Proiect de asociere în participatiune pentru realizarea unor spatii multifunctionale cu destinatia de locuinte, birouri, spatii hoteliere si sali polivalente pe doua terenuri

Unitatea Militara 02523

Str.Drumul Taberei 7-9

Sector 6

BUCURESTI

ROMANIA

In atentia d-lor SIMA si NISTOR

Bruxelles, 29 mai 2007

Stimati domni,

Referitor la: Proiect de asociere în participatiune pentru realizarea unor spatii multifunctionale cu destinatia de locuinte, birouri, spatii hoteliere si sali polivalente pe doua terenuri situate în Drumul Taberei, aflate în proprietatea privata a ministerului

În urma acceptǎrii de cǎtre dvs. a scrisorii de intentie si a documentelor anexate înmânate la data de 6 martie 2007, avem onoarea de a vǎ prezenta in acest dosar principiile pe care le propunem în vederea încheierii contractului de asociere în participatiune pentru dezvoltarea proiectului Drumul Taberei.

Având în vedere faptul ca la acest moment, ne aflam în stadiul incipient al realizarii studiilor necesare pentru proiectul Drumul Taberei, diferitele elemente cuprinse în prezenta nu sînt încǎ definitive, studiile si alte analize precum si rapoartele necesare pentru acest proiect fiind în curs de definitivare. Elementele prevazute in prezentul dosar vor putea deci evolua in functie de realitatea punerii la punct a acestui dosar.

Propunerea pe care o prezentǎm in continuare, reia elementele de bazǎ legate de:

constructia viitoare a proiectului Drumul Taberei (PROIECTUL)

valorizarea terenului pus la dispozitie în cadrul asocierii de catre Ministerul Apararii si aspectele financiare

maniera de a ne achita fata de obligatiile asumate fata de Ministerului Apǎrǎrii

structurarea întregului proiect.

PROIECTUL

Înainte de redactarea formei finale a contractului de asociere,, membrii asocierii au agreat ca principiu linia urbanistica si componenta efectiva a PROIECTULUI, precum si încadrarea in PROIECT a tuturor imobilelor ce vor apartine Ministerului Apararii, precum prezentat in anexa. Parametrii urbanistici finali (POT, C.U.T., nivel de înaltime, etc) vor fi confirmati ulterior, dupa realizarea procedurii de obtinere a P.U.Z.-ului (vezi alineat specific in continuare).

PROIECTUL propus prezinta o arhitecturǎ de calitate, ce se diferentiaza de alte proiecte din Bucuresti, adesea exagerate din punct de vedere a densitatii de constructie. In acest sens, proiectul propus este pe linia celor mai moderne proiecte europene realizate în ultimii ani.

Potrivit prevederilor legale în vigoare, un astfel de proiect urbanistic poate fi pus în practica doar prin aprobarea de catre Consiliul General al Municipiului Bucuresti a unui Plan Urbanistic Zonal (P.U.Z.), P.U.Z. care sa cuprinda toate propunerile noastre urbanistice, actualele reglementari în vigoare nepermitând realizarea PROIECTULUI. in felul in care a fost desenat in documentul anexat.

În acest sens, punerea în practica efectiva a PROIECTULUI poate începe dupa aprobarea, prin hotarâre de consiliu, a P.U.Z.-ului care sa permita dezvoltarea PROIECTULUI, precum si dupa obtinerea Autorizatiei de Constructie a PROIECTULUI emisa de Primaria Sectorului 6 Bucuresti.

Din punct de vedere legal aceste chestiuni vor putea fi reglementate prin colaborarea dintre grupul nostru si Ministerul Apararii, ca proprietar de drept a terenurilor din cadrul asocierii - prin prevederea unei clauze suspensive de intrare în vigoare a contractului de asociere în participatiune, numai dupa obtinerea aprobarii P.U.Z.-ului PROIECTULUI si emiterea Autorizatiei de Constructie necesara demararii efective a lucrarilor.

În acest mod, vor putea fi evitate orice fel de calculatii eronate ale componentelor financiare ale PROIECTULUI, fiind evitate întârzierie nejustificate, costurile suplimentare, marketingul deficitar, etc. care ar putea afecta, cu siguranta, PROIECTUL în întregimea sa.

REALIZAREA INVESTIŢIILOR PARTE A PROIECTULUI CARE VOR REVENI MINISTERULUI APĂRĂRII

Potrivit caietului de sarcini ce a stat la baza ofertei noastre investitionale, imobilele ce vor reveni Ministerului Apararii, în urma asocierii, pot fi structurate în patru puncte, prezentate mai jos:

A) Hotel standard de 4 stele, cu dotǎrile corespunzǎtoare gradului de confort, ce va cuprinde:

80 camere de hotel

Restaurant, bar, anexe

Sǎli polivalente

10 apartamente de protocol (putînd fi încadrate de asemenea în complexul multifunctional)

Parcari aferente

B) Complex multifunctional care va cuprinde:

3 sǎli de conferinte, una cu 120 locuri si douǎ de 60 locuri fiecare, din care una dotatǎ cu cabine pentru traduceri simultane în cinci limbi

O salǎ videoconferintǎ de 25 locuri

O salǎ polivalentǎ a cǎrei suprafatǎ construitǎ este de 1500 m²

1 restaurant cu 250 locuri

1 restaurant de protocol de 100 locuri, prevazut cu bucǎtǎrie

O salǎ de spectacole cu o capacitate de 300-400 persoane si foaier

Parcari aferente

Imobilele mentionate la punctele A) si B) de mai sus vor fi edificate prin costurile exclusive al grupului nostru, urmând a fi dotate si echipate conform destinatiei acestora, conform descrierilor tehnice ce va vor fi puse la dispozitie în zilele urmatoare, urmând a fi predate Ministerului Apararii "la cheie" în conditiile contractului de asociere în participatiune.

C)       Un anumit numar de locuinte gratuite, cu o suprafata totala construita in suprastructura de circa 3.400m² (inclusiv cota indiviza din partile comune),  (împartirea procentuala intre garsoniere, apartamente cu doua camere, trei camere si patru camere va fi conforma caietului de sarcini) care vor fi încadrate în cadrul PROIECTULUI si vor respecta exigentele si dispozitiile impuse în anexa Legii Locuintelor nr.114/1996, republicatǎ, cu modificǎrile si amendamentele ulterioare, ca spatii de locuit cu regim militar (locuinte de servici, interventii în cǎminul militar), cît si parcari aferente, conform prevederilor legale.

Ţinând cont de o suprafata desfasurata totala pentru partea Promotor de 132.706m² pe teren 1 si de 52.453m² pe teren 2, daca se va obtine autorizatia de constructie pentru construirea unei suprafete desfasurate superioare, din suprafata suplimentara cota parte corespunzatoare va fi adaugata la suprafata prevazuta la punctul C pentru Minister. 

Toate aceste apartamente vor fi realizate într-o manierǎ conformǎ cu descrierile tehnice care sunt în în curs de stabilire si care va vor fi vor fi puse la dispozitie în zilele urmatoare, urmând a fi predate Ministerului Apararii "la cheie" în conditiile contractului de asociere în participatiune.

D) Un numar limitat de locuinte (aproximativ 20% din fiecare faza) care vor putea fi achizitionate cu prioritate (perioada de timp limitata la începutul comercializarii fiecarei faze de proiect) catre personalul stabilit de Ministerul Apararii la un pret redus cu un procentaj de 5% fata de pretul de piata la care proiectul (fiecare faza) este comercializat

Toate imobilele mentionate la punctele A), B), si C) de mai sus vor fi construite cu prioritate în cadrul PROIECTULUI în baza unui program ce va fi stabilit de comun acord la data obtinerii autorizatiei de constructie a PROIECTULUI.

ASPECTE FINANCIARE

Dupǎ principiile de asociere preconizate de caietul de sarcini al PROIECTULUI, valorificarea în mod avantajos de catre Ministerul Apararii a terenului ce va fi pus la dispozitia asocierii este un element esential care va determina succesul PROIECTULUI.

Pâna la data la care ne veti pune la dispozitia expertiza realizata pentru stabilirea valorii de piata a terenurilor puse la dispozitia asocierii, va mentionam faptul ca, potrivit cercetarilor efectuate de grupul nostru, cu ajutorul unor experti locali si internationali, dupǎ metode recunoscute de industria imobiliarǎ, în special de organizatii ca Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), estimam o valoare maximǎ cuprinsǎ între 700 EUR si 800 EUR pe m² de teren.

Aceasta presupune ca autoritatile competente vor aproba detaliile urbanistice precum au fost propuse de grupul nostru, iar situatia juridica si tehnica a terenurilor se va dovedi a fi una corecta, pusa la zi si neafectata de nici un fel de sarcini, servituti, litigii, instalatii subterane sau supraterane, prezente si viitoare, etc., indiferent de natura acestora.

Este bine înteles ca atunci când vorbim de m² de teren, vorbim despre partile de teren pe care se poate construi cladiri (in înaltime) si care nu sunt deci afectate de servituti oarecare, subterane sau supraterane, cunoscute in prezent sau previzibile in viitor, sau care nu sunt destinate amenajarilor comune necesare întregului proiect.

În acest sens, o alta conditie suspensiva ce trebuie mentionata în viitorul contract de asociere se va referi la garantiile acordate de Ministerul Apararii privitoare la situatia juridica si tehnica a terenurilor.

Ţinând cont de incertitudinile inevitabile legate de autorizatiile de constructie, dezvoltatorul se angajeaza ferm sa transmita Ministerului scrisoarea de garantie bancara de 30 milioane de EUR la obtinerea autorizatiilor de constructie ce vor fi emise de autoritatile competente. Pana la acel moment, dezvoltatorul va asuma toate costurile legate de punerea la punct a acestui proiect (avize, masuratori, studii, consultantǎ) pe propriul risc.

În cadrul asocierii in participatiune si in plus de a beneficia de aceasta garantie bancara, Ministerul Apǎrǎrii va ramâne proprietarul exclusiv al terenurilor aduse în cadrul asocierii pâna la momentul primirii imobilelor care îi revin în cadrul asocierii, acest drept al sau fiind corelat cu obligatiile:

- de a transmite dreptul de proprietate asupra cotelor parti din terenuri ce vor reveni viitorilor proprietari, la momentul achizitionǎrii celorlalte imobile parte a PROIECTULUI,

- de a reduce garantia bancara pe masura îndeplinirii de catre grupul nostru a obligatiilor contractuale asumate,

- de a permite ipotecarea acestor terenuri in vederea finantarii bancare a lucrarilor de constructie in timpul desfasurarii acestora

- de a transmite soldul cotelor din terenuri ce revin dezvoltatorului imobiliar in proprietatea acestuia de îndatǎ ce va fi semnat procesul verbal de predare-primire a imobilelor construite pentru Minister.

Acest mod de a structura derularea proiectului, colaborat cu fondurile proprii disponibile ale dezvoltatorului (vezi documentele transmise in cadrul scrisorii de intentie din 6 martie 2007) si cu finantarea bancarǎ (banca finantatoare fiind stabilitǎ ulterior, printr-o procedurǎ competitivǎ, în interesul conjugat al asociatiilor), va permite realizarea acestui proiect de o valoare estimata de circa 200 milioane euro.

STRUCTURAREA ADMINISTRATIVĂ, JURIDICĂ sI FINANCIARĂ A ASOCIERII PENTRU REALIZAREA PROIECTULUI

În urma acceptarii grupului nostru drept unicul ofertant calificat pentru negocierea finala a contractului de asociere în participatiune, în urma negocierilor directe ce au demarat saptamana aceasta, se va semna un contract de asociere în participatiune între cei doi asociati: Ministerul Apararii si Promotorul (Dezvoltatorul) Imobiliar, parte a grupului de dezvoltare imobiliara ROBELCO.

Contractul de asociere în participatiune va cuprinde descrierea cât mai detailata a PROIECTULUI, contributia la dezvoltarea PROIECTULUI a fiecaruia dintre asociati, drepturile si obligatiile fiecarei parti, garantiile reciproce, conducerea asociatiei, modalitatea de finalizare a asocierii, conditiile de arbitraj, instantele competente, conditiile suspensive, precum si orice alte elemente ce vor fi considerate drept relevante de catre oricare dintre parti.

Stabilirea foarte clara, în continutul contractului de asociere în participatiune, a tuturor elementelor necesare realizarii PROIECTULUI, va duce la realizarea unui proiect viabil din punct de vedere comercial, legal, arhitectural, etc. permitând ambelor parti atingerea telurilor stabilite la momentul la care au acceptat initierea acestei asocieri.

5. CONCLUZII 

Pasii urmatori necesari în vederea demararii PROIECTULUI sunt urmatorii (datele sunt indicate cu titlu informativ):

pâna la data de 30 iunie 2007: negocierea, definitivarea si semnarea contractului de asociere în participatiune între Ministerul Apararii si grupul ROBELCO pentru realizarea PROIECTULUI

pâna la data de 15 septembrie 2007: realizarea P.U.Z. - ului propus de grupul nostru pentru dezvoltarea PROIECTULUI, aprobarea acestuia de catre Ministerul Apararii si înaintarea lui spre aprobare de catre autoritatile competente

pâna la data de 31 decembrie 2007: aprobarea P.U.Z. - ului propus de grupul nostru pentru dezvoltarea PROIECTULUI de catre autoritatile competente si depunerea documentatiei necesare pentru obtinerea autorizatiei de constructie a PROIECTULUI la Primaria Sectorului 6 Bucuresti.

pâna la data de 30 Aprilie 2008: obtinerea autorizatiei de constructie, negocierile cu antreprenorul general si realizarea contractului de antrepriza, intrarea în vigoare a tuturor conditiilor suspensive mentionate în contractul de asociere în participatiune

pâna la data de 1 septembrie 2008: începerea lucrarilor de constructie.

Principiile evocate în acest document va sunt transmise sub rezerva aprobarii lor de catre Consiliile de Administratie ale firmelor asociate în cadrul grupului de dezvoltare imobiliara ROBELCO.

Ramânem la dispozitia dvs. pentru orice informatie suplimentara si va rugam sa acceptati, stimati domni Sima si Nistor, toata stima noastra

Pentru grupul de dezvoltare imobiliar Robelco,

Cezar Ionescu* Aurel Gavriloaia*

Buisness Developement Manager Director de proiect Robelco S.A.

* pentru ACD Team srl  * pentru Gebobat bvba/sprl