Contractul de vanzare-cumparare - mod de dobandire a proprietatii reale imobiliare

1. Definitie si reglementare

vânzarea-cumpararea

Vânzarea-cumpararea este un contract prin care una din parti - vânzatorul - stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti - cumparatorul - care se obliga în schimb a plati vânzatorului pretul bunului vândut (art. 1294 Cod Civil).

conditii de valabilitate a contractului de vânzare-cumparare

consimtamântul

eroarea

dolul

violenta

leziunea

promisiunea unilaterala de a vinde

promisiunea bilaterala de vânzare

pactul de preferinta

Dreptul de preemtiune

capacitatea

Vânzarea-cumpararea este contractul cel mai detaliat reglementat, Codul Civil, care constituie sediul materiei de drept comun, consacrându-i un întreg titlu în cartea a III-a (Despre diferite moduri prin care se dobândeste proprietatea), prin art. 1294-1404.

În afara Codului Civil, o serie de acte normative speciale reglementeaza anumite categorii de vânzari, ca de exemplu: Decretul-Lege nr. 61/1990 si Legea 85/1992 privind vânzarea de locuinte construite din fondurile statului, Legea 112/1995 privind Legea caselor nationalizate, Legea 7/1996 a cadastrului funciar 20320d33u si a publicitatii imobiliare etc.

2. Conditii de valabilitate a contractului de vânzare-cumparare

Pentru valabilitatea contractului de vânzare-cumparare se impune respectarea acelorasi conditii generale de validitate pe care art. 948-969 Cod Civil le prevede pentru orice conventie:

A) Consimtamânt

B) Capacitate

C) Obiect

D) Cauza

A) Consimtamântul

Pentru a da nastere unui angajament valabil consimtamântul trebuie sa fie neviciat (adica sa nu fie dat din eroare, smuls prin violenta sau surprins prin dol), trebuie sa provina de la o persoana cu discernamânt, sa fie exprimat cu intentia de a produce efecte juridice si sa fie exteriorizat.

Viciile consimtamântului sunt: eroarea, dolul, violenta si leziunea.

Eroarea este falsa reprezentare a realitatii la încheierea contractului.

Eroarea produce nulitate când cade asupra substantei obiectului conventiei (error în substantiam), dar ea (n.n. eroarea) nu produce nulitate când cade asupra persoanei cu care s-a contractat, afara numai când consideratia persoanei este cauza principala pentru care s-a facut conventia (error în personam).

Dolul este acel viciu de consimtamânt care consta în inducerea în eroare a unei persoane, prin mijloace viclene sau dolosive, pentru a o determina sa încheie un act juridic.

Sanctiunea în cazul dolului este nulitatea relativa a actului juridic încheiat.

Violenta este acel viciu de consimtamânt care consta în amenintarea unei persoane cu un rau, care îi produce o temere, ce o determina sa încheie un act juridic, pe care altfel nu l-ar fi încheiat.

Sanctiunea, si în acest caz, este nulitatea relativa a actului.

Leziunea este acel viciu de consimtamânt care consta în disproportia vadita de valoare între doua prestatii.

Actualmente leziunea are un domeniu restrâns de aplicare, privindu-i pe minorii între 14 si 18 ani si numai în legatura cu anumite acte succesibile de anulare (nulitate relativa) pentru leziune.

Încheierea contractului de vânzare-cumparare nu se realizeaza întotdeauna dintr-o data, ci poate fi precedata de alte întelegeri sau dispozitii legale care afecteaza libertatea exprimarii consimtamântului partilor. De aceea vom studia în cele ce urmeaza promisiunea unilaterala (de vânzare sau cumparare), promisiunea bilaterala de vânzare-cumparare, pactul de preferinta si dreptul de preemtiune.

Promisiunea unilaterala de a vinde este un antecontract prin care o parte (promitent) se obliga fata de cealalta parte (beneficiar) sa-i vânda un anumit bun în ziua când acesta se va hotarî sa cumpere.

Daca promitentul îsi retrage promisiunea înaintea împlinirii termenului, acesta poate fi obligat la plata unor daune-interese, în masura în care beneficiarul dovedeste ca i s-a cauzat un prejudiciu.

Promisiunea bilaterala de vânzare este un antecontract prin care partile se obliga sa încheie în viitor contractul de vânzare-cumparare.

Daca promitentul-vânzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane, aceasta vânzare este valabila, dar beneficiarul-cumparator poate solicita daune-interese.

Daca bunul se mai gaseste în patrimoniul promitentului-vânzator, în cazul încalcarii obligatiei de a face, oricare dintre parti poate cere instantei ca în baza art. 1073 si 1077 Cod Civil sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic. În baza acestei hotarâri opereaza transferul proprietatii de la data când ramâne definitiva.

Pactul de preferinta este întelegerea prin care una din parti (proprietarul unui bun) se obliga fata de alta (beneficiar), care accepta aceasta promisiune, ca în cazul în care va vinde acel bun sa-i acorde preferinta la pret egal.

În caz de nerespectare a pactului prin vânzarea bunului catre un tert, beneficiarul poate solicita numai plata unor daune-interese, nefiind îndreptatit sa ceara anularea acelui contract ori sa intenteze actiune în revendicare. Desigur, daca dovedeste participarea tertului dobânditor la frauda, ar putea intenta o actiune în nulitate absoluta conform art. 966 Cod Civil.

Dreptul de preemtiune

Prin Ordonanta 40/1999 s-a instituit un drept de preemtiune în favoarea chiriasului (art. 18-21)

B. Capacitatea

Întrucât încheierea unui contract de vânzare-cumparare reprezinta un act de dispozitie se cere îndeplinita conditia capacitatii depline de exercitiu pentru ambele parti.

Persoanele lipsite de capacitate de exercitiu (minori sub 14 ani sau persoanele puse sub interdictie), sau cu capacitate restrânsa (minorii între 14 si 18 ani) pot încheia contracte de vânzare-cumparare numai prin reprezentantul legal sau cu încuviintarea acestuia, la care se adauga si cerinta autorizarii autoritatii tutelare.

Conform art. 1306 Cod Civil: "pot cumpara toti cei carora nu le este oprit prin lege". Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea (limitativ si expres prevazuta de lege) este exceptia.

incapacitati speciale

Obiectul

Contractului de

Vanzare-cumparare

Lucrul vandut

sa existe

Sa fie in circuitul

Civil(in comert)

Sa fie determinat,

Posibil si licit

sa fie proprietatea vanzatorului

Pretul

Incapacitati speciale

Vânzarea între soti este interzisa (art. 1307 Cod Civil).

Nerespectarea interdictiei duce la nulitatea relativa a contractului.

Tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor aflate sub tutela lor atâta timp cât socotelile nu au fost date si primite (art. 1308 pct. 1 Cod Civil), încalcarea acestei interdictii se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului.

Mandatarii însarcinati sa vânda un bun nu îl pot cumpara (art. 1308 pct. 2 Cod Civil); nerespectarea interdictiei duce la nulitatea relativa a contractului.

Administratorii bunurilor statului, comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate în administrarea lor (art. 1308 pct. 3 Cod Civil); sanctiunea este nulitatea relativa a contractului.

Functionarii publici si cei din comisiile de licitatii nu pot cumpara bunurile statului sau ale unitatilor administrativ-teritoriale care se vând prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 Cod Civil); sanctiunea este nulitatea relativa a contractului de vânzare-cumparare.

Judecatorii, procurorii si avocatii nu pot, conform art. 1309 Cod Civil, deveni cesionari (cumparatori) de drepturi litigioase în circumscriptia curtii de apel în care îsi desfasoara activitatea; sanctiunea este nulitatea absoluta a contractului.

În cazul judecatorilor de la Curtea Suprema de Justitie si al procurorilor de la Parchetul General de pe lânga CSJ, interdictia se refera la întreg teritoriul tarii.

Persoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile care se vând prin licitatie publica (art. 535 Cod procedura civila).

C. Obiectul contractului de vânzare-cumparare

Vânzarea-cumpararea da nastere la obligatii în sarcina ambelor parti: obligatia vânzatorului care are ca obiect lucrul vândut si obligatia cumparatorului care are ca obiect pretul.

I. Lucrul vândut. Conditii:

a) sa existe;

b) sa fie în circuitul civil (în comert);

c) sa fie determinat si determinabil, posibil si licit;

d) sa fie proprietatea vânzatorului.

a) Lucrul sa existe

Daca lucrul a pierit total în momentul încheierii contractului (sau nici n-a existat în realitate) vânzarea este nula absolut, întrucât obligatia vânzatorului este lipsita de obiect.

si lucrurile viitoare pot forma obiect al obligatiei; nerealizarea lucrului viitor nu conduce la nevalabilitatea contractului, ci poate atrage doar obligarea vânzatorului la daune-interese, pe lânga pierderea pretului.

b) Lucrul sa fie în circuitul civil (în comert)

Potrivit art. 1310 Cod Civil "toate lucrurile care sunt în comert pot fi vândute, afara numai daca vreo lege a oprit aceasta".

Sunt scoase din comert numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate si al actelor juridice:

Sunt declarate de lege inalienabile bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale (exemplu: plajele, marea teritoriala etc.)

Exista si norme care instituie o inalienabilitate temporara (exemplu: Legea 18/1991 - care interzicea ca timp de 10 ani de la înscrierea proprietatii, terenul în privinta caruia s-a constituit dreptul de proprietate sa fie înstrainat prin acte între vii; Legea 112/1995 - care interzicea chiriasilor ce au cumparat locuintele (în anumite conditii) sa le înstraineze timp de 10 ani; încalcarea inalienabilitatii temporare are drept consecinta nulitatea absoluta a vânzarii-cumpararii).

Inalienabilitatea conventionala este în general interzisa, ea fiind o îngradire a principiului libertatii circuitului civil.

Daca este justificata de un interes serios si legitim (cum ar fi interesul minorului de a fi protejat prin interzicerea înstrainarii pâna la majorat), la care se mai adauga caracterul ei temporar, inalienabilitatea conventionala poate fi recunoscuta ca fiind valabila.

c) Lucrul sa fie determinat/determinabil, posibil si licit

Sanctiunea încalcarii acestei cerinte este nulitatea absoluta a contractului.

d) Bunul individual determinat sa fie proprietatea vânzatorului

Neîndeplinirea acestei conditii pune în discutie problema vânzarii lucrului altuia.

d.1) Daca partile au încheiat în cunostinta de cauza un contract de vânzare-cumparare cu privire la bunul altuia, contractul este lovit de nulitate absoluta, având o cauza ilicita.

d.2) Daca partile, sau cel putin cumparatorul au fost în eroare, crezând ca vânzatorul este proprietar, vânzarea este anulabila (lovita de nulitate relativa), pe motiv de eroare asupra calitatii vânzatorului de a fi proprietar al lucrului.

d.3) În cazul bunului aflat în indiviziune, daca unul dintre coindivizari înstraineaza bunul indiviz în materialitatea lui (în tot sau în parte), vânzarea nu este nula, ci este afectata de o conditie rezolutorie ca la partaj bunul sa cada în lotul altui coindivizar decât vânzatorul.

II. Pretul. Conditii:

a) sa fie stabilit în bani;

b) sa fie determinat sau determinabil;

c) sa fie sincer si serios.

a) Pretul sa fie stabilit în bani.

Aceasta cerinta este de esenta vânzarii, în lipsa, conventia putând fi schimb, dare în plata, întretinere, renta viagera sau orice alt contract.

b) Pretul sa fie determinat sau determinabil - adica la data încheierii contractului partile sa fi convenit asupra cuantumului (determinat), sau sa fi stabilit numai elementele cu ajutorul carora pretul va putea fi determinat în viitor (determinabil).

Determinarea pretului nu poate ramâne la aprecierea ulterioara a partilor sau sa depinda de vointa uneia dintre ele.

Daca pretul nu este determinat sau determinabil, vânzarea-cumpararea este nula absolut.

c) Pretul sa fie sincer si serios

Pretul este sincer daca este pretul real, pe care partile l-au stabilit nu în mod fictiv, ci pentru a fi cerut si platit în realitate.

Pretul este serios când nu este derizoriu, disproportionat în raport cu valoarea lucrului vândut.

D. Cauza contractului de vânzare-cumparare

Conform art. 966 Cod Civil obligatia fara cauza, fondata pe o cauza falsa sau nelicita, nu poate avea nici un efect.

Cauza este acel element al contractului de vânzare-cumparare care consta în obiectivul urmarit la încheierea contractului.

Cauza este alcatuita din doua elemente:

- scopul imediat = element abstract si invariabil

- scopul mediat = motivul determinant al încheierii contractului

La orice contract de vânzare-cumparare scopul imediat al consimtamântului cumparatorului îl reprezinta dobândirea lucrului, iar scopul imediat al consimtamântului vânzatorului este obtinerea pretului.

De exemplu, scopul mediat poate fi pentru cumparator acela de a dobândi un bun pentru a-l dona altuia, iar pentru vânzator poate fi sa-si faca loc în garaj vânzând masina.

Cauza trebuie sa îndeplineasca urmatoarele conditii: sa existe, sa fie reala, sa fie licita, sa fie morala.

efectele contractului de vânzare-cumparare

obligatiile vânzatorului

predarea lucrului vândut

obligatia de garantie

efectele obligatiei de garantie în caz de evictiune consumata

3. Efectele contractului de vânzare-cumparare

Prin efectele contractului de vânzare-cumparare trebuie sa întelegem obligatiile carora acel contract le da nastere.

Contractul de vânzare-cumparare fiind un contract sinalagmatic, da nastere la obligatii atât pentru vânzator cât si pentru cumparator; astfel principalele obligatii ale unui vânzator sunt predarea bunului si garantarea cumparatorului, iar principalele obligatii ale unui cumparator sunt plata pretului, luarea în primire a lucrului vândut si suportarea cheltuielilor vânzarii.

Pentru a-si produce efectele dorite de parti, contractul trebuie sa contina clauze clare; în caz contrar, se pune problema interpretarii clauzelor.

Art. 1312 Cod Civil stabileste în sarcina vânzatorului obligatia de a explica cu claritate obligatiile ce si le asuma, astfel încât orice clauza îndoielnica din contract se interpreteaza în contra vânzatorului.

A. Obligatiile vânzatorului:

a) Predarea lucrului;

b) Obligatia de garantie.

a) Predarea lucrului vândut, ceea ce reprezinta obligatia vânzatorului de a pune la dispozitia cumparatorului bunul ce a format obiectul contractului.

În caz de neexecutare a obligatiei din culpa vânzatorului, cumparatorul are posibilitatea:

- sa invoce exceptia de neexecutare;

- sa ceara executarea în natura iar daca aceasta nu este posibila, daune-interese;

- sa ceara rezolutiunea contractului cu daune-interese.

Predarea imobilelor are loc prin remiterea cheilor si a actelor de proprietate.

Cheltuielile de predare sunt în sarcina vânzatorului, iar cele ale ridicarii de la locul predarii, în sarcina cumparatorului.

Cumparatorul are dreptul la accesoriile lucrului vândut si la tot ceea ce este destinat la uzul sau perpetuu.

Fructele (de exemplu: chiria aferenta unui imobil) percepute dupa momentul transferarii dreptului de proprietate trebuiesc predate odata cu lucrul vândut.

Vânzatorul are o obligatie accesorie predarii, si anume aceea de conservare a bunului pâna în momentul predarii, cheltuielile conservarii fiind suportate de cumparator.

b) Obligatia de garantie (art. 1337-1352 Cod Civil)

b.1) Garantia contra evictiunii

b.2) Garantia contra viciilor lucrului vândut

b.1) Garantia contra evictiunii

Evictiunea semnifica pierderea proprietatii lucrului (în tot sau în parte) sau tulburarea cumparatorului în exercitarea prerogativelor de proprietar.

Garantarea cumparatorului de evictiune totala sau partiala constituie o obligatie de drept pentru vânzator.

Obligatia de garantie a vânzatorului exista atât fata de cumparator cât si fata de subdobânditori.

Vânzatorul va garanta pe cumparator atât de faptele personale, cât si de cele ale tertilor.

b.1.1) Garantia faptului personal - vânzatorul (cât si succesorii lui, universali si cu titlu universal) trebuie sa se abtina de la orice fapt sau act, anterior sau posterior vânzarii, de natura a ameninta drepturile sau folosinta cumparatorului (ori succesorilor acestuia).

Orice conventie privind înlaturarea raspunderii vânzatorului pentru evictiunea rezultata dintr-un fapt personal este nula.

b.1.2) Garantia împotriva evictiunii provenite de la terti. Conditii:

a) Existenta unei tulburari de drept; împotriva tulburarii de fapt cumparatorul se poate apara si singur (exemplu: actiunile posesorii);

b) Cauza tulburarii sa fie anterioara vânzarii;

c) Cumparatorul sa nu fi cunoscut cauza evictiunii.

În principal, finalitatea actiunii în garantie consta în determinarea vânzatorului sa-l apere pe cumparator de a nu fi evins; în subsidiar, daca evictiunea s-a consumat, vânzatorul va trebui sa-l despagubeasca pe cumparator.

Efectele obligatiei de garantie în caz de evictiune consumata

a) Evictiunea totala este atunci când cumparatorul pierde în întregime proprietatea bunului; în acest caz cumparatorul are dreptul sa pretinda vânzatorului:

- restituirea integrala a pretului;

- restituirea fructelor (de exemplu chiria) când vânzatorul a fost de rea credinta;

- cheltuielile ocazionate de proces si cheltuielile contractului;

- daune-interese.

Vânzatorul va datora excedentul pe care l-a dobândit între timp bunul vândut, valoare calculata în functie de data evictiunii; va datora si cheltuielile necesare si utile si chiar si cele voluptorii.

b) Evictiunea partiala - exista atunci când cumparatorul pierde doar o parte a proprietatii asupra bunului, sau are loc o restrângere a dreptului de proprietate asupra bunului respectiv (de exemplu grevarea proprietatii de un uzufruct).

Daca evictiunea este importanta, cumparatorul va putea cere rezolutiunea vânzarii; daca nu cere sau nu obtine rezolutiunea vânzarii, cumparatorul, pastrând bunul, va putea cere valoarea partii pierdute, calculata tot în raport de data evictiunii.

Rezolutiunea contractului, ca urmare a evictiunii partiale, da dreptul cumparatorului sa pretinda: restituirea pretului si a celorlalte cheltuieli, ca si în cazul evictiunii totale.

b.2) Garantia contra viciilor lucrului vândut

Vânzatorul raspunde de viciile ascunse ale lucrului daca din cauza lor lucrul este impropriu întrebuintarii dupa destinatie sau daca viciile micsoreaza într-atât valoarea de întrebuintare încât cumparatorul, daca ar fi stiut, nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai mic (art. 1352 Cod Civil).

Conditii:

a)viciul sa fie ascuns

Vânzatorul nu raspunde de viciile aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga.

b)viciul sa fi existat în momentul încheierii contractului

Viciile ivite ulterior contractarii nu mai atrag raspunderea vânzatorului, proprietatea nemaiapartinându-i.

c)viciul sa fie grav, adica din cauza lui lucrul sa fie impropriu întrebuintarii potrivit destinatiei sau sa se micsoreze într-atât valoarea de întrebuintare, încât cumparatorul, în cunostinta de cauza n-ar fi cumparat, sau ar fi platit un pret mai redus.

Daca sunt întrunite cele trei conditii, cumparatorul are alegerea între a cere rezolutiunea contractului (actiunea redhibitorie), sau a cere reducerea pretului (actiunea estimatorie).

Daca lucrul a pierit din cauza viciilor, vânzatorul va fi obligat sa restituie pretul, cheltuielile vânzarii si eventual daune-interese.

Daca vânzatorul a fost de buna credinta în contract pot fi inserate clauze de limitare sau chiar de înlaturare a garantiei pentru vicii.

obligatiile cumparatorului

plata pretului

Luarea în primire a lucrului vândut

suportarea cheltuielilor vânzarii

B. Obligatiile cumparatorului:

a) Plata pretului;

b) Luarea în primire a lucrului vândut;

c) Cheltuielile vânzarii.

a) Plata pretului - cea mai importanta obligatie a cumparatorului este aceea de plata a pretului, în ziua si locul precizate în contract (art. 1361 Cod Civil). Daca partile nu au prevazut data si locul platii, conform art. 1362 Cod Civil, ele sunt identice cu cele ale predarii lucrului.

Deci obligatia de plata a pretului este portabila (se face la domiciliul creditorului - vânzatorul).

Daca partile au stabilit un termen pentru plata pretului, cumparatorul trebuie sa plateasca la scadenta datoria în întregime; partile pot stabili si plata în rate.

Daca partile au stabilit un termen pentru plata pretului, în principiu cumparatorul poate achita si mai înainte de scadenta, dar în acest caz dobânda se va calcula si este datorata pâna la termenul prevazut în contract; cumparatorului i se poate recalcula pretul daca plateste înainte de termen, dar numai cu acordul vânzatorului

Dobânda pretului

Cumparatorul este obligat sa plateasca dobânda pâna la achitarea integrala a pretului în urmatoarele situatii:

daca exista conventie în acest sens;

daca lucrul vândut si predat este producator de fructe;

daca si din momentul punerii în întârziere a cumparatorului printr-o somatie (notificare).

În caz de neplata a pretului, vânzatorul are urmatoarele posibilitati:

rezolutiunea vânzarii;

executarea silita în natura a obligatiei;

invocarea exceptiei de neexecutare.

b) Luarea în primire a lucrului vândut - aceasta obligatie se îndeplineste la locul si termenul la care vânzatorul era tinut sa-l predea, cumparatorul urmând - în lipsa de stipulatie contrara - sa suporte si cheltuielile de ridicare a bunului.

În cazul neîndeplinirii obligatiei de preluare de catre cumparator, vânzatorul poate:

sa ceara instantei obligarea la executarea în natura a obligatiei (sub sanctiunea platii unor daune cominatorii);

sa ceara permisiunea instantei sa-l depoziteze în alta parte;

sa ceara rezolutiunea cu daune-interese.

c) Suportarea cheltuielilor vânzarii

În lipsa de stipulatie contrara, cumparatorul este obligat sa plateasca cheltuielile vânzarii (taxele de timbru, de autentificare, de publicitate imobiliara) - art. 1305 Cod Civil.