DENUMIREA LUCRĂRII:
P.U.Z. - ZONA REZIDENTIALA CHISODA
AMPLASAMENT: Arabil extravilan loc. Chisoda,
A 680/2/4
BENEFICIAR: KOVACS MADELINA
KOVACS LUDOVIC
PROIECT NR.: U - 96
FAZA: P.U.Z.
DATA IUNIE 2008
PROIECTA 22422p1521w NT: s.c. MELVIN s.r.l.
URBANISM: arh. Loredana PESCARU
2. COLECTIV DE ELABORARE
3. B O R D E R O U
A. P I E S E S C R I S E
FOAIE DE CAPĂT
COLECTIV DE ELABORARE
BORDEROU
MEMORIU DE PREZENTARE URBANISM
CERTIFICAT DE URBANISM NR. 527 / 16.05.2008
EXTRAS DE CARTE FUNCIARA NR. 7857
INCADRARE IN TERITORIU .......... ..... ...... ............. PL. NR. 01 - U96/2008
PLAN DE SITUATIE EXISTENT.......... ..... ...... ........PL. NR. 02 - U96/2008
REGLEMENTARI URBANISTICE .......... ..... ...... ...... PL. NR. 03 - U96/2008
M E M O R I U D E P R E Z E N T A R E
1. INTRODUCERE
Date generale
- Denumire proiect : PLAN URBANISTIC ZONAL - ZONA REZIDENTIALA CHISODA
- Amplasament : EXTRAVILAN CHISODA, parcela nr. Top A 680/2/4
- Faza de proiectare : P.U.Z.
- Beneficiari : KOVACS MADELINA, KOVACS LUDOVIC
- Proiectant general : s.c. "MELVIN" s.r.l.
- Proiectanti specialitate
- arhitectura : arh. PESCARU LOREDANA
- Data elaborarii : iunie 2008
Obiectul lucrarii
Elaborarea documentatiei de fata este determinata de intentia de a transforma o zona cu functiunea actuala agricola, din sudul localitatii Chisoda, în zona destinata functiunilor urbane de locuit.
Documentatia se elaboreaza la comanda beneficiarilor KOVACS MADELINA si KOVACS LUDOVIC, având ca obiect parcelarea unor terenuri (17.400mp.) in vederea realizarii de locuinte unifamiliale (26 parcele precum si spatii pentru servicii si dotari de cartier din gama :
- mici dotari de comert alimentar si nealimentar, comert cu amanuntul ;
- unitati pentru prestari servicii, sedii firme, activitati de proiectare si alte servicii pentru profesii liberale.
De asemenea se prevede realizarea lucrarilor rutiere si tehnico-edilitare necesare crearii unei infrastructuri adecvate.
Terenul studiat este proprietate privata si situat în sudul localitatii Chisoda, adosat drumului de exploatare De 678 si respectiv De 617.
Parcela cadastrala care face obiectul prezentei documentatii este :
A 680 / 2 / 4 Arabil extravilan
Amplasamentul parcelelor studiate se afla in extravilanul localitatii Chisoda, cu acces din drumurile de exploatare invecinate.
Beneficiarul solicita întocmirea documentatiei de urbanism necesare în vederea parcelarii terenului pentru locuinte unifamiliale si functiuni complementare, drumuri interioare de deservire (prospect 12,0 m), precum si echiparea tehnico-edilitara aferenta.
La elaborarea documentatiei de urbanism se vor avea în vedere strategiile de dezvoltare urbanistica a zonei metropolitane a municipiului Timisoara
2. STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTĂRII
Evolutia zonei si incadrarea in teritoriu.
Datorita calitatii cadrului natural existent, a pozitiei geografice apropiate de municipiul Timisoara, comuna Giroc are un important potential de dezvoltare a activitatilor serviciilor, cat si al locuirii.
Tendinta de dezvoltare a localitatii Chisoda, cat si a Municipiului Timisoara este de ocupare si construire a acestei zone, cu functiuni diversificate : locuire, servicii, comert, etc.
Dezvoltarea in viitor a localitatii Chisoda creaza posibilitatea ca in perspectiva, aceasta sa devina o localitate satelit ce va functiona intr-un macrosistem cooperand cu municipiul.
În partea de sud a localitatii Chisoda, in extravilanul comunei, pe un teren proprietate privata, se doreste amenajarea unor zone rezidentiale, cuprinzând loturi pentru constructia de case unifamiliale si functiuni complementare, cu drumurile de acces aferente.
In prezent pe aceast sit folosinta actuala este cea agricola - teren arabil.
Elemente de cadru natural.
Terenul luat în studiu are categoria de folosinta arabil, fiind liber de orice constructie.
Terenul este relativ plan si orizontal, având stabilitatea generala asigurata.
Morfologic, zona este situata în Campia Banatului , parte integranta din marea unitate geomorfologica Câmpia Tisei, centrul unui mare complex aluvionar, a carui axa longitudinala o constituie râurile Timis si Bega.
Din punct de vedere hidrogeologic s-au identificat urmatoarele aspecte:
in stratul de nisipuri ce apare imediat sub crusta argilo prafoasa, este cantonat stratul de apa freatica. Are in general nivele ridicate (1,5 - 5,0m).
Din punct de vedere geologic in teritoriul comunei sunt prezente formatiuni ale holocenului superior, constituite din pietrisuri, nisipuri si argile si formatiuni ale pleistocenului superior (cuaternar), constituite din depozitele loesoide, pietrisuri, nisipuri si indeosebi argile sau prafuri.
Pe intreaga suprafata a teritoriului comunei Giroc, predomina in suprafata pamanturile argiloase, avand in general grosimi mici 1,0 - 3,0m sub care apar nisipuri fine si mijlocii.
Harta zonarii seismice a Banatului cuprinde teritoriul comunei in zona seismica D cu urmatoarele caracteristici:
coeficientul de seismicitate Ks = 0,16
perioada de colt Tc = 1,0 s
grad de seismicitate echivalent 7,5
Adancimea de inghet stabilita este de 0,70m.
Din punct de vedere geotehnic pe teritoriul comunei predomina pamânturile argilo - nisipoase, urmate de nisipuri fine si medii.
Adâncimea minima de fundare recomandata Hmin = 1,00m.
Presiunea recomandata pentru sarcini fundamentale si adâncimea de baza (2,00).
Pa = 1,60 - 2,00kgf/cmp in pamanturi prafos nisipoase si nisipuri fine
Presiunea recomandata pentru combinatia de sarcini fundamentale + accidentale este:
Pa = 1,80 - 2,20kgf/cmp in nisipuri medii
Conditiile de clima sunt:
Izotermele medii multianuale de 10˚C si 11˚C
Temperaturi medii de -2˚C în luna ianuarie si 22˚C - 24˚C în luna iulie
Zapada prezinta grosimi medii de 20 - 50cm, prima zapada începând cu luna noiembrie, ultima zapada în martie.
Circulatia
Accesul dinspre Timisoara se face pe Calea Martirilor pâna la iesirea din oras, traseul continuând pe drumul judetean DJ 595.
Terenul este amplasat in extravilanul localitatii Chisoda cu acces din drumurile de exploatare De 678 si respectiv De 617.
Beneficiarul solicita întocmirea documentatiei de urbanism necesare în vederea parcelarii terenului pentru locuinte unifamiliale, functiuni complementare zonei de locuit si drumuri interioare de deservire (prospect 12,0 m).
Ocuparea terenurilor
Amplasamentul se afla in extravilanul localitatii si este format din parcela cadastrala
A 680 / 2 / 4 arabil extravilan
aflata in proprietatea lui :
- KOVACS MADELINA si sotul KOVACS LUDOVIC - bun comun cumparare, nr. 29623/2004, fara sarcini.
Principalele disfunctionalitati semnalate sunt urmatoarele :
Nu exista un acces amenajat corespunzator din localitate.
Lipsesc dotarile edilitare (alimentare cu apa, canalizare, alimentare cu energie electrica, telefonie), care sa permita asigurarea utilitatilor in zona si bransarea cladirilor la acestea .
Echiparea edilitara
Alimentarea cu apa si canalizarea
Comuna Giroc dispune de alimentare cu apa si canalizare. In vederea racordarii la reteaua existenta se vor intocmi studii de specialitate
Alimentarea cu energie electrica
Comuna Giroc dispune de alimentare cu energie electrica. In vederea racordarii la reteaua existenta se vor intocmi studii de specialitate
Alimentarea cu caldura si gaze naturale
Comuna Giroc este racordata la reteaua de gaze naturale conform hotararii de Guvern pentru infiintarea de distributii de gaze HG 386/28.05.1996.
La marginea localitatii Giroc inspre Chisoda, exista o Statie de Reglare Masurare din care pleaca reteaua de gaze naturale presiune redusa care alimenteaza localitatea.
Aceasta Statie de Reglare si retelele de distributie au fost calculate pentru necesarul de gaze actual si pentru extindere a constructiilor de locuinte si a societatiilor viitoare.
Probleme de mediu
Suprafata din perimetrul studiat, având în prezent folosinta arabil, nu prezinta nici un fel de surse de poluare a mediului.
Zona studiata este lipsita de factori de poluare majori. In vecinatate nu exista agenti cu degajari de noxe, sau alte elemente, care nu sunt compatibile cu zona rezidentiala.
3. PROPUNERI DE DEZVOLTARE URBANISTICĂ
Valorificarea cadrului natural
Zona amplasamentului studiat este in totalitate cuprinsa in circuitul agricol.
Documentatia prezenta se elaboreaza având ca obiect parcelarea unor terenuri, in suprafata de 17.400 mp. in vederea realizarii de locuinte unifamiliale (26 parcele) precum si a unor spatii pentru servicii si dotari de cartier.
De asemenea se prevede realizarea lucrarilor rutiere si tehnico-edilitare necesare crearii uneii infrastructuri adecvate.
Pe parcelele destinate constructiei de case unifamiliale, prin regulamentul de urbanism se instituie obligativitatea ca spatiul plantat sa nu fie mai mic de 25% din suprafata lotului.
Regimul de inaltime maxim al constructiilor locuintelor este D+P+2E+M,
Aspectul exterior recomandat este al locuintelor din zona rurala, cu sarpanta de tigla.
Solutia aleasa a avut in vedere prevederile normativelor in vigoare cu privire la forma, dimensiunile terenului, orientarea fata de punctele cardinale, care sa permita o buna insorire a fatadelor si curtilor interioare.
Conditiile de clima, cat si cele privind construibilitatea nu ridica probleme deosebite. Nu se recomanda realizarea de subsoluri.
Conditiile de fundare ale terenului sunt, conform studiului geotehnic, bune.
Terenul este plan si nu necesita lucrari semnificative de sistematizare pe verticala.
Modernizarea circulatiei
Accesul dinspre Timisoara se face pe Calea Martirilor pâna la iesirea din oras, traseul continuand pe drumul judetean DJ 595.
Accesul la parcele se face din drumurile de exploatare invecinate De 678 si respectiv De 617.
De asemenea au fost prevazute zone speciale pentru spatii verzi, rigole pentru scurgerea apelor pluviale, dotari tehnico-edilitare si spatii de parcare .
Drumurile locale s-au prevazut in concordanta cu specificul terenului, folosind pantele naturale ale terenului si evitand ulterioare lucrari de nivelare.
Racordarea drumurilor de acces la arterele majore colectoare, s-a facut asigurand raze de curbura de 12,00 m, iar a strazilor interioare raze de 9,00 m, necesare pentru vehicule mici si utilitare.
Sistematizarea pe verticala
Dat fiind natura plana a zonei studiate, volumul de sistematizare pe verticala este destul de redus, lucrarile rezumandu-se la realizarea pantelor necesare scurgerii si colectarii apelor meteorice la rigolele stradale.
Zonificare functionala- reglementari
Planul Urbanistic Zonal propune o parcelare a terenurilor in suprafata de 17.400mp, cu un numar de 26 parcele pentru locuinte individuale precum si a unor spatii pentru servicii si dotari de cartier.
Solutia propusa, este prevazuta a se realiza etapizat, functie de ritmul popularii zonei, precum si de bugetul comunitatii proprietarilor de teren vizand posibilitatea de finantare a dotarilor cu echipare tehnico-edilitara caracteristica unei zone de locuit.
Zona de locuit va cuprinde parcele destinate constructiei de locuinte, pe loturi individuale cuprinse intre 602 mp si 1093 mp in regim de inaltime de maximum D+P+2E+M etaje.
Pentru constructii colective se pot alipi maxim 3 loturi cu precizarea sa existe un loc de parcare pentru fiecare apartament.
In cadrul locuintelor colective zona parterului poate fi mobilata cu functiuni complementare din gama :
- mici dotari de comert alimentar si nealimentar, comert cu amanuntul ;
- unitati pentru prestari servicii, sedii firme, activitati de proiectare si alte servicii pentru profesii liberale
Propunerile de sistematizarea teritoriului s-au facut tinand cont de:
disfunctionalitatile evidentiate
particularitatile terenului
posibilitatile de asigurare a utilitatilor in zona
integrarea in prevederile de dezvoltare generala a teritoriului comunei.
Regimul de înaltime al constructiilor de locuinte este prevazut la maximum D+P+2E+M si respectiv H cornisa maxim 11,50m, iar coama la 14,00m.
În cadrul studiului, pentru fiecare parcela a fost stabilita limita maxima de implantare a constructiilor. Retragerea acestei limite fata de aliniament (limita dintre domeniul public si domeniul privat ) a fost stabilita la 3,00 m.
Sistematizarea pe verticala
Este obligatorie corelarea cotelor terenului sistematizat cu parcelele vecine pastrând posibilitatea evacuarii apelor meteorice prin rigole la canalele existente, pentru îndepartarea excesului de umiditate.
Bilantul teritorial al zonei studiate s-a întocmit comparativ - situatia existenta si propusa.
Proportia dintre functiuni este prezentata în tabelul urmator :
|
Zone functionale |
Existent |
Propus |
|||
|
Suprafata |
Suprafata | ||||
|
Teren liber | |||||
|
Zona de locuire propusa |
| ||||
|
Zona de locuire si functiuni complementare | |||||
|
Total circulatii | |||||
|
Spatii verzi | |||||
|
Suprafata totala teren | |||||
%* - reprezinta procentul din suprafata ramasa dupa scaderea suprafetei alocate drumurilor, conform anexei la HCJ Timis nr. 87/14.12.2004
Indicii de folosire ai terenului prevazuti sunt :
Procentul maxim de ocupare a terenului pentru locuinte unifamiliare :
P.OT. max. = 40 %
Procentul maxim de ocupare a terenului pentru locuinte colective :
P.OT. max. = 60 %
Procentul maxim de ocupare a terenului pentru zona dotarilor de utilitate publica :
P.OT. max. = 60 %
Coeficientul maxim admis de utilizare a terenului :
C.U.T. max.
Dezvoltarea echiparii edilitare
Gospodarie comunala
Colectarea si depozitarea deseurilor menajere se va face pe fiecare parcela, controlat, in containere speciale, urmand a fi evacuate periodic prin colectarea de catre o firma specializate, in baza unui contract si transportate la deponeul municipiului Timisoara.
Protectia mediului
Dezvoltarea durabila a asezarilor umane obliga la o reconsiderare a mediului natural sub toate aspectele sale: economice, ecologice si estetice si accentuiaza caracterul de globalitate a problematicii mediului.
Raportul mediu natural - mediu antropic trebuie privit sub aspectul modului în care utilizarea primului este profitabila si contribuie la dezvoltarea celui din urma.
Aplicarea masurilor de reabilitare, protectie si conservare a mediului va determina mentinerea echilibrului ecosistemelor, eliminarea factorilor poluanti ce afecteaza sanatatea si creeaza disconfort si va permite valorificarea potentialului natural si a sitului construit.
Se prevad plantatii de aliniament în lungul cailor de acces.
Prin regulamentul de urbanism se prevede plantarea a cel putin a unui arbore la o suprafata de 150 mp de parcela construibila pentru locuinta, precum si recomandarea de împrejmuiri dublate cu gard viu.
De asemenea spatiul plantat pe fiecare parcela în parte nu va fi mai mic de 25 % din suprafata fiecarui lot.
Odata cu realizarea urbanizarii zonei propuse a fost necesara asigurarea utilitatilor aferente acestora, respectiv alimentarea cu apa si canalizarea.
4. CONCLUZII- MĂSURI ÎN CONTINUARE
Elaborarea Planului Urbanistic Zonal s-a efectuat în concordanta cu cadrul continut al documentatiilor de urbanism si amenajarea teritoriului.
La baza stabilirii categoriilor de interventie, reglementari si restrictii impuse au stat urmatoarele obiective principale:
încadrarea în Planul Urbanistic Zonal cu caracter director - Giroc si în Planul Urbanistic General al comunei Giroc
Asigurarea amplasamentelor si amenajarilor necesare pentru obiectivele prevazute prin tema.
Toate terenurile având categoria de folosinta agricola, sunt supuse INTERDICŢIEI TEMPORARE DE CONSTRUIRE, ridicarea interdictiei facându-se numai cu respectarea articolelor din Legea Fondului Funciar nr. 18/1991 republicata, cu plata taxei legale de scoatere din circuitul agricol.
Cererea de scoatere din circuitul agricol se va face de catre investitorul interesat, pe baza unei documentatii tehnice de specialitate, cu respectarea prevederilor legale cu privire la situatia juridica a terenurilor apartinând domeniului public si/sau privat al statului, sau privat al persoanelor fizice.
Intocmit,
arh. PESCARU Loredana
|
