Contractul de locatiune

1. Notiune si reglementare

Locatiunea

Locatiunea este un contract prin care o persoana, numita locator se obliga sa asigure unei alte persoane, numita locatar (chirias), folosinta temporara, totala sau partiala, a unui bun în schimbul 20120b121u unei sume de bani sau alte prestatii numita chirie.

conditiile de valabilitate a contractului de locatiune

capacitatea partilor

obiectul contractului

lucrul închiriat

chiria

Sediul materiei îl gasim în Codul Civil, Cartea a III-a, titlu VII, art. 1410-1490.

Exista si o lege speciala, o varietate a contractului de locatiune - Legea locuintei nr. 114/1996 modificata si completata, care a abrogat vechea reglementare - Legea nr. 5/1973 privind administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre proprietari si chiriasi.

2. Conditiile de valabilitate a contractului de locatiune

Ca orice conventie, locatiunea trebuie sa îndeplineasca "ad validitatem" cerintele privind consimtamântul, capacitatea, obiectul si cauza.

Datorita particularitatilor, evidentiate atât în doctrina, cât si în practica judecatoreasca, ne vom opri la câteva precizari privind capacitatea de a contracta si obiectul contractului.

A. Capacitatea partilor

Atât locatarul cât si locatorul trebuie sa aiba capacitatea de a încheia acte de administrare, caci locatiunea este, în principiu, un act de administrare; astfel este suficienta capacitatea de exercitiu restrânsa a minorului de 14-18 ani, cu încuviintarea prealabila a reprezentantului legal.

Daca însa contractul priveste un imobil, iar durata închirierii este mai mare de 5 ani, este considerat act de dispozitie si ca atare se impune cerinta capacitatii depline de exercitiu.

Dat fiind faptul ca locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fie proprietarul lucrului dat în locatiune, putând fi uzufructuar sau un alt locator.

B. Obiectul contractului

Fiind un contract bilateral, locatiunea are un obiect dublu: pe de-o parte lucrul închiriat, pe de alta parte pretul, numit chirie.

Lucrul închiriat - poate fi un bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal (ca dreptul de uzufruct, dreptul de proprietate intelectuala), dar nefungibil (sa nu se distruga sau sa nu se consume prin folosinta conform destinatiei dupa natura obiectului sau conform destinatiei stabilite prin acordul partilor).

Bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale pot fi închiriate numai în conditiile speciale (art. 136 alin. 4 Constitutie, art. 12 alin. 6 si art. 14-16 din Legea 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia).

Chiria - este pretul platit în schimbul folosintei lucrului.

Spre deosebire de vânzare, pretul locatiunii poate fi fixat atât în bani, cât si sub forma altei prestatii.

Chiria trebuie sa fie determinata sau determinabila, dar întotdeauna trebuie sa fie sincera si serioasa.

Atentie!

Legislatia în materie de taxe de timbru pentru activitatea notariala (Legea 122/1998 pentru aprobarea si modificarea OG nr. 12/1998) prevede ca este nul contractul de închiriere ce are ca obiect un imobil, daca partile au convenit prin act secret sa se plateasca o chirie mai mare decât cea declarata în actul autentic si înregistrata la organul fiscal. Mai mult chiar, locatorul poate fi acuzat de savârsirea infractiunii de evaziune fiscala daca nu declara venitul real încasat din chirie.

obligatiile locatorului

obligatia de predare

Obligatia efectuarii reparatiilor

obligatia de garantie

obligatiile locatarului

obligatia de a întrebuinta lucrul ca un bun proprietar

plata chiriei

restituirea lucrului

Raspunderea pentru incendiu

obligatia de a anunta pe locator de orice încercare de uzurpare

3. Efectele contractului de locatiune

A. Obligatiile locatorului:

a) Obligatia de predare;

b) Obligatia efectuarii reparatiilor;

c) Obligatia de garantie.

a) Obligatia de predare. Predarea lucrului dat în locatiune se poate cere la termenul convenit de parti si la locul unde se gasea lucrul în momentul contractarii si cu cheltuiala locatorului (art. 1420 pct. 1 Cod Civil) si într-o stare corespunzatoare destinatiei în vederea careia a fost închiriat (art. 1421 alin. 1).

În caz de nerespectare a acestei obligatii, locatarul poate sa solicite predarea silita, sa invoce exceptia de neexecutare sau sa ceara rezilierea contractului cu daune interese.

b) Obligatia efectuarii reparatiilor

Locatorul trebuie sa mentina lucrul în stare de a servi la întrebuintarea pentru care a fost închiriat, sens în care trebuie sa efectueze reparatiile necesare în tot timpul locatiunii (art. 1420 pct. 2 si 1421 alin. 2 Cod Civil); reparatiile necesare sunt: reparatiile capitale, degradari provenind din uzul normal al lucrului sau cauzate fortuit, inclusiv viciile de constructie si la partile comune ale imobilului folosite de mai multi locatari.

Locatorul nu trebuie sa efectueze reparatiile numite "locative" care din momentul predarii sunt în sarcina locatarului.

Pieirea - în totalitate sau în cea mai mare parte - a imobilului închiriat conduce la încetarea contractului, locatorul neputând fi obligat sa-l reconstruiasca.

Daca locatorul nu efectueaza reparatiile necesare în cursul locatiunii, locatarul poate cere justitiei: fie obligarea sub sanctiunea platii de daune cominatorii, fie autorizarea de a le efectua în contul locatorului (art. 1077 Cod Civil), retinând cheltuielile efectuate din chirie, fie rezilierea contractului (art. 1020-1021 si 1439 alin. 2 Cod Civil). Se admite ca, în caz de urgenta, reparatiile pot fi efectuate si fara autorizarea justitiei.

c) Obligatia de garantie

În virtutea obligatiei de garantie, locatorul raspunde de tulburarile provenite: 1) de la propria sa fapta, 2) de la terti si 3) din viciile lucrului, daca prin aceste tulburari se aduce o atingere serioasa folosintei.

1) Locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinta tulburarea în folosinta lucrului, tulburare de fapt sau de drept.

Conform art. 1424 locatorul "nu poate în cursul locatiunii sa schimbe forma lucrului închiriat", fie direct prin transformarea materiala a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinatiei.

Daca unele reparatii sunt urgente si nu se mai poate astepta sfârsitul contractului, locatorul este în drept sa le execute. Când reparatiile ar depasi perioada de 40 de zile, locatarul va putea pretinde o diminuare a pretului. Daca datorita efectuarii reparatiilor locatarul pierde folosinta totala a lucrului, va putea cere chiar rezilierea contractului, chiar daca pierderea folosintei nu depaseste 40 de zile.

2) Daca tulburarea folosintei provine de la un tert legea distinge între tulburarea de fapt si tulburarea de drept.

Locatorul nu garanteaza pentru tulburarile de fapt, situatie în care tertul va putea fi urmarit direct de locatar în numele sau personal (actiuni posesorii).

Ori de câte ori faptul exercitarii de catre un tert a unui drept asupra lucrului duce la pierderea sau reducerea folosintei acelui lucru de catre locatar, acesta are dreptul sa ceara fie rezilierea contractului (cu daune-interese), fie o diminuare a pretului (cu daune-interese).

Locatorul va raspunde numai daca a fost înstiintat în timp util de amenintarea evictiunii; în caz contrar, poate dovedi ca ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile tertului.

Când folosinta locatarului este tulburata printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui tert oarecare, printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii, locatarul are actiune în despagubire împotriva autorului faptei, dar nu are actiune în garantie contra locatorului.

3) Locatorul este garant pentru viciile ascunse  ale lucrului, care îi împiedica întrebuintarea, chiar daca lucrul nu este cu desavârsire impropriu folosintei, dar aceasta se restrânge atât de mult încât se presupune ca, în cunostinta de cauza, locatarul nu ar fi închiriat, sau ar fi platit un pret mai redus.

Exemplu de vicii: existenta de insecte, starea necorespunzatoare a costurilor, infiltratii de apa sau alte defecte de constructie.

Locatorul raspunde chiar daca a fost de buna-credinta la încheierea contractului (nu a cunoscut viciile) si indiferent de momentul aparitiei viciului, deoarece obligatia locatorului de a asigura folosinta lucrului este succesiva.

În cazul descoperirii viciilor ascunse, locatarul poate sa ceara fie o reducere proportionala de pret, fie rezilierea contractului (cu daune-interese).

Daca viciile se datoresc cazului fortuit sau fortei majore intervenite în timpul locatiunii, locatarul nu poate pretinde si daune interese, deoarece este vorba de o cauza straina care nu poate fi imputata locatorului (art. 1082 Cod Civil).

B. Obligatiile locatarului:

a) întrebuintarea lucrului ca un bun proprietar si potrivit destinatiei;

b) plata chiriei;

c) restituirea lucrului;

d) raspunderea pentru incendiu;

e) obligatia de a anunta pe locator de orice încercare de uzurpare.

a) Obligatia de a întrebuinta lucrul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei - consta în faptul ca locatarul trebuie sa întrebuinteze lucrul ca si cum ar fi al sau; trebuie sa-l conserve si sa-i perceapa fructele; trebuie sa-l foloseasca conform destinatiei determinata prin contract, iar în lipsa de stipulatie speciala, la destinatia prezumata dupa circumstante (de exemplu: o casa de locuit nu va putea fi folosita pentru exercitarea comertului sau pentru instalarea sediului unui partid politic).

Sub imperiul legii speciale (Legea nr. 114/1996) se impune obtinerea acordului asociatiei de proprietari pentru exercitarea unei profesii ce implica prezenta publicului (exemplu: notar, medic) într-un apartament situat într-un bloc de locuinte.

Obligatia de a se comporta ca un bun proprietar implica obligatia locatarului de a întretine lucrul în tot timpul locatiunii în stare de întrebuintare, astfel cum a fost predat. De aici deriva obligatia locatarului de a efectua reparatiile mici, de întretinere (numite si "locative").

Reparatiile - indiferent de natura lor (chiar daca sunt locative) - nu cad în sarcina locatarului daca au fost cauzate prin vechime sau forta majora, ori caz fortuit sau din vina locatorului, inclusiv viciile de constructie.

Locatorul raspunde si pentru stricaciunile si pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatari (art. 1434 Cod Civil).

Daca locatarul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere daune-interese (dar numai la încetarea locatiunii), efectuarea reparatiilor în contul locatarului (în cursul locatiunii) sau rezilierea contractului.

b) Plata chiriei

Locatarul trebuie sa plateasca pretul locatiunii la termenele stabilite.

În lipsa de stipulatie contrara plata se face la domiciliul debitorului.

În caz de neexecutare, locatorul poate cere executarea silita sau rezilierea contractului în privinta locatarului neplatnic, beneficiind si de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730 pct. 1 Cod Civil).

Daca lucrul dat în locatiune a fost vândut si noul proprietar nu-l încunostinteaza pe locatar, plata facuta vechiului proprietar este valabila.

Asemanator cumparatorului si locatarul amenintat cu evictiunea are dreptul de a suspenda plata pretului (chiriei).

c) Restituirea lucrului

Dupa încetarea locatiunii, locatarul trebuie sa restituie lucrul în starea în care a fost predat conform inventarului facut.

Prin inventar trebuie sa se înteleaga orice act de constatare a starii în care s-a aflat lucrul la predare.

În lipsa de inventar prezumtia este ca locatarul a primit lucrul în buna stare.

Locatarul nu raspunde de pieirea sau deteriorarea lucrului din cauza vechimii, fortei majore sau cazului fortuit.

Daca locatarul a facut lucrari de constructie sau plantatii, ele devin prin accesiune proprietatea locatorului, iar la restituire raporturile dintre parti, în lipsa de conventie, potrivit art. 494 Cod Civil, locatarul fiind considerat de rea-credinta întrucât este un detentor precar.

Restituirea lucrului poate fi ceruta de locator printr-o actiune personala (derivând din contract) sau printr-o actiune în revendicare (daca are calitatea de proprietar).

d) Raspunderea pentru incendiu

Locatarul unei cladiri raspunde de pagubele cauzate cladirii de incendiu, daca nu dovedeste ca incendiul a provenit din caz fortuit, forta majora sau dintr-un defect de constructie sau prin comunicarea focului de la o casa vecina (art. 1435 Cod Civil).

Când imobilul incendiat a fost închiriat mai multor locatari, raspunderea lor nu va fi solidara, fiecare raspunzând proportional cu valoarea locativa a portiunii din imobilul ocupat.

Daca incendiul a izbucnit într-o parte comuna toti locatarii vor fi exonerati de raspundere.

Faptul locuirii proprietarului în imobil nu poate duce, în sine, la înlaturarea raspunderii locatarilor în conditiile art. 1435. Astfel fiind, pentru a fi exonerati de raspundere locatarii trebuie sa dovedeasca fie împrejurarile prevazute de art. 1435, fie ca incendiul a izbucnit în partea ocupata de proprietar, sau nu a putut izbucni în partea folosita de ei.

e) Obligatia de a anunta pe locator de orice încercare de uzurpare

Prin uzurpare se întelege orice atingere provenita de la un tert asupra proprietatii sau posesiei lucrului dat în locatiune.

Locatarul este obligat sa-l înstiinteze pe locator, în termen util, despre orice încercare de uzurpare; în caz contrar, raspunde pentru prejudiciul suferit de acesta în urma neînstiintarii.

contractul de sublocatiune si de cesiune a contractului

cesiunea

rezilierea conventionala

denuntarea unilaterala

expirarea termenului

rezilierea pentru neexecutare

pieirea lucrului

Desfiintarea titlului locatorului

obiectul contractului a fost vândut

4. Contractul de sublocatiune si de cesiune a contractului

În principiu locatarul are posibilitatea sa subînchirieze bunul închiriat, cu doua conditii:

a)Sublocatiunea sa nu fie interzisa prin contractul principal, printr-o clauza expresa;

b)Sublocatiunea sa nu fie convenita în conditii care sa contravina conditiilor din contractul principal.

Daca locatarul a încheiat contractul de sublocatiune (de cesiune) cu nerespectarea conditiilor aratate, locatorul va putea cere în justitie executarea obligatiilor sau rezilierea contractului principal de locatiune.

Sublocatiunea încheiata cu respectarea conditiilor aratate este valabila si produce efecte între parti ca orice contract de locatiune.

Locatorul si sublocatarul nu au nici o actiune directa unul împotriva celuilalt; ei pot actiona numai pe calea indirecta a actiunii oblice.

Cesiunea contractului de locatiune constituie o vânzare a dreptului de folosinta, motiv pentru care trebuie sa respecte formalitatile prevazute de art. 1393 Cod Civil referitoare la vânzarea creantelor.

Deosebirile dintre cesiune si subînchiriere sunt evidente:

daca cesiunea trebuie notificata locatorului initial, sublocatiunea nu trebuie notificata si acceptata;

locatarul care a subînchiriat, pentru pretul sublocatiunii, beneficiaza de privilegiul prevazut de art. 1730 Cod Civil, pe când de acest privilegiu nu se va bucura cedentul;

bunul subînchiriat trebuie predat în stare de a fi folosit, pe când cesionarul ia bunul în starea în care se gaseste;

sublocatiunii îi sunt aplicabile prevederile art. 1416 si 1417 Cod Civil care reglementeaza proba contractului de locatiune, pe când cesiunii nu.

5. Încetarea contractului de locatiune

a) Rezilierea conventionala - presupune încetarea contractului de locatiune prin acordul ambelor parti.

b) Denuntarea unilaterala

Când partile nu au stabilit în contract durata locatiunii, oricare dintre ele poate denunta unilateral contractul, dar cu obligatia de a respecta termenul de preaviz.

Prin termenul de preaviz vom întelege intervalul dintre momentul în care se manifesta vointa de a înceta contractul de locatiune si ziua când contractul va trebui sa înceteze efectiv.

Manifestarea de vointa de a desface contractul (numita de lege "concediu") este un act unilateral de vointa, care produce efecte chiar daca n-a fost acceptata de partea concediata, care trebuie sa suporte desfacerea contractului.

Practic denuntarea va avea loc în scris, fie direct, fie prin intermediul executorului judecatoresc.

Denuntarea unilaterala nu trebuie motivata.

c) Expirarea termenului determinat prin conventia partilor sau prin lege conduce la încetarea de drept a locatiunii, fara a mai fi nevoie de un termen de preaviz.

Tacita relocatiune. Daca dupa expirarea termenului contractual, locatarul ramâne în folosinta imobilului, cu permisiunea locatorului, locatiunea se considera reînnoita prin tacita relocatiune.

Tacita relocatiune va avea loc în conditiile primului contract, dar se considera încheiata fara termen si, în lipsa de stipulatie contrara, fara garantiile din contractul initial.

Întrucât tacita relocatiune opereaza ca un nou contract de locatiune, trebuie sa fie respectate toate cerintele cerute de lege pentru încheierea contractului.

Tacita relocatiune - daca n-a fost exclusa printr-o clauza contractuala expresa poate fi împiedicata numai prin anuntarea concediului (care în acest caz înseamna nu denuntare, ci manifestarea vointei de a nu reînnoi contractul desfacut prin efectul expirarii termenului).

d) rezilierea pentru neexecutare intervine când una dintre parti nu-si îndeplineste îndatoririle sale principale (fie prin sesizarea instantei, fie cu ajutorul unui pact comisoriu expres).

e) pieirea lucrului - Pieirea totala a bunului închiriat duce la desfiintarea de drept a contractului, deoarece îi lipseste obiectul.

Pieirea partiala a bunului va putea duce fie la desfiintarea contractului (dar numai atunci când partea care a pierit este atât de grava, încât este de presupus ca, initial, partea n-ar fi fost de acord cu încheierea contractului), fie la o scadere a chiriei.

f) desfiintarea titlului locatorului duce la încetarea contractului de locatiune deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului.

Legea cunoaste însa câteva exceptii:

Contractul de locatiune încheiat de uzufructar ramâne în vigoare timp de cinci ani, chiar daca uzufructul a încetat;

Contractele de locatiune încheiate de mostenitorul aparent (în cazul când locatarul a fost de buna-credinta) ramân valabile;

Contractele încheiate de tertul dobânditor al imobilului ipotecat, ramân valabile, chiar daca este evins, cu conditia ca contractul de locatiune sa fi fost încheiat cu buna-credinta si cu data certa anterioara transcrierii comandamentului.

g) obiectul contractului a fost vândut sau transmis altei persoane

În principiu, cumparatorul imobilului este obligat sa respecte contractul de locatiune încheiat de locator.

În sensul principiului mentionat s-a pronuntat si practica judiciara. Astfel s-a hotarât ca "cumparatorul unui imobil ocupat de chiriasi cu titlu legal este obligat sa respecte locatiunea intervenita între acestia si fostul proprietar fara a putea sa solicite evacuarea lor pentru lipsa de titlu.

Dar, principiul consacrat si de jurisprudenta nu-si va gasi aplicarea în urmatoarele cazuri:

partile au convenit în contract ca, în momentul înstrainarii, locatiunea sa înceteze;

contractul de locatiune nu a fost autentificat si nici nu are data certa (de exemplu: în cazul unui contract verbal).

Daca contractul este încheiat pe mai mult de 3 ani, trebuie sa fie efectuate formele de publicitate imobiliara (art. 21 lit. c Legea 7/1996) înainte de înscrierea contractului de vânzare-cumparare pentru a fi opozabil tertilor (art. 711 pct. 9 Cod procedura civila). Daca publicitatea nu a fost respectata, dar contractul de locatiune are data certa, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vânzarii.

Pentru a obtine desfacerea contractului cumparatorul, în masura în care nu este obligat sa respecte locatiunea consimtita de vânzator - trebuie sa aduca la cunostinta locatarului concediul, respectând termenul de preaviz; în toate cazurile de desfacere prin efectul înstrainarii, locatarul este îndreptatit sa ceara despagubiri de la locator, daca nu s-a prevazut în contract o stipulatie contrara; el poate invoca si un drept de retentie pâna în momentul când este despagubit de locator sau chiar de cumparator.