MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

I.Scurte precizari teoretice

1.Notiune.Enumerare.Dreptul de proprietate este afectat de modalitati atunci cand exercitiul sau este impartit fie prin vointa titularului, fie prin vointa legiuitorului , intre doua sau mai multe persoane care exercita cumulativ toate prerogativele dreptului.

In dreptul civil exista urmatoarele modalitati ale dreptului de proprietate privata :

proprietatea rezolubila;

proprietatea anulabila;

proprietatea comuna.

1.PROPRIETATEA REZOLUBILA

1.1.Definitie.Caracteristici. Proprietatea este rezolubila atunci cand transfereul dreptului de proprietate se realizeaza in temeiul unui act juridic afectat de o conditie rezolutorie, potrivit vointei partilor sau in virtutea legii. Din aceasta definitie rezulta trasaturile juridice urmatoare :

exista doi proprietari asupra aceluiasi bun : dobanditorul este proprietar sun conditie rezolutorie iar transmitatorul este proprietar sub conditie suspensiva ;

proprietatea rezolubila rezulta de regula dintr-un act juridic;

proprietatea rezolubila poate fi conventionala sau legala.

1.2.Efectele proprietatii rezolubile sunt prezente in functie de urmatoarele ipoteze:

-a)conditia rezolutorie este pendinte: dobanditorul este proprietar sub conditie rezolutorie , putand exercita asupra bunului toate drepturile unui proprietar pur si simplu; transmitatorul este proprietar sub conditie suspensiva, el are doar un drept eventual asupra bunului, neavand posibilitatea de a savarsi acte de folosinta materiala asupra bunului;

-b)conditia rezolutorie s-a realizat: efectele se produc retroactiv:dreptul dobanditorului dispare iar instrainatorul este considerat proprietar pur si simplu din momentul incheierii actului juridic;

-c)conditia rezolutorie cade: dreptul proprietarului sub conditie rezolutorie se consolideaza definitiv iar alienatorul pierde orice drept asupra bunului.

1.3.Cazuri de proprietate rezolubila legala:

art.973 c.civ :donatia intre soti in timpul casastoriei este revocabila :

art.836 c.civ.: revocarea dreptului donatatului pentru survenienta de copil al donatorului.

1.4.Proprietatea rezolubila atipica: este acea varietate a proprietatii rezolubile care rezulta dintr-un fapt juridic:

- dreptul de proprietate asupra constructiei al celui ce a construit pe terenul altei persoane;conditia rezolutorie este reprezentata de faptul invocarii accesiunii de catre proprietarul terenului;

- dreptul de proprietate al tertului dobanditor al unui bun comun achizitionat de la un singur proprietar ; conditia rezolutorie este reprezentata de faptul ca in urma partajului bunul sa nu cada in lotul celuilalt coproprietar.

2.PROPRIETATEA ANULABILA

2.1.Definitie.Caracteristici.Proprietatea este anulabila atunci cand transferul dreptului de proprietate s-a realizat in temeiul unui act juridic lovit de nulitate relativa.

Caracteristicile proprietatii anulabile :

- introducerea cu succes a actiunii in nulitate relativa are rolul unei conditii rezolutorii;

-dobanditorul bunului este proprietar sub conditie rezolutorie;

- implinirea termenului de prescriptie sau confirmarea nulitatii consolideaza definitiv dreptul dobanditorului.

3.PROPRIETATEA COMUNA

3.1. Notiune.Forme.Exista proprietate comuna atunci cand dreptul de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri apartine mai multor titulari care exercita impreuna atributele conferite de acest drept.Proprietatea comuna-ca principala modalitate a dreptului de proprietate-se prezinta sub doua forme:

-proprietate comuna pe cote parti(si care la randul ei este de mai multe feluri) si - proprietatea comuna in devalmasie.

3.2.Reglementare. Codul civil romān de la 1864 se ocupa de coproprietate la materia succesiunii,in timp ce proprietatea comuna in devalmasie isi afla sediul materiei in Codul familiei;o lege speciala-Legea 114/1995-reglementeaza o forma speciala a proprietati comune pe cote parti(fortata si perpetua).

4.PROPRIETATEA COMUNA PE COTE -PARTI (COPROPRIETATEA)

4.1.Precizari terminologice.Definitie.In doctrina,pentru a denumi proprietatea comuna pe cote parti se folosesc doi termeni:"coproprietate" si "indiviziune".

Dreptul de proprietate comuna pe cote parti este acel drept de proprietate al carui bun,nefractionat in materialitatea sa, apartine concomitent mai multor titulari,care exercita impreuna atributele conferite de dreptul de proprietate,fiecare dintre titulari avand numai o cota parte ideala din dreptul de proprietate.Din definitie se desprind o serie de idei definitorii pentru conturarea regimului juridic al coproprietatii :

a)- definitia opereaza cu doua notiuni dreptul de proprietate si bunul , ca obiect al acestui drept,ambele fiind comune titularilor,insa aceasta comuniune se manifesta din punct de vedere juridic in mod diferit,dupa cum urmeaza;

b)-dreptul de proprietate este comun titularilor in sensul ca fiecare exercita un drept de proprietate exclusiv asupra unei cote parti ideale si abstracte din acest drept de proprietate comuna,exprimata matematic printr-o fractie;

c)- bunul comun nu este impartit ca si dreptul.[1]

4.2.Felurile proprietatii comune pe cote parti. Doua criterii sunt coroborate pentru a rezulta felurile acestei forme de coproprietate:rolul vointei copartasilor in legatura cu nasterea si mentinerea starii de coproprietate si posibilitatea incetarii coproprietatii prin partaj :

A)-proprietatea comuna pe cote parti (coproprietatea) obisnuita

B)-proprietatea comuna pe cote parti(coproprietate) fortata si perpetua

A.Proprietatea comuna pe cote parti(coproprietatea) obisnuita

1.Definitie.Proprietatea comuna pe cote parti obisnuita este acea forma a coproprietatii a carei nastere,mentinere sau incetare depind de vointa titularilor si care poarta asupra unui bun nefractionat in materialitatea lui, asupra caruia titularii -ce au numai o cota parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun- exercita impreuna atributele dreptului de proprietate.Din aceasta definitie analitica apar o serie de caracteristici si consecinte ale coproprietatii obisnuite:

a)- coproprietatea obisnuita are un caracter provizoriu,temporar;

b)-modul in care titularii exercita atributele dreptului de proprietate poate avea o baza conventionala (formānd obiectul unei conventii intre copartasi) sau judiciara(in caz de neintelegere intre coproprietari,ei pot apela la justitie).

2.Reglementare. In capitolul din Codul civil referitor la succesiuni,se regasesc cateva precizari in legatura cu "indiviziunea'(art.728)din care se desprind caracterul provizoriu al acesteia precum si posibilitatea incheierii unor conventii intre coproprietari pentru mentinerea starii de coproprietate; anumite reguli de organizare au fost deduse din aplicarea dispozitiilor relative la societatea civila(art.1501 si urm.)

3.Izvoarele coproprietatii obisnuitesunt :mostenirea legala,uzucapiunea,incetarea casatoriei prin moartea unui sot sau desfacerae ei prin divorti; in ceea ce priveste actul juridic ca izvor al coproprietatii ,trebuie distins intre actul juridic inter vivos(o conventie) si actul juridic mortis causam(testamentul).

4. Drepturile coproprietarilor. Principiile care caracterizeaza coproprietatea obisnuita au fost formulate pe cale doctrinara si jurisprudentiala:

1-nici un coproprietar nu are un drept exclusiv asupra unei parti determinate dintr-un bun in materialitatea sa;

2.fiecare coproprietar are un drept exclusiv numai asupra cotei sale parti abstracte din dreptul asupra bunului comun.

4.1. Drepturile coproprietarilor asupra intregului bun comun sunt guvernate de regula unanimitatii.

a)Actele materiale asupra bunului comun : bunul poate fi folosit numai de unul dintre copartasi, cu conditia de a respecta drepturile celorlati copartasi si de a nu schimba unilateral destinatia bunului.

Absenta reglementarilor in materia organizarii coproprietatii a dus la solutii jurisprudentiale controversate cu privire la culegerea fructelor bunului comun ; o mai judicioasa interpretare a chiar textelor Codului civil de la 1864 ar fi condus la o practica unitara:avem in vedere art.484 si 485 C.civ.1864care puteau fi fundamentul dreptuiui copartasului la fructele bunului comun,chiar daca nu a participat la culegerea acestora.

De asemenea, este discutabila posibilitatea de efectuare a unui partaj de folosinta (voluntar sau apeland la justitie):

argumente in favoarea partajului de folosinta: Codul civil nu -l interzice in mod expres; partile nu urmaresc intotodeauna sistarea starii de coproprietate (care este costisitoare);

argumente contra: o eventuala partajare a bunului comun se opune principiilor ce guverneaza materia coproprietatii;

b)Actele juridice cu privire la intregul bun.

-actele juridice de conservare : prin aceste acte se urmareste pastrarea sau conservarea dreptului iar efectuarea lor necesita uneori inteventii urgente,este evident ca regula unanimitatii devine impovaratoare pentru gestionarea bunului in astfel de situatii ;

-actele de administrare : in principiu, regula unanimitatii ramāne valabila, exceptia formānd-o imprejurarile in care efectuarea unui act de administrare de catre unul din copartasi profita intregi stari de coproprietate;in literatura ea a fost criticata iar fostul Tribunal Suprem prin decizia nr.106/1969 a recunoscut posibilitatea unui copartas de a efectua acte de conservare si administrare ,in conditiile gestiunii de afaceri.

-actele de dispozitie : regula unanimitatii nu cunoaste derogari cu referire la savarsirea unui act de dispozitie cu privire la bunul comun , datorita gravitatii consecintelor unui asemenea act ;solutia difera insa in ipoteza in care un coproprietar savarseste un act de dispozitie cu intentia fatisa de a contracta - bineinteles cu depasirea puterii de care dispune - asupra bunului comun , si nu doar asupra cotei sale ideale din dreptul de proprietate.Instantele judecatoresti s-au pronuntat in functie de buna sau reaua credinta a cumparatorului , respectiv , dupa cum acesta cunostea sau nu calitatea de coproprietar a vanzatorului . In prima varianta , actul de instrainare era supus nulitati relative ,fiind viciat prin eroare,(C.D.1955 p.59) , in timp ce in a doua situatie s-a considerat a fi afectat de conditia rezolutorie a caderii bunului in lotul copartasului- vanzator cu ocazia partajului ( C.D. 1967 p.83).

4.2.Actele juridice asupra cotei -parti ideale din dreptul de proprietate nu se supun vreunei reguli, fiecare copartas poate sa dispuna liber de cota sa parte din drept.

5.Incetarea coproprietatii pe cote-parti are loc atunci cand coproprietatea se transforma in proprietate exclusiva apartinanad unui singur titular, prin mai multe moduri:vazare-cumparare, donatie, uzucapiune, suucesiune, expropriere ;

- prin pieirea materiala a bunului -obiect al dreptului de proprietate comuna datorita unei cauze de forta majora sau caz fortuit;

- modul specific de incetare este imparteala sau partajul : operatiunea prin care bunul este impartit materialmente intre copartasi, fiecare dobandind un drept de proprietate exclusiva asupra unui bun sau asupra unei parti materiale din bun;partajul poate fi conventional sau judiciar; regulile privind operatiunea partajului se regasesc in Codul de procedura civila art.673 de la indice 1 pana la indice 13.

B. Proprietatea comuna pe cote-parti stabila si fortata sau pepetua

1.Definitie. Caracteristici.Este acea forma a coproprietatii ce apare in mod independent de vointa coprioprietarilor si poarta asupra unor bunuri care prin natura sau destinatia lorpot fi folosite de mai multi cproprietari si care au o cota-parte ideala si abstracta din dreptul comun de proprietate.Caracteristic acestei forme de coproprietate este existenta a doua raporturi juridice de proprietate care au ca obiect un bun principal si respectiv, un bun accesoriu :

-dreptul de proprietate exclusiva ce apartine fiecarui titular asupra bunului principal si

-dreptul de proprietate pe cote-parti stabila si perpetua asupra bunurilor accesorii pe langa cele principale.

2.Cazurile de proprietate comuna pe cote-parti stabila si fortata:

-a) coproprietatea stabila asupra partilor si dotarilor comune din cladirile cu mai multe apartamentede locuit ;

b) coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine( izvoare, poteci, fantani);

c) coproprietatea fortata asupra despartiturilor comune;

d) coproprietatea fortata asupra unor bunuri considerate ca bunuri de familie(Tablouri de familie, constructii funerare etc).

3.Exercitarea drepturilor coproprietarilor este mai elastica decat in cazul coproprietatii obisnuite, fiecare coproprietar putand efectua acte de folosinta exclusiva asupra bunului comun, cu respectarea a doua conditii:

sa nu se aduca atingere drepturilor egale ale celorlalti coproprietari;

folosinta sa fie exercitata potrivit destinatiei bunului comun;

obligatiile( cheltuielile ) comune revin fiecarui coproprietar in mod proportional cu suprafata bunului flat in proprietate exclusiva.

4.Proprietatea comuna pe cote-parti stabila si fortata din cladirile cu mai multe apartamente Sediul materiei: Legea nr.114/1995 si O.G.nr.85/2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.Actele juridice asupra bunurilor comune accesorii se infaptuiesc prin intermediul asociatiei de proprietari, care se constituie prin acordul de asociere al proprietarilor si dobandeste personalitate juridica din momentul inregistrarii la judecatorie.

-organele asociatiei de proprietari sunt: adunarea generala, comisia de cenzori si comitetulexecutiv;

-activitatea de administrare a cladirii se asigura de catre un administrator-persoana fizica sau juridica.

-in cadrul adunarii generale, deciziile se iau in prezenta a doua treimi din membri si cu un vot reprezentand majoritatea simpla( 50% +1 din 2/3 membri inscrisi).

5.Incetarea coproprietatii fortate intervine inurmatoarele cazuri:

-pieirea materila a bunului imobil obiect al coproprietatii;

-exproprierea bunului;

-transformarea ei in proprietatea exclusiva a unui singur subiect de drept.

5.PROPRIETATEA COMUNA IN DEVALMASIE

5.1.Definitie. Caracteristici. Proprietatea comuna in devalmasie este acea forma a proprietatii comune in care atāt dreptul cāt si bunul comun, nefractionate in cote-parti abstracte sau respectiv materiale, apartin concomitent mai multor persoane, titulari ai dreptului de proprietate comuna.Din definitie rezulta urmatoarele caracteristici ale proprietatii comune in devalmasie :

a)- nu exista o determinare a cotelor -parti ideale si abstracte din dreptul comun sau , cu atāt mai mult, a fractiunilor materiale din bunul asupra caruia poarta acest drept;

b)- fiecare persoana este titular al dreptului in integralitatea lui si isi exercita puterile asupra intregului bun in materialitatea lui .

c)- de regula, starea de co-devalmasie nu ia nastere intuitu personae, cu exceptia situatiei in care izvoraste din casatorie si cand se retine acest caracter.

5.2. Izvoare. Proprietatea comuna in devalmasie poate apare ca urmare a unor dispozitii legale sau a conventiei partilor

5.3..Exercitarea dreptului de proprietate comuna in devalmasie de catre soti are loc in conditiile art.35.C.fam. care fixeaza urmatoarele reguli:

-sotii administreaza, folosesc si dispun impreuna in ceea ce priveste bunurile comune;

-exista prezumtia unui mandat tacit reciproc intre soti cu privire la bunurile comune;

-pentru incheierea actelor de instrainare sau de grevare a bunurilor imobile- terenuri si constructii- este necesar consimtamantul expres al celuilalt sot: limitele mandatului tacit reciproc.

5.4.Incetarea proprietatii comune in devalmasie ae loc in urmatoarele cazuri:

- incetarea casatoriei prin divort, moartea sau declararea judecatoreasca a mortii unuia dintre soti;urmeaza partajul , care poate fi voluntar sau judiciar.

-in conditiile prevazute in izvorul formal al devalmasiei- contractul dintre parti, in celelalte cazuri.

6.Comparatie intre proprietatea comuna devalmasa si pe cote-parti

6.1.Asemanarile constau in urmatoarele aspecte :

a)- ambele sunt modalitati ale dreptului de proprietate, presupunānd existenta mai multor titulari ai dreptului ce poarta asupra unuia sau mai multor bunuri comune;

b)- in ambele cazuri suntem in prezenta a mai multor subiecte de drept si a unei organizari a exercitarii dreptului de proprietate,insa nu se poate vorbi-in principiu[3]- de formarea unei persoane juridice;

c)-in ambele stari de coproprietate, nici un coproprietar obisnuit sau devalmas nu are in proprietate individuala o parte materiala din bunul sau bunurile comune;

d)-rolul vointei partilor este asemanator, intrucat atāt copropretatea pe cote-parti, cāt si cea devalmasa se pot mentine numai prin acordul tuturor coproprietarilor exprimat in acest sens ;

e)-cu referire la izvoarele , exisa o asemanare partiala numai cu cat priveste conventia partilor, care poate fi retinuta ca si sursa comuna ;

f)-ambele inceteaza prin aceeasi modalitate- partajul.

6.2.Deosebirile intre cele doua forme de coproprietate sunt urmatoarele:

a)-in timp ce la coproprietatea pe cote-parti, fiecare copartas are un drept exclusiv de proprietate asupra unei cote-parte ideale din dreptul comun, la proprietatea devalmasa nu exista o asemenea fractionare a dreptului comun ;

b)- fiecare co-partas poate dispune in mod absolut de partea sa determinata din dreptul comun, inclusiv prin instrainare, facultate care nu exista pentru co-devalmasi, din pricina nefractionarii dreptului comun;

c)- exista o serie de izvoare ce sunt specifice fiecarei forme de proprietate comuna cum ar fi : legea, uzucapiunea, succesiunea pentru coproprietatea pe cote-parti si respectiv, casatoria pentru co-devalmasie;

d)-numai in ipoteza in care proprietatea devalmasa apare ca urmare a casatoriei (nu si a conventiei partilor) se retine caracterul ei intuitu personae, care nu se regaseste in cazul coproprietatii pe cote-parti;

e)- la copropretatea pe cote-parti se aplica principiul unanimitatii pentru savarsirea unor anumite acte juridice asupra bunului comun, in cazul co-devalmasiei functioneaza un mandat tacit reciproc intre proprietari;

f)- despre coproprietatea pe cote-parti se spune uneori ca are un caracter instabil si temporar fata de proprietatea devalmasa care se caracterizeaza prin stabilitate[4].

II . Rezolvati urmatoarele spete :

Īn urma decesului lui A., survenit la 24.06.1998 au ramas ca mostenitori B. si C., masa succesorala continānd un apartament situat īn Pitesti. La o saptamāna de la eliberarea certificatului de mostenitor, B. vinde, īn nume propriu, apartamentul catre D., care intra de īndata īn posesia acestuia.

Ce fel de actiune credeti ca ar trebui sa introduca C., cunoscānd faptul ca este interesat sa obtina īn cele din urma posesiunea legitima si exclusiva asupra apartamentului ?

2) La 12.10.1998 A. introduce o actiune īn justitie īmpotriva lui C. solicitānd obligarea pārātului la restituirea unui apartament. Īn sustinerea actiunii, reclamantul depune la dosarul cauzei contractul de vānzare-cumparare prin care el si B. au dobāndit apartamentul la 13.09.1998, īn coproprietate dupa cum urmeaza : A, o cota-parte ideala de 85%, B. o cota-parte ideala de 15%. Fata de aceasta situatie, ce argumente credeti ca ar putea opune C. pentru a solicita respingerea actiunii ? Ce solutie pronunta instanta si cu ce motivare ?

A, B , C si D formuleaza o actiune de partaj impotriva lui E cu privire la podul imobilului in care fiecare dintre acestia este tiularul unui drept de proprietate asupra unuia dintre cele cinci apartamente.

In sustinerea actiunii, reclamantii invedereaza faptul ca, de la bun inceput, folosirea efectiva a podului a fost impartita in mod egal, pe cale conventionala, intre cei cinci proprietari de apartamente, neivindu-se niciodata diferende intre ei cu privire la acest aspect.Aceasta situatie de fapt, in opinia reclamantilor, fustifica, de altfel, posibilitatea efectiva a unei imparteli in natura a bunului.

Paratul se opune admiterii actiunii, aratand ca art.728 C.civ. are in vedere coproprietatea temporara; or, in speta, se solicita partajarea unui bun aflat in coproprietate fortata, bun a carui destinatie, si anume, aceea de a pune in valoare apartamentele ca bunuri principale, determina caracterul esentialmente perpetuu al acestei coproprietati, caracter ce ar putea fi inlaturat numai prin acordul copartasilor.

Solutionati actiunea reclamantilor.

.La 15.11.2000 A formuleaza o actiune in justitie impotriva lui B si C solicitand instantei sa -i oblige pe acestia la eliberarea spatiului pe care l-au ocupat in dispretul dreptului de folosinta comuna.

Din datele dosarului rezulta ca A a devenit proprietarul unui apartament situat la etajul 1, in urma contractului de vanzare-cumparare incheiat cu X la 14.05.2000, iar paratii sunt proprietarii aparatamentelor de la ultimul nivel al blocului, fiind singurii ca sfolosesc uscatoria aflata la acelasi etaj.

Paratii se opun admiterii actiunii, invocand urmatoarele argumente:

reclamantul nu are calitatea procesula activa necesara introducerii actiunii, demersul sau nefiind sustinut si de ceilalti proprietari ai apartamentelor din bloc;

in plus, nu a facut dovada dreptului sau de proprietate asupra spatiului a carui folosinta o solicita, deoarece in contractul de vanzare-cumparare nu figureaza si spatiul in litigiu, ceea ce inseamna ca nu a i-a fost transmis in proprietate.( A se vedea Decizia civila nr.1558 din 26.08.2001 a Curtii de Apel Iasi in "Jurisprudenta Curtii de Apel Iasi", Lumina Lex, Bucuresti, 2002, p.22-23)

Solutionati actiunea introdusa de reclamant, aanalizand si apararea formulata de parati.

5. a) Fratii A si B au dobandit in urma decesului tatalui lor , un teren agricol in extravilan in suprafata de 30 de ha in comuna Lunca, judetul T. Fiind ocupat cu conducerea unei afaceri in Bucuresti, B nu a avut timpul necesar pentru valorificarea terenului, de acest aspect preocupandu-se A, de altfel, domiciliat in comuna.

Intre cei doi apar in curand neintelegeri referitoare la impartirea recoltei, culminand cu introducerea da catre B a unei actiuni in justitie in noiembrie 2002 impotriva fratelui sau, solicitand contravaloarea recoltei culese de catre acesta in ultimii patru ani, proportional cu cota sa de ½ din dreptul de proprietate asupra terenului.

A se apara ,considerand abuziva cererea reclamantului, care nu este in drept sa emita pretentii la recolta, datorita lipsei sale de interes manifestata de-a lungul timpului fata de cultivarea terenului.In plus, paratul arata ca B nu si-a indeplinit astfel obligatia de valorificare a terenurilor, astfel cum este ea reglementata prin Legea nr.18/1991.

Cerinte:

1)Precizati sediul materiei abuzului de drept si specificul sau prin raportare la datele din speta..

2)Poate fi invinuit B de neindeplinirea obligatiei de valorificare a terenurilor agricole ? Argumentati.

3)Solutionati cererea introdusa de reclamant.

. La 25 mai 1994, A., īn vārsta de 15 ani, si B. cumpara, īn coproprietate, o locuinta. Potrivit art.4 din contract, B. "poate cere partajul atunci cānd A. va īmplini vārsta majoratului, pentru ca acestuia din urma sa-i fie asigurata, pe aceasta cale, o locuinta stabila pentru ultimii 3 ani de liceu". La 15 aprilie 1995, A. decedeaza, lasāndu-l ca unic mostenitor pe tatal sau, Y. La 15 mai 1995, B. introduce īmpotriva lui Y. actiune īn partaj. Este admisibila actiunea īn raport cu art.4 mai sus-mentionat ? Argumentati raspunsul.

7.La data de 1 iunie 1977 S.I. a chemat in judecata pe S.A. si A.V. solicitand a se dispune obligarea acestora la plata sumei de 49.707 lei, reprezentand contravaloarea chiriilor incasate pe perioada 1970-1977 pentru un imobil situat in Bucuresti.

In motivarea actiunii, reclamantul arata ca este coproprietar , impreuna cu paratii, asupra imobilului in litigiu, avand o cota de ½ din dreptul de proprietate; ca o parte din imobil a fost locuit de parati,, iar cealalta parte a fost inchiriata unitatii "X" ; ca in perioada 1970-1977 paratii au incasat chiria , fara sa-i plateasca partea care i se cuvenea potrivit dreptului de accesiune conformart.483 c.civ.

Judecatoria sectorului x din Bucuresti a respins actiunea cu urmatoarea motivare imparteala chiriei se poate solicita numai odata cu actiunea privind iesirea din indiviziune; ca pentru a putea promova o asemenea actiune, indiferent de partajarea bunului aflat in indiviziune, ar trebui sa se faca dovada imposibilitatii exercitarii actiunii in partaj din cauze obiective, independente de vointa celor indreptatiti sa o ceara, ceea ce in speta nu s-a dovedit; ca, in fine, reclamantul nu a cerut iesirea din indiviziune."

Cerinte:

a)      Precizati care sunt problemele de drept din speta.

b)      Care este temeiul de drept al actiunii reclamantului?

c)      Comentati hotararea pronuntata.

.Din anul 1997, A , B si C detin in coproprietate ,in cote egale, un teren agricol - bun propriu al fiecaruia dintre ei- in extravilanul comunei Lunca, in suprafata de 15 ha.

In imediata vecinatate se afla o parcela de teren agricol de 2 ha care si care apartine - de asemenea ca bun propriu- sotiei lui A,(S) si fratelui acesteia,F.

In urma decesului lui A, cauzat de un accident in 1998, intervine o intelegere intre B, C si S ( in calitate de unica mostenitoare a defunctului) cu privire la teren, astfel incat fiecare sa se foloseasca cum crede de cuviinta pentru o parte de 5 ha.

La 30.10. 2001 S intenteaza o actiune impotriva lui B, prin care solicitaobligaea acestuia la plata sumei de 60 de milioane lei, reprezentand contravaloarea recoltei pe anul 2001.

Reclamanta invedereaza instantei ca paratul a ocupat abuziv si a cultivat singur o suprafata de teren compusa din partea de 5 ha care-i revenea potrivit intelegerii din 1998, plus o portiune de 0,7 ha din terenul pe care reclamanta il detine du fratele sau ; fiind somat sa nu culeaga recolta de pe aceasta suprafata, paratul a reactionat in mod violent, distrugand intreaga productie, inainte ca S sa o poata valorifica.

Paratul-reclamant B formuleaza cerere reconventionala, cerand obligarea reclamantei-parate S la plata semintelor si a lucrarilor efectuate pe suprafata respectiva de teren.

Instanta admite in parte actiunea formulata de S, obligand paratul la plata sumei de 35 de milioane lei, corespunzator recoltei de pe suprafata de 5 ha; pentru restul , instanta a ridicat exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei.De asemenea, a fost respinsa cererea reconventionala a paratului-reclamant.

Cerinte:

a)              Comentati hotararea data, cu precizarea problemelor de drept din speta.

b)              Care a fost temeiul respingerii cererii reconventionale ?

.Judecatoria sectorului s. a admis actiunea formulata de reclamanta A impotriva paratului B, obligandu-l pe acesta sa lase libera folosinta terenului in litigiu si sa-si ridice constructia edificata pe teren.

Instanta de fond a retinut ca terenul in suprafata de 120 mp era detinut initial in coproprietate de catre B si fratii acestuia X si Y, in cote-parti egale; intre acestia a avut loc o invoiala consfiintita de Judecatorie prin sentinta civila nr.157/1997, avand urmatorul continut:"Suprafata terenului revine in metraj de persoana de 40 mp si suntem de acord ca partea lui X sa fie folosita de B, conform intelegerii dintre ei".

In martie 1998, B a inceput lucrarile de edificare a unei constructii ce acoperea 80% din suprafata intregului teren.

Ulterior, in septembrie 1998, Y a vandut partea sa de 40 mp lui A, care in luna noiembrie a aceluiasi an a introdus actiunea ( ale carei capete de cerere au fost mai sus mentionate) impotriva lui B.

a)      Prezentati problemele de drept din speta.

b)      Solutionati cererea introdusa de A.

A si B detin in coproprietate in cote de 25 % si respectiv, 75% o casa compusa din 4 camere plus dependinte. A a lucrat in strainatate timp de 10 luni in cursul anului 2002, iar B s-a confruntat cu urmatoarele probleme legate de imobil:

a)In primavara aceluiasi an s-a stricat acoperisul, existand pericolul ca apa de ploaie sa patrunda in casa, fapt pentru care a avut o convorbire telefonica cu A pentru a-l informa ca s-a hotarat sa cumpere materialul de constructi necesar pentru a schimba acoperisul.A s-a opus unei asemenea investitii majore, sfatuindu-l pe B doar sa repare pe alocuri acoperisul deteriorat.

b)In timp ce se afla in vacanta, in luna august, casa este ocupata de catre X, varul lui A, care se pretinde a fi adevaratul proprietar al imobilului; B se vede nevoit a introduce o actiune in justitie de revendicare, cerandu-i in acest sens concursul lui A; acesta insa considera ca o asemenea atitudine nu ar fi oportuna, temandu-se sa nu-si deterioreze relatiile de familie.

Cerinte :

1)In calitate de avocat al lui B cum il sfatuiti sa actioneze in fiecare caz in parte?

2) Daca A si B , in caz de neintelegere, ar ajuge la partajul judiciar al imobilului, ce modalitate de impartire s-ar impune fata de datele din speta ?

III. Literatura juridica

Comentati urmatoarele citate :

a) "Foarte apropiata de proprietatea conditionala(proprietatea rezolubila si proprietatea anulabila- n.n.) este proprietatea aparenta, caci si aici,ca si in cazul precedent, proprietatea se disputa intre doua persoane,dintre care una este chiar veritabilul proprietar,iar cealalta exercita atributele proprietatii fara a avea insa nici un drept asupra lucrului care-i serveste de obiect."[5] .(G.Lutescu)

b) "Legea considera indiviziunea ca o situatie putin avantajoasa pentru proprietari si putin favorabila pentru exploatarea economica a bunului,, din cauza dificultatii de a dministra lucrul de comun acord, si din cauza deselor conflicte ce se ivesc intre coproprietari.De aceea, in interesul liberei circulatii a bunurilor cat si in interesul particular al coproprietarilor, ea a luat masuri pentru ca indiviziunea sa poata lua sfarsit oricand si in mod cat mai liber."( C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu, Al.Baicoianu)

c)"Pe fond insa nu se intelege care este obiectul dreptului ( al asa-numitei proprietati temporare- n.n.) ? Bunul, in speta apartamentul, sau perioada de timp?Perioada de timp convenita oricum nu poate constitui obiect al unui drept.timpul nu poate forma nici macar obiectul unui drept incorporal. Si atunci ramane cealalta ipoteza, si anume ca obiectul dreptului de proprietate periodica este bunul, in materialitatea lui,iar prerogativele dreptului se exercita in anumite perioade de timp" (C.Birsan)

d)Dreptul de coproprietate " este o modalitate a dreptului de proprietate ori este el un drept de sine statator? Doctrina clasica , impartasind conceptia romana, priveste dreptul de coproprietate ca fiind o stare a dreptului de proprietate asupra unui lucru, cand aceste apartine la mai multe persoane, fara insa ca lucrul sa fie materialmente impartit.... O parte din doctrina moderna inclina insa sa adopte o alta conceptie, si anume ca dreptul de coproprietate ar fi un drept real de sine statator. ....Dreptul de coproprietate nu este nici absolut, fiindca niciunul dintre copropreitari nu poate, fara ceilalti, dispune de lucrul comun; nu este nici exclusiv, fiindca apartine, in acelasi timp,la mai multe persoane.., si nu este nici perpetuu , deoarece, prin natura sa, ele are o existente provizorie, care va lua sfarsit odata cu iesirea din indiviziune...Dreptul de coproprietate ar urma sa fie privit ca un drept sui-generis, iar coproprietatea ca un mod de apropriere a lucrurilor, deosebita de proprietatea individuala si de proprietatea colectiva."( G.Lutescu)

e)" O alta modalitate a dreptului de propreitate este proprietatea inalienabila si care consta intr-o paralizara ( temporara) a atribututui abusus.Acestor modalitati traditionale li se adauga astazi si proprietatea afectata (unui scop sau unei garantii), concept a carui autonomie s-a manifestat treptat in cursul seccolului XX. ... O proprietate este considerata afectata atunci cand utilitatile pe care ea le comporta trebuie sa fie aplicate-partial sau total-fie in mod exclusiv, fie in functie de preferinta, unui scop care a fost determinat de catre proprietarul anterior.Proprietarul actual suporta restrictiile dreptului sau; ar putea chiar sa fie tinut a-si ceda dreptul.Dar,aceptand asftel dobandirea dreptului , este obligat sa se conformeze afectatiei dorite de autorul sau.Dreptul de proprietate apare astfel remodelat prin actul de afectatiune."

(Jean Carbonnier)

Bibliografie minimala

1. C. Bīrsan, "Drept civil. Drepturile reale principale", Ed. ALL Beck, Bucuresti, 2001, p. 167-198.

2 .G.Lutescu ,"Teoria generala a drepturilor reale", 1946,p.