Dreptul de proprietate reala imobiliara

1. Notiunea si caracterele proprietatii

dreptul la proprietate

Dreptul de proprietate este acel drept real care confera titularului sau, persoana fizica sau juridica, dreptul de a poseda, de a folosi si de a dispune liber de un lucru, în mod exclusiv si perpetuu, în cadrul si cu respectarea dispozitiilor legale.

Caractere juridice

Caracterul absolut

Caracterul exclusiv

Caracterul perpetuu

dreptul de proprietate este un drept individual

dreptul de proprietate este un drept total

Atributele dreptului de proprietate

Posesia

Folosinta

Dispozitia

Sediul materiei

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

1) Caracterul absolut, care poate fi înteles sub dublu aspect:

a)Acest caracter permite titularului sa ceara tuturor celorlalte persoane sa-i respecte dreptul sau, dupa cum si el este obligat sa respecte dreptul de proprietate al celorlalte persoane (opozabil tuturor - erga omnes);

b)Titularul are puterea de a-i trage toate foloasele, de a avea toata utilitatea pe care o poate conferi si de a savârsi toate actele juridice care raspund interesului sau, dar în limitele legii, fara a ave 121b115b a nevoie de concursul altei persoane.

2) Caracterul exclusiv

Acest caracter permite titularului sa faca, singur, ce vrea cu bunul sau, în limitele prevazute de lege; deci este îndreptatit sa exercite singur toate atributele pe care i le confera acest drept.

Exista însa si unele restrictii: de exemplu, legea sau vointa proprietarului permite unei alte persoane sa exercite o parte din atributele dreptului de proprietate (uzufruct, servitute, abitatie etc.)

De asemenea servitutile urbanismului împiedica pe proprietar sa construiasca pe un anumit teren sau limiteaza dreptul de proprietate.

Uneori obiceiul locului obliga pe proprietar sa tolereze pe vecinii sai sa foloseasca o parte din fondul sau fara a-l prejudicia.

3) Caracterul perpetuu presupune, în primul rând, ca dreptul de proprietate dureaza atâta timp cât exista bunul, iar în al doilea rând, dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz.

si acest caracter al dreptului de proprietate exista în limitele prevazute de lege.

Astfel pot exista limitari prevazute de lege, ca de exemplu exproprierea pentru utilitate publica sau confiscarea bunului (speciala sau contraventionala); proprietarul poate sa-si abandoneze bunul mobil, încetând astfel dreptul de proprietate daca nu se aplica vreo dispozitie legala în temeiul careia acel bun trece în proprietate publica.

4) Dreptul de proprietate este un drept individual. În principiu, dreptul de proprietate este un drept individual, coproprietatea constituind decât o exceptie de la regula.

5) Dreptul de proprietate este un drept total deoarece proprietarul dispune de toate puterile asupra bunului exercitând atributele dreptului de proprietate: posesia, folosinta si dispozitia. În principiu aceste atribute apartin exclusiv titularului si sunt exercitate de el sau altul, în numele sau.

În virtutea legii sau a vointei titularului, o parte din aceste atribute pot fi exercitate si de alte persoane.

2. Atributele dreptului de proprietate

Cele trei atribute ale dreptului de proprietate sunt: posesia, folosinta si dispozitia.

a) Posesia (jus utendi) este acel atribut care consta în prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stapâni în fapt bunul.

În practica, de cele mai multe ori, posesia corespunde însusi dreptului de proprietate, dar nu se poate pune semnul egalitatii între posesie si proprietate, mai ales ca în unele cazuri proprietatea apartine unei persoane, iar posesia alteia.

b) Folosinta (jus fruendi) constituie acea prerogativa în temeiul careia proprietarul poate întrebuinta bunul în interesul sau, culegând fructele si veniturile pe care le poate da.

În cazul coproprietatii fiecare proprietar este îndreptatit la fructe (sau producte) proportional cu partea indiviza a fiecaruia.

c) Dispozitia (jus abutendi) este facultatea proprietarului de a dispune de bunul sau, fie prin înstrainare, fie prin consumare.

Proprietarul este liber nu numai sa înstraineze bunul sau, dar are si dreptul sa-l abandoneze sau chiar sa-l distruga, în acelasi timp proprietarul nu poate fi obligat sa înstraineze bunul.

3. Sediul materiei

De lege lata, principala reglementare a dreptului de proprietate legala imobiliara se regaseste în Codul Civil, Titlu II intitulat "Despre proprietate". Exista însa si alte reglementari cu referire la dreptul de proprietate cum ar fi Constitutia (art. 44  si art. 136), Legea 18/1991, modificata si republicata, Legea 50/1991 privind regimul juridic al constructiilor, Legea 112/1995 - legea caselor nationalizate, Legea 10/2001 etc.

Formele dreptului de proprietate

4. Formele dreptului de proprietate

Constitutia României în art. 136 alin.1 dispune ca "Proprietatea este publica sau privata", ceea ce înseamna ca, în prezent exista doua forme de proprietate: publica si privata.

dreptul de proprietate privata

Dreptul de proprietate privata este dreptul care apartine persoanelor fizice, juridice, statului sau unitatilor administrativ-teritoriale asupra unor bunuri imobile sau mobile, exercitând asupra lor atributele dreptului de proprietate, în mod exclusiv si perpetuu, prin putere si interes propriu, în conditiile determinate de lege.

De retinut ca proprietatea privata este garantata si ocrotita în mod egal de lege, indiferent de titular (art. 44 alin. 2 Constitutie) si ca este inviolabila (art. 136 alin. 5 Constitutie).

dreptul de proprietate

Dreptul de proprietate publica este dreptul care apartine statului sau unitatilor administrativ-teritoriale conform art. 136 alin. 2 Constitutie.

Publica

Proprietatea comuna pe

cote-parti (coproprietatea)

Proprietatea comuna în devalmasie

Spre deosebire de bunurile proprietate privata, bunurile din domeniul public nu pot fi înstrainate. Deci, dreptul de dispozitie al statului este limitat, bunurile din domeniul public fiind scoase din circuitul civil. Totusi, în conditiile legii organice, ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori institutiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica ( art. 136 alin. 4 din Constitutie).

Astfel un contract de vânzare-cumparare care are ca obiect un astfel de bun este nul absolut.

Fata de aceasta situatie trebuie verificat daca bunul care face obiectul unui contract de vânzare-cumparare apartine proprietatii publice sau nu.

Chiar daca Constitutia si legea fondului funciar enumera o parte din bunurile din domeniul public, o enumerare exhaustiva nu este posibila, astfel încât prezentam cu titlu de exemplu astfel de bunuri care nu pot fi înstrainate, ele apartinând domeniului public:

- terenurile pe care sunt amplasate constructii de interes public;

- piete;

- cai de comunicatie;

- retele stradale;

- parcuri publice;

- terenuri pentru rezervatii naturale si parcuri nationale, etc.

5. Modalitatile dreptului de proprietate. Proprietatea comuna

Notiunea proprietatii comune. Formele dreptului de proprietate comuna.

În cazul acestei proprietati, prerogativele dreptului apartin împreuna si concomitent mai multor persoane.

În prezent exista doua forme de proprietate comuna: proprietatea comuna pe cote-parti si proprietatea comuna în devalmasie.

A) Proprietatea comuna pe cote-parti (coproprietatea) se caracterizeaza prin aceea ca dreptul de proprietate însusi este fractionat în cote-parti aritmetice ideale, egale sau inegale, iar obiectul ramâne nefractionat în materialitatea sa.

Proprietatea comuna pe cote-parti este de doua feluri:

Coproprietatea obisnuita si temporara - care se naste prin acordul de vointa exprimat de viitorii coproprietari si care înceteaza prin partaj, pe cale amiabila sau prin intermediul instantelor judecatoresti.

Coproprietatea fortata si perpetua - care poarta asupra unui bun, care prin natura sa, este folosit în mod permanent de catre doua sau mai multe persoane, fara posibilitatea de a fi supus unui partaj (de exemplu coproprietatea asupra despartiturilor comune).

În cazul coproprietatii obisnuite si temporare, fiecare copartas poate efectua singur acte materiale privitoare la întregul bun (de exemplu utilizarea bunului, culegerea fructelor), dar cu doua conditii: sa nu stânjeneasca folosinta bunului de catre ceilalti copartasi si sa nu transforme destinatia bunului si modul de folosinta al acestuia.

În schimb, cu privire la actele juridice încheiate de catre coproprietari cu privire la întregul bun, trebuie sa facem distinctie între actele de conservare, pe de-o parte si actele de administrare (de exemplu locatiune) si actele de dispozitie pe de alta parte.

Astfel, daca orice copartas poate efectua singur, fara consimtamântul, si chiar împotriva vointei celorlalti copartasi, actele de conservare, în schimb, în cazul actelor de administrare si în cazul actelor de dispozitie cu privire la întregul bun este necesar sa se realizeze acordul de vointa din partea tuturor coproprietarilor.

Astfel, de exemplu în cazul închirierii bunului aflat în coproprietate este necesar acordul de vointa al tuturor copartasilor, ca si în cazul constituirii unei ipoteci valabile în favoarea unei terte persoane în cazul unui imobil aflat în coproprietate.

Exista însa posibilitatea pentru fiecare coproprietar de a încheia acte juridice de dispozitie - având ca obiect cota sa parte din drept; aceasta înstrainare - printr-un contract de vânzare-cumparare sau donatie - nu modifica situatia juridica a bunului, ci are ca efect continuarea starii de coproprietate cu noul copartas.

B) Proprietatea comuna în devalmasie este acea modalitate juridica a dreptului de proprietate în cadrul careia bunul este indiviz atât din punct de vedere material, cât si din punct de vedere ideal, astfel încât titularii nu detin în exclusivitate nici macar o cota-parte ideala din dreptul de proprietate asupra acestui bun; este cazul proprietatii comune a sotilor asupra bunurilor dobândite de catre acestia în timpul casatoriei.

Conform art. 30 din Codul familiei, bunurile dobândite de oricare dintre soti în timpul casatoriei, sunt, din momentul dobândirii lor, bunuri comune ale sotilor.

Art. 35 alin. 2 din Codul familiei reglementeaza o prezumtie de mandat tacit reciproc, conform careia "oricare dintre soti, exercitând dreptul de administrare, de folosinta si de dispozitie asupra bunurilor comune mobile este considerat ca are si consimtamântul celuilalt sot". Aceasta prezumtie relativa a mandatului tacit reciproc nu se aplica actelor juridice de înstrainare sau de grevare a terenului sau a constructiei aflate în proprietatea devalmasa, astfel ca în aceste cazuri este necesara exprimarea unui consimtamânt expres din partea sotului care nu participa la încheierea actului.

Atentie !

Daca veti avea de înstrainat un imobil dobândit în timpul casatoriei atunci este obligatoriu ca ambii soti sa fie de acord cu vânzarea. Daca veti vinde un imobil care este bun comun al sotilor, doar cu acordul unuia dintre ei, celalalt sot poate cere si câstiga anularea actului de vânzare-cumparare.

În schimb, în cazul achizitionarii unui imobil de catre o persoana casatorita, aceasta o va putea face si fara acordul celuilalt sot, deoarece profita si celuilalt sot.

Succesiunea

Testamentul

Conventia

Exceptii

Accesiunea

prescriptia achizitiva (uzucapiunea)

Legea

actul

de adjudecare

6. Modurile de dobândire a proprietatii în cazul dreptului de proprietate imobiliara

Dintre cazurile enumerate de Codul Civil ca ar constitui moduri de dobândire a proprietatii retinem, în cazul imobilelor, succesiunea, legatul, conventia, accesiunea, prescriptia achizitiva, legea si hotarârea judecatoreasca.

Prin succesiune se întelege transmiterea în temeiul legii a patrimoniului unei persoane fizice decedate catre una sau mai multe persoane în fiinta (persoane fizice, persoane juridice ori statul), în ordinea si în cotele determinate de lege.

Art. 644 din Codul Civil prevede: "Proprietatea bunurilor se dobândeste si se transmite prin succesiune..."

Prin testament trebuie sa întelegem un act revocabil prin care testatorul dispune, pentru timpul încetarii sale din viata, de tot sau parte din avutul sau (art. 802 Cod Civil).

Conventia (Contractul) este cel mai important mod derivat de dobândire a proprietatii, cât si a altor drepturi reale.

Art. 942 Cod Civil defineste contractul ca fiind "acordul între doua sau mai multe persoane pentru a constitui sau a stinge între dânsii raporturi juridice".

În contractele ce au ca obiect transferul proprietatii - aceasta (n.n. proprietatea) se transmite prin efectul consimtamântului partilor, iar lucrul ramâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar când nu i s-a facut traditiunea lucrului (art. 971 si 1295 Cod Civil).

Exceptii:

Când partile au convenit, printr-o declaratie de vointa expresa, sa amâne transferul dreptului real, la împlinirea unui termen sau dupa realizarea unei conditii.

Înstrainarea are ca obiect un lucru viitor, situatie în care transferul proprietatii se va produce când lucrul va exista.

Proprietatea lucrurilor de gen se transfera la momentul predarii (când se face individualizarea lor).

Dreptul de proprietate privitor la imobile trecute în cartea funciara se transfera în momentul înregistrarii dreptului în cartea funciara.

Înstrainatorul nu este proprietarul lucrului.

Accesiunea. Accesiunea imobiliara artificiala

Încorporarea materiala a unui lucru mai putin important într-un lucru mai important se numeste accesiune.

Cazurile de accesiune imobiliara artificiala sunt:

a) constructia sau plantatia facuta de proprietar pe terenul sau, dar cu materialele altcuiva lucrarile devin proprietatea celui care este proprietarul terenului, cu obligatia acestuia de a plati valoarea materialelor, eventual daune interese (art. 493 Cod Civil)

b) constructia sau plantatia facuta de o persoana cu materialele sale, însa pe terenul altcuiva => proprietarul terenului pe care s-au facut lucrarile devine proprietarul lor, cu obligatia de a despagubi pe constructor - deosebim situatia constructorului de rea-credinta sau de buna-credinta - (art. 494 Cod Civil).

Prescriptia achizitiva (uzucapiunea) reprezinta dobândirea proprietatii prin posedarea neîntrerupta a lucrului, în tot timpul fixat de lege (uzucapiunea de 10-20 de ani sau uzucapiunea de 30 de ani).

Se considera, în mod traditional, ca uzucapiunea nu este de conceput decât în privinta bunurilor imobile (constructii si terenuri).

Uzucapiunea nu se poate invoca în legatura cu bunurile care fac obiectul proprietatii publice.

Legea intereseaza activitatea agentilor imobiliari ca mod de dobândire a proprietatii, cazul dobândirii coproprietatii zidului comun (art. 597 si 598 Cod Civil).

Actul de adjudecare prin care se definitiveaza executarea silita ; în temeiul acestui act de adjudecare, cumparatorul devine proprietarul bunului/bunurilor respective .