LIMITELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATA

LIMITELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ

I.Scurte precizari teoretice

Notiune. Justificare. Art.480 Cod civil- definind dreptul de proprietate- enunta ca prerogativele sale se exercita în limitele determinate de lege; aceasta limitare a dreptului este precizata imediat dupa proclamarea caracterului sau absolut, ceea ce creeaza o impresie oarecum contradictorie a defintiei legale.

Justificarea limitarii se regaseste în ideea armonizarii interesului individual cu cel general al societatii si care, transpusa în materia proprietatii este de a natura a reliefa functia sociala a acesteia, fara însa a muta discutia pe terenul unei eventuale distinctii (cu serioase accente polemice)dintre proprietate ca drept subiectiv si proprietate ca functie sociala.

Asadar, o precizare importanta trebuie efectuata : vom retine functia sociala ca justificare a îngradirii exercitiului deptului de proprietate numai în masura în care prin "proprietate-functie sociala" vom întelege nu o notiune de drept ci o idee,o reflectie cu rolul de a contribui la conturarea regimului juridic al dreptului de proprietate; astfel, prin intermediul aceastei functiuni a proprietatii,-sau mai precis, în scopul împlinirii ei- s-a conturat pe cale jurisprudentiala abuzul de drept în materia proprietatii si s-au elaborat legi speciale reglementând regimul si circulatia diverselor categorii de bunuri(în special, cele imobiliare).

Din punct de vedere tehnic, limitarea dreptului de proprietate- având ca izvor formal contractul- vizeaza atributele sale si se manifesta în sens negativ, titularul neputând uza sau dispune de dreptul sau decât cu respectarea anumitor conditii, formalitati, acestea impunându-se cu titlul de restrictii în cadrul exercitarii dreptului sau .

2.Clasificare. Orice drept se exercita în cadrul anumitor limite, care pot fi grupate în doua mari categorii: limite materiale si limite teoretice ( juridice). 

a)- în ceea ce priveste limitele materiale, acestea intereseaza în principiu bunurile imobile si au în vedere delimitarea proprietatii asupra terenurilor: 1) in suprafata; 2) în înaltime; 3) în adâncime.

b)- limitele teoretice sau juridice se clasifica în functie de izvorul lor formal în : 1) legale; 2) judiciare; 3) conventionale.În acest capitol ne vom ocupa exclusiv de limitele teoretice ale exercitiului dreptului de proprietate.

3.Limitele legale Izvorul formal al acestei categorii de limite îl constituie legea - în acceptiunea ei larga, de act normativ emis de Parlament.Criteriul în functie de care vom clasifica limitele legale va fi natura interesului vizat: public sau privat.

3.1. Limitele legale de interes public sunt susceptibile de mai multe clasificari, fie dupa natura interesului public ocrotit ( economic, social, cultural) , fie dupa felul bunului ( mobil sau imobil)- obiect al dreptului de proprietate: privind ocrotirea mediului inconjurator; de interes arhitectural, istoric, cultural; de interes economic general; decurgând din apararea sigurantei nationale; privind asigurarea sigurantei transporturilor aeriene; -decurgând din caracterul periculos al anumitor bunuri ; decurgând din importanta anumitor bunuri.

3.2 Limitele legale de interes privat.Codul civil trateaza materia limitelor dreptului de proprietate în sarcina proprietarilor în titlul consacrat servitutilor, sub denumirea de servituti naturale si legale.Aceasta ultima clasificare a servitutilor este criticabila atât din motivul lipsei de fundament, întrucât include sub "paravanul" unei singure notiuni- servitutea- institutii diferite,cât si din lipsa utilitatii sale practice, deoarece face o distinctie inutila între cele doua forme de servituti.

4.Limitele legale decurgând din importanta anumitor bunuri.Regimul terenurilor si constructiilor Apelând la criteriul mixt de clasificare a limitelor legale de interes public - natura interesului ocrotit si felul bunului asupra caruia poarta dreptul de proprietate- vom retine în cadrul acestei sectiuni îngradirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor.

. Sediul materiei regimului juridic al terenurilor se afla în urmatoarele acte normative:

Constitutia României, art.44;

Titlul X "Circulatia juridica a terenurilor" din Legea nr 247/2005 privind reforma în domeniul proprietatii si justitiei(M.of.nr.653 din 22 iulie 2005);

Legea nr.213/2005 privind dobândirea de catre cetatenii straini si apatrizi a dreptului de proprietate asupra terenurilor .

Regulile de baza ale acestui regim juridic sunt urmatoarele:

a)Terenurile proprietate privata sunt în circuitul civil, însa înstrainarea si dobândirea lor pot avea loc numai cu respectarea prevederilor legale (art.1 Titlul X Legea 247/2005);

b)Cetatenii straini si apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în anumite conditii :

-aderarea la Uniunea Europeana,

-în functie de reciprocitate,

-potrivit tratatelor internationale ,

-conform legii organice,

-în caz de mostenire legala( art.44 alin .2 Constitutie);

Conform Deciziei Curtii Constitutionale nr.342/1997,art.44 alin. 2 Constitutie se aplica si persoanelor juridice straine ; însa, caracterul strain al capitalului ( chiar si suta la suta strain) unei persoane juridice române nu are relevanta.

c)Este necesara forma autentica a contractelor de înstrainare si dobândire a terenurilor (art.2 alin 1 Titlul X);

-forma autentica este necesara si pentru constituirea unui dezmembramânt (alin.2 art.2 Titlul X; pentru identitate de ratiune, aceeasi cerinta este necesara si pentru transferul dezmembramintelor;

d) Se interzice înstrainarea terenurilor cu privire la titlul carora exista litigii privind reconstituirea dreptului de proprietate privata si legalitatea titlului de proprietate (art.4 Titlul X).

4.2. Regimul juridic al constructiilor. Sediul materiei este reprezentat de Legea nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul si de Legea nr.453/2001 privind autorizarea executarii de constructii.

Principalele reguli aplicabile circulatiei juridice a constructiilor sunt :

a)Constructiile proprietate privata sunt în circuitul civil iar înstrainarea si dobândirea lor sunt guvernate de principiul consensualismului.

b)Persoanele fizice si juridice straine pot dobândi dreptul de proprietate asupra constructiilor.

c) Limitele legale ale exercitiului dreptului de proprietate privata asupra constructiilor sunt reprezentate de certificatul de urbanism si autorizatia pentru executarea lucrarilor de construire sau desfiintare a constructiilor;

-certificatul de urbanism este un act administrativ de informare, continând date referitoare la regimul juridic, economic si tehnic al constructiei.Eliberarea lui nu confera dreptul de executare sau desfiintare a constructiei.Exista câteva situatii prevazute în Legea nr.350/2001, art.29 în care eliberarea certificatului d eurbanism este obliogatorie pentru încheierea anumitor operatiuni juridice( autentificarea actelor de înstrainare,partajare sau comasare a bunurilor imobile);

-autorizatia de construire este un act administrativ emis pentru a asigura concordanta dintre activitatile de constructii si continutul documnetatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism(art.2 legea 50/1991)

d)Prin legi speciale este reglementata dobândirea în proprietate privata a locuintelor proprietatea statului sau construite de catre stat: Decretul -lege nr.61/1990, Legea nr.85/1992, Legea nr.112/1995, Legea nr.114/1996;

5.Inalienabilitatea legala.Legea declara inalienabile anumite bunuri, obiecte ale dreptului de proprietate privata :

-terenurile atribuite prin constituiea dreptului de proprietate, adica cele dobândite potrivit art.18 (1), art.29 si art.39 Legea 18/1991 nu se pot înstraina timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui în care s-a facut înscrierea proprietatii ;

-locuintele cumparate în conditiile art.9 Legea 112/1995 nu pot fi vândute de catre chiriasii-cumparatori timp de 10 ani calculati din momentul cumpararii;

-dreptul de uz are un caracter strict personal, neputând fi cedat sau închiriat (art.571 C.civ).

6.Limite legale care conduc la pierderea dreptului de proprietate privata.

Exproprierea pentru cauza de utilitate publica.

Definitie: exproprierea pentru cauza de utilitate publica reprezinta mecanismul de trecere în proprietatea publica a unor bunuri imobile proprietate privata, în scopul executarii unor lucrari de interes public, în schimbul unei despagubiri.

Exproprierea are o natura juridica complexa, întrucât în continutul ei intra mai multe acte si fapte juridice , de drept public si privat, de drept substantial si de drept procedural.

Sediul materiei:

-Constitutia Romaniei : art.44 alin.3 , alin. 3 indice 1 si alin. 5;

-Legea nr..33/1994.

Din definitie rezulta conditiile si obiectul exproprierii.

A. Conditiile exproprierii sunt considerate adevarate principii care guverneaza materia exproprierii:declararea utilitatii publice si acordarea unei despagubiri drepte si prealabile.

Declararea utilitatii publice .Expropierea se poate face numai în cazuri

exceptionale,pentru lucrari de utilitate publica.În art.6 din Legea nr.33/1994 sunt mentionate lucrarile de utilitate publica, fara ca aceasta enumarare sa fie limitativa, însa,pentru alte lucrari utilitatea publica se declara prin lege.

Acordarea de despagubiri drepte si prealabile. Despagubirea trebuie sa fie dreapta, adica sa acopere întreaga pierdere înregistrata de persoanele vizate prin masura expropierii.Potrivit art.26 din legea nr.33/1994, despagubirea va cuprinde valoarea reala a imobilului precum si prejudiciul suferit de proprietar sau alte persoane îndreptatite. Despagubirea trebuie sa fie prealabila, adica anterioara transferului dreptului de proprietate din patrimoniul proprietarului.

B.Obiectul exproprierii este format, potrivit art.2 din Legea nr.33/1994 din bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice si juridice(cu sau fara scop lucrativ), precum si din cele aflate în proprietatea privata a comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor.

Sunt exceptate bunurile imobile proprietate publica si bunurile proprietate privata a statului.

6.1.Procedura exproprierii.

Exproprierea se poate realiza prin buna învoiala, prin cesiunea amiabila a dreptului de proprietate asupra imobilului (art. 4 Legea nr. 33/1994);

În lipsa unei cesiuni amiabile, se parcurg trei etape:

a)Declararea utilitatii publice de catre Guvern sau consiliul local( art.3, 5, 7 Legea nr. 33/1994).Trei conditii sunt necesare pentru declararea utilitatii publice:

-efectuarea unei cercetari prealabile de catre comisii, numite de Guvern sau de catre consiliul judetean;

-existenta interesului national sau local care sa confere lucrarilor caracter de utilitate publica;

- înscrierea lucrarii de utilitate publica în planurile urbanistice si de amenajare a teritoriului.

b)Masurile pregatitoare exproprierii (art.13-20 Legea nr. 33/1994). Expropriatorul întocmeste propunerile de expropriere (planul imobilului si oferta de despagubire) care se depun la consiliile locale si se notifica titularului dreptului de proprietate.

c)Exproprierea si stabilirea despagubirilor ( art. 21-33 Legea nr.33/1994).

Protectia expropriatului se realizeaza în conditiile art.35 si 36 din Legea 33/1994: dreptul de retrocedare si de preferinta la vânzarea imobilului expropriat.

Dreptul de retrocedare se aplica numai in cazul imobilelor expropriate dupa intrarea in vigoare a L 33/1994( sau aflate in curs de expropriere la acea data), nu si in ipoteza imobilelor expropriate in baza legii vechi, intrucat se opune principiul neretroactivitatii legii civile.

7.Limitele judiciare ale dreptului de proprietate Exista o serie de texte legale care permit ingradirea dreptului de proprietate pe cale judecatoreasca:

- art.41 pct.4 din Constitutie :"Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati..."

-art.588 c.civ."Legea obliga pe proprietari la osebite obligatii unul catre altul, fara chiar se existe vreo conventie intre dansii."

Se adauga premisa ca existenta proprietatilor invecinate este de natura sa impuna titularilor si o obligatie generala de a nu aduce atingere dreptului vecinului.

Fundamentul juridic al limitarii dreptului de proprietate il constituie abuzul de drept al proprietarului vecin. Insa aceasta teorie ridica de lege lata doua probleme :

una de ordin general,si care vizeaza insasi revizuirea intregii teorii a abuzului de drept,având in vedere reglementarea ei actuala in art.1-3 Decretul31/1954 si care cere corelarea dreptului subiectiv cu interesul obstesc( criteriul obiectiv al teoriei abuzului de drept) ;

iar a doua problema,de ordin particular,este dictata de aplicarea teoriei in materia starii de vecinatate care presupune existenta unor inconveniente independent de ideea producerii uniu prejudiciu propriu-zis.

8.Limitele conventionale ale dreptului de proprietate. Domeniul de aplicatie îl formeaza starea de vecinatate alaturi de clauza de inalienabilitate.

Textele legale care permit restrângerea dreptului de proprietate pe cale contractuala sunt art.44(6) Constitutie si art.588 C. civ care pleaca de la premisa unor obligatii asumate prin conventie ,iar in lipsa acestora, legii revenindu-i rolul de a statornici regulile raporturilor de vecinatate.

În ceea ce priveste operarea limitarilor pe cale conventionala ,se disting doua moduri ,dupa cum limitarea proprietatii constituie obiectul principal al contractului sau se realizeaza ca urmare a asumarii de catre proprietar a unor obligatii secundare:

-conventia are ca obiect însasi îngradirea dreptului de proprietate.Este ipoteza starii de vecinatate, a obligatiilor asumate de proprietarii vecini,de exemplu,de a planta reciproc sau unilateral arbori la o distanta mai mica decât cea legala;

-conventia are ca obiect transmiterea cu titlu oneros sau gratuit a dreptului de proprietate cu privire la un bun , instituindu-se obligatia cumparatorului sau donatarului de a nu-l înstraina sau de a nu construi de exemplu, decât în anumite conditii de distanta sau înaltime. Fata de obiectul principal al conventiei (transmiterea unui drept real) limitarea dreptului de proprietate transmis are un caracter secundar în aceste ipoteze.

8.1.Clauza de inalienabilitate. Obiectul clauzei de inalienabilitate il constituie lipsirea dreptului de proprietate de atributul sau esential -abusus .

a)Sediul materiei.Codul civil roman nu contine o reglementare a acestei materii, spre deosebire de Codul civil francez care a fost modificat prin Legea din 3 iulie 1971, introducandu-se articolul 900-1 .

Faptul reglementarii relativ recente a clauzei de inalienabilitate in dreptul francez nu a oferit insa rezolvare unor probleme teoretice si practice datand inca de la sfarsitul secolului al XIX-lea referitoare la natura juridica a clauzei si la sanctiunea care intervine in caz de nerespectare a acesteia ( mai precis, problema fundamentului sanctionarii).

Exista insa unele texte ale Codului civil- ridicate la rangul de principii- si al caror câmp de aplicare s-ar opune acceptarii unei clauze de inalienabilitate.:art.803 C.civ.-interzice substitutiile fidei comisare ; art.1306-statueaza ca pot vinde si cumpara toti cei carora nu le este oprit prin lege ; art.1310- consacra principiul liberei circulatii a bunurilor.

b) Admisibilitatea în principiu a clauzei Considerat cel mai puternic argument contrar admiterii clauzei de inalienabilitate , principiul circulatiei libere a bunurilor a fost însa înlaturat de la aplicare , avându-se în vedere scopul urmarit prin legiferarea lui, si anume : evitarea reinstaurarii asa-ziselor bunuri de mâna moarta ,deziderat care nu este în pericol fata de efectul realizat printr-o asemenea clauza - indisponibilizarea temporara a bunului.Alaturi de îndepartarea acestor obiectiuni teoretice,pentru validarea clauzei de inalienabilitate au contat o serie de considerente de ordin practic : intersul serios al dispunatorului clauzei si caracterul temporar al acesteia.

c)Conditiile de admitere a clauzei de inalienabilitate:

c.1.-clauza sa fie temporara. Este considerata ,de exemplu, temporara o clauza care este prevazuta pâna la ajungerea la maturitatea legala a destinatarului ei.Dimpotriva, nu îndeplineste aceasta conditie o clauza care ar fi stipulata pe toata durata vietii stipulantului sau destinatarului ei. 

2.-sa fie întemeiata pe un interes serios si legitim, care poate fi al dispunatorului,al destinatarului clauzei sau al unui tert.

In materie imobiliara, pentru efectul de opozabilitate fata de terti, se impune notarea clauzei de inalienabilitate in cartea funciara .

8.2.Natura juridica a clauzei de inalienabilitate. În general, în discutarea naturii juridice a clauzei de inalienabilitate se porneste de la urmatoarea observatie : clauza este inserata într-un act juridic fie în considerarea bunului(indisponibilitate reala), fie în considerarea persoanei( proprietarului bunului) .

Dintr-o alta perspectiva , cu referire la notiunea indisponibilitatii reale, se întelege prin clauza de inalienabilitate o indisponibilitate totala si perpetua a bunului (punându-se semnul identitatii între cele doua notiuni), si astfel o considera, implicit ca fiind imposibila juridiceste, ca argument invocându-se faptul ca numai bunurile din domeniul public sunt inalienabile prin natura lor, nu si cele care sunt în comert .

Fata de aceste repere generale , întelegem sa avem urmatoarele comentarii .

În primul rând, continuând linia logica a distinctiei mentionate , ar însemna ca studiul de fata sa se preocupe de interdictia de înstrainare, si nu de clauza de inalienabilitate.Se observa ca aceasta distinctie nu a trecut testul timpului, întrucât nu si-a gasit ecou în cadrul dispozitiilor art.900-1din Codul civil francez care utilizeaza denumirea "clauza de inalienabilitate".

În al doilea rând, nu este judicios a se subsuma notiunea inalienabilitatii unui bun notiunii de indisponibilizare totala , absoluta a bunului în considerarea naturii sale (de bun aflat in domeniul public, de exemplu), si care este exclusiv de apanajul legii; în plus, exista exemple de inalienabilitati legale temporare a unor bunuri care se aflau în circuitul civil( cele stabilite prin Legea nr.18/1991, Legea nr.213/1995 s.a.) ;

În al treilea rând, în ipoteza acceptarii tezei potrivit careia clauza de inalienabilitate a fost stipulata în considerarea persoanei, este necesar sa se distinga între o eventuala incapacitate a persoanei - care este exclusiv de domeniul legii - si o simpla obligatie instituita , prin conventia partilor , în sarcina dobânditorului bunului (fiind vorba de o obligatie de non facere, de o conditie rezolutorie sau de o sarcina în cadrul unei liberalitati).

Principalele sisteme propuse pentru explicarea naturii juridice a clauzei de inalienabilitate sunt, pe scurt, urmatoarele:

a)-obligatie de a nu face .Potrivit acestei teze, inalienabilitatea temporara stabilita în contract s-ar manifesta ca o obligatie de non facere în sarcina dobânditorului bunului, a carei încalcare ar permite intervenirea creditorului(înstrainatorul) în temeiul art.1076 C.civ., în scopul desfiintarii actului de înstrainare prohibit.

Avantejele sistemului obligatiei de non facere sunt doar aparente, în opinia noastra, fiind vorba mai mult de valoarea sa explicativa - doar partiala , însa- cu privire la modalitatea de întelegere a inalienabilitatii respective în sarcina dobânditorului ; de asemenea, ar permite justificarea actiunii stipulantului clauzei(înstrainatorul) de anulare a actului subsecvent încheiat .

Criticile care pot fi aduse sunt de natura a anula avantajele aparente mentionate si vizeaza doua aspecte, unul de natura principiala, al doilea tinând de particularitatile clauzei:

principial, art.1075-1076 C.civ. nu se pot aplica în acest caz, întrucât suntem în prezenta a doua domenii distincte de aplicare: nulitatea presupune un act juridic nevalabil, pe cand executarea silita a obligatiilor de a face priveste un act juridic valabil încheiat;

concret, rolul explicativ limitat se observa în ipotezele în care actiunea în anulare a actului subsecvent este acordata-potrivit jurisprudentei franceze - destinatarului clauzei.

Dintre acestea, cea mai importanta critica ramâne cea refritoare la incompatibilitatea domeniului caluzei caonceputa ca obligatie de non facere si cel al nulitatii, ca si sanctiune pentru nerespecatrea clauzei.

b)-incapacitate prevazuta în persoana destinatarului clauzei-in personam . Sistemul propus este lesne de înlaturat, pe motivul ca incapacitatile nu pot fi instituite prin vointa partilor, ci numai prin lege(de exemplu,a art.949, art.1306 C.civ.);

c)-indisponibilitate reala-in rem[8].Diferenta dintre acest sistem si cel bazat pe obligatia de a nu face consta în faptul ca in cazul indisponibilitatii in rem , aceasta se transmite si mostenitorilor destinatarului clauzei;

d)-conditie rezolutorie[9] .Ca si în cazul primului sistem propus, si acesta se remarca prin valoare sa explicativa, dar care trebuie pusa în acord cu chestiunea efectelor pentru ipoteza îndeplinirii conditiei.Din aceasta perspectiva, conditia rezolutorie nu explica solutiile jurisprudentiale de mentinere a actului juridic afectat de conditie si de desfiintare a actului de înstrainare consimtit de destinatarul clauzei.Consideram ca acest aspect nu poate constitui un impediment , întrucât, asa cum vom demonstra , o asemenea sanctionare a nerespectarii clauzei este dependenta de opozabilitatea fata de terti.

e)-modalitate sui-generis a actului juridic , opera jurisprudentei.[10] Fata de criticile la care sunt expuse majoritatea sistemelor oferite ca explicatii ale clauzei de inalienabilitate, acesta apare ca tentativa de surmontare a tuturor dificultatilor întâlnite, în scopul aplicarii clauzei -cu orice justificare, sau , mai precis, dincolo de orice justificare.

Domeniul de aplicatie al clauzei de inalienabilitate Clauza de inalienabilitate are o mai larga aplicare practica în cazul actelor juridice cu titlu gratuit ( donatii , testamente) decât în cazul actelor cu titlu oneros;explicatia este simpla, fiind de pur ordin practic: prezenta unei asemenea clauze într-un contract de vânzare-cumparare ar diminua în mod evident valoarea lucrului vândut, întrucât eventualul cumparator nu ar fi dispus sa ofere decât un pret mult sub nivelul pietei pentru un bun de care nu ar putea dispune juridic.

Problematica domeniului de aplicare al clauzei este în strânsa legatura cu natura sau regimul sau juridic , influentându-le în functie de felul contractului în care se regaseste .Astfel, în privinta contractelor de donatie, clauza ar îmbraca regimul juridic al unei sarcini, cu consecinta revocarii donatiei pentru neîndeplinirea sarcinii.

În cazul înserarii clauzei într-un contract de vânzare-cumparare, am fi în prezenta unei conditii rezolutorii ce antreneaza desfiintarea retroactiva a contractului în ipoteza îndeplinirii conditiei, si anume, prin înstrainarea bunului de catre destinatarul clauzei; în ambele situatii nu se justifica din punct de vedere juridic posibilitatea de desfiintare a actului de înstrainare a bunului catre un tert.

8.4.Efectele fata de terti. Pentru a discuta efectele produse fata de terti ale clauzei de inalienabilitate, trebuie precizata în prealabil sfera notiunii de terti în aceasta materie si de asemenea, operata distinctia dintre bunurile mobile si cele imobile, obiecte ale clauzei.

In cadrul notiunii de terti se includ urmatoarele subiecte de drept :creditorii ( care au o garantie reala asupra bunului ) stipulantului clauzei, creditorii chirografari ai destinatarului clauzei (dobanditor al bunului) si tertul achizitor al bunului.

Astfel, eficacitatea sau opozabilitatea fata de terti se prezinta sub mai multe ipoteze :

A.Ipoteza bunului mobil asupra caruia s-a constituit in prealabil o garantie mobiliara( in baza Legii nr.99/1999[11]) . Problema de drept este reprezentata de posibilitatea ca un asemenea bun sa formeze obiectul clauzei de inalienabilitate ;

B.Ipoteza eficacitatii clauzei fata de creditorii chirografari ai dobanditorului bunului imobil( destinatarul clauzei) .Aspectul care intereseaza este daca inalienabilitatea temporara a bunului atrage si insesizabilitatea acestuia inlauntrul cat si dupa perioada de inalienabilitate;

C.Ipoteza opozabilitatii clauzei fata de tertul care achizitioneaza bunul mobil sau imobil (inalienabil temporar) de la destinatarul clauzei.In discutarea acestei probleme se va tine seama de aplicabilitatea articolului 1909 C.civ. si , respectiv, de dispozitiile legale referitoare la indeplinirea formalitatilor de publicitate in materie imobilara a clauzei de inalienabilitate ( Legea nr.7/1996 si Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara. )

II.Rezolvati urmatoarele spete

X., cetatean român, cu domiciliul în Bucuresti, doreste sa investeasca în domeniul constructiilor. În acest scop, el urmareste sa achizitioneze un teren în suprafata de cel putin 90 ha. La 26.09.1999 X. îi contacteaza pe A. si B., coproprietarii unui teren agricol aflat în intravilanul comunei Mogosoaia.

Acest teren are urmatoarea situatie: a) este în suprafata totala de 110 ha; b) A. detine o cota-parte indiviza de ˝ care a fost dobândita printr-un contract de vânzare-cumparare încheiat la data de 6 mai 1998, vânzator fiind Y., cetatean român domiciliat în Franta; restul de ˝ a fost dobândit de B. la data de 20 iunie 1997 în urma unui contract de donatie, donator fiind W., persoana fizica ce si-a redobândit cetatenia româna la data de 25 iunie 1997.

Ansamblul de constructii pe care X. doreste sa-l edifice are un cost total (manopera+materiale de constructie) estimat la 10.000.000.000 de lei, iar suma totala pe care X. poate sa o aloce pentru finalizarea acestui proiect imobiliar este de 11.000.000.000 de lei.

A. ofera cota sa parte indiviza spre vânzare pentru un pret de 200.000.000 de lei, în timp ce B. este de acord sa o doneze. Pe de alta parte, timpul estimat pentru efectuarea lucrarilor este de 24 de luni, iar X. doreste ca întregul fond imobiliar sa fie dat spre exploatare cel mai târziu la 01.01.2002.

X. apeleaza la Dvs. în calitate de avocat specializat pe probleme imobiliare întrebându-va:

a)              daca datele mai sus-mentionate sunt suficiente pentru a contura situatia juridica a terenului;

b)              care sunt etapele care trebuie parcurse si conditiile care trebuie îndeplinite ca proiectul sa fie finalizat cu respectarea dispozitiilor legale în vigoare;

daca are resurse financiare suficiente pentru finalizarea proiectului, cu respectarea tuturor prevederilor legale.

. a) X , in calitate de chirias din anul 1980 al imobilului situat in Bucuresti, strada Belvedere nr.15, se hotaraste sa faca uz de dreptul sau de cumparare a acestei locuintei , confirm art.9 din legea nr.112/1995.Contractul de vanzare- cumparare se perfecteaza la 12.10.1997, cu plata integrala a pretului.

In luna martie 2002, X este sfatuit de un prieten arhitect sa inceapa lucrarile de consolidare a casei, a carei constructie dateaza din 1930.Intrucat proprietarul nu detine lichiditatile necesare reparatiilor, este nevoie de contractarea unui imprumut in valoare de 100 milioane lei.

Institutia de credit la care X a apelat pentru acordarea imprumutului insista pentru inscrierea unui drept de ipoteca asupra imobilului , pentru garantarea creditului.Insa, consilierul juridic atrage atentia negociatorului financiar, ca un asemenea contract de ipoteca, in caz de insolvabilitate a debitorului, devine inaplicabil, deoarece nu s-ar respecta interdictia de inalienabilitate a imobilului cumparat in baza Legii nr.112/1995, art.9.

b)X contracteaza un imprumut de la Y,persoana fizica, in valoare de 200 milioane lei pentru achizitionarea unui automobil BMW. Insa Y conditioneaza acordarea imprumutuluide inscrierea unui drept de ipoteca in favoarea sa asupra imobilului proprietatea lui X, in urma cumpararii in baza Legii nr.112/1995.De asemenea, el marturiseste interesul pe care o anumita persoana, care deocamdata doreste sa-si pastreze anonimatul, il manifesta fata de locuinta proprietatea lui X, garantand ca in cazul nerambursarii creditului si al executarii silite, va obtine un pret foarte mare, care sa-i permita achizitionarea unui apartament intr-o zona centrala din Bucuresti.

Cerinte:

1) Prezentati problemele de drept comune celor doua ipoteze ( a, b) ale spetei.

2)In calitate de avocat al lui X, aratati daca il sfatuiti sa incheie contractul de ipoteca in fiecare caz in parte.

. a)A detine impreuna cu familia lui un teren agricol in suprafata de 150 ha.

El intentioneaza sa achizitioneze impreuna cu B si C- persoane care nu fac parte din familie- un teren de 300 ha.

b)A detine impreuna cu familia lui un teren agricol in suprafata de 150 ha si in coproprietate cu B , in cote-parti egale,un teren de 100 ha.A trateaza cu B in vederea cumpararii cotei acestuia din dreptul de proprietate asuplra terenului.

Cerinte:

Identificati problemele de drept comune celor doua ipoteze ( a,b).

Verificati daca sunt respectate dispozitiile legale referitoare la dobandirea in proprietate a terenurilor agricole.

Societatea comerciala "Bavariamobile" AG cu sediul la Munchen va investi in Romania in domeniul constructiilor de masini; in acest sens, managerul companiei il contacteaza pe X, partenerul roman, la 1.02.1997, cerandu-i concursul pentru demararea afacerii.

La 15.02.1997, X trateaza in numele investitorului german cu A, proprietarul unui teren in extravilanul Capitalei, pentru achizitionarea imobilului si construirea fabricii.O saptamana mai tarziu, A si X- in calitate de reprezentant al companiei straine- se prezinta la notariat pentru autentificarea tranzactiei imobiliare.

Notarul refuza insa autentificarea, motivand ca o asemenea operatiune juridica este contrara Constitutiei ; X ii prezinta legea speciala in materia investitiilor, O.G.nr.92/1997(M.Of. nr.380/30.12.1997), care in art.6 prevede ca orice investitor, persoana a juridica rezidenta sau nerezidenta, poate dobandi drepturi reale asupra bunurilor mobile si imobile, iar potrivit art.2 lit.c, investitorul este persoana fizica sau juridica, rezidenta sau nerezidenta, cu domiciliul sau cu sediul permanent in Romania, ori in strainatate, care investeste in Romania.

Cerinte:

a)              Comentati refuzul notarului de a autentifica contractul de vanzare-cumparare la data de 23.02.1997.

b)              Solutionati speta in situatia in care notarul ar fi autentificat tranzactia imobiliara; care ar fi fost soarta dreptului de proprietate al companiei germane dupa momentul modificarii O.G.nr.92/1997, in sensul nerecunoasterii dreptului persoanelor juridice straine de a dobandi terenuri in Romania.

c)              Rezolvati speta pentru ipoteza in care aceleasi parti s-ar fi prezentat la notar inainte de intrarea in vigoare a Ordonantei Guvernului nr.92/1997.

Societatea comerciala "Bavariamobile"Romania SRL, cu sediul in Bucuresti, al carui unic asociat este societatea comerciala "Bavariamobile" AG cu sediul in Munchen, achizitioneaza un teren in suprafata de 15 ha de la X, persoana fizica , la data de 12.10.1995.

Terenul respectiv este revendicat in justitie de catre A la data de 15.02.1996, acesta chemand in judecata S.C."Bavariamobile" Romania SRL, actualul detinator al imobilului.

Comparand titlurile de proprietate ale partilor litigante, instanta de judecata admita actiunea in revendicare a reclamantului, intrucat considera ca societatea comerciala parata este formata cu captial 100% german, iar societatea comerciala din Munchen are, de asemenea capital strain in totalitate, situatie juridica ce contravine Constitutiei.

Este legala solutia instantei ?

.La 12.10.2000, A ii doneaza o casa nepotului sau B ,in varsta de 15 ani, cu conditia de a nu o instraina, pentru a ramane in familie si pentru a se bucura de ea si generatia viitoare, fiind vorba de un imobil cu un stil arhitectural deosebit si cu valoare sentimentala deosebita pentru donator.

a) In conditiile in care B contracteaza cu C in vedrea achizitionarii de catre acesta a imobilului, indicati subiectul de drept si mijlocul juridic prin care se poate sanctiona nerespectarea conditiei stipulate in contractul de donatie.

b) Rezolvati speta pentru ipoteza in care interdictia de instrainare ar fi fost fixata pana la data in cara B ar fi implinit majoratul.

7.La 25.05.1996, A. introduce o actiune împotriva Consiliului Local al Orasului X. solicitând retrocedarea unui imobil care îi apartinuse cu titlu de proprietate pâna în anul 1987. Reclamantul arata ca în acel an imobilul a facut obiectul unei exproprieri pentru satisfacerea unui interes obstesc, si anume construirea unei statii hidrometeorologice pe terenul unde era situat imobilul în cauza. În motivarea actiunii se mentioneaza ca, pâna la data introducerii cererii de chemare în judecata, nu începusera lucrarile determinate în decretul de expropriere. Actiunea este motivata în drept pe dispozitiile art.35 din Legea nr.33/1994.

Cerinte :

a)Rezolvati cererea introdusa de A.

b) Precizati care este natura juridica a dreptului de retrocedare.

c)Solutionati conflictul de aplicare a legii in timp.

8.La 15.03 1999, Consiliul General al Municipiului Bucuresti formuleaza o cerere de expropriere impotriva proprietarilor A, B si C , solicitand punererea de indata in posesia terenurilor apartinand acestora. In motivarea actiunii, reclamanta invedereaza faptul ca exproprierea are loc in vederea efectuarii unei lucrari , in regim de extrema urgenta, ce intereseaza ordinea publica si declara ca intelege, in cazul admiterii cererii sale urmate de punerea de indata in posesie, sa consemneze pe numele expropriatilor sumele stabilite drept despagubire, in termen de 30 de zile de la data ramanerii definitive a hotararii, in conformitate cu art.32 din Legea nr.33/1995.

In replica,proprietarii ridica exceptia de neconstitutionalitate a acestei prevederi legale in raport cu art.41 alin. 3 din Constitutie, aratand, in acest sens, ca dispozitia constitutionala nu consacra posibilitatea unei derogari de la caracterul prealabil al despagubirii acordate pentru expropriere. Ce solutie pronuunta instanta si cu ce motivare ?

9.A se ocupa cu construirea si testarea unor aparate de zbor fara motor,planoare.In aproprierea campului de testare ,B, vecinul sau, pe proprietatea sa ridica un numar de zece stalpi de lemn, inalti fiecare de 20 m ; intrucat mai multe planoare au fost distruse intrand in acesti stalpi, A ii cere lui B sa-i inlature.

B se opune, invocand faptul ca poate dispune oricum de proprietatea sa.

A va solicita in calitate de avocat in legatura cu posibilitate introducerii unei actiuni in justitie impotriva lui B.Care va fi temeiul acestei actiuni?

III.Literatura juridica

Comentati urmatoarele citate :

a)"... legiuitorul trebuie sa se fereasca de a face doua lucruri: sa loveasca in principiul si in forma proprietatii individuale, transformand-o in proprietate colectiva, si sa confiste, sub forma exagerarii impozitelor... pe venit , pe capital sau pe succesiuni , bogatia economisita." (C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu,Al.Baicoianu)

b)" Dar...nu ramane mai putin adevarat ca, in conceptia moderna, se pune mai putin accent pe caracterul ei ( al proprietatii-n.n.) individual , si se scoate mai mult in evidenta functiunea sociala pe care ea este chemata sa o indeplineasca.De aici nesfarsitul lant de ingradiri care merg de la simplele restrictiuni in exercitiul ei pana la suprimarea totala a acestuia prin expropriere si care, in mod constant, refelecteaza tendinta ca proprietatea sa inceteze de a mai fi un drept subiectiv intangibil si absolut spre a deveni, alaturi de familie, o institutie supla si ordonata, pusa in serviciul colectivitatii." ( G.Lutescu)

c)"Proprietarul este tinut de anumite obligatii datorita dreptului pe care il exercita supra bunului; aceste obligatii sunt calificate propter rem pentru ca debitorul nu este o persoana determinata , ci persoana abstracta a proprietarului.Ele au acest caracter remarcabil de a fi transmise pasiv in acelasi timp cu dreptul de proprietate pe care il insotesc." (M.Planiol, G.Ripert)

d)"In realitate, jurisprudenta a conceput clauzele de inalienabilitate ca pe o categorie distincta a sarcinilor personale si conditilor rezolutorii propriu-zise care lovesc bunurile obiect al donatiilor sau legatelor de o indisponibilitate reala (in rem). Idea indisponibilitatii reale , pe care o gasim exprimata in unele hotarari judecatoresti, da un fundament actiunii in nulitate si determinarii persoanelor care pot exercita aceasta actiune."(M.Planiol, G.Ripert)

e)"Pe de alta parte, daca raporturile de vecinatate nasc in sarcina proprietarilor respectivi indatorirea de a-si exercita drepturile in asa fel incat sa nu jeneze exercitiul drepturilor celorlalti dimprejur, nu este deloc usor a stabilii criteriul dupa care se va aprecia raspunderea ce apasa asupra acestora cand au depasit limita exercitiului normal al drepturilor reale. In aceasta privinta, trei au fost sistemele spre care s-a indreptat atentia doctrinei si jurisprudentei:1.Sistemul obligatiunilor nascand din quasi-contractul de vecinatate; 2.Sistemul fondat pe raspunderea delictuala;3.Sistemul bazat pe notiunea de abuz de drept." ( G.Lutescu)

f)"Stabilirea restrictiilor proprietatii nu este o initiativa de luat la modul lejer! Pentru a fi oportuna, reglementarea proprietatii trebuie sa se supuna unor directive de bun sens si care intereseaza sau aspectul sau material, folosinta directa, sau aspectul sau juridic, valoarea sa. Consecintele sociale ale constrangerilor exercitate asupra proprietarului se pot prevedea cu greutate : ele dejoaca calcule si anticipari si deschid calea catre altele asemenea .Specific experientei juridice este de a ajuta la reconstructia reactiilor individuale." (Ch. Atias)

g) " Cu aceste masuri, exproprierea este arareori pagubitoare proprietarilor expropriati.Dimpotriva, valoarea bunurilor expropriate se socoteste in genere in mod larg, si exproprierea este adesea pentru proprietar un izvor de beneficii.Tribunalele vegheza de altfel cu grija ca exproprierile sa nu fie un izvor de abuzuri pentru auroritatile administrative ." (C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu,Al.Baicoianu)

Bibliografie minimala

1. C. Bîrsan, "Drept civil. Drepturile reale principale", Ed. ALL Beck, Bucuresti, 2001, p. 48-82;

2.Ion .Filipescu

G.Lutescu ,"Teoria generala adrepturilor reale", 1946,p.230-254.