sunt înscrise corect la grupa I-a se vor analiza pe numarul de inventar gasit, iar în caz contrar se solicita planuri sau se întocmesc relevee pentru fiecare dintre acestea întrucât va fi necesara evaluarea lor separata de cladire.
În acest caz se vor propune numere de inventar noi, cu folosirea codului de încadrare asemanator celui din H.G.R. 964 /1998. Durata de viata scriptica si fizica a mijloacelor fixe constructii speciale este mai redusa decât a cladirilor, au valori importante si ceea ce este mai important ca înlocuirea lor se poate face pe investitii si nu pe productie cum s-ar impune daca ar ramâne înregistrate la cladiri.
Sunt situatii frecvente în care cladirile inventariate au anul real de punere în functiune ( P.I.F. )diferit de cel înscris în actele contabile fie datorita preluarii de la o alta societate dupa ce au functionat o anumita perioada de timp, fie datorita nationalizarii ( 1948 ), fie datorita lipsei de informatii. Inginerul constructor evaluator are obligatia sa tina cont de aceste date la analiza gradului de uzura fizica real estimat. Verificarea tuturor mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale este corect sa se încheie cu o discutie în cadrul societatii în care sa se lamureasca diferentele între listele mijloacelor fixe din balanta si situatia reala din teren, anii în care pentru o serie de mijloace fixe sau efectuat remedieri importante.
Se vor solicita pentru cladirile importante planurile de executie existente la cartea tehnica, relevee pentru modificarile sau amenajarile efectuate, planuri de retele apa-canal, retele de instalatii electrice de forta si retele tehnologice exterioare.
Dupa finalizarea etapei de verificare a situatiei reale din teren se poate trece la etapa de evaluare propriu-zisa.
3./ Evaluarea propriu-zisa
Pentru fiecare dintre mijlocele fixe grupa I-a cladiri se alege metoda de evaluare si se determina valorile de înlocuire ( de nou ) pentru data la care s-a convenit cu beneficiarul raportului de evaluare. Se recomanda folosirea metodei costurilor de reconstructie sau segregate pentru cladirile cu suprafete mari si pentru care exista planuri de executie, metoda costurilor pornindu-se de la preturile barem pentru cladirile de mai mica importanta
Pentru informatiile necesare obtinerii valorilor de înlocuire ( de nou ) prin metoda costurilor se vor studia Indicatoarele Republicane de consum pentru lucrarile de constructii, cunoscute sub denumirea indicatoarelor C ; Ts ; E ; I ; S ; Tf ; Ac ; Iz ; M ; V ; D etc. publicate de catre I.N.C.E.R.C. Deasemenea pentru structura devizelor pe categorii de lucrari este necesar sa fie consultate Normativele P187 /1987, C 140/1987 , I 18 / 1984 etc.
Aceasta propunere este facuta în ideea ca precizia determinarii valorii de înlocuire folosind preturile barem este mai mica, iar în cazul suprafetelor mari de cladirii valorile sunt deformate substantial.
Operatia de determinare a gradului de uzura fizica real estimat este legata de informatiile date de vechimea cladirii, mediul normal sau agresiv în care se gaseste cladirea gradul de întretinere, dimensiunile agabaritice ale cladirii precum si de zona seismica la care a fost proiectata cladirea si zona seismica în care se gaseste acum.
În literatura de specialitate, în standardele internationale, denumirea gradului de uzura fizica real estimat este înlocuita de cuvântul depreciere sau uzura efectiva.
Primele informatii legate de acesti coeficienti de uzura fizica se pot prelua din Normativul P135 / 1995, care coeficientii de uzura sunt prezentati pe cod asemanator cu cei din Legea 15/1994. Preluate primele informatii despre uzura fizica a cladirii pentru durata de viata scursa de la punerea în functiune si pâna în prezent, acestia se pot corecta de evaluator functie de toti ceilalti factori pe care i-am mentionat mai sus. Stabilirea deprecierii pentru fiecare dintre cladiri este o operatie de mare responsabilitate, are si un grad de subiectivitate si din acest motiv trebuiesc gasite toate argumentele pentru cazul în care acest grad de uzura sufera modificari importante fata de normativ.
În acest sens sens aplicarea Normativelor sus mentionate se va face în stricta concordanta cu starea de fapt din teren, constatata si consemnata detaliat în foi de lucru. Aprecierea cladirilor porneste de la structura de rezistenta, configuratia acesteia functie de gradul seismic al zonei, de regimul de înaltime si de existenta sau nu a subsolului. Pentru finisaj se fac aprecieri asupra finisajului peretilor cladirii, asupra pardoselilor, tâmplariei si a invelitorii. Se fac aprecieri asupra instalatiilor functionale ale cladirii, asupra modului în care a fost întretinuta cladirea, precum si asupra tipului de materiale folosite la aceste finisaje. Fac referire la duratele de viata fizica ale materialelor care participa la aceste finisaje. Ca exemplu as aprecia ca una este sa ai o pardoseala din covor pvc cu durata de 8-10 ani durata de viata si alta este sa ai o pardoseala din parchet de stejar cu durata de viata fizica de 60 ani.
Operatia de modificare a valorilor de înlocuire cu ajutorul coeficientilor de uzura fizica real estimati conduce la obtinerea pentru fiecare dintre cladirile evaluate la determinarea valorilor ramase actualizate pentru data la care s-a efectuat evaluarea acestor mijloace fixe.
Valorile ramase actualizate vor fi detaliat înscrise în foi de lucru, întocmite separat pentru terenuri, separat pentru cladiri cuprinzând toate datele de identificare necesare ( nr. inventar, denumire, valoare contabila, uzura -valoarea ramasa ; eventual plan de situatie) Foile de lucru astfel întocmite în termenul prevazut vor fi predate colaboratorilor din echipa care determina ,, bilantul economic " respectiv activul net contabil corijat.
4./ Prezentarea datelor evaluate si descrierea mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale
Dupa finalizarea evaluarii tuturor mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale, se impune prezentarea sumara a cladirilor din punct de vedere al sistemului constructiv, al finisajului interior si exterior precum si elemente despre instalatiile functionale ale cladirii. Orice apreciere suplimentara este totdeauna bine venita, iar transmitrea de date ale dimensiunilor, suprafetelor, gradului de utilizare si aprecierea uzurii efective face parte din continutul obligatoriu al raportului. Daca aceste informatii vor fi sustinute si de fotografii color explicative, calitatea informatiilor transmise beneficiarului lucrarii va apreciata ca superioara. În toate rapoartele de evaluare efectuate se impune ca în capitolul de descriere a cladirilor sa se mentioneze aprecierea evaluatorului privind stabilitatea structurii, supradimensionarile cladirilor pentru functiunile pe care le îndeplinesc, functiunile conforme procesului tehnologic, precum si uzura fizica si gradul de întretinere.
5./ Memoriu de evaluare.
Ultima piesa a raportului de evaluare patrimoniala este Memoriu de evaluare propriuzis, unde evaluatorul prezinta concluziile, apreciaza corectitudinea balantei mijloacelor fixe preluate de la societatea comerciala, prezinta cladirile la care este necesar sa fie calculata si deprecierea functionala ( uzura morala ). Orice informatie legata de surplusuri sau scapari ale balantei de mijloace fixe este binevenita.
C./ Metoda indiciala
Metoda se poate aplica foarte bine în cazul cladirilor de locuit care au fost construite pe baza pretului ferm dat de H.C.M. 256 /1984. În acest caz pretul de construire pentru 1 mp de suprafata desfasurata construita a fost decis de regimul de înaltime al blocului de locuinte,de gradul de seismicitate al zonei în care este construit blocul, de etajul la care se afla apartamentul. Coeficientii de reactualizare elaborati de M.L.A.P.T. sunt aceia care aduc la zi valoarea de înlocuire pentru cazul în cauza.
Procurarea acestor indici de reactualizare se recomanda a fi preluati din publicatiile lunare ale I.N.C.E.R.C., din Buletinul Informativ al Corpului Expertilor Tehnici ce apare lunar. Aceste evaluari se pot face si pentru o serie de cladiri de mica importanta, realizate pe baza de proiecte tip. Aceste ultime metode de evaluare se pot aplica în conditiile în care exista o baza de date apreciabila, cu tipuri diversificate de structuri cu localizari pe zone de seismice. Corectiile ce se impun de la caz la caz sunt obligatorii pentru ca subiectul ce se evalueaza prin aceasta metoda sa permita obtinerea unor date sigure.
În metodele prezentate mai sus nu au fost prezentate elementele de tehnica evaluarii pentru obtinerea valorilor de înlocuire prin metoda costurilor, datorita gradului de specializare ridicat. Totusi în anexele suportului de curs sunt atasate exemple prin care sunt promovate metodele de obtinere a valorilor de înlocuire.
EVALUAREA CONSTRUCŢIILOR SPECIALE
Evaluarea constructiilor speciale se face pe aceleasi principii cu ale cladirilor, cu mentiunea ca avem structurate aceste constructii pe coduri asemanatoare celor de la cladirile din societate, pe baza profilului de activitate.Le vom prezenta pentru a fi posibila codificarea.
1.1.3. - 1.1.15. Constructii speciale industriale
1.2.3. - 1.1.10 Constructii speciale agricole
1.3.2. - 1.3.24 Constructii pt.transporturi posta si telecomunicatii
1.4.1. - 1.4.6. Constructii hidrotehnice
1.5.4. - 1.5.11. Constructii pentru afaceri comert si depozitare
1.6.3. - 1.6.6. Constructii speciale pentru locuinte si social culturale
1.7.1. - 1.7.2. Constructii pentru transportul energiei electrice
1.8.1.- 1.8.14. Constructii pentru alimentarea cu apa, canalizare sI îmbunatatiri funciare
1.9.1. - 1.9.3. Constructii pentru transportul si distributia petrolului, gazelor, lichidelor industriale, aer comprimat si pentru termoficare.
În cele mai multe cazuri de evaluare numarul pozitiilor din lista grupei II-a pentru cladirile de tip industrial sunt foarte numeroase si de cele mai multe ori foarte greu de indentificat pe numere de inventar in cazul retelelor tehnologice, apa-canal si transport de energie electrica. Din practica evaluarii se cunoaste ca pentru foarte putine dintre numerele de inventar se cunosc aspectele fizice ale fiecaruia dintre ele si deci este dificil de evaluat luându-se în analiza fiecare numar de inventar separat. În cazurile concrete de evaluare pentru situatii de multiple numere de inventar înscrise în balanta de mijloace fixe se propune evaluarea globala pentru acelasi tip de retea tehnologica existenta în incinta. Determinarea valorii de înlocuire pentru aceasta evaluare globala se efectuaeaza având la baza planul de retele din care se extrag lungimile pe diametre ale conductelor. Se efectueaza evaluarea întregii retele si apoi se obtine determinarea valorilor de înlocuire pe fiecare numar de inventar pe principiul raportului dintre valorile de înlocuire contabileactualizate ( la H.G.R.500 /1993 ) pe numar de inventar si valoarea de înlocuire totala însumata pentru toate numerele de inventar. Valoarea astfel obtinuta se va multiplica cu rezultatul evaluarii întregii retele obtinut prin metoda costurilor si se v-a obtine astfel valoarea de înlocuire pentru acel numar de inventar. Pe acelasi principiu se va obtine si restul valorilor de înlocuire. Functie de anul de punere în functiune, de gradul de întretinere si de mediul normal sau agresiv în care se gaseste reteaua si preluând primele date din Normativul P135/1995 se vor aplica, in procente, uzurile fizice real estimate pentru fiecare dintre numere de inventar. Multiplicarea valorii de înlocuire cu uzura fizica exprimata în procente va conduce la determinarea valorii ramase actualizate pentru
acel numar de inventar. Acelasi principiu se folosette si pentru celelalte numere de inventar, iar însumarea valorilor ramase va determina valorea ramasa actualizata pentru data la care se face evaluarea.
Prin folosirea tehnicii de calcul în evaluarea mijloacelor fixe aceasta solutie este foarte rapida si precisa, cu conditia preciziei cu care se determina valoarea de înlocuire.
Vom prezenta un exemplu în care sa fie exprimata aceasta metod de analiza
Nr. Nr. inv. Denumire mijloc fix An/Luna Val .inventar Val. inlocuire Grad Val. ramasa
( contabila ) reactualizata uz.fiz. actualizata
1. 200064 Retele termice A25-A26 1984/10 42139 849* 127.512527 ** 54 % 58.655.762
2. 200113 Retele termice A19-H4 1985/7 119148680 360.536.397 50 % 180.268.198
3. 200145 Termice B10-A17 -G2 1987/11 33586112 101.629.458 31 % 70.124.326
-------.. ----- 10. 200238
792.687.686 * 2.398.622.983. 1.941.270.606
Exemplul - se va face cu nr.de inventar 200064 la care valoarea de inlocuire contabila este de:
42.139.849
----- ----- -------- = 0,0532 apoi 2.398.622.983 x 0,0519 = 127.512.527 **
Obtinerea informatiilor privitor la gradul de uzura fizica pentru mijloacele fixe de tip constructii speciale se preiau din cadrul Normativului P135/1995 unde duratele de viata fizica precum si uzurile fizice pentru duratele de timp scurse de la punerea în functiune sunt selectate pe baza codurilor de recunoastere a mijloacelor fixe existente în Legea 15 / 1994. Este important sa se retina selectarea facuta pe baza criteriilor de de repartizare pe coduri. Pentru HGR 964 / 1998 se vor asimila codurile constructiilor speciale cu codurile echivalente din Legea 15- 1994.
Este totusi neceasr sa mentionez ca pentru multe dintre mijloacele fixe constructii speciale avem coduri care se pot confunda ( ex. 2.5.8.2. -rezervoare din beton armat ) cu rezervoarele de depozitare apa din beton -cod 2.7.18. sau avem coduri la care uzura fizica se apreciaza în 2 pozitii ( ex. cod 2.4.1.1.1./Legea 15/1994 ) are în Normativul P135/1995 2 pozitii adica infrastructura si suprastructura caii ferate.
Este deasemeni bine sa mentionam ca evaluarile mijloacelor fixe grupa I-a necesita multa incisivitate din partea evaluatorilor deoarece într-o serie de cazuri ele nu sunt inventariate, sunt în teren si este obligatoriu ca acestea sa fie separate si evaluate separat.
Se gasesc situatii în care s-a impus aprecierea unei uzuri totale pentru mijloace fixe precum retele apa-canal, castele de apa sau silozuri care nu functioneaza fiind defecte cu toate ca durata de viata scriptica nu s-a consumat.
Aprecierea uzurii fizice real estimate este în cazul mijloacelor fixe grupa I-a, constructii speciale este asociata cu analiza comparativa care trebuie facuta între conditiile STAS de calitate a lucrarilor si ceea ce se executa in fapt, când din conditii cunoscute de termene si mâna de lucru necalificata se receptionau lucrari de foarte slaba calitate. Se impune deci ca evaluatorul sa fie în posesia informatiilor privitoare la conditiile minime de acceptare ale receptiei unor astfel de lucrari. La anumite tipuri de constructii speciale se poate aprecia ca dezvoltarea tehnologiilor impune analiza situatiei existente în teren si sub aspectul uzurii morale.
Evaluatorul va lua în consideratie natura mijlocului fix ce este supus evaluarii, conditiile de mediu, tehnologia anilor în care se face evaluarea si apreciaza, cu justificarea acestei aprecieri în foi de lucru speciale uzura suplimentara ce se impune.
PREZENTAREA sI INSPECŢIA CLĂDIRILOR SUPUSE EVALUĂRII
Acest capitol al cursului s-a impus dat fiind dorinta noastra a C..E.C.C.A.R. de a da posibilitatea absolventului sa aiba capacitatea de întocmi un raport de evaluare pentru un activ. Continutul raportului de evaluare pentru active
( proprietati ) impune un capitol obligatoriu de descriere a cladirii, ca parte posibila a unei proprietati.
În literatura de specialitate termenul ,, activ ,, a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus în standardele de evaluare pe documentele financiare. Se poate totusi ca evalatorul sa înlocuiasca termenul activ cu termenul ,,proprietate ,, ca termen substitut cuvântului activ.
Vom da informatii despre structura de rezistenta a cladirilor pentru orice fel de functiuni, despre finisajul interior si exterior, despre terase si învelitori, despre instalatiile functionale ale cladirilor.
STRUCTURA DE REZISTENŢĂ
Cladirile asigura protectia oamenilor care desfasoara activitati socio-profesionale, asigura protectia utilajelor care participa la procesele de fabricatie, sunt pentru evaluatori mijloace fixe care împreuna cu terenurile realizeaza o proprietate, dar singura realizeaza doar un bun.
Functie de scopurile pentru care sunt executate cladirile, structura de rezistenta are diferite forme, cunoscute sub denumirile :
1.-structura pe zidarie portanta
2.-structura pe cadre din beton armat sau metal
3.-structura pe diafragme din beton armat
4.-structuri mixte
Pentru fiecare dintre aceste tipuri de structuri vom prezenta informatii suficiente astfel ca evaluatorul sa aiba posibilitatea sa recunoasca, în urma verificarii din teren, care tip de structura este specifica cladirii supusa evaluarii.
Structura pe zidarie portanta
Structura pe zidarie portanta este structura care asigura stabilitatea cladirii având ca elemente zidariile de închidere si de compartimentare cu grosiuea mai mare de 24 cm grosime. Grosimea zidurilor poate ajunge pâna la 75 cm grosime.
Cladirile construite pe acest sistem au inertie termica importanta, o sensibilitate redusa fata de diferentele de temperatura noapte-zi.
Aceste tipuri de cladiri au si o buna izolare fonica fata de zgomotele exterioare provenite din afara si din interiorul cladirii
Structura de rezistenta este rigida, elementele structurale au stabilitate considerabila
Durata de viata a materialelor este forte mare sau mare, implicit durata de viata a cladirii este mare.
Structura pe cadre
Structura pe cadre din beton armat, beton armat prefabricat, sau pe cadre din profile metalice la care elementele structurale sunt stâlpii si grinzile care permit închideri cu zidarie de diferite grosimi, care au mai multe deschideri si mai multe travei. Din punct de vedere al regimului de înaltime cladirile cu structura pe cadre poate fi clasificata în 2 categorii importante functional.
cladiri pe cadre cu regim de înaltime parter
cladiri pe cadre cu regim etajat.
Cladirile care au conceput un astfel de sistem constructiv, asigura flexibilitate în compartimentarea interioara.
Durata de viata a materialelor este mare asigurându-se stabilitatea atunci când sectiunile elementelor structurale stâlpi si grinzi corespund încarcarilor permanente si din sarcini dinamice.
Atunci când regimul de înaltime este mare, pentru aceste tipuri de cladiri se impun conditii severe pentru ca în zonele seismice sa fie îndeplinite conditiile de rigiditate care sa micsoreze deplasarea la vârful cladirii.
Este important sa fie cunoscut ca majoritatea cladirilor de tip industrial au structura pe cadre cu regim de înaltime parter cu una sau mai multe deschideri.
Structura pe diafragme
Cladirile de acest sistem constructiv, au peretii structurali realizati din beton armat dispusi în 2 sisteme si anume :
sistem de diafragme dispuse în sistem fagure
sistem de diafragme dispuse în sistem celular.
Sistemul de diafragme dispuse fagure presupune ca toti peretii dintre camere sunt realizati din beton armat, cu exceptia peretilor de compartimentare situati între 2 diafragme adiacente.
Sistemul de diafragme dispuse în sistem celular presupune ca peretii dintre apartamente sunt din beton armat, în rest peretii de compartimentare sunt realizati din pereti usori, autoportanti.
Industrializarea a impus sistemul constructiv al diafragmelor de beton armat prefabricat, multe dintre cladirile de tip bloc de locuinte cu regim de înaltime P+4E si P+8 E.
Din punct de vedere al stabilitatii, structura de rezistenta pe diafragme din beton armat este considerata foarte sigura la actiunile seismice.
Structura pe diafragme are ca inconvenient inflexibilitatea compartimentarii.
Structura mixta
Pentru unele tipuri de cladiri, datorita functiunilor impuse prin proiectare, se regasesc sisteme constructive considerate ca structuri mixte cum ar fi :
zidarie portanta cu cadre din beton armat
cadre din beton armat cu diafragme din beton armat.
Pentru multe dintre cladirile de tip rezidential structura de rezistenta mixta este aceea care asigura confortul si functiunile cele mai sigure.
Structura de rezistenta pentru blocurile de locuinte foarte înalte a impus sistemul constuctiv cu diafragme din beton armat monolit ca un nucleu central si stâlpi cu grinzi pe exteriorul acestui nucleu de diafragme.
Deasemenea cladirile de birouri au conceput un astfel de sistem constructiv, dat fiind posibilitatea flexibilitatii zonelor de birouri.
Structura de rezistenta se poate împarti la rândul sau în 2 categorii si anume :
infrastructura cladirii
suprastructura cladirii
Infrastructura cladirilor este totdeauna acea parte a cladirii care se gaseste sub cota +- 0,00 si este cunoscuta deobicei sub denumirea de fundatie a cladirii. Cladirile pot avea subsol, cu pereti din beton , beton armat sau caramida, dar sub acesti pereti de subsol se gasesc fundatiile cladirii.
FUNDAŢII
Fundatiile au rolul de a transmite încarcarile cladirii asupra terenului. Pentru îndeplinirea acestei functiuni ele trebuie sa repartizeze încarcarile terenului, care trebuie sa aiba suficienta rezistenta pentru a suporta presiunile corespunzatoare, iar deformatiile sunt acceptabile pentru stabilitatea cladirii.
Fundatiile de sub cladiri sunt fundatii directe, iar prin aceasta se înteleg lucrarile efectuate sub nivelul terenului pentru executarea corpului fundatiei care reazema direct pe patul de fundatie.
La alegerea sistemului de fundare, a adâncimilor de fundare, a materialelor sI izolatiilor, se va tine seama de urmatoarele:
a- conditiile de seismicitate a regiunii;
b- natura terenului de fundatie, adâncime, stratificatie, presiune admisibila, compresibilitate;
c- conditiile hidrologice ale terenului,apele subterane si cele de suprafata, posibilitatile patrunderii acestora la fundatii, variatia sezoniera a nivelului apelor subterane;
d- caracteristicile structurii de rezistenta a constructiei ;
e- particularitatile functionale ale constructiei care pot influenta comportarea fundatiilor ;
f- conditiile locale care în unele cazuri determina materialele ce trebuie folosite în fundatii ;
În cazurile terenurilor macroporice, sensibile la înmuiere, sau al pamânturilor argiloase cu contractii mari se vor prevedea obligatoriu masurile si detaliile suplimentare speciale pentru aceste cazuri.
Fundatiile unei cladiri se pot clasifica dupa cum urmeaza :
1./ fundatii continui sub ziduri
2./ fundatii izolate
3./ fundatii de tip radier general
4./ fundatii pe piloti
Fundatiile continui din beton armat se promoveaza de catre proiectant atunci când terenul are presiunea admisibila de calcul pentru sarcini fundamentale de calcul si prin armarea talpii de fundare se va limita latimea acesteia. Asezarea armaturii pentru fundatie se face pe suprafata unui beton de egalizare de 3-5 cm grosime.
Fundatiile cladirilor cu subsol sunt dimensionate din punct de vedere al adâncimii subsolului, gradului de seismicitate si al naturii terenului de fundare.
Aceste fundatii sunt completate cu materiale hidroizolante si de protectie astfel încât sa fie realizata hidroizolarea acestor pereti. Pentru structurile concepute pe zidarie portanta la care sunt prevazuti stâlpisori din beton armat, fundatiile subsolului au centuri la baza soclurilor si în fundatii.
Deseori problema etansarii subsolului poate fi promovata si cu ajutorul drenajului perimetral dirijat spre exteriorul incintei proprietatii.
Alegerea tipului de fundare depinde de încarcarea data de cladire, de calitatea terenului, precum si de dorinta viitorului proprietar de a avea subsol sau nu.
Pentru o informare prealabila asupra calitatii terenului de fundare se poate apela la proprietarii cladirilor învecinate, care ne pot comunica asupra eventualelor dificultati avute atunci când s-au executat fundatiile cladirii în care locuiesc.
Se preiau deobicei informatii privitoare la presiunea admisibila la nivelul temperaturii minime de înghet, asupra nivelului pânzei de apa freatica, a caracterului agresiv al acestei ape.
Ca definitie tehnica prin adâncime minima de înghet se întelege nivelul cel mai coborât al izotermei 0 C. Adâncimile de înghet din România variaza între 70 cm si 110 cm fata de cota terenului natural.
Prin prezentarea mai jos a hartii României având zonate adâncimile se vor putea prelua primele informatii legate de aceste obligatii tehnice.
Adâncimea de înghet
Daca prin conditiile tehnice fixate pentru beton, apa rezulta a fi agresiva, trebuiesc luate masuri speciale care se stabilesc de la caz la caz cum ar fi:
*hidroizolatii
*marirea sectiunii elementelor fata de calculele de rezistenta.
Fundatiile izolate sunt executate întotdeauna sub stâlpii de rezistenta a cladirii, cu dimensiunile calculate astfel încât sa poata prelua încarcarile date de stâlpul în cauza. Pentru fundatiile izolate avem 3 tipuri distincte si anume:
fundatie izolata bloc si cuzinet
fundatie izolata bloc armat - talpa rigida
fundatie izolata tip pahar- pt. stâlpii prefabricati.
Fundatiile izolate sunt în majoritatea cazurilor fundatii capabile sa preia eforturile transmise terenului prin intermediul structurii stâlpului, au armare constructiv alcatuita sau armatura calculata pentru cazul în care sunt posibile aparitii ale unor zone întinse pe aceasta talpa.
Pentru fundatiile cladirilor cu subsol, la care terenul de fundare este compresibil, dimensiunile grinzilor continui de fundare pot fi înlocuite cu fundatii de tip radier general. Aceste fundatii de tip radier general au grosimea variind de la 35 cm pâna la 1,2 m . Fundatia de tip radier general este realizata cu armare pe doua directii, cu pozarea armaturii la partea inferioara si superioara a radierului.
Fundatiile speciale sunt cele proiectate si executate pentru cazul în care terenul este dificil pentru fundare si se impune executarea de piloti prefabricati batuti în teren pâna la atingerea terenului bun de fundare. Acest gen de fundatii se numesc fundatii pe piloti si pot fi sub fundatii de tip izolat sau fundatii de tip radier general.
SUPRASTRUCTURA CLĂDIRILOR
Structuri pe zidarie portanta
Pentru cladirile de locuit de tip unifamilial ( rezidentiale ), sistemul structural cel mai raspândit este acel cunoscut sub denumirea de ,, structura pe zidarie portanta,, care poate fi conceput si dimensionat pentru structuri cu subsol sau fara, cu etaj sau fara etaj, pentru gradele de intensitate seismica 6,7,8 si 9.( scara Mercalli )
Prevederile generale de alcatuire, de calcul si de executie sunt promovate în Normativul P2-1985 pentru materiale precum caramizile pline, cu goluri, blocuri ceramice, blocuri din beton celular autoclavizat.
Având în vedere importanta deosebita de asigurare a stabilitatii cladirii, structurile pe zidarie portanta sunt de natura structurilor spatiale, cu pereti dispusi dupa forme geometrice regulate
Pentru peretii portanti functie de rolul pe care-l îndeplinesc în cladire ei se împart în :
Pereti structurali portanti, în sensul ca acestia pot prelua sarcini verticale si orizontale ;
Pereti structurali de contravântuire în sensul ca pot prelua doar sarcinile orizontale sI greutatea lor proprie ;
Pereti nestructurali care îndeplinesc rolul de compartimentare, greutatea lor fiind preluata de plansee si de peretii portanti.
Structuri pe cadre din beton armat sau metal
Aceste sisteme structurale sunt copuse dintr-un ansamblu de bare verticale si orizontale ( numite stâlpi si grinzi ), îmbinate rigid în noduri pe cele doua directii ortogonale corespunzator axelor principale ale constructiei.
La aceste tipuri de structuri peretii au rolul de închidere si de compartimentare, asigura prin grosimea lor izolarea fonica si termica. Acest gen de structuri dispune de lubertatea de alegere a distributiei peretilor interiori. Planseele din beton armat reazema pe riglele cadrelor si pot avea diferite grosimi. Aceste sistem constructiv este folosit pentru un regim de înaltime de 4-10 etaje.
Odata cu modificarile aparute în harta zonelor de seismicitate a tarii, sistemul constructiv pe cadre din beton armat capata atentie sporita în analiza evaluatorului doar atunci când s-au petrecut modificari însemnate de calcul la sarcini dinamice. Acest aspect va fi tratat ca depreciere suplimentara în cazurile trecerii structurii la un grad superior de calcul al stabilitatii.
Structuri pe diafragme din beton armat
Structurile din beton armat pe diafragme se împart în 2 categorii, functie de modul în care sunt dispuse si anume:
1./ diafragme din beton armat dispuse în sistem fagure
2./ diafragme din beton armat dispuse în sistem celular
Deasemenea se poate face o clasificare pe baza sistemului constructiv folosit la executarea cladirilor cu structuri pe diafragme si anume:
1./ diafragme din beton armat executate monolit în cofraje
2./ diafragme din beton armat prefabricate
Executarea cladirilor folosind diafragmele din beton armat este indicata pentru zonele de intensitate seismica mare, care împreuna cu diafragmele orizontale
( planseele ) realizeaza un sistem spatial rigid.
Acest sistem constructiv este un sistem avantajos din punct de vedere tehnico-economic, la cladirile cu un numar mare de nivele, la care cerintele functionale permit o distributie identica a peretilor portanti la toate etajele.
Structuri mixte din beton armat
Structurile mixte se realizeaza la cladirile pe zidarie portanta, unde la camerele cu deschidere mare se impune prezenta unui stâlp pe care reazema grinzi din beton armat. Este deasemenea considerat ca structura mixta cladirea care are un nucleu central pe diafragme din beton armat, iar perimetral clîdirea are structura realizata pe cadre din beton armat monolit.
Structura mixta este si acea structura la care parterul cladirii este un parter pe cadre din beton armat monolit, iar etajele au conceputa o structura pe diafragme din beton armat dispuse în sistem celular sau dispuse în sistem fagure.
Pentru parterul acestor cladiri, functiunile cladirii sunt realizate mai usor dat fiind elasticitatea cu care se pot realiza compartimentarile.
Analiza efectuata de evaluator privitor la modul în care este alcatuita infra si suprastructura unei cladiri se va descrie în partea de prezentare a activului.
INSPECŢIA STRUCTURILOR DE REZISTENŢĂ
Inspetia structurilor poate pune în evidenta trei tipuri de defectiuni functie de costurile ce se pot implica pentru remediere:
defecte estetice
defecte functionale
defecte de stabilitate
Pentru inspectorul de cladiri este necesar sa fie prezentata o clasificare a avariilor structurale.
1./ Avarii superficiale, care pot fi apreciate ca fisurile fine, usor de rectificat prin reparatii minore sau care produc înclinarea, sau umflarea unora dintre elementele structurale.
2./ Avarie problematica superficiala, care poate fi apreciata ca deschidere în continuare a fisurilor de la prima etapa, crapaturile existente devenind mai proeminente si apar noi fisuri.
3./ Avarie problematica, apare o îngrijorare, iar stabilitatea cladirii este pusa la îndoiala. Se apreciaza ca structura pare vulnerabila.
4./ Avarie serioasa, presupune ca se impun masuri de evitare a unei eventuale prabusiri, integritatea si stabilitatea strucutrala prezinta un risc ridicat ,I se pune problema sigurantei pentru locatari.
5./ Prabusirea, este sitatia în care cladirea se poate prabusi în orice moment, fiind necesar un program de reconstructie.
FINISAJUL INTERIOR sI EXTERIOR
Cladirile, indiferent de destinatia pe care o au, sunt finisate la interior si la exterior pentru a permite celor care o folosesc sa-si desfasoare activitatea de zi cu zi.
O clasificare a finisajelor se poate concepe având la baza elementele cladirii si anume:
peretii interiori si exteriori
tavanele
pardoselile
tâmplaria
sarpanta cu învelitoarea
terasa
TENCUIELI INTERIOARE sI EXTERIOARE
LA PEREŢI sI TAVANE
Pentru peretii interiori si exteriori finisajul implica în primul rând executarea lucrarilor de tencuieli executate
cu scopul asigurarii planeitatii peretilor executati din zidarie sau din beton. Aceasta activitate implica trei etape succesive
cunoscute tehnic sub numele de sprit, grund si tinci, iar grosimea medie trebuie sa fie de circa 2 cm. Materialul cu
care se executa aceasta operatiune se numeste mortar si pentru ca se fabrica în consistente diferite datorita cantitatii variabile
de ciment se recunosc dupa titulatura M10-T ; M25-T ; M50-T si M100-T.
În cazul în care pe suprafata peretilor se vor executa placaje ceramice sau placaje cu lambriuri tencuiala poate fi executata doar prin aplicarea a doua straturi succesive si anume sprit si grund.
Daca finisajul interior este umed atunci dupa aplicarea tinciului, la 24 ore, sa se execute o gletuire cu var pentru cazul zugravelilor executate în culori de apa si cu glet de ipsos în cazul în care peretele va fi vopsit.
Zugravelile interioare la pereti se clasifica în trei categorii functie de calitate si anume :
zugraveli inferioare, zugraveli obisnuite, zugraveli superioare. Spoielile se pot considera zugraveli inferioare, zugravelile
în culori de apa cu aplicare a 2 mâni de var, huma în amestec cu coloranti se pot aprecia ca obisnuite, iar cele cu
aplicarea de coloranti în modele, calcio-vechio, strop sunt de tip superior.
Tot în categoria de finisaje superioare la pereti se introduc si placajele cu faianta, gresie, lambriuri, marmora.
La exterior tencuielile se din mortar de consitenta superioara mortarului de la tencuielile interioare si anume M50-T sau M100-T.
Tencuielile exterioare sunt executate în grosime medie de 2,5 cm si se clasifica functie de calitate în tencuieli obisnuite si superioare. Ca si tencuieli obisnuite se recunosc tencuielile de fatada driscuite zugravite în culori de apa, vinace, acrilice, tencuielile de fatada cu finisajul realizat cu praf de piatra si ciment alb aplicat strop sau driscuit. Ca si tencuieli exterioare superioare se pot aprecia cele executate cu terasit, similipiatra simplu sau în asize si placajele de ceramica sau marmora. Pe fatada cladirilor pot fi executate si profile sau ancadramente florare în zona ferestrelor si a aticului.
Din punct de vedere al aprecierii duratei de viata fizica tencuielile interioare rezista circa 70 ani si poate ajunge pâna la 100 ani. Tencuielile exterioare driscuite sau stropite din var ciment au durata de viata de circa 20 ani, tencuielile din praf de piatra 40-50 ani , tencuielile din similipiatra, terasit, placaje ceramice, marmora de circa 70-100 ani.
Ca durate de viata zugravelile la pereti si tavane se apreciaza la 3-6ani, tapetele 9 ani, placajele de faianta si lambriurile 25- 30 ani, iar cele cu marmora 70-100 ani.
Evaluatorul poate aprecia uzura efectiva functie de gradul de întretinere si de mediul normal sau agresiv al încaperii.
PARDOSELI
Pardoselile unei cladirii se clasifica în 2 categorii distincte în :
1./ pardoseli calde
2./ pardoseli reci
aceasta clasificare este data de senzatia pe care o da pardoseala piciorului gol ce calca pe aceasta.
Functie de tipul materialului folosit pardoselile calde sunt:
pardoseli din covor p.v.c. pe suport textil
pardoseli din mocheta
pardoseli din parchet
iar pardoselile reci sunt :
pardoseli sclivisite sau rolate
pardoseli din covor pvc fara suport textil
pardoseli mozaicate, sau placi mozaicate
pardoseli din mozaic venetian
pardoseli din gresie
pardoseli din marmora
Pardoselile reci sau calde existente într-o cladire se diferentiaza prin costurile diferite care le implica, apreciere a calitatii materialelor si implicit a duratei de viata de la care se porneste în aprecierea uzurii efective.
Pardoselile din scândura 20-25 ani, pardoselile din parchet pe dusumea oarba, 25-45 ani, pardoselile din p.v.c. pe suport textil 10-15 ani, pardoselile din gresie, mozaic sau marmora 70-100 ani.
Evaluatorul apreciaza aceste durate de viata fizica în baza constatarilor de la inspectia cladirilor si aprecierii mediului normal sau agresiv.
Tehnologia de executie a pardoselilor este descrisa în manualele de specialitate, va fi expusa detaliat cursantilor în timpul seminarului si vor fi date elemente de particularitate a tipului de defectiune specifica fiecarui tip de pardoseala.
TÂMPLĂRIE INTERIOARĂ sI EXTERIOARĂ
Tâmplaria interioara si exterioara pentru cladirile de locuit reprezinta în fapt usile si ferestrele cladirii, clasificarea putând fi efectuata functie de tipul materialului din care este confectionata.
Tâmplarie din lemn
* lemn de rasinoase
* lemn de stejar
Tâmplarie de metal
* tâmplarie din tabla ambutisata sau profile laminate
* tâmplarie de aluminiu
Tâmplarie din diverse materiale
* tâmplarie din p.v.c.
* tâmplarie de beton.
Ferestrele se poate clasifica functie de numarul de canate în :
ferstre cu ochiuri fixe
ferestre cu ochiuri mobile avînd
1 canat
2 canate
3 canate
Usile interioare sau exterioare, indiferent de tipul materialului din care sunt confectionate se pot clasifica în :
1 canat
2 canate
glisante
tip rulou
Pentru fiecare dintre aceste elemente componente ale unei cladiri se vor prezenta elementele informative detaliate, precum si elemente informative cu precizari asupra modului în care evaluatorul apreciaza prin inspectia efectuata gradul de depreciere. În datele tehnice publicate în decizia 630-1980 se propun urmatoarele durate de viata :
ferestre si usi metalice vopsite la 3ani 70 ani
ferestre si usi de stejar la interior 70 ani
ferestre si usi de brad sau molid la interior 50 ani
ferestre si usi exterioare din stejar 50 ani
ferestre si usi exterioare din brad 40 ani
luminatoare metalice 35 ani
tâmplarie de mase plastice 35 ani
usi celulare de tip Pipera 15 ani
Pentru cazurile în care evaluatorul constata ca în interiorul cladirii este un mediu agresiv, aprecierile legate de duratele de viata vor fi strâns legate de gradul de întretinere a acestor elemente.
TERASĂ, sARPANTĂ sI ÎNVELITORI
Cladirile sunt protejate de intemperii, prin aplicarea la partea superioara a unor sisteme constructive promovate prin proiectare si care pot fi :
*terase circulabile sau necirculabile
*sarpante si învelitori
Terasele cladirilor sunt executate la nivelul planseului de peste ultimul etaj, cu aplicarea unor straturi succesive de hidroizolatie care în cele mai frecvente situatii asigura si protectia termoizolatiei de acoperis.
Terasele de tip necirculabil sunt frecvente la cladirile de tip industrial, la blocurile de locuinte, cladirile de birouri sau spatii comerciale proiectate cu acest sistem de protectie.
Ca ordine de executie prpunem o descriere a acestor operatiuni, cu stratul de carton perforat pozat ca bariera de vapori, cu stratul de termoizolatie montat având grosimi variabile functie de tipul termoizolatiei. Peste stratul de termoizolatie se toarna o sapa de egalizare peste care se asterne stratul de hidroizolatie alcatuit din 2 straturi de pânza asfaltata ( PA55 ) si 3 de bitum peste care se pozeaza un stat de carton asfaltat ( CA400 ). Pentru terasele de tip necirculabil se impune asternerea unui strat de pietris de 5cm grosime, ca protectie împotriva razelor ultraviolete.
Pentru terasele de tip circulabile, se înlocuieste solutia de pietris cu asezarea pe sapa de tip M100-T a dalelor din beton mozaicat. Aceleasi straturi de hidroizolatie se pastreaza la aticul cladirii, protectia racordului la atic realizându-se cu un glaf de tabla zincata, iar pe înaltimea hidroizolatiei cu mortar fixat pe plasa de rabit.
Pentru cladirile protejate cu sarpanta, se asigura fixarea sarpantei pe planseul ultimului nivel, pe aceasta montându-se învelitoarea. Învelitorile se pot clasifica în 2 tipuri si anume:
* învelitori de tip usor
învelitoare din tabla zincata;
învelitoare din azbociment ondulat, sau foi plane
învelitoare din sita ( dranita )
învelitoare din 2-3 straturi de carton asfaltat
învelitori din tabla cutata sau ondulata
* învelitori de tip greu
învelitori din tigla solzi sau profilata
învelitori din olane ceramice
INSTALAŢIILE FUNCŢIONALE sI TEHNOLOGICE
Instalatiile unei cladiri sunt de 2 categorii si anume :
* instalatii functionale
* instalatii tehnologice
Instalatiile functionale sunt acele tipuri de instalatii care au sarcina de a deservi omul, fie ca acesta se gaseste într-o cladire de locuit fie ca se gaseste într-o cladire în care îsi desfasoara activitatea profesionala. Vom aprecia pentru instalatiile electrice functionale, instalatiile de iluminat si prize, instalatia de paratraznet si instalatia de împamântare.
Instalatiile functionale sanitare sunt instalatiile de la baie , bucatarie, instaltia de preluare a apelor pluviale de pe terasa, înstalatiile de gaze la cladirile de locuit. Instalatia functionala de încalzire ar fi aceea de la calorifere sau aer cald, ventilatie interioara, gaze la sobe.
Ceea ce este bine de cunoscut si retinut este faptul ca aceste instalatii functionale intra în pretul cladirii, pe linia evaluarii la mijloacele fixe cladiri.
Instalatiile tehnologice sunt acele tipuri de instalatii care participa la procesul de productie, sau de servicii. Instalatiile de forta ( 380 V ), instalatiile de abur, lichide frigorifice, lichide tehnologice, precum si toate alte tipuri de instalatii care îndeplinesc rolul de sursa de energie sau de transport al materialelor tehnologice se pot încadra în categoria instalatiilor tehnologice. Acestea este bine si corect sa fie evaluate separat de cladire.
Concluzie:
Evaluatorul trebuie sa stie ca în costul cladirii este cuprins:
costul structurii de rezistenta
costul finisajului interior si exterior
costul învelitorii sau al terasei
costul instalatiilor functionale
Instalatiile tehnologice se evalueaza de regula separat, doar acceptul beneficiarului permite adaugarea acestor costuri la costurile cladirii. Trebuie sa fie explicate beneficiarului dezavantajele cumularii costurilor la pretul cladirii.
CATEGORII DE PROPRIETĂŢI sI METODELE DE EVALUARE
CONFORM STANDARDELOR EUROPENE - EVS
În continuare vom prezenta categoriile de proprietati imobiliare pe baza Standardelor Europene de Evaluare si deasemenea practica raportarii acestor evaluari pentru fiecare dintre aceste categorii de proprietati.
A / Proprietatile ocupate de proprietar-destinat a fi utilizate în afacere.
În aceasta categorie de active sunt 2 clase:
1.- Proprietati specializate - Acestea sunt proprietati specializate sI care nu se vând în mod curent ( daca se vând vreodata ) , decât ca parte a unei afaceri. Exemple am pute da rafinariile,combinatele chimice,unde cladirea de cele mai multe ori reprezinta un suport pentru instalatii. Pot fi tratate la fel cladirile care prin localizarea lor,dimensiunile, designul sI marimea lor nu sunt nici vândute nici închiriate.
2.- Proprietati nespecializate - Acestea includ tipuri normale de cladiri, cum ar fi magazinele, birourile, fabricile si depozitele care sunt deobicei vândute, sau închiriate pe piata.
Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata pentru teren si la valoarea de piata pentru utilizarea existenta pentru cladiri. Pentru cladirile specializate se poate aplica evaluarea prin metoda costului de înlocuire net ( CIN )
B /Proprietatile detinute ca investitii care pot genera venit sau câstig anual
Acestea sunt care sunt detinute pentru scopul de a obtine un venit financiar dintr-o închiriere normala unei terte parti.
Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata. Aceasta se face atât pentru teren cât si pentru cladiri.
C / Proprietatile în surplus fata de necesitatile de exploatare a afacerii
În aceasta categorie este inclus terenul cu sau fara cladiri, care este în surplus pentru utilizarile de exploatare ale societatii previzibile în viitor sI, în mod normal, este desinut pentru a fi vândut.
Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata atât pentru teren cât sI pentru cladiri.
D / Plasamente sau proprietati pentru vânzare.
Aceste proprietati pot fi cumparate pentru a fi revândute; ca urmare, în bilant nu sunt clasificate ca active corporale , ci ca active circulante.
Evaluarea pentru aceste tipuri de proprietati nu impun folosirea evaluarii prin metode de piata.
În evaluarea proprietatilor am evidentiat permanent prezenta terenului si a cladirii. Standardele EVS promoveaza ideea promovarii unei defalcari pentru teren si cladiri necesara unei contabilizari separate, pentru analiza deprecierii, deci pentru pregatirea documentelor financiare. În evaluarea proprietatilor se impune cunoasterea dreptului deplin de proprietate, iar apoi modelul de abordare care sa prezinte proprietatea reala. Proprietatea reala reprezinta toate drepturile, beneficiile aferente detinerii unei proprietati fizice imobiliare. Un drept sau un interes asupra proproietatii imobiliare este si un drept patrimonial.
Pentru o proprietate imobiliara de tip rezidential, valoarea reala este data de satisfactia pe care o ai datorita intimitatii si a relaxarii în perioada de timp în care locuiesti.
Pentru o proprietate comerciala sau industriala, valorea reala este data de totalitatea beneficiilor obtinute pentru o perioada de timp determinata.
Abordarea valorii de piata se poate analiza prin trei metode si anume :
Metoda costurilor ( metoda surogat ) unde valoarea de piata a proprietatii este obtinuta prin însumarea valorii de piata a terenului considerat liber si valoarea cu uzura a cladirii.
Metode de randament ( capitalizarea veniturilor sau a actualizarii fluxurilor viitoare )
Metoda comparatiilor, unde valoarea de piata a unei proprietati este determinata comparând proprietatea supusa evaluarii cu minimul 3 proprietati asemanatoare din zone apropriate
Întrucât metodele de randament vor fi explicate în celelalte module ale cursului de evaluare, în acest curs vom
prezenta metoda comparatiei, cu un exemplu de analiza calitativa, ce este capabil sa ofere valoare de piata unei proprietati analizate comparativ cu alte cinci proprietati.
METODA COMPARAŢIEI DIRECTE
Metoda comparatiei directe utilizeaza analiza pietii pentru proprietatile similare, compararea acestora cu proprietatea de evaluat si efectuarea corectiilor asupra preturilor de vânzare pentru estimarea valorii de piata. Valoarea obtinuta reprezinta o suma estimata pentru data la care se efectueaza evaluarea, pentru o piata imobiliara existenta la acea data, sau la o data foarte apropiata.
Metoda comparatiei directe se aplica tipurilor de proprietati imobiliare pentru care exista suficiente informatii privind tranzactiile.
Prin aplicarea acestei metode se transmit cele mai corecte informatii referitoare la :
* valoarea de piata a proprietatilor imobiliare care nu sunt cumparate în scopul obtinerii de venituri ( locuinte )
* valoarea unor proprietati comerciale sau industriale exploatate de proprietar.
Evaluatorul va trebui sa parcurga obligatoriu urmatoarele etape:
a/ sa verifice datele de piata obtinute si sa înteleaga motivatiile, comportamentul si preferintele partilor implicate în tranzactiile imobiliare;
b/ sa analizeze un numar suficient de tranzactii efectuate pe acel tip de proprietate ;
c/ sa accepte informatiile obtinute de la terti cu conditia verificarii acestora ;
d/ sa nu se bazeze doar pe datele statistice fara sa efectueze si o analiza a comportamentului pietii.
Ca surse de informatii evaluatorul poate folosi date despre tranzactiile încheiate, oferte oferite prin publicatiile de specialitate, informatii verificabile ale agentiilor imobiliare, administratorii de blocuri de locuinte, antreprenori de constructii, firme de evaluare din localitatea în care se gaseste proprietatea. Statistic, evaluatorul selecteaza informatiile functie de zona geografica, de tipul proprietatii evaluate, de data la care s-a efectuat tranzactia.
Pentru o corecta aplicare a metodei se impun a fi parcurse 5 etape si anume :
I - Cercetarea pietii, etapa în care evaluatorul culege informatii privitoare la tranzactiile de proprietati imobiliare de acelasi tip cu proprietatea evaluata, cu dimensiuni si caracteristici fizice cât mai asemanatoare si pe cât posibil cu datele tranzactiei cât mai recente.
II - Verificarea informatiilor, etapa când prin investigatii efectuate la fata locului si prin discutii purtate cu partile implicate se apreciaza corectitudinea datelor.
III - Analiza comparativa, presupune ca evaluatorul va alege criteriile de comparatie între proprietati.
IV-Compararea si corectiile, se efectueaza comparatia cu proprietatea evaluata si se ajusteazacorespunzator pretul de vânzare al acestora.
V - Alegerea valorii, dupa analiza rezultatelor si stabilirea la o valoare din intervalul de valori obtinut.
Criteriile si elementele de comparatie
Criteriile
Pretul de vânzare al proprietatilor poate fi exprimat în functie de niste criterii de comparatie stabilite dupa scopul si natura proprietatii, de exemplu:
apartamentele se analizeaza la pret / mp construit sau pret / camera;
depozitele la pret / mp sau mc;
hotelurile la pret / camera;
restaurantele pret / loc;
casele de locuit la pret/ mp util sau la pretul total de vânzare.
Elementele
Definitie. Elementele de comparatie sunt acele caracteristici ale proprietatilorsi tranzactiilor imobiliare care determina variatiile preturilor de vânzarepe piata imobiliara. Elementele de comparatie care vor face corectile preturilor sunt urmatoarele:
1. drepturile de proprietate transmise
2. conditiile de finantare
3. conditiile de vânzare
4. conditiile pietii
5. localizarea
6. caracteristicile fizice
7. caracteristicile economice
8. utilizarea
9. componentele non-imobiliare ale valorii
Drepturile de proprietate transmise sunt elemente preliminare pentru evaluator în parcurgerea procesului de evaluare. În toate cazurile evaluatorul trebuie sa se asigure ca proprietarul este detinatorul legal si ca este posibila sau nu aceasta transmitere.
2. Conditiile de finantare. La definitia valorii de piata s-a facut afirmatia ca valoarea de piata se refera la plata în cash facuta integral. Daca chiriasul a obtinut o finantare sub nivelul pietii, el la cumparare va plati probabil un pret mai mare pentru aceasta proprietate. Este firesc dat fiind obligatia de a folosi în analiza valorile culese de pe piata pentru mai multe tranzactii încheiate. Pretul tranzactiei pentru o tranzactie imobiliara poate diferi deci, functie de aranjamentele financiare stabilite
3. Conditiile de vînzare. Aceasta reflecta motivatia cumparatorului sau a vânzatorului privind proprietatea care se tranzactioneaza.
4. Conditiile pietii. Aceasta apreciere se refera la evolutia pietei în intervalul de timp scurs între momentul tranzactionarii si data evaluarii, ( inflatie, comportamentul investitorilor, modificari legislative, fluctuatiile cererii si ofertei )
5. Localizarea Daca o proprietate difera prea mult în ceea ce priveste amplasarea într-o zona, ea poate fi eliminata dintre proprietatile comparabile. Cu ale cuvinte se apreciaza corect localizarea proprietatii într-un cartier, sau între 2 cartiere foarte asemanatoare.
6. Caracteristicile fizice. La evaluarea cladirii comparatia se face referindu-se la diferente între dimensiunile cladirii, calitatea si aspectul constructiei, materialele de constructie utilizate, dotarile, vechimea cladirii, starea fizica, compartimentarea interioara, numarul de nivele ale cladirii, localizarea casei pe lot.
7. Caracteristicile economice. Aici sunt cuprinse toate atributele unei proprietati imobiliare care pot influenta profitul net cum ar fi : cheltuielile de exploatare, managementul, chiriile conditiile de închiriere.
8. Utilizarea. Se face analiza comparativa între utilizarea existenta si cea mai buna utilizarea unei proprietati comparabilesi utilizarea proprietatii de evaluat.
9. Componentele non-imobiliare. Acestea cuprind toate elementele care afecteaza valoarea unei proprietati, dar nu se constituie în parti componente ale acesteia ( situatia econnomica, garantiile, etc. )
Tehnica uzuala este aceea de aplicare a metodei comparatiei directe pe principiul perechilor de date, este o tehnica numita cantitativa si se aplica în evaluarea unei proprietati cu 2 sau mai multe proprietati tranzactionate. Prin acest sistem se stabilesc marimile corectiilor pentru fiecare dintre elementele supuse analizei comparative. Pentru aceasta , evaluatorul trebuie sa analizeze o serie de perechi de proprietati comparabile care difera numai sub aspectul unei singure caracteristici cu proprietatea de evaluat.
Problema se aplica tipurilor de proprietati pentru care exista o piata a tranzactiilor imobiliare, la noi ar fi spre exemplu o piata a tranzactiilor pentru apartamente, terenuri si spatii comerciale. Mai rar dar se pot aprecia si proprietatile de tip rezidential cu limitarea unora dintre informatiile implicate. În anexe este prezentat un exemplu de evaluare pentru cladiri folosind comparatia relativa.
Analiza s- efectuat pentru cinci proprietati asemanatoare sitate în acelai cartier cu proprietatea supusa evaluarii, aceste cinci proprietati fiind vândute sau expuse pe piata libera de transferuri. Dupa analizarea fiecarei proprietati comparativ cu proprietatea supusa evaluarii dupa criteriile prezentate mai sus, apreciem avantajele sau dezavantajele proprietatilor comparabile, apoi pentru fiecare dintre ele ne pronuntam ; este inferioara proprietatii supuse evaluarii sau este superioara. Daca este inferioara atunci pentru a atinge valoarea proprietatii supuse evaluarii se impune un aport financiar pozitiv. Daca proprietatea comparabila este superioara proprietatii supuse evaluarii, va trebui sa acceptam ca facem o economie, sau altfel spus proprietatea ar scadea la pret daca ar fi asemanatoare cu proprietatea supusa evaluarii.
Pentru evaluator se impune aprecierea proprietatii financiar, cu suprafata cunoscuta si pretul cunoscut. Se va obtine un pret/ mp. pentru fiecare dintre ele. Pretul de piata aferent proprietatii supuse evaluarii va fi obtinut ca o medie a valorii cele mai ridicate de la proprietatile cu corectii pozitive cu valoarea ce mai mica din cadrul proprietatilor cu corectii negative.
Pentru aceste analize se pretinde de la evaluator cunoasterea precisa a elementelor de corectie si starea reala a fiecareia dintre proprietati.
Agentiile imobiliare pot ajuta evaluatorii în cunoasterea acestor date, dar datele despre cartier sau starea de venit se obtin prin verificari ale zonei.
Tabelul de analiza comparativa se prezinta sub aceasta forma :
|
Nr. cr. |
Localizare proprietate |
Apreciere calitativa |
Pret tranzactie |
Suprafete Teren+cl. |
Pret / mp. |
Observatii |
|
Str. Greaca nr.16 |
pozitiva |
358 mp. | ||||
|
Str. Gripescu nr. 1 |
negativa |
780 mp. | ||||
|
Str. Moara Rosie nr.1 |
negativa |
490 mp. | ||||
|
Str. Suhaia nr.40 |
negativa |
336 mp. | ||||
|
Str. soseaua Viilor nr.34 |
pozitiva |
402 mp | ||||
|
Pret mediu corectie pozitiva / negativa | ||||||
|
Suprafata proprietate |
416 mp | |||||
|
Pret proprietate |
EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE GRUPA II-III
Pentru mijloacele fixe grupele 2 - 3, se vor prezenta criterii de abordare a elementelor de evaluare în ideea obligatiei de a se stabili valoarea de înlocuire a mijlocului fix. Tehnica folosita, criteriile de apreciere a uzurii fizice si morale sunt formulate astfel încât sa fie posibila selectarea datelor primare, a duratei de folosire viitoare pe criteriul eficientei mijlocului fix.
Evaluarea mijloacelor fixe ce fac parte din grupele 2-6 au regim de evaluare fata de metodele de evaluare a mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale. Conform H.G.R. 2.139 /2005 aceste mijloace fixe avem urmatoarea repartizare:
MAsINI, UTILAJE sI INSTALAŢII DE LUCRU
3.1- 3.9. APARATE sI INSTALAŢII DE MĂSURĂ, CONTROL, REGLARE
4.1.-4.7. MIJLOACE DE TRANSPORT
5.1-5.2 ANIMALE sI PLANTAŢII
6.1.- 6.4. UNELTE, DISPOZITIVE, MOBILIER, APARATURĂ BIROTICĂ
Pentru evaluare avem 2 metode distincte de evaluare :
- A./ Metoda informatiilor de piata
- B./ Metoda procedeelor specifice
A./Metoda informatiilor de piata presupune ca numarul mijloacelor fixe este relativ mic, sau numarul pozitiilor asemenea este relativ mic. Din punct de vedere al preciziei, metoda se recunoaste a fi cea mai precisa, dat fiind obligatia evaluatorului de a prelua informatiile de la producatori. În conditiile în care se regasesc preturi diferite pentru un produs cu aceleasi performante, evaluatorul va alege pe cel mai mic. Acesta va fi trecut ca valoare de înlocuire pentru mijloacele fixe evalate prin aceasta metoda.
Pentru mijloacele fixe care au fost procurate din import este important sa se extraga informatiile legate de tara de provenienta, caracteristicile utilajului din cartea tehnica, informatiile privind denumirea uzinei si localitatea în care se afla amplasata. Pentru precizia informatiei se poate apela la agentia comerciala a tarii din care provine utilajul respectiv. Aceste informatii se pot obtine direct prin corespondenta cu aceste agentii comerciale.
Trebuie sa fie cunoscut faptul ca în afara pretului de produs aici sunt incluse taxele vamale, comisonul importatorului, taxe si impozite ale Guvernului Romaniei, cheltuielile cu transportul de la frontiera. Evaluarea exclude cheltuielile pentru transportul utilajelor de la vama pâna la hala de montaj.
Atentia trebuie îndreptata asupra cheltuielilor efectuate pentru procurarea utilajului si cheltuielile legate de montajul lui în hala. Evidentierea acestor cheltuieli s-a facut deobicei în structura devizului general de pe coloana Montaj Utilaj din devizul pe obiect de investitii. Exista uneori înregistrarea valorii utilajului alaturi de costul fundatiilor acestuia, caz în care se impune ca aceste fundatii sa fie evaluate si eliminate din valoarea de înlocuire a utilajului.
Trebuie sa fie evaluat doar utilajul, fiind exclus deasemenea costul racordarii acestuia la instalatia electrica de forta.
B./ Metoda procedeelor specifice presupune 4 sisteme de determinare a
valorilor de înlocuire care sunt cunoscute ca fiind :
1./ Procedeul identificarii
2./ Procedeul similitudinii
3./ Procedeul colerarii
4./ Procedeul actualizarii indiciale a valorilor
Exista doua proceduri în inventarierea si identificarea bunurilor mobile : macoidentificarea si microidentificarea. Macro-identificarea informatiile culese include : produsele, data punerii în functiune, eficienta exploatarii,
randamente sau pierderi, consumuri de energie si combustibil, vârsta cronologica sau efectiva, programul de reparatii, echipamente de control, durata de viata ramasa, mijloace de întretinere.
Micro- identificarea presupune in primul rând identificarea producatorilor de utilaje identice cu cele supuse evaluarii. Dupa analiza producatorilor i stabilirea utilajelor cu performante asemanatoare celui supus evaluarii se preia ca valoare de inlocuire. Se preiau informatii despre marca utilajului sau numele fabricantului, modelul si dimensiunile, seria si data fabricatiei, capacitatea, dimensiunile fizice, vârsta si starea tehnica.
Procedeul identificarii
La situatia in care avem cel putin 2 preturi pentru acelasi produs, cu furnizori diferiti, cu randamente asemanatoare, pentru valoarea de înlocuire se va alege presul ce mai mic se alege cel cu pretul mai mic.
Procedeul similitudinii ( asimilarii ) presupune ca evaluarea se face prin comparatie cu 2 echipamente asemanatoare pentru care se cunosc preturi, apreciind pentru fiecare dintre ele care sunt plusurile sau minisurile de performante si din analiza comparativa se stabileste cu aproximatie foarte mica pretul de nou a utilajului supus evaluarii.Aceasta metoda este practicata indeosebi atunci cand ne gasim in fata unor utilaje din import ,cu fabricant din fostul CAER la care o serie de produse s-au modificat pe parcursul perioadei de la achizitionare.
Procedeul corelarii este asemanator procedeului similitudinii ,dar
evaluarea se efectueaza pe cel putin 2-3 echipamente asemanatoare. Dat fiind necesitatea de majorare a sferei de cunoastere avem de multe ori dificultati în cunoasterea pietei de produse similare dat fiind costurile de obtinere a informatiilor. Acest procedeu este mai putin folosit.
Procedeul actualizarii indiciale a valorilor este metoda cea mai raspandita deoarece presupune cunoasterea a valorilor la punerea in functiune, verificarea veridicitatii acestora.Reactualizarea se face prin indici de reactualizare .La HGR 945/1990 ; HGR 26/1992 si LA HGR 500 /1994 acesti indici au fost dati prin lege cu conditia verificarii pretului pe produs pe piata de desfacere. Cand aceste preturi de pe piata au fost mai mici deacat valorile de inlocuire s-au trecut preturile de pe piata.
Dupa HGR 500/1994 indicii de reactualizare nu s-au mai transmis centrralizat
motiv pentru care va recomandam ca surse de informatii indicatorii oficiali de crestere a preturilor publicati in Buletinele de Statistica.
Metoda se recomanda a fi folosite la echipamentele relativ vechi la care diferentele dintre metoda indiciala si cele mai precise sunt relativ mici si nu pot modifica prea mult valorile ramase actualizate.
Investigarea se face de un grup de persoane experimentate si de specialitate si sub toate aspectele ; stare fizica,performante tehnice,nivel tehnologic,dispensabilitatea de echipament in procesul de fabricatie. Constatarile fiecaruia dintre specialisti va conduce la o concluzie comuna privind deprecierea echipamentului la data evaluarii.In functie de nivelul de depreciere constatat se poate pronunta o perioada de timp, in ani sau in luni, cat ar mai putea functiona acest utilaj.
In acest fel se apreciaza DURe din coloana 6 tabel T-II pg.22 al cartii sus mentionate. Privitor la aspectul evaluarii mijloacelor fixe se recomanda sa se aiba in vedere prevederile HGR 909/1997 publicat in M.O. 7 din 4/1998 privind aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii 15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat in active corporale si necorporale ( modificata si completata prin O.G. 54/1997 care abroga Normele precedente aprobate prin Ordin M.F. 746/1994 publicate in M.O. nr. 180/994
Aprecierea uzurii se face prin stabilirea numarului de ani sau ani si luni rest de
viata dupa care se stabileste amortizarea lunara pe noua valoare de înlocuire. Aceasta
valoare de înlocuire se multiplica cu numarul de luni propuse ca rest de viata obtinând astfel valorile ramase actualizate.
Se va folosi formula de determinare a uzurii utilajului folosindu-se formula:
a
---------- x 100 = ....... %
a+b
în care :
a reprezinta durata de viata scursa de la punerea în functiune
b reprezinta restul duratei de viata a utilajului
Pentru utilajele neamortizate, dar scoase din functiune pentru diverse motive, valoarea ramasa actualizata se apreciaza a fi pretul în fier vechi. Se cunoaste ca oricum la amortizare aceste utilaje se desmembreaza se caseaza si se vând la fier vechi.
În orice situatie evaluatorul trebuie sa verifice fiecare dintre utilajele importante, sa stabileasca restul duratei de viata si apoi sa determinea valoarea ramasa actualizata.
În anexele suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare pentru un utilaj care s-a scos la licitatie pentru a fi vândut.
In cazul evaluarii pentru auditul financiar, evaluatorul va determina valoarea de înlocuire printr-un procedeu sigur, apoi va stabili restul duratei de viata ,, b ,, ca diferenta între durata de viata scriptica stabilita prin HGR 964 si durata de viata consumata.
STANDARDE DE EVALUARE
Vom trece în rezumat definitii si extrase din cartea ,, Standarde Internationale de Evaluare,, , cu convingerea ca toti cursantii vor dori sa se alinieze unor concepte Europene, sa patrunda în lumea evaluarii sustinut de aceste concepte.
Evaluatorul -definitie
Evaluatorul este o persoana responsabila pentru elaborarea si/sau supervizarea evaluarilor, este o persoana responsabilacare sa poata demonstra ca:
a/ a obtinut o diploma post universitara adecvata si poate demonstra ca si-a mentinut si sporit cunostintele profesionaleprintr-un program relevant de pregatire continua ;
b/ are suficiente cunostinte si experienta locala în evaluarea activelor, sau obtine asistenta de la persoanele competenteti cunoscatoare;
c/ îndeplineste cerintele legale, regulamentare, etice si contractuale legate de lucrare ;
d/ are o asigurare profesionala adecvata cu resposabilitatile asumate;
În cazurile complexe, daca ajunge la concuzia ca-i lipseste experienta necesarapentru îndeplinirea corespunzatoare a misiunii, evaluatorul trebuie sa-si previna clientul si sa solicite asistenta profesionala de la specialisti.
Evaluatorul poate fi :
evaluator intern ;
evaluator extern ;
evaluator independent;
Evaluatorul extern este un evaluator care nu are interes financiar semnificativ în companie-client sau vive-versa, nici direct nici indirect.
Evaluatorul independent este un evaluator extern care, în plus nu a avut în ultimile 24 luni si nu are nici în prezent o relatie pecuniara cu clientul, cu exceptia platii evaluarii si a declarat în scris orice implicare directa sau indirecta cu proprietatea evaluata.
Alte definitii preluate si necesar a fi prezentate sunt:
Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluarii, între un cumparator hotarât sa vânda într-o tranzactie libera, dupa un marcketing adecvat, în care fiecare a trnzactionat în cunpstinta de cauza, prudent si fara constrângere.
Valoarea justa este sum ape care un active ar putea fi schombat sau o datorie decontata, de buna voie, între doua parti aflate în cunostinta de cauza, în cadrul unei tranzactii cu pretul determinat obiectiv. ( IAS16, paragraph 16 )
Valoarea amortizabila Costul activului sau o alta valoare substituita costului ( în situatiile financiare ) din care s-a scazut valoarea reziduala
Valoarea reziduala este valoarea neta pe care o întreprindere estimeaza ca o va obtine pentru un active la sfârsitul duratei de viata utila a cestuia, dupa deducerea prealabila a costurilor de cedare estimate ( IAS16, paragraph 16 )
Valoarea de piata pentru utilizarea existenta, este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, pe baza ipotezei de continuare a utilizarii actuale, dar presupunând ca activul este liber/neopcupat, între un cumparator hotarât sa cumperesi un vânzator hotarâtt sa vânda, într-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat,în care fiecare a actionat în cunostinta de cauza, prudent si fara constrângere.
Valoarea de piata pentru utilizarea alternativa, poate fi definita ca fiind valoarea cu cea mai buna utilizare, alta decât cea prezenta, respectiv cea intentionata sau cea care ar corespunde unei redezvoltaride catre proprietarul activului, de societatea de dezvoltare imobiliara sau de catre ocupantul presupus.
Valorile negative apar atunci când activele imobiliare, care constituie subiect al unor obligatii contractuale , fizice, legale sau financiarew, genereaza un cash flow negativ, real sau ipotetic, sau necesitalucrari substantiale de remediere. Aceste active devin astfel o datorie sau o valoare negativa.
Costul de înlocuire net ( CIN ), este o procedura de evaluare folosita în stabilirea valorii pentru utilizarea existenta în cazul proprietatilor specializate, care se vând foarte rar sau niciodata, altfel decat parti ale unei afaceri. Aceasta nu este o metoda derivata din piata, desi unele analize, care stau la baza unor estimari ale valorii de piata , se bazeaza pe date derivate din analiza CIN al vânzarilor instalatiilor de productie. În absenta unor date de piata, CIN este adoptat ca substitut al analizei de piata. Prin urmare, este nepotrivita utilizarea CIN pentru proprietati detinute ca investitii sau care constituie un surplus fata de necesitatile de exploatare ale companiei.
Pentru stabilirea costului de înlocuire net din costul brut, sau mai bine zis din valoarea de înlocuire, este de analizat deprecierea care afecteaza activul în stabilirea valorii ramase actualizate.
Deprecierea, sau marimea uzurii fizice, este o micsorare a valorii rezultata din trecerea timpului si de utilizarea trecuta si poate fi marimea probabila a costului viitor de utilizare comparativ cu o cladire moderna substitut.
Deprecierera functionala este o analiza ce presupune adecvarea cadirii pentru utilizarea curenta si pentru perspectiva continuarii acesteia, sau pentru utilizarea în alte scopuri.
Deprecierea strategica, este analizata ca urmare a unei decizii luate în cadrul afacerii facând astfel cladirea improprie desfasurarii afacerii. Aceasta sitatie poate afecta partial sau integral unproces integrant, chiar daca cladirile aracea valoare pentru o alta întrprindere sau chiar pentru proprietarul actual, daca decizia respectiva nu ar fi fost luata.
Deprecierea legata de reglementarile de mediu, presupune o analiza pentru utilizarea existenta în contextul reglementarilor actuale sau celor anticipate, la nivel local, national si supranational, de decrete, directive si / sau de controlul asupra poluarii si de politicile de administrare a deseurilor.
Durata de viata utila este perioada de timp de-a lungul caruia un activ asteapta sa fie utilizat de catre o entitate
Evaluari conform IAS16
Atunci când o entitate adopta optiunea de reevaluare pe baza valorii juste, conform IAS16, activele sunt incluse în bilantul contabil la valoarea justa, dupa cum urmeaza :
a/ Valoarea justa a terenurilor si constructiilor este stabilita de regula pe baza informatiilor de piata prin evaluarea efectuata, în mod normal , de evaluatori calificati profesional. Valoarea justa a elementelor de imobilizari corporale este, de regula valoarea de piata determinata prin evaluare.
b/ În cazul în care informatiile de piata privind valoarea justa a unui element specializat de imobilizari corporale nu sunt disponibile, iar elementul este rar tranzactionat, cu exceptia cazului în care face parte din activitatea continua de afaceri, entitatea va trebui sa estimeze valoarea justa a activului specializat prin abordarea pe venit sau prin abordarea prin costul de înlocuire net. ( IAS 16, paragraful 33 )
Garantiile pentru credite/ garantii ipotecare
Analiza problemelor de evaluare care privesc garantiile pentru credite constituite din proprietati imobiliare, care poarta un nivel ridicat de responsabilitate fiduciara, ar trebui sa ia în considerare scopul evaluarii, evaluarea obiectiva a riscului indus de conditiile detaliate de acordare a creditului propus, precum si transparenta modului de prezentare a datelor raportului evaluarii, conjucturii pietei si fluxului de lichiditati. Proprietatile ce se pot constitui ca garantii de credite sunt:
* Proprietatile detinute ca investitii
* Proprietatile ocupate de proprietar
* Propritatile în dezvoltare
* Proprietatile evaluate pe baza proiectiilor financiare
* Activele epuizabile ( resursele minerale )
Garantiile pentru asigurare
Pentru evaluarile efectuate atunci când sunt în cauza interesele actuale si viitoare ale detinatorilor de titluri /polite de asigurare si ale investitorilor în combinatii financiare, care depind total sau partial de vânzarea sau lichidarea activelor imobiliare ca o categorie de investitiipe pietele de capital, se vor adopta numai procedurile de evaluare bazate pe o evaluare patrimoniala la data asigurarii.
CODUL ETIC AL EVALUATORULUI
Codul etic nu are o autoritate oficialalrgala si nuse pretinde sa fie decât un complement la normele legale, la reglementarile si la corecta practica a organizatiilor nationale care controleaza sau supravegheaza activitatea evaluatorilor.
Clasificarea
Numai acei practicieni care au participat la un curs de nivel superior si sunt apti sa se conformeze definitiei evaluatorului de active ar trebui sa angajeze lucrari.
Probitate
Întotdeauna , prima îndatorire a evaluatorilor este de a reprezenta interesele legitime si etice ale clientilor lor, pe cât sta în putinta, în conformitate cu inalt standard de comportament profesional fata de alte parti.
Evaluatorii nu vor lucra pentru doua sau mai multe parti în acelasi subiect, în afara cazului când partile sunt de acord cu aceasta.
Recunoasterea asistentei externe
Evaluatorii vor recunoste orice asistenta externa primita de la alti profesionistisi, în cazurile normale, ei vor face cunoscut clientului si altor parti interesate despre implicarea comuna.
Evaluatorii vor trata întotdeauna afaceriler clientului cu discretia adecvata.
Conflicte de interese
Evaluatorii trebuie sa ia toate precautiile rezonabile pentru a fi siguri ca nu pot apare conflicte între interesele clientilor lor si cele proprii ale evaluatorilor,ale firmei, rudelor , asociatilor. Conflictele potentiale trebuie dezvaluiteînainte de acceptarea angajarii lucrarii. Întotdeauna evaluatorii vor desfasura activitatea lor si a afacerii lor cu onoare, demntitate, corectitudine, integritate si independenta pentru binele cllientilor lor si al profesiei. Ei îsi vor reglementa afacerile lor cu clientii si cu alti profesionisti, astfel încât sa promoveze cele mai înalte standarde de etica, de competenta tehnica si de prestigiu.
Sprijinirea si promulgarea standardelor
Evaluatorii vor sprijini standardele si vor folosi cea mai buna metoda pentru a asigura adoptarea lor si de a asigura ca evaluarile relevante sunt conforme cu acestea.
BIBLIOGRAFIE
H.G.R. 834 1991 din M. O. 54 - II 1992- evaluarea terenurilor
DECIZIA 79/ 1992 a C.P.M.Bucuresti
Legea 18 /1991 si Legea 16- 1994
Legea 15 / 1995
H.G.R. 964 1998
STANDARDELE EUROPENE DE EVALUARE
MODERN METHODS OF VALUATION - W. BRITTON
THE APPRAISAL OF REAL ESTATE- Appraisal Institute S.U.A.
YOUR HOME INSPECTION -GUIDE William Ventolo
A GUIDE APPRAISING INDUSTRIAL PROPERTY
STANDARDELE INTERNAŢIONALE DE EVALUARE -EDIŢIA 7 2005
LECTOR
ING. sCHIOPU CORNELIU
|
