DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Notiunea
Dreptul de proprietate, cel mai complet drept real, intruneste in
mainile titularului toate atributele care, conform legii, il compun:
dreptul de folosinta, dreptul de a culege fructele si dreptul de dispozitie
usus, fructus si abusus
Aceste atribute au un caracter absolut, in sensul ca exista in
raporturile proprietarului cu toti ceilalti si un caracter exclusiv, in
intelesul ca numai proprietarul le poate exercita in plenitudinea lor,
independent de puterile si drepturile pe care altul le-ar avea asupra
aceluiasi bun.102
In unele situatii, legea permite separarea atributelor dreptului de
proprietate si atribuirea lor altor persoane decat titularul dreptului de
proprietate.
Astfel, potrivit art. 479 Cod civil, "poate avea cineva asupra
bunurilor, sau un drept de pro 131g66b prietate sau un drept de folosinta sau
numai servitute".
Aceasta inseamna ca proprietatea poate fi dezmembrata, iar unele
atribute ale ei pot fi exercitate ca drepturi reale de o alta persoana decat
titularul dreptului de proprietate, cu exceptia dispozitiei, deoarece
aceasta, ca atribut al dreptului de proprietate, nu va putea fi exercitata de
alte persoane, aceasta ramanand in mainile proprietarului.
101 Eugen Chelaru, op. cit., pag 155; Liviu Pop, op. cit., pag 157; Ovidiu
Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., pag 262
102 Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura All
Educational, Bucuresti, 1998, pag 137
Daca dreptul de dispozitie ar fi atribuit altei persoane decat
proprietarului lucrului, atunci instrainarea ar conduce la insasi pierderea
dreptului de proprietate.
Importanta dreptului de dispozitie a fost retinuta si de Curtea
Constitutionala, care a decis ca garantarea dreptului de proprietate
presupune protectia tuturor prerogativelor acestui drept si, in mod
special, a dreptului de dispozitie.103
Pe de alta parte, unele atribute ale proprietatii pot fi limitate, ca in
cazul servitutilor si acordate in favoarea tertilor.
Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt definite ca fiind
acele drepturi reale principale derivate, asupra bunurilor altuia,
opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului, care se constituie sau
dobandesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din continutul
juridic al dreptului de proprietate
In sistemul nostru de drept sunt cunoscute urmatoarele
dezmembraminte ale dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct,
dreptul de uz, dreptul de abitatie, dreptul de servitute, dreptul de
superficie si dreptul real de folosinta.105
Aceste dezmembraminte pot fi constituite numai pentru bunurile
proprietate privata, nu si pentru bunurile din domeniul public, in raport
de dispozitiile art. 136 alin 4 din Constitutie, care prevede ca bunurile
proprietate publica sunt inalienabile. In conditiile legii organice ele pot
fi date in administrarea regiilor autonome ori institutiilor publice sau pot
fi concesionate ori inchiriate; de asemenea, ele pot fi date in folosinta
gratuita institutiilor de utilitate publica.
Modurile de constituire a dezmembramintelor
dreptului de proprietate
Dezmembramintele dreptului de proprietate, cele prevazute de
Codul civil, pot lua nastere prin urmatoarele moduri:
103 Decizia nr. 44/1996, publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei"
nr. 345/1996
104 Liviu Pop. op. cit., pag 158
105 Corneliu Birsan, Maria Gaita, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 185-186
prin lege: dreptul de abitatie, servitutile legale si naturale,
dreptul de superficie;
prin act administrativ emis de autoritatea competenta:dreptul
real de folosinta;
prin destinatia proprietarului: servitutile stabilite prin fapta
omului;
prin uzucapiune:dreptul de uzufruct, dreptul de uz, servitutile
continue si aparente, dreptul de superficie;
prin vointa omului: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul
de abitatie, servitutile stabilite prin fapta omului, dreptul de superficie.
Dreptul de uzufruct
Notiunea si reglementarea
Uzufructul este definit in art 517 Cod civil ca fiind dreptul de a se
bucura cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia, intocmai ca insusi
proprietarul lor, insa cu indatorirea de a le conserva substanta.
In doctrina, uzufructul a fost definit ca fiind acel drept real principal
derivat, temporar, asupra bunului sau bunurilor ce apartin in proprietatea
altei persoane, care confera titularului sau, numit uzufructuar, atributele de
posesie si folosinta, cu obligatia de a le conserva substanta si de a le restitui
proprietarului la incetarea uzufructului.106
Reglementarea uzufructului este cuprinsa in art. 517-564 Cod
civil.
In urma constituirii uzufructului, cel in patrimoniul caruia ramane
dreptul de dispozitie se numeste nud proprietar, iar cel in patrimoniul
caruia intra dreptul de a folosi bunul si de a-i culege fructele se numeste
uzufructuar
Ca urmare a separarii atributelor dreptului de proprietate si
incredintarii lor catre doua persoane diferite, apar doua drepturi reale
distincte: dreptul de proprietate, al carui continut va fi format numai din
dispozitie si dreptul de uzufruct, compus din atributele posesiei si
folosintei bunului, desprinse din dreptul de proprietate.
106 Liviu Pop, op. cit., pag 159
Caracterele juridice
Uzufructul prezinta urmatoarele caractere juridice:
1. Uzufructul este un drept real, fiind opozabil erga omnes
inclusiv proprietarului, iar cand obiectul sau il reprezinta bunuri
corporale, confera titularului dreptul de urmarire si dreptul de
preferinta.107 Acest caracter al uzufructului rezulta din dispozitiile art.
479 Cod civil care prevede ca cineva poate avea asupra unui lucru un
drept de proprietate sau un drept de folosinta sau numai servitute,
uzufructul fiind asimilat cu dreptul de proprietate, precum si din
definitia legala a uzufructului, cuprinsa in art. 517 Cod civil.
Aceasta natura a uzufructului il deosebeste de dreptul de folosinta
pe care il are locatarul asupra bunului inchiriat, care este un drept de
creanta.108
2. Uzufructul este un drept temporar, deoarece se stinge cel mai
tarziu la moartea uzufructuarului daca acesta este o persoana fizica
(art.557 Cod civil) sau cel mai tarziu dupa 30 de ani, daca titularul este
o persoana juridica (art.559 Cod civil).
Dreptul de uzufruct poate fi constituit atat pe o durata de timp
determinata cat si pe durata vietii uzufructuarului (uzufructul viager).
3. Uzufructul este mobiliar sau imobiliar, in raport cu bunurile
asupra carora a fost constituit.
4. Uzufructul este un drept de folosinta, deoarece uzufructuarul
dobandeste dreptul de a intrebuinta lucrul si de a-i culege fructele.
Uzufructuarul dobandeste beneficiul uzufructului (emolumentul),
adica avantajele economice pe care acest drept le confera.
5. Uzufructul este un drept incesibil, ceea ce inseamna ca nu se
poate transmite prin acte juridice. Uzufructuarul poate transmite
numai emolumentul uzufructului (art. 534 Cod civil) fara sa-si piarda
calitatea de titular al dreptului real de uzufruct. In acest caz,
dobanditorul va folosi bunul cu titlu de drept personal, titular al
dreptului real de uzufruct ramanand uzufructuarul.
107 C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, Tratat de drept
civil roman, vol. II, Editura All, Bucuresti, 1997, p. 192
108 Ion P.Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 322
Continutul juridic al dreptului de uzufruct
Continutul juridic al dreptului de uzufruct este alcatuit din
atributele de posesie si folosinta, uzufructuarul avand si dreptul de a
culege sau percepe, in proprietate, fructele bunului.
Proprietarul bunului astfel grevat va ramane numai cu dreptul de
dispozitie asupra bunului, adica va avea nuda proprietate,109 atribut pe
care il poate exercita fara ca prin aceasta sa aduca atingere dreptului de
uzufruct.110
Obiectul dreptului de uzufruct
Potrivit art. 520 Cod civil, uzufructul se poate stabili pe tot felul
de bunuri mobile si imobile. In raport de aceasta formulare rezulta ca
dreptul de uzufruct se poate stabili asupra oricaror bunuri aflate in
circuitul civil, mobile sau imobile, corporale sau incorporale si, in
principiu, neconsumptibile.111
Uzufructul poate fi de mai multe feluri, in functie de obiectul sau:
uzufruct cu titlu particular, atunci cand este stabilit asupra unui
bun determinat;
uzufruct cu titlu universal, atunci cand are ca obiect o fractiune
dintr-o universalitate;
uzufruct universal, atunci cand are ca obiect o universalitate.
Aceasta clasificare prezinta importanta in ceea ce priveste
repartizarea sarcinilor si datoriilor, pe timpul uzufructului, intre
uzufructuar si nudul proprietar.112
Astfel, in cazul uzufructului cu titlu particular, uzufructuarul poate
sa foloseasca bunul fara sa aduca atingere substantei lucrului, in timp in
interiorul fractiunii de universalitate sau in universalitati de bunuri,
operand subrogatia reala cu titlu universal, bunul este inlocuit cu
valoarea lui, fara sa fie afectata substanta acestuia.
Avand in vedere faptul ca una dintre obligatiile uzufructuarului
este aceea de a nu se atinge de substanta lucrului si de a restitui lucrul
109 Corneliu Birsan, op. cit., p. 270
110 Liviu Pop, op. cit., p. 160
111 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 196
112 Eugen Chelaru, op. cit., p. 160
proprietarului, regula, in materie de bunuri ce pot forma obiectul
uzufructului, o constituie bunurile neconsumptibile.
Cu caracter de exceptie, se admite ca obiect al uzufructului pot fi
si bunuri consumptibile, dar in acest caz uzufructuarul are obligatia de a
restitui bunuri de aceeasi cantitate si valoare cu cele primite. Deoarece
uzufructuarului i se transmite insasi proprietatea asupra bunurilor, cu
obligatia de restituire prevazuta in art. 526 Cod civil, ne aflam in
prezenta quasi - uzufructului.
Pot forma obiectul uzufructului urmatoarele categorii de bunuri:
- titlurile la purtator, deoarece pot fi identificate prin seriile si
numerele lor;
- fondul de comert, ca universalitate de fapt, format din bunuri
corporale si incorporale ( marfuri, materii prime, brevete de inventii,
marcile de fabrica);
- terenurile proprietate privata;
- locuintele.
Referitor la terenuri si locuinte, mentionam ca terenurile
dobandite prin constituirea dreptului de proprietate privata si care nu pot
fi instrainate timp de 10 ani (conform art. 32 alin. 1 din Legea nr.
18/1991, modificata prin Legea nr. 247/2005) nu pot face obiectul
uzufructului pe aceasta perioada, precum si apartamentele cumparate
de chiriasi in conditiile Legii nr. 112/1995 care nu pot fi instrainate,
potrivit dispozitiilor art. 9 alin. final pe timp de 10 ani de la data
dobandirii.113
Modurile de constituire a uzufructului
In conformitate cu prevederile art. 518 Cod civil, uzufructul se
poate constitui prin lege, prin vointa omului si prin uzucapiune.
In legislatia noastra nu mai exista cazuri de uzufruct legal,
deoarece articolele 283, 338, 684 si 1242 din Codul civil care
reglementau uzufructul legal ( dreptul de uzufruct legal al parintilor
asupra averii copiilor lor minori, al sotului asupra bunurilor dotale si al
vaduvei fara avere in mostenirea sotului sau predecedat) au fost
113 Ioan Adam, op. cit., p. 519
abrogate prin Legea nr. 18/1948, Decretul nr. 32/1954 si Legea
nr. 319/1944.
In consecinta, dreptul de uzufruct se poate constitui numai prin
vointa omului si prin uzucapiune.
Instituirea uzufructului prin vointa omului se poate face in doua
moduri
Constituirea uzufructului prin conventia intervenita intre
proprietar si uzufructuar
Conventia poate fi cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Constituirea
dreptului de uzufruct prin conventie poate fi directa si indirecta.
Uzufructul se instituie in mod direct, daca prin conventie se
instraineaza cele doua atribute care formeaza continutul juridic al
dreptului de uzufruct, proprietarul mentinand pentru el numai nuda
proprietate.
Uzufructul se instituie in mod indirect, daca obiectul conventiei
este retinerea de catre vechiul proprietar a dreptului de uzufruct si
instrainarea nudei proprietati.
Atunci cand uzufructul se constituie asupra unui imobil, direct sau
indirect, actul de constituire se va perfecta in forma inscrisului autentic
- art. 22 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificata de Titlul XII din Legea
nr. 247/2005, coroborat cu art. 2 alin. 2 din Titlul X "Circulatia juridica
a terenurilor" al Legii nr. 247/2005.114
Constituirea uzufructului prin testament
Testatorul poate transmite legatarului uzufructul si mostenitorilor
nuda proprietate sau poate sa instituie un legatar al nudei proprietati si
sa transmita mostenitorilor legali uzufructul.115
Potrivit art. 519 Cod civil, uzufructul constituit prin vointa omului
poate fi: pur si simplu, pe termen sau sub conditie.
In ceea ce priveste dobandirea dreptului de uzufruct prin
uzucapiune, aceasta se poate realiza atat pe calea uzucapiunii de 10
pana la 20 de ani, cand exista justul titlu si buna - credinta a
posesorului, cat si a uzucapiunii de 30 de ani.
114 Liviu Pop, Liviu - Marius Harosa, op. cit., p. 235
115 Eugen Chelaru, op. cit., p. 161
Drepturile uzufructuarului
Uzufructuarul are dreptul de a obtine posesia bunului care face
obiectul uzufructului si dreptul de a-l folosi, conservandu-i substanta.
Corespunzator acestor atribute, uzufructuarul are urmatoarele drepturi:
Dreptul de a cere predarea in folosinta a bunului
In acest scop, are la dispozitie actiunea confesorie impotriva nudului
proprietar ori a succesorilor acestuia, daca uzufructul s-a constituit
prin legat.
Daca uzufructul s-a instituit prin conventie, uzufructuarul are la
indemana o actiune personala, nascuta din contract, impotriva celuilalt
contractant avand ca obiect predarea bunului.
Dreptul de a folosi bunul si de a-i culege fructele
Dreptul de folosinta ii confera uzufructuarului dreptul sa efectueze
acte de conservare si de administrare asupra bunului.
Uzufructuarul poate sa faca si acte de dispozitie materiala cu
privire la bun, cu precizarea ca potrivit art. 539 alin. 2 Cod civil nu are
dreptul la despagubiri de la proprietar pentru sporul de valoare adus
bunului.
Potrivit art. 521 Cod civil, "uzufructuarul are dreptul de a se
bucura de tot felul de fructe, ce poate produce obiectul asupra caruia are
uzufruct, fie naturale, fie industriale, fie civile."
Astfel, in ceea ce priveste fructele naturale si industriale, sunt
dobandite de uzufructuar prin culegere (percepere). Fructele neculese in
momentul constituirii uzufructului apartin uzufructuarului iar cele
nepercepute in momentul incetarii uzufructului se cuvin proprietarului
(art. 524 Cod civil).
Fructele civile se dobandesc de catre uzufructuar zi de zi,
proportional cu durata uzufructului (art. 525 Cod civil).
In cazul uzufructului testamentar, fructele se cuvin uzufructuarului
din momentul predarii voluntare a bunului de catre mostenitori sau
de la data introducerii actiunii in justitie pentru predarea bunului.
Dreptul de a exercita prerogativele pe care i le confera
constituirea uzufructului, in mod direct si nemijlocit sau prin
intermediul unei persoane.
Potrivit art. 534 Cod civil, uzufructuarul are posibilitatea sa
cedeze emolumentul uzufructului prin acte cu titlu oneros sau cu titlu
gratuit.
Uzufructuarul are dreptul sa inchirieze sau sa arendeze bunul, iar
atat timp cat exista uzufructul aceste contracte sunt opozabile nudului
proprietar.
Conform art. 1750 pct. 2 Cod civil, uzufructul poate fi ipotecat.
Uzufructuarul poate sa constituie asupra uzufructului sau un alt
drept de uzufruct, fara ca prin aceasta sa-si instraineze dreptul ci numai
exercitiul dreptului, cu consecinta faptului ca va ramane in continuare
raspunzator fata de nudul proprietar.
Dreptul de a folosi actiunile posesorii pentru apararea uzufructului.
Obligatiile uzufructuarului
Obligatiile uzufructuarului pot fi grupate in trei categorii, in
functie de urmatoarele etape:
- inainte de intrarea in posesia si folosinta bunului care formeaza
obiectul uzufructului;
- in timpul exercitarii dreptului de uzufruct;
- la incetarea uzufructului.
1. Inainte ca uzufructuarul sa intre in posesia si folosinta bunului
asupra caruia se exercita dreptul de uzufruct, acesta are urmatoarele
obligatii:
a) Obligatia de intocmi un inventar al bunurilor mobile si un
proces-verbal de constatare a starii bunurilor imobile (art. 540 si
art. 541 Cod civil).
Aceasta obligatie are ca scop sa stabileasca obiectul uzufructului
si intinderea obligatiei de restituire a uzufructuarului.
Inventarul si procesul-verbal pot fi intocmite fie in forma
autentica, fie prin inscris sub semnatura privata, pe cheltuiala uzufructuarului
si constituie probe pentru stabilirea stricaciunilor suferite de
lucru pe timpul uzufructului.
In caz de neindeplinire a acestei obligatii, uzufructuarul va suporta
urmatoarele sanctiuni:
- proprietarul il poate impiedica pe uzufructuar sa intre in
folosinta lucrului;
- in momentul stingerii uzufructului, nudul proprietar poate sa
faca dovada pretentiilor sale fata de uzufructuar, prin orice mijloc de
proba, inclusiv proba cu martori si prezumtii.
Obligatia de a aduce o cautiune
Se numeste cautiune, persoana care se obliga, alaturi de
uzufructuar, sa raspunda in caz de insolvabilitate a acestuia (art. 541
Cod civil).
Indeplinirea acestei obligatii se face fie prin gasirea si darea unei
cautiuni propriu-zise, fie prin constituirea unei garantii reale, sub forma
gajului sau a ipotecii.
Nudul proprietar poate scuti de darea cautiunii pe uzufructuar. De
asemenea, vanzatorul sau donatorul bunului care si-au retinut uzufructul
din vanzare sau donatie nu sunt obligati sa dea cautiune.
2. In timpul exercitarii dreptului de uzufruct, uzufructuarul are
urmatoarele obligatii116:
a) Sa se foloseasca de bun ca un bun proprietar (art. 541 Cod
civil); obligatie din care decurge indatorirea de a intretine lucrul in buna
stare, avand sarcina de a face reparatiile de intretinere, cu precizarea ca
reparatiile importante sunt in sarcina nudului proprietar (art. 545 - 547
Cod civil).
b) Sa aduca la cunostinta nudului proprietar orice incalcari sau
uzurpari ale dreptului acestuia (art. 545 Cod civil) care pot sa provina
din partea unui tert prin intentarea unei actiuni in revendicare, a unei
actiuni in granituire sau a unei actiuni posesorii.
Daca nu-si indeplineste aceasta obligatie, uzufructuarul va plati
toate daunele suferite de proprietar, ca si cum ele ar fi autorul acestora
(art. 554 Cod civil).
c) Sa respecte si sa continue modul de folosire stabilit de
proprietar, in sensul de a folosi lucrul intocmai ca si proprietarul
lucrului (art. 517 Cod civil).
116 Corneliu Birsan, op. cit., p. 274
d) Sa suporte anumite cheltuieli si sarcini ale lucrului (art. 548 -
549 Cod civil), cum ar fi plata taxelor si a impozitelor, cheltuielile
pentru obtinerea recoltelor etc.
3. La incetarea uzufructului, uzufructuarul are urmatoarele obligatii:
a) Sa restituie bunul care a facut obiectul uzufructului, in natura si
in starea in care se gasea ca la momentul constituirii uzufructului.
Aceasta obligatie nu va mai exista in cazurile in care uzufructul sa
stins prin consolidare sau in cazul in care bunul a pierit fara culpa
uzufructuarului.
Daca bunul s-a deteriorat prin folosinta, uzufructuarul are
obligatia de a-l restitui in starea in care se afla la sfarsitul uzufructului.
Daca bunul a pierit ca urmare a unui caz fortuit, uzufructuarul este
exonerat de obligatia de a-l restitui, deoarece riscul pieirii este suportat
de catre nudul proprietar, potrivit principiului res perit domino.
Obligatia de restituire va reveni mostenitorilor uzufructuarului in
situatia in care uzufructul inceteaza prin deces.
b) Sa restituie bunuri de aceeasi cantitate, calitate si valoare sau,
dupa caz, echivalentul lor banesc in cazul in care obiectul uzufructului
l-au constituit bunuri consumptibile.
Pieirea acestor bunuri, indiferent de motiv, nu-l exonereaza pe
uzufructuar de obligatia de restituire, potrivit principiului genera non
pereunt.
c) Obligatia de a plati nudului proprietar despagubiri in caz de
pierire sau deteriorare din culpa a bunului.
Drepturile si obligatiile nudului proprietar
7.3.8.1. Drepturile nudului proprietar
Constituirea uzufructului lasa in mainile nudului proprietar acele
drepturi care sunt manifestari ale atributului dispozitiei117, respectiv:
1. Dreptul de a dispune de lucru, dar cu respectarea prerogativelor
ce revin uzufructuarului. Astfel, el va putea sa instraineze nuda
proprietate (sa o vanda, sa o doneze), dar noul proprietar sau noul titular
al unui drept real asupra lucrului ce formeaza obiectul uzufructului, nu
117 Eugen Chelaru, op. cit., p. 165
va putea intra in folosinta lucrului sau a dreptului decat dupa incetarea
uzufructului.
Avand dreptul de dispozitie, nudul proprietar poate sa greveze
lucrul cu sarcini reale, insa acestea nu se vor putea intinde asupra
deplinei proprietati decat dupa stingerea uzufructului.
2. Sa-si insuseasca productele lucrului, deoarece consumand
substanta lucrului, productele, spre deosebire de fructe, nu se cuvin
uzufructuarului.
3. Sa exercite in justitie toate actiunile prin care sa-si apere dreptul
sau de proprietate(actiunea in revendicare, actiunea in granituire,
actiunea negatorie, actiunea pentru constatarea unei servituti, actiunea
pentru iesirea din indiviziune).
7.3.8.2. Obligatiile nudului proprietar118
Nudul proprietar are doua obligatii, respectiv:
Obligatia de a-l garanta pe uzufructuar impotriva evictiunii in cazul
in care obligatia de garantie rezulta din natura uzufructului (de exemplu
constituirea uzufructului cu titlu oneros), precum si in cazul in care o
asemenea obligatie a fost asumata prin actul de constituire a uzufructului.
Obligatia de garantie decurge din principiul ca nudul proprietar
trebuie sa faca tot ce-i sta in putinta pentru a asigura uzufructuarului
posesia utila si linistita a lucrului.
Obligatia de a nu-l stanjeni pe uzufructuar in exercitiul
drepturilor sale
In concluzie, in principiu, nudul proprietar nu are nici o obligatie
pozitiva fata de uzufructuar cu exceptia obligatiei de garantie contra
evictiunii.
Stingerea uzufructului
Uzufructul se stinge in urmatoarele cazuri119:
1) Moartea uzufructuarului, deoarece uzufructul este un drept
temporar si cel mult viager. Este cauza cea mai generala de stingere,
118 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 269
119 Liviu Pop, op. cit., p. 168; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit.
p. 205 - 207
fiind o regula de ordine publica si o consecinta a caracterului viager al
uzufructului. Aceasta inseamna ca orice conventie prin care s-ar stipula
constituirea unui drept perpetuu si transmisibil pentru cauza de moarte
este sanctionata cu nulitatea absoluta.
Daca uzufructul viager a fost constituit in favoarea a doua
persoane, dupa decesul unei, cealalta va pastra uzufructul asupra
intregului bun.
2) Expirarea termenului pentru care a fost constituit.
Partile pot stabili, prin conventie, ca uzufructul sa se constituie pe
anumita perioada de timp.
In cazul in care uzufructuarul este o persoana juridica, uzufructul
este intotdeauna cu termen, durata maxima fiind de 30 de ani, in raport
de prevederile art. 559 Cod civil.
3) Consolidarea sau intrunirea in aceeasi persoana a calitatilor de
proprietar si uzufructuar.
De fapt, consolidarea vizeaza reunirea celor doua calitati in
persoana uzufructuarului care poate dobandi nuda proprietate prin
mostenire, cumparare, donatie sau prin orice alt act.
Totodata, consolidarea se mai poate indeplini si in persoana unui
tert, care ar dobandi, simultan, atat nuda proprietate, cat si uzufructul.
4) Renuntarea uzufructuarului.
Uzufructuarul poate renunta la dreptul sau fie in mod unilateral,
fie in mod conventional, iar renuntarea poate fi expresa sau tacita.
(conform art. 561 din Codul Civil).
Renuntarea unilaterala a imobilelor este realizata in practica in
forma autentica in scopul de a se crea posibilitatea radierii dreptului de
uzufruct din cartea funciara.
Renuntarea conventionala poate fi realizata cu titlu oneros sau cu
titlu gratuit.
5) Neuzul sau prescriptia extinctiva.
Conform reglementarilor art. 557 din Codul Civil, uzufructul se
stinge datorita neexercitarii sale timp de 30 de ani, fiind necesar, in
aceasta situatie, ca nefolosirea bunului sa fie continua si completa pe
aceasta perioada. Termenul de 30 de ani se calculeaza de la data
ultimului act de folosinta al uzufructuarului.
6) Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva in favoarea unui tert.
Uzufructul se poate stinge in favoarea unui tert in doua situatii:
- prin uzucapiunea numai a uzufructului fara a se uzucapa nuda
proprietate;
- prin uzucapiunea lucrului, adica atat a uzufructului, cat si a
nudei proprietati.
7) Pieirea totala a lucrului.
Cand lucrul piere total, uzufructul se stinge prin lipsa de obiect
(art. 557 si art. 564 din Codul civil).
Pieirea trebuie sa fie totala, intrucat in caz de pieire partiala,
uzufructul nu se stinge ci se exercita asupra partii care a mai ramas din
lucru (art. 563 Cod civil).
Legea are in vedere atat pieirea materiala cat si pieirea juridica a
lucrului. Pieirea trebuie sa se datoreze unui caz fortuit sau fortei
majore, deoarece daca ea este imputabila uzufructuarului, nudului
proprietar ori unei terte persoane, uzufructul se exercita asupra
indemnizatiei.
Daca uzufructul are ca obiect o universalitate de lucruri ele nu se
stinge daca pier numai anumite lucruri, ci doar cand dispare intreaga
universalitate, acest caz fiind reglementat in art. 556 Cod civil pentru
cazul unei turme de animale.
8) Abuzul de folosinta (art. 558 Cod civil).
In cazul in care uzufructuarul abuzeaza de folosinta lucrului,
nudul proprietar este indreptatit sa ceara in justitie pronuntarea unei
hotarari de incetare a uzufructului inainte de termenul pentru care a fost
constituit.
9) Rezolvirea, revocarea sau anularea titlului prin care s-a
constituit uzufructul ori a dreptului celui ce a constituit uzufructul,
conduc la stingerea uzufructului, potrivit regulii "rezoluto jure dantis,
rezolvitur jus accipientis
10) Exproprierea imobilului.
Prin efectul exproprierii imobilului, se stinge uzufructul, titularul
avand dreptul la despagubiri, potrivit art. 28 alin. 3 din Legea
nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica.
Efectele stingerii uzufructului (Lichidarea uzufructului)
Odata cu stingerea uzufructului, uzufructuarul este obligat sa
restituie nudului proprietar bunul ce a facut obiectul dreptului de
uzufruct, cu exceptia cazurilor in care uzufructul s-a stins prin
consolidare, prin pieirea totala a lucrului fara culpa uzufructuarului,
prin uzucapiunea bunului de catre un tert ori prin expropriere.
De regula, restituirea se face de buna voie, in starea in care bunul
a fost primit de la proprietar.
Pe cale de exceptie, bunurile mobile care se uzeaza, se restituie in
starea in care se afla in momentul incetarii uzufructului (art. 528 Cod
civil).
Daca uzufructuarul refuza restituirea bunului, nudul proprietar are
la indemana actiunea in revendicare sau actiunea personala.
In cazul in care uzufructul a avut ca obiect bunuri consumptibile
quasi uzufructul), se restituie bunuri de aceeasi natura, calitate si
cantitate ori se restituie pretul lor (art. 526 Cod civil).
Odata cu lucrul, uzufructuarul are obligatia de a restitui si fructele
naturale si industriale pe care, eventual, le-a perceput dupa stingerea
dreptului de uzufruct.
Atunci cand bunul a pierit sau s-a deteriorat din culpa
uzufructuarului, acesta are obligatia de a plati despagubiri pentru
daunele produse.
In cazul bunurilor mobile care au suferit deteriorari ca urmare a
folosintei normale a acestora, uzufructuarul nu mai are obligatia de a
plati despagubiri (art. 528 Cod civil).
Uzufructuarul are dreptul sa pretinda nudului proprietar sa-i
restituie sumele de bani pe care le-a platit pentru el, in schimb,
uzufructuarul nu va putea pretinde despagubiri pentru imbunatatirile pe
care le-a adus lucrului, chiar daca au sporit valoarea acestuia.
Dreptul de uz si dreptul de abitatie
Dreptul de uz si dreptul de abitatie reprezinta drepturi de uzufruct
restranse, si prin urmare regulile privind constituirea, exercitarea si
stingerea lor sunt cele aplicabile uzufructului.
Ca varietati ale uzufructului, cele doua dezmembraminte ale
dreptului de proprietate confera titularilor lor posibilitatea de a folosi
lucrul altuia si a-i culege fructele, dar numai pentru nevoile titularilor si
ale familiilor acestora.
Dreptul de uz
Dreptul de uz este un drept real, dezmembramant al dreptului de
proprietate, conform caruia, titularul sau, numit uzuar, are posibilitatea
de a exercita atributele posesiei si ale folosintei asupra unui bun mobil
sau imobil al altei persoane, dar numai in masura necesara acoperirii
nevoilor personale si ale familiei sale.
Titularul dreptului de uz nu poate fi decat o persoana fizica. Acest
drept are caracter strict personal si prin urmare nu poate fi cedat,
inchiriat sau grevat cu sarcini.
Nici fructele care exced nevoilor titularului si ale familiei sale nu
pot fi instrainate si nici urmarite de creditorii uzuarului.
Spre deosebire de uzufructuar, care poate instraina emolumentul
uzufructului, uzuarul nu are acest drept.
Limitele dreptului de uz vor fi stabilite prin actul constitutiv
conform vointei partilor, care pot mari sau micsora drepturile uzuarului
(art. 568 Cod civil).
Dreptul de abitatie
Dreptul de abitatie este un drept real, dezmembramant al dreptului
de proprietate, conform caruia titularul are posibilitatea de a exercita
atributele posesiei si folosintei asupra unui imobil cu destinatie de
locuinta, apartinand altei persoane, dar numai pentru satisfacerea
nevoilor personale de locuit si ale familiei sale.
Ca si in cazul dreptului de uz, titularul dreptului de abitatie poate
fi numai o persoana fizica, dreptul avand caracter personal. Acest
caracter determina ca dreptul de abitatie sa fie inalienabil, insesizabil si
sa nu poata fi inchiriat.
Pe cale de exceptie, Codul civil (art. 572 alin. 2), permite
titularului sa inchirieze o parte din locuinta, cand aceasta depaseste
nevoile de locuit personale si ale familiei sale.
Apararea dreptului de abitatie se poate face de catre titularul sau,
fie prin exercitarea unei actiuni personale, intemeiata pe titlul
constitutiv, fie pe calea unei actiuni confesorii.120
120 Curtea Suprema de Justitie, decizia civila nr. 1767/1992, in Valeriu
Bogdanescu s.a., Probleme de drept din deciziile Curtii Supreme de Justitie
(1990 - 1992), Editura Orizonturi, Bucuresti, 1993, p. 23
Spre deosebire de dreptul de uz, care se poate constitui numai prin
acte juridice si uzucapiune, dreptul de abitatie poate fi si legal. Astfel,
Legea nr. 319/ 1944 privind dreptul de mostenire al sotului supravietuitor,
reglementeaza un drept de abitatie legala.
Potrivit art. 4 din Legea nr. 319/1944, indiferent de mostenitorii
cu care vine in concurs, sotul supravietuitor se bucura de dreptul de
abitatie asupra casei in care a locuit, daca aceasta face parte din
succesiune121.
Fata de dreptul de abitatie de drept comun, reglementat in Codul
civil, cu care se aseamana, dreptul de abitatie prevazut in Legea
nr. 319/1944 prezinta unele particularitati. Astfel, potrivit art. 4 alin. 2,
sotul supravietuitor nu este tinut de cautiunea impusa de art. 566 Cod
civil, iar acest drept special nu poate fi cedat sau inchiriat in nici o
situatie.
Pentru a se recunoaste sotului supravietuitor dreptul de abitatie, se
cer intrunite urmatoarele conditii122:
sotul supravietuitor sa fi locuit la data deschiderii succesiunii in
casa ce formeaza obiectul dreptului de abitatie;
sotul supravietuitor sa nu aiba o locuinta proprie;
locuinta sa faca parte din masa succesorala;
prin mostenire, sotul supravietuitor sa nu devina singurul
proprietar al locuintei, deoarece daca este unic mostenitor, nu poate
avea asupra propriului bun un alt drept decat dreptul de proprietate;
defunctul sa nu fi dispus altfel, intrucat sotul supravietuitor nu
este rezervatar in privinta acestui drept.
Dreptul de abitatie al sotului supravietuitor prezinta urmatoarele
caractere juridice:
- este un drept real, avand ca obiect casa de locuit si terenul
aferent;
- este un drept temporar, deoarece dureaza pana la iesirea din
indiviziune, dar in orice caz cel putin un an de la deschiderea
121 Mihail Eliescu, Curs de succesiuni, Editura Humanitas, Bucuresti,
1997, p. 113
122 Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, Institutii de
drept civil, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001, p. 417-418
succesiunii, iar in caz de recasatorire, sotul supravietuitor pierde dreptul
de abitatie;
- este un drept strict personal, inalienabil si insesizabil, neputand
fi cedat sau grevat in favoarea unei alte persoane si nici urmarit de
creditorii sotului supravietuitor. Potrivit legii, daca locuinta, daca
locuinta nu-i este necesara in intregime sotului supravietuitor, ceilalti
mostenitori pot cere restrangerea dreptului de abitatie si pot obtine
mutarea sotului supravietuitor intr-o alta locuinta corespunzatoare;
- este conferit cu titlu gratuit.
Dreptul de servitute
Notiunea si reglementarea
Conform art. 576 Cod civil, "Servitutea este o sarcina impusa asupra
unui imobil pentru uzul si utilitatea unui imobil avand alt stapan".
Diferit de celelalte dezmembraminte ale dreptului de proprietate,
pentru care atributele acestui drept se transmit altor persoane, in cazul
servitutilor se realizeaza o limitare a exercitarii acestor atribute, care
raman la indemana proprietarului.123
In doctrina s-a afirmat ca "intreaga teorie a servitutilor ar putea fi
reconstituita intr-o noua teorie de drept, sub forma unei teorii a
restrictiilor aduse dreptului de proprietate"124.
Dreptul de servitute reprezinta un drept real principal, cu caracter
perpetuu si indivizibil, prin care se impune o sarcina asupra unui imobil,
denumit fond aservit sau supus, pentru uzul si utilitatea unui alt imobil,
denumit fond dominant, apartinand altui proprietar.
Servitutile sunt reglementate in Codul civil, Titlul IV, intitulat
"Despre servituti" in art. 576 - 673.
Caracterele juridice
Din definitia data servitutii de Codul civil rezulta ca aceasta
prezinta urmatoarele caractere juridice125:
123 Corneliu Birsan, Maria Gaita, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 166
124 Istrate Micescu, Curs de drept civil, Editura All Beck, Bucuresti,
2000, p. 302
1. Servitutea este un drept real principal derivat asupra lucrului
altuia (jus in re aliena), constituind un dezmembramant al dreptului de
proprietate;
2. Servitutea presupune doua bunuri imobile, prin natura lor,
apartinand unor proprietari diferiti.
Imobilul in folosul caruia apare servitutea este denumit fond
dominant, iar imobilul asupra caruia exista sarcina servitutii se numeste
fond aservit.
3. Servitutea este intotdeauna un drept imobiliar, deoarece nu
poate fi stabilita decat cu privire la bun imobil prin natura sa.
4. Servitutea este un accesoriu al fondului dominant si o sarcina
impusa fondului aservit. Pe cale de consecinta, servitutea urmeaza
soarta fondului dominant, ceea ce inseamna ca ea nu poate sa fie
instrainata, ipotecata sau urmarita decat odata cu fondul caruia profita.
Tot astfel, servitutea se va transmite prin acte juridice odata cu
fondul dominant sau cu fondul aservit, nefiind necesara vreo mentiune
expresa in actul translativ de proprietate cu privire la servitute.
5. Servitutea are un caracter perpetuu, fiind determinat de
perpetuitatea dreptului de proprietate asupra fondului dominant.
Cu toate acestea, servitutea se poate stinge prin neuz, la data la
care partile au stabilit prin conventia lor sau prin renuntarea la servitute
de catre proprietarul fondului dominant.
6. Servitutea este indivizibila, ceea ce inseamna ca ea greveaza
intregul fond aservit si profita intregului fond dominant.
Daca bunul imobil asupra caruia poarta servitutea (fondul aservit)
este proprietate comuna, constituirea servitutii trebuie sa se faca cu
consimtamantul unanim al titularilor, dar daca fondul dominant in
favoarea caruia se constituie servitutea, apartine unor coproprietari, este
suficient ca la incheierea actului de constituire a servitutii sa participe
un singur coproprietar, intrucat aceasta profita tuturor.
Clasificarea
Potrivit dispozitiilor Codului civil servitutile se clasifica in raport
cu diferite criterii, astfel:
125 Constantin Statescu, Corneliu Birsan, Drept civil. Teoria generala a
drepturilor reale, Bucuresti, 1980, p. 265
. Dupa modul de constituire sau dupa originea lor:
- servituti naturale, care-si au originea in situatia naturala a
fondului, cum ar fi: servitutea de scurgere naturala a apelor, servitutea
izvoarelor, servitutea de granituire si ingradirea proprietatii;
- servituti legale, care se stabilesc prin lege, in considerarea
utilitatii lor publice sau a utilitatii proprietarilor, cum ar fi: servitutea de
trecere, servitutea picaturii streasinilor, servitutea de vedere, distanta
plantatiilor, servitutea referitoare la zidul sau santul comun etc.
- servituti stabilite prin fapta omului, care se pot constitui prin
conventie, testament, uzucapiune sau prin destinatia proprietarului.
Dupa obiectul lor:
- servituti pozitive, care indreptatesc pe proprietarul fondului
dominant sa exercite acte de folosinta asupra fondului aservit, cum ar fi
servitutea de a lua apa dintr-o fantana aflata pe terenul vecinului,
servitutea de trecere etc.;
- servituti negative, care impun proprietarului fondului aservit
restrictii in exercitarea dreptului sau de proprietate, cum ar fi servitutea
de a nu cladi, servitutea de a nu planta la o anumita distanta fata de
hotar etc.
Dupa modul de exercitare:
- servituti continue, acelea pentru a caror existenta si exercitare
nu este necesar faptul actual al omului. Fac parte din aceasta categorie
servitutea de vedere, servitutea de scurgere naturala a apelor, servitutea
de apeduct etc.
Servitutile continue nu presupun exercitarea lor neintrerupta, ci
folosirea dreptului de catre titular fara ca acesta sa fie obligat la acte
succesive si repetate.
- servituti necontinue, acele servituti pentru a caror existenta si
exercitare este nevoie de faptul actual al omului, adica de interventia
actuala si activa a proprietarului fondului dominant. De exemplu,
servitutea de trecere, servitutea de a lua apa dintr-o fantana, servitutea
de a paste vite etc.
Dupa felul in care se manifesta
servituti aparente, care se manifesta si se cunosc prin lucrari
exterioare: o
trecere, servitutea de apeduct etc.
- servituti neaparente, care nu au un semn exterior de existenta,
cum sunt: servitutea de a nu zidi sau de a nu zidi decat pana la o
anumita inaltime, de a nu construi pana la o anumita distanta de hotarul
dintre proprietati etc.
5.Dupa natura fondului
servituti rurale;
servituti urbane.
Potrivit art. 621 Cod civil, servitutile urbane sunt acelea stabilite in
folosul cladirilor, indiferent de locul situarii lor, in mediul urban sau in
mediul rural, iar servitutile rurale sunt cele stabilite in folosul terenurilor.
Impartirea servitutilor in naturale si legale nu se justifica,
deoarece in ambele cazuri izvorul servitutii il constituie legea si
reprezinta un mod de determinare a continutului dreptului de proprietate
si a limitelor de exercitare a acestui drept.
In realitate, servituti in adevaratul sens al cuvantului, ca dezmembraminte
ale dreptului de proprietate, sunt numai servitutile stabilite
prin fapta omului.
Servitutile naturale
Ca si servitutile legale, servitutile naturale nu sunt veritabile
servituti, ci obligatii simple care izvorasc din raporturile de vecinatate.
Literatura de specialitate126 a clasificat servitutile naturale, ca de
altfel si pe cele legale, in servituti reciproce sau bilaterale si servituti
nereciproce sau unilaterale.
Servitutile reciproce reprezinta limitari ale dreptului de proprietate
prevazute de lege in folosul si respectiv in sarcina a doua imobile,
fiecare fiind concomitent atat fond dominant, cat si fond aservit, in
raport cu celalalt.
Servitutile nereciproce sunt stabilite in folosul unuia dintre
imobile si in sarcina celuilalt imobil.
Servitutile naturale sunt reglementate de Codul civil (art. 578-584
Cod civil) fiind clasificate in:
- servitutea de scurgere a apelor naturale;
- servitutea izvoarelor;
126 Liviu Pop, op. cit., p. 177
- granituirea;
- ingradirea proprietatii.
7.5.4.1. Servitutea de scurgere a apelor naturale
Potrivit art. 578 Cod civil, proprietarul fondului inferior trebuie sa
suporte scurgerea naturala a apelor care vin de pe fondul superior,
fiindu-i interzis sa efectueze lucrari de natura sa impiedice aceasta
scurgere.
Totodata, nici proprietarul fondului superior nu poate sa faca
lucrari cum ar fi santuri sau lucrari de hidroamelioratii care sa agraveze
situatia fondului inferior, cu exceptia acelor lucrari de natura a usura
sarcina cu conditia de a nu afecta vecinii.
Aceeasi indatorire este stipulata si in Legea apelor nr. 107/1996,
modificata si completata prin Legea nr. 112/2006, care in continutul
art. 26 alin. 1 prevede ca detinatorii terenurilor din aval sunt obligati sa
primeasca apele ce se scurg de pe terenurile situate in amonte.
7.5.4.2. Servitutea izvoarelor
Art. 579 Cod civil stabileste regula ca proprietarul care are un
izvor pe proprietatea sa poate sa-l intrebuinteze, fara insa a avea dreptul
sa vatame dreptul pe care proprietarul altui fond l-ar fi dobandit cu
privire la folosirea acelui izvor.
Potrivit art. 581 Cod civil, proprietarul pe terenul caruia se afla un
izvor nu-i poate schimba cursul, cand izvorul da apa necesara
locuitorilor unei comune.
7.5.4.3. Granituirea
In conformitate cu prevederile art. 584 Cod civil, orice proprietar
poate obliga pe vecinul sau sa procedeze la granituirea proprietatii, iar
cheltuielile de granituire sunt suportate in proportie egala.
Daca granituirea nu se realizeaza pe cale amiabila, cel indreptatit
poate intenta, in temeiul art. 584 Cod civil, o actiune in granituire
pentru determinarea limitelor fondurilor invecinate.
In practica instantelor judecatoresti s-a aratat ca "in sensul
art. 584 Cod civil, granituirea constituie o operatiune de determinare
prin semne exterioare a limitelor dintre proprietatile invecinate. In caz
de conflict, ea se realizeaza pe cale judecatoreasca nu numai atunci cand
intre proprietati nu au existat niciodata semne exterioare de hotar, ci si
atunci cand atare semne exista, dar sunt controversate, situatie in care ea
implica si o revendicare."127
Granituirea nu poate avea loc in cazul cladirilor alipite, despartite
prin zid.
7.5.4.4. Ingradirea proprietatii
Potrivit art. 585 Cod civil "Tot proprietarul isi poate ingradi
proprietatea".
Literatura de specialitate128 a considerat ca dreptul de ingradire nu
are nimic cu o servitute, fiind pur si simplu o manifestare a dreptului de
proprietate.
Cu toate acestea, ingradirea este obligatorie in cazul proprietatilor
aflate in localitatile urbane, conform art. 600 Cod civil.
Servitutile legale
Servitutile legale reprezinta limitari ale dreptului de proprietate
create in considerarea utilitatii publice a unor bunuri ori in scopul bunei
desfasurari a raporturilor de vecinatate.
Reglementarea servitutilor legale este data de dispozitiile art. 586
- 619 Cod civil.
7.5.5.1. Servitutea privind distanta plantatiilor
Conform art. 607 Cod civil, arborii care cresc inalti nu pot fi
plantati la o distanta mai mica de doi metri de linia despartitoare dintre
doua proprietati, iar arbustii si gardurile vii la o distanta mai mica de o
jumatate de metru fata de hotarul respectiv, in lipsa de conventie
contrara ori daca obiceiul locului nu este altul.
Art. 608 Cod civil dispune ca proprietarul fondului vecin poate sa
ceara in justitie desfiintarea plantatiilor vecinului aflate la o distanta mai
127 Tribunalul Suprem, Sectia civila, decizia nr. 1303/5.08.1982, in Ioan
G. Mihuta, Repertoriu de practica judiciara, p. 68
128 Constantin Statescu, Corneliu Birsan, op. cit., p. 257
mica de hotar decat cea legala, cu toate ca titularul actiunii nu a
respectat distanta legala atunci cand a plantat pe terenul sau.
Actiunea prin care se solicita desfiintarea plantatiilor nu impune
reclamantului sa probeze ca ar fi suferit vreun prejudiciu.
Proprietarul fondului vecin poate solicita, totodata, sa se taie
crengile care se intind peste terenul sau. In schimb, radacinile
plantatiilor care se intind pe terenul sau sau sub proprietate le poate
scoate singur.
Daca proprietarul fondului a obtinut o servitute contrara, adica de
a avea plantatii la o distanta mai mica decat cea legala atunci servitutea
distantei plantatiilor nu mai opereaza. Servitutea contrara evocata, poate
fi dobandita prin titlu sau pe calea uzucapiunii, fiind o servitute
continua si aparenta.
7.5.5.2. Servitutea privind distanta lucrarilor intermediare pentru
anumite constructii
Art. 610 Cod civil, care constituie sediul materiei, instituie
obligatia reciproca a proprietarilor fondurilor invecinate de a nu executa
pe terenul lor vreuna din lucrarile prevazute de lege (puturi, fierarie,
magazii de materiale explozibile, ocol de vite, etc.) la o distanta mai
mica fata de hotar decat cea prevazuta de reglementarile legale speciale
sau prin obiceiul locului.
Este vorba de lucrari ce pot fi periculoase si daunatoare pentru
folosirea normala a fondului vecin, pentru care Codul civil nu prevede
ce distanta trebuie respectata.
7.5.5.3. Servitutea de vedere
Servitutea de vedere consta in interdictia ce incumba
proprietarilor a doua imobile vecine, de a deschide ferestre de vedere,
balcoane, terase, etc., spre fondul invecinat la o distanta mai mica de
1,90 m daca vederea este perpendiculara sau la o distanta mai mica de
0,60 m, in cazul in care vederea este oblica, piezisa (art. 611-613 Cod
civil).
Servitutea contrara, si anume aceea de a avea deschidere de
vedere la o distanta mai mica decat cea legala, poate fi dobandita prin
titlu, pe cale de uzucapiune de 30 de ani sau prin destinatia
proprietarului.
Deschiderile pentru aerisire si iluminat pot fi practicate la orice
distanta fata de fondul vecinului, intrucat ele reprezinta atribute ale
dreptului de proprietate si nu sunt de natura sa creeze vreun prejudiciu
proprietarului vecin. In raport cu tipul constructiei si cu dimensiunile
acesteia, instanta de judecata va decide daca deschiderile sunt pentru
aerisire (iluminat) sau vedere si va dispune cu privire la inchiderea
deschiderilor de vedere.
7.5.5.4. Servitutea privind picatura stresinilor
Potrivit prevederilor art. 615 Cod civil, orice proprietar are
obligatia de a efectua streasina casei sale, astfel incat apele rezultate din
precipitatii sa se scurga pe terenul sau sau pe strada, si nicidecum pe
terenul proprietatea vecinului.
7.5.5.5. Servitutea de trecere
Proprietarul al carui loc este infundat, adica nu are nici o iesire la
calea publica, poate sa ceara recunoasterea dreptului de a trece pe locul
vecinului pentru a-si exercita dreptul de proprietate, cu indatorirea de a-l
despagubi pentru pagubele pe care i le-ar cauza, conform dispozitiilor
art. 616 Cod civil.
Servitutea de trecere se poate constitui atat in favoarea terenurilor
cat si a constructiilor.
Trecerea trebuie sa se efectueze pe drumul cel mai scurt catre
calea publica si prin locul care ar cauza pagube cat mai mici
proprietarului fondului peste care se constituie trecerea.
Prin "loc infundat" se intelege un fond care este inconjurat de alte
proprietati, apartinand altor titulari, fara ca proprietarul locului sa aiba
iesire la calea publica.
Imposibilitatea de iesire la calea publica vizeaza atat imposibilitatea
absoluta, in sensul ca locul nu are nici o iesire, cat si imposibilitatea
relativa, in cazul in care, desi exista o iesire, aceasta prezinta
inconveniente grave sau periculoase pentru proprietarul fondului
dominant.
Servitutea de trecere nu poate fi dispusa daca locul are iesire la
calea publica pe un drum impracticabil, dar care poate fi amenajat prin
interventia omului spre a fi utilizat.
Tot astfel, in cazul in care infundarea este rezultatul faptei
proprietarului insusi (a efectuat lucrari ori a instrainat o parte a terenului
si a devenit proprietarul unui fond infundat), servitutea de trecere nu
mai poate fi acordata.
La stabilirea servitutii de trecere, instanta de judecata trebuie sa
tina cont, in egala masura, de interesele proprietarului fondului
dominant, ca si de interesele fondului aservit, pentru a se asigura
utilizarea netulburata a servitutii si respectarea ei de buna voie.
Legea obliga pe proprietarul fondului dominant (in favoarea
caruia s-a constituit servitutea) de a-l despagubi pe proprietarul fondului
aservit, pentru lipsa de folosinta a terenului, la pretul de circulatie.
S-a mai decis ca titularul fondului aservit a carui cerere de
despagubiri este prescriptibila, nu va putea sa ceara sa i se atribuie teren
in compensatie, dar partile pot conveni in acest sens, cu respectarea
formalitatilor legale impuse de schimbul de terenuri.
Proprietarul fondului aservit, pentru care servitutea a devenit
impovaratoare, va putea sa ofere titularului dreptului de servitute un alt
loc de trecere, fara ca acesta sa-l poata refuza.
In situatia unui teren aflat in indiviziune, cu acces la calea publica,
orice impartire de drept sau de fapt intre coindivizari trebuie sa asigure
accesul fiecarei parcele create prin partaj la calea publica, in limitele
fondului indiviz. Nici un alt proprietar strain de fondul indiviz nu poate
fi obligat la trecere pe terenul sau.
Dreptul de trecere nu poate fi dobandit prin uzucapiune.
Servitutea de trecere inceteaza daca motivele pentru care a fost
infiintata nu mai exista.
7.5.5.6. Servitutile speciale
Servitutea aeronautica
Servitutile aeronautice sunt reglementate prin Ordonanta
Guvernului nr. 29/1997 privind Codul aerian129, aprobata cu modificari
si completari prin Legea nr. 130/2000130.
129 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 208/1997
130 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 355/31.07.2000
In art. 3 din Codul aerian, astfel cum acesta a fost modificat si
completat prin Legea nr. 130/2000, se prevede ca prin servitute
aeronautica se inteleg conditiile, restrictiile, obligatiile, impuse sau
recomandate de prevederile reglementarilor aeronautice nationale si/sau
internationale in interesul sigurantei zborului aeronautic.
Potrivit art. 76 din Codul aerian, modificat, in scopul asigurarii
sigurantei zborului, Ministerul Transporturilor impreuna cu autoritatile
administratiei publice locale si cu avizul ministerelor interesate stabilesc
zonele supuse servitutilor de aeronautica civila aferente aerodromurilor
si amplasarii echipamentelor de protectie a navigatiei aeriene.
Servitutea din zona de frontiera
Sediul materiei se gaseste in Legea nr. 243/2002131 pentru
aprobarea Ordonantei de Urgenta a Guvernului nr. 105/2001 privind
frontiera de stat a Romaniei132.
Potrivit dispozitiilor art. 39 din Ordonanta de Urgenta a
Guvernului nr. 105/2001, in zona de frontiera, pe adancimea de 500
metri de la linia de frontiera catre interior, cu avizul directiei teritoriale a
politiei de frontiera competente, se pot executa activitati cum sunt:
mineritul, exploatarile de titei, de gaze, de ape minerale, de ape termale,
exploatarile forestiere, balastiere sau cariere, lucrari de imbunatatiri
funciare si irigatii, indiguirile, lucrarile sau constructiile pe cursurile de
apa, lucrari de asigurare a conditiilor de navigatie, constructiile si
amenajarile turistice, de agrement sau de alta natura, cercetarile sau
prospectarile geologice.
Servitutea prevazuta de legea apelor
Legea apelor nr. 107/1996, modificata si completata prin Legea
nr. 112/2006, reglementeaza dreptul de folosire a apelor si stabileste
numeroase restrangeri pentru riveranii albiilor cursurilor de apa,
inclusiv cu privire la plantarea sau taierea arborilor si arbustilor de pe
terenurile situate in albiile majore ale apelor sau cu privire la
exploatarea agregatelor minerale din albiile sau malurile cursurilor de
apa.
131 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 302/8.05.2002
132 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 352/30.06.2001
Astfel, plantarea sau taierea arborilor sau arbustilor de pe terenurile
situate in albiile majore ale cursurilor de apa si pe tarmul marii, fara avizul
de gospodarire a apelor si al organelor silvice de specialitate, este interzisa.
De asemenea, riveranii sunt obligati sa acorde drept de servitute,
fara a percepe taxe pentru:
- trecerea sau circulatia personalului cu atributii de serviciu in
gospodarirea apelor;
- amplasarea, in albie si pe maluri, de borne, repere, aparate de
masura si control precum si accesul pentru intretinerea acestora;
- transportul si depozitarea temporara a materialelor si utilajelor
pentru interventii operative privind apararea impotriva inundatiilor;
- transportul si depozitarea temporara de materiale, utilaje, precum
si circulatia acestora si a personalului, in cazul executarii de lucrari.
Detinatorii terenurilor au dreptul la despagubiri in masura in care
acestea se produc.
Servitutea prevazuta de legea minelor
Legea minelor nr. 85/2003133 reglementeaza un drept de servitute
legala. Astfel, art. 7 prevede ca asupra terenurilor necesare accesului la
perimetrele de exploatare sau explorare si oricaror alte activitati pe care
acestea le implica se instituie in favoarea titularului un drept de servitute
legala de trecere.
Exercitarea dreptului dreptului de servitute legala de trecere se
face contra platii unei rente anuale catre proprietarii terenurilor afectate
de aceasta, pe baza conventiei incheiate intre parti cu respectarea
prevederilor legale, in termen de 60 de zile de la comunicarea catre
proprietarii de terenuri a unei notificari scrise din partea titularilor de
licente si/sau permise.
In cazul in care partile nu ajung la un acord de vointa in termenul
de 60 de zile, stabilirea cuantumului rentei se va face de catre instanta,
in conditiile legii.
Durata servitutii legale este cea a activitatilor miniere, iar
terenurile care urmeaza a fi afectate vor fi determinate, in ceea ce
priveste suprafetele si proprietarii, dupa principiul celei mai mici
atingeri posibile aduse dreptului de proprietate.
133 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 197/27.03.2003
Potrivit dispozitiilor art. 8 din legea minelor, accesul la terenurile
afectate de servitutea legala se stabileste prin negocieri intre titularul
activitatii miniere si proprietarii terenurilor, cu respectarea principiului
egalitatii de tratament si al echitatii.
Orice neintelegeri intre titularii care desfasoara activitati miniere
si proprietarii terenurilor se solutioneaza de catre instantele judecatoresti
competente, potrivit legii. Solutionarea unor astfel de cauze se va face
de catre instantele competente in regim de urgenta.
Servitutea prevazuta de transportul pe calea ferata
Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 12/1998 privind transportul
pe caile ferate romane si reorganizarea Societatii Nationale a
Cailor Ferate Romane, republicata,134modificata si completata prin
Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr. 111/2005135, aprobata cu modificari
prin Legea nr. 336/2006, instituie o zona de siguranta si o zona de
protectie a infrastructurii feroviare.
Astfel, art. 29 din O.U.G nr. 12/1998 prevede ca zona de siguranta
a infrastructurii feroviare publice cuprinde fasiile de teren, in limita de
20 m fiecare, situate de o parte si de alta a axei caii ferate, necesare
pentru amplasarea instalatiilor de semnalizare si de siguranta circulatiei
si a celorlalte instalatii de conducere operativa a circulatiei trenurilor,
precum si a instalatiilor si lucrarilor de protectie a mediului.
Zona de protectie a infrastructurii feroviare publice cuprinde
terenurilor limitrofe, situate de o parte si de alta a axei caii ferate,
indiferent de proprietar, in limita a maximum 100 m de la axa caii
ferate, precum si terenurile destinate sau care servesc, sub orice forma,
la asigurarea functionarii acesteia.
Servitutile stabilite prin fapta omului
Sediul materiei se afla in dispozitiile art. 620-643 din Codul civil.
In doctrina s-a exprimat punctul de vedere dupa care servitutile
stabilite prin fapta omului sunt adevarate dezmembraminte ale dreptului
de proprietate, singurele servituti veritabile, propriu-zise.
134 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 834/9.09.2004
135 Publicata in "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 658/25.07.2005
Putand fi constituite prin conventie intre parti, numarul acestor
servituti este practic, nelimitat, avand in vedere principiul libertatii
conventiilor.
Singurele conditii ce trebuie respectate la crearea servitutilor de
acest gen sunt de a nu impune proprietarului fondului aservit obligatia
unui fapt personal (o prestatie personala) si, de asemenea, sa nu se
incalce ordinea publica.
Prin conventia partilor se poate constitui, de pilda, o servitute de
trecere, cu toate ca fondul nu este un loc infundat.
S-a decis ca cel care beneficiaza de o servitute de trecere
constituita prin conventia partilor, nu va putea cere constituirea unei
servituti legale de trecere, ci va trebui sa exercite dreptul de servitute
nascut din respectiva conventie.
Servitutile prin fapta omului se pot stabili prin titlu, prin
uzucapiune si prin destinatia proprietarului.
7.5.6.1. Stabilirea servitutilor prin titlu
Prin titlu se intelege orice act juridic oneros sau gratuit, conventie
sau testament. Constituirea servitutilor prin titlu are o mare aplicabilitate
practica, intrucat toate servitutile pot fi stabilite in acest fel.
Unele dintre ele, cum ar fi servitutile continue si neaparente ori
cele necontinue si neaparente pot fi constituite numai prin titlu (art. 624
din Codul Civil).
Actul juridic de constituire trebuie sa indeplineasca toate
conditiile de fond si de forma prevazute de lege. De pilda, daca titlul
este un act de donatie, el va trebui sa imbrace forma autentica, iar daca
se constituie servitute prin acte juridice intre vii, cu titlu oneros, este
suficient ca forma inscrisului sa fie sub semnatura privata.
7.5.6.2. Dobandirea servitutilor prin uzucapiune
Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva reprezinta modul de
dobandire numai pentru servitutile continue si aparente (art. 623 Cod
civil).
Dobandirea unei servituti prin uzucapiune se realizeaza, asadar,
cu indeplinirea urmatoarelor conditii:
- servitutea sa fie continua si aparenta;
- posesia servitutii sa fie utila;
- durata posesiei sa fie de 30 de ani.
Prin acest mod pot fi dobandite, spre exemplu, servitutea de
vedere, interdictia de a planta, interdictia de a executa anumite
constructii, servitutea de a lua apa etc. cand exercitiul acestora rezulta
din lucrari care sa le exteriorizeze.
Fiind necontinua si neaparenta, servitutea de trecere nu se poate
dobandi prin uzucapiune.
7.5.6.3. Stabilirea servitutilor prin destinatia proprietarului
Destinatia proprietarului reprezinta actul prin care proprietarul
unic a doua imobile vecine sau a doua parti distincte ale aceluiasi
imobil, stabileste intre aceste entitati o stare de fapt care ar putea
constitui servitute daca ele ar apartine unor proprietari diferiti.
Daca unul din cele doua imobile va fi instrainat sau mostenit,
astfel incat cele doua entitati sa apartina unor proprietari diferiti se naste
servitutea daca nu s-a prevazut in conventie sau testament o clauza
contrara, de catre proprietarul originar al celor doua fonduri.
Pentru constituirea unei servituti prin destinatia proprietarului,
trebuie indeplinite urmatoarele conditii:
- cele doua fonduri sa fi apartinut la origine aceluiasi proprietar;
- starea aparenta de servitute sa fi fost facuta de proprietarul
originar anterior al celor doua proprietati;
- cele doua fonduri sa fie despartite ulterior intre doi proprietari,
adica sa se instraineze sau sa se transmita prin mostenire un fond, iar actul
de instrainare (mostenire) sa nu contina nici o clauza de stingere a servitutii.
Desi prin dispozitiile art.625 Cod civil prin destinatia
proprietarului nu se pot constitui decat servitutile continue si aparente,
in practica si doctrina s-a recunoscut faptul ca si servitutile
necontinue si aparente pot fi stabilite prin
acest mod, avand in vedere dispozitiile art.627 Cod civil, care cer
ca servitutea sa fie numai aparenta, nu si continua.
Exercitarea dreptului de servitute
Drepturile si obligatiile ce revin proprietarului fondului dominant si
proprietarului fondului aservit reprezinta exercitarea dreptului de servitute.
Aceste drepturi si obligatii sunt in functie de modul de constituire
al fiecarei servituti.
Astfel:
- in situatia servitutilor naturale si legale, drepturile si obligatiile
celor doi proprietari sunt prevazute de lege;
- in cazul servitutilor stabilite prin titlu, drepturile si obligatiile
sunt stipulate prin actul juridic de constituire;
- in cazul in care servitutea a fost dobandita prin uzucapiune,
drepturile si obligatiile sunt in functie de modul in care s-a executat
posesia pe durata termenului de prescriptie;
- in ipoteza in care servitutea a fost constituita prin destinatia
proprietarului, drepturile si obligatiile sunt cele care rezulta din starea
de fapt stabilita intre cele doua imobile de proprietarul originar al celor
doua fonduri.
Desi exista o mare diversitate de situatii, au fost conturate unele
reguli cu caracter general, care imbina in exercitarea dreptului de servitute
principiul asigurarii avantajelor utile pentru proprietarul fondului
dominant cu cel al protejarii drepturilor proprietarului fondului aservit.
a) Drepturile proprietarului fondului dominant
- sa exercite servitutea in toata intinderea prevazuta de lege sau de
titlul sau;
- sa faca toate lucrarile necesare existentei si conservarii
servitutii, inclusiv pe terenul care constituie fondul aservit;
Cheltuielile cu efectuarea lucrarilor se suporta de proprietarul
fondului dominant, in afara cazurilor cand prin titlul de stabilire a
servitutii s-a prevazut altfel.
- sa i se acorde mijloacele necesare pentru utilizarea servitutii.
Spre exemplu, cand pentru exercitarea servitutii principale este nevoie
si de o servitute accesorie, proprietarul fondului dominant va beneficia
si de aceasta din urma servitute: servitutea de a lua apa de la fantana
implica si dreptul de a trece pe terenul pe care aceasta se gaseste.
b) Obligatiile proprietarului fondului dominant
- sa exercite servitutea numai in limitele prevazute de lege sau de
titlul sau. In caz contrar, proprietarul fondului aservit poate sa solicite
oprirea executarii lucrarilor si obligarea la plata de daune-interese.
- sa nu modifice caracterul servitutii;
- sa nu schimbe locul de exercitare a trecerii stabilit prin actul de
constituire a servitutii;
- sa nu utilizeze servitutea in alt scop decat acela pentru care i-a
fost recunoscut dreptul de servitute;
- sa nu faca nimic de natura a agrava situatia fondului aservit.
Totusi, modul de folosire a servitutii nu ramane neschimbat in
mod absolut. Ca atare, o servitute de trecere constituita pentru accesul
vehiculelor cu tractiune animala, va putea fi ulterior folosita pentru
accesul mijloacelor auto, daca nu se aduc pagube proprietarului
fondului aservit.
c)Drepturile proprietarului fondului aservit
- sa instraineze sau sa greveze cu sarcini reale bunul asupra caruia
poarta servitutea, fara sa aduca atingere exercitiului dreptului de
servitute;
- sa pretinda despagubiri pentru prejudiciul cauzat prin
exercitarea abuziva a dreptului de servitute;
- sa ofere proprietarului fondului dominant un alt loc asupra
caruia sa poarte servitutea, daca aceasta a devenit prea impovaratoare
pentru el;
- sa renunte la fondul sau la dispozitia proprietarului fondului
dominant, pentru a se elibera de suportarea cheltuielilor necesare pentru
pastrarea si exercitarea servitutii asumate prin titlu.
d) Obligatiile proprietarului fondului aservit
- de a nu face nimic de natura a stanjeni exercitarea servitutii
(obligatia de non facere);
- de a efectua lucrarile necesare pentru exercitarea si intretinerea
servitutii, daca s-a obligat in acest sens prin titlul constitutiv.
Actiunile in justitie pentru apararea servitutii
Dreptul de servitute poate fi aparat ori inlaturat prin:
- actiunea confesorie de servitute, actiune petitorie reala si
imobiliara exercitata de proprietarul fondului dominant impotriva
proprietarului fondului aservit;
- actiunea negatorie, pentru a inlatura starea de fapt privind
servitutea exercitata de proprietarul fondului aservit;
- actiunea posesorie, exercitata atat de proprietarul fondului
dominant cat si de proprietarul fondului aservit.
Pe calea actiunii posesorii pot fi aparate servitutile continue si
aparente, precum si servitutile stabilite prin titlu, indiferent daca sunt
sau nu continue si aparente.
S-a decis ca prin actiunile posesorii nu poate fi aparata servitutea
de trecere decat daca a fost constituita prin titlu.
Stingerea servitutilor
Stingerea servitutilor se realizeaza datorita unor cauze generale
sau unor cauze speciale.
a) Cauzele generale de stingere a servitutilor sunt cele care
opereaza in cazul tuturor drepturilor reale:
- pieirea fondului aservit, care stinge servitutea prin lipsa
obiectului servitutii (de pilda cazul daramarii unei cladiri);
- renuntarea la exercitiul servitutii de catre titularul ei,
proprietarul fondului dominant;
- revocarea, rezolutiunea sau anularea dreptului celui care a
constituit servitutea sau a titlului constitutiv, in virtutea regulii "resoluto
jure dantis, rezolvitur jus accipientis";
- expirarea termenului, in cazul in care prin actul constitutiv s-ar
fi prevazut un asemenea termen si acesta s-a implinit.
b) Cauzele speciale de stingere a servitutilor sunt urmatoarele
(art.636-643 Cod civil):
- imposibilitatea materiala de exercitare a servitutii, cum ar fi, de
exemplu, incetarea dreptului de trecere la o fantana daca aceasta a secat
datorita lucrarilor de canalizare a strazii. (Aceasta cauza reprezinta, de
fapt, o suspendare a exercitarii servitutii, deoarece, odata cu
disparitia cauzei care a impiedicat exercitarea sa, servitutea renaste,
daca nu au trecut 30 de ani (art.640 Cod civil);
- neuzul sau prescriptia extinctiva: conduce la stingerea servitutii
daca nu a fost exercitata timp de 30 de ani. Este o cauza speciala de
stingere care se aplica la toate servitutile constituite prin fapta omului.
Termenul se calculeaza in functie de felul servitutii. In cazul
servitutilor necontinue, termenul de prescriptie se socoteste de la
ultimul act de folosire.
Daca titularul exercita servitutea numai in parte, prescriptia poate
sa stinga numai o parte din servitute.
Prescriptia poate fi suspendata sau intrerupta. Dobandirea
dreptului de proprietate asupra fondului aservit de catre proprietarul
fondului dominant, prin uzucapiunea de 10 la 20 de ani nu are ca efect
stingerea servitutii.
Proba prescriptiei revine proprietarului fondului aservit, in cazul
servitutii continue, in timp ce la servitutea discontinua, sarcina probei
apartine proprietarului fondului dominant.
Exercitarea dreptului de servitute numai de catre unul din
coproprietarii fondului dominant, impiedica prescrierea servitutii si fata
de ceilalti.
Daca printre coproprietari se afla si un minor, cursul prescriptiei
se suspenda si profita si celorlalti coproprietari majori.
- confuziunea conduce la stingerea servitutii prin reunirea celor
doua fonduri in patrimoniul aceluiasi proprietar, care poate fi:
proprietarul fondului dominant ori proprietarul fondului aservit sau o
terta persoana;
- exproprierea unui imobil. Potrivit Legii nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru cauza de utilitate publica, servitutile stabilite prin
fapta omului asupra unui imobil care a fost supus exproprierii, se
sting, in masura in care devin
incompatibile cu situatia naturala si juridica a obiectivului urmarit
prin expropriere. In ceea ce priveste raporturile obligationale dintre
expropriator si expropriat, ele se supun regulilor dreptului comun.
Dreptul de superficie
Notiunea si reglementarea
Dreptul de superficie este un drept real principal, dezmembramant
al dreptului de proprietate asupra unui teren, care consta in dreptul de
proprietate pe care-l are o persoana, numita superficiar, asupra
constructiilor, plantatiilor sau altor lucrari aflate pe terenul proprietatea
altei persoane, precum si dreptul de folosinta pe care-l dobandeste
superficiarul asupra acelui teren.
Dreptul de superficie comporta o suprapunere a doua drepturi de
proprietate apartinand la doi titulari diferiti si un drept de folosinta al
unuia din ei asupra terenului proprietatea celuilalt.
Dreptul de proprietate asupra constructiilor, plantatiilor sau altor
lucrari atrage dupa sine un drept de folosinta asupra terenului pe care se
afla bunurile enuntate, aceste drepturi concretizand dreptul real de
superficie.
Acest drept constituie o exceptie de la regula inscrisa in art.489
Cod civil, potrivit careia proprietatea asupra terenului include si
proprietatea a tot ceea ce se afla pe suprafata lui.
Totodata, dreptul de superficie este si o derogare de la principiul
cuprins in art. 482 Cod civil, in sensul ca proprietatea asupra unui lucru
principal se extinde a tot ceea ce se uneste ca accesoriu cu acel lucru
(dreptul de accesiune).
Intrucat dreptul de superficie nu este reglementat de Codul civil,
in literatura de specialitate s-au purtat discutii controversate pe tema
existentei sau nu a acestui drept.
Pana la urma, doctrina a afirmat existenta acestui drept, care a
primit si recunoasterea legislativa, drept care rezulta din prevederile art.
492 Cod civil.
Textul de lege evocat instituie o prezumtie relativa - juris tantum
-, in sensul ca orice constructie, plantatie sau lucru sunt prezumate a
apartine proprietarului terenului pe care se afla, cu exceptia cazului in
care s-ar dovedi contrariul. Tocmai dovada contrara inseamna existenta
dreptului de superficie. Asadar, art. 492 din Codul civil, ingaduie sa se
dovedeasca faptul ca o constructie, o plantatie sau o lucrare nu apartin
titularului dreptului de proprietate a terenului pe care lucrurile se afla.
Alaturi de reglementarea dreptului de superficie data de Codul
civil si in alte acte normative este reglementat acest dezmembramant al
dreptului de proprietate, respectiv:
- art. 11 din Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispozitiilor
privitoare la cartile funciare;
- art. 22 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescriptia
extinctiva;
- art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33/1994 cu privire la exproprierea
pentru cauza de utilitate publica;
- art 21 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii
imobiliare, modificata prin Legea nr. 247/2005.
Caracterele juridice
Dreptul de superficie are urmatoarele caractere juridice:
este un drept real imobiliar, un drept de proprietate corporala,
avand ca obiect numai constructii, plantatii sau lucrari atasate la sol; el
implica si dreptul
de folosinta asupra terenului pe care se afla constructiile,
plantatiile sau lucrarile respective;
este un drept perpetuu, prin natura sa, in sensul ca dureaza atata
vreme cat exista constructia, plantatia sau lucrarea amplasata pe terenul
proprietatea altei persoane, fara a se stinge prin neintrebuintare.
este un drept imprescriptibil, in sensul ca actiunea in revendicare
poate fi exercitata de superficiar atata vreme cat dreptul exista;
nu poate inceta pe calea iesirii din indiviziune, deoarece dreptul
superficiarului si dreptul proprietarului terenului nu se afla in
indiviziune.
poate fi integral, daca priveste toate constructiile, lucrarile sau
plantatiile de pe un teren sau poate fi partial, daca poarta numai asupra
anumitor lucrari, plantatii sau constructii situate pe acel teren.
In literatura juridica s-a exprimat si punctul de vedere contrar,
dupa care distinctia dreptului de superficie in total si partial, nu
reprezinta un caracter al acestuia, intrucat nu are implicatii asupra
regimului sau juridic.
Constituirea dreptului de superficie
Dreptul de superficie poate fi dobandit prin uzucapiune, titlu sau
lege.
Dreptul de superficie poate fi dobandit prin uzucapiune dupa
regulile aplicabile in cazul dobandirii pe aceasta cale a drepturilor reale.
Constituirea dreptului de superficie prin titlu, inseamna dobandirea
acestuia prin conventie, legat sau act de concesiune.
Prin conventie, dreptul de superficie se constituie cand
proprietarul unui teren convine cu o alta persoana ca aceasta din urma
sa amplaseze pe terenul sau o constructie, o alta lucrare sau o plantatie.
Intrucat prin constituirea in acest mod de dreptului de superficie
nu se transmite dreptul de proprietate asupra terenului, conventia se
poate incheia si sub forma inscrisului sub semnatura privata.
Prin legat, dreptul de superficie se dobandeste in ipoteza in care
tertatorul lasa proprietatea terenului unui legatar si proprietatea
constructiei sau plantatiei altui legatar.
Dreptul de superficie se poate naste si prin act de concesiune.
Astfel, conform Legii nr. 50/1991, modificata si republicata, unele
terenuri din domeniul privat al statului sau al unitatilor sale administrativ-
teritoriale pot fi concesionate in scopul efectuarii unor constructii.
In temeiul legii, dreptul de superficie se dobandeste atunci cand
sotii construiesc pe terenul bun propriu al unuia dintre ei. Potrivit art. 30
din Codul familiei, bunurile dobandite de oricare dintre soti in timpul
casatoriei sunt bunuri comune. Ca atare, constructia, lucrarea sau
plantatia va deveni proprietate comuna devalmasa a ambilor soti, iar
terenul va ramane proprietatea exclusiva a sotului care-l avea ca bun
propriu. Pe acest teren se va constitui un drept de superficie al carui
titular va fi celalalt sot (neproprietar al terenului).
Exercitarea dreptului de superficie
Superficiarul, avand un drept de proprietate asupra constructiilor,
plantatiilor sau altor lucrari, exercita atributele acestuia - posesia,
folosinta si dispozitia - in integralitatea lor.
Asupra terenului pe care se afla edificiile si plantatiile,
superficiarul exercita posesia, folosinta si un drept de dispozitie
materiala limitate, reprezentand doar posibilitatea de a dispune de
substanta terenului in masura necesara realizarii constructiilor, plantatiilor
sau altor lucrari (cum ar fi sapaturi, excavari, consolidari, etc.).
Superficiarul poate transmite dreptul de proprietate asupra
constructiei, plantatiei sau altor lucrari, odata cu acesta transmitandu-se
si dreptul de superficie. Transmiterea se poate face prin acte juridice
intre vii, prin acte juridice pentru cauza de moarte si prin mostenire
legala.
Superficiarul poate sa greveze cu sarcini reale constructia,
plantatia sau lucrarea, fara consimtamantul proprietarului terenului.
Stingerea dreptului de superficie
Dreptul de superficie se stinge in urmatoarele moduri:
a) prin disparitia (pieirea sau desfiintarea) totala a constructiei,
plantatiei sau lucrarii;
b) prin confuziune, cand o persoana (proprietarul terenului,
superficiarul ori un tert) dobandeste dreptul de proprietate atat asupra
terenului cat si asupra constructiei, lucrarii ori plantatiei existente pe
teren.
Dreptul real de folosinta
Dreptul real de folosinta reprezinta un dezmembramant al
dreptului de proprietate privata al unitatilor administrativ-teritoriale
asupra unor categorii de terenuri agricole, constituit in favoarea unor
persoane fizice prin acte administrative individuale.
Acest drept este reglementat de Legea nr. 18/1991 a fondului
funciar, republicata, modificata prin Legea nr. 247/2005, care in art. 19
alin. 3 stipuleaza ca: se pot atribui, la cerere, in folosinta agricola, pana
la 5000 mp in echivalent arabil, de familie, personalului de specialitate
din serviciile publice comunale, in perioada cat lucreaza in
localitate, daca nu are teren in proprietate in aceasta localitate, el sau
membrii familiei din care face parte.
Dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole respective
apartine unitatilor administrativ-teritoriale in raza carora se afla.
Terenurile fac parte din proprietatea privata a unitatilor administrativteritoriale
enumerate de lege: comuna, oras sau municipiu.
Subiectele dreptului real de folosinta nu pot fi decat persoanele
fizice care fac parte din personalul de specialitate al serviciilor publice
comunale.
Titularul dreptului real de folosinta trebuie sa exploateze terenul
care face obiectul acestui drept pentru productia agricola, avand
posibilitatea de a obtine fructele rezultate din cultivarea pamantului.
Caracterele juridice
Dreptul real de folosinta are urmatoarele caractere juridice:
1. Este un drept real, dezmembramant al dreptului de proprietate
privata al comunei, orasului sau municipiului. Fiind un drept real, este
opozabil erga omnes, chiar si proprietarului, dar in acest caz numai pana
la data cand a intervenit o cauza legala de incetare a dreptului real de
folosinta.
2. Are caracter intuitu personae, putand fi constituit numai in
favoarea persoanelor fizice care au o calitate speciala prevazuta de lege
si anume care fac parte din personalul de specialitate al serviciilor
publice comunale.
3. Este un drept temporar, deoarece inceteaza in cazurile expres
prevazute de lege.
4. Este un drept inalienabil, decurgand din caracterul intuitu
personae al acestuia.
5. Se constituie si, uneori, se stinge prin acte administrative
individuale.
Constituirea dreptului real de folosinta
Dreptul real de folosinta se constituie la cererea persoanelor
indreptatite. Persoana fizica care solicita sa i se constituie un drept real
de folosinta trebuie sa aiba domiciliul in localitatea unde se afla terenul
si sa nu detina teren, atat ea cat si membrii familiei sale in localitatea
respectiva.
|
