PROPRIETATEA COMUNA PE COTE-PARTI

PROPRIETATEA COMUNA PE COTE-PARTI

In ceea ce priveste cota-parte a fiecarui proprietar, pot fi efectuate acte de dispozitie cu privire la aceasta, fara a avea nevoie de acordul celorlalti co-proprietari (nu sunt afectate drepturile celorlalti co-proprietari).

In privinta obligatiilor co-proprietarilor, toti co-proprietarii trebuie sa contribuie proportional cu cota-parte la acoperirea cheltuielilor ocazionate de conservarea si administrarea bunurilor proprietate comuna.

PROPRIETATEA COMUNA PE COTE-PARTI FORTATA SI PERPETUA

Bunurile ce fac obiectul proprietatii pe cote-parti fortata si perpetua sunt in general bunurile folosinta comuna.

Bunul ce formeaza obiectul ei are caracter accesoriu fa 636b11g 55;a de un alt bun. El este destinat sa asigure functionarea normala a unui alt bun.

Instrainarea unuia dintre bunurile principale antreneaza automat instrainarea cotei-parti din bunurile fortate (de exemplu: cand se instraineaza un apartament, se instraineaza automat bunurile proprietate comuna: scara, usa etc.)

Co-proprietarilor le revine aceeasi obligatie de a suporta cheltuielile comune proportional cu cota-parte (obligatii propter rem).

Diverse situatii:

Proprietatea asupra partilor comune din cladirile cu locuinte apartinand unor proprietari diferiti;

Co-proprietatea asupra bunurilor comune pentru folosinta a doua imobile vecine (exemplu: o poteca)

Co-proprietatea despartiturilor comune

Co-proprietatea asupra bunurilor considerate bunuri de familie (bijuteriile de familie)

ACTIUNEA IN REVENDICARE

Actiunea in revendicare constituie principalul mijloc juridic de aparare a dreptului de proprietate. Acesta nu este insa singurul mijloc juridic de aparare. Exista, de pilda, si actiunea posesorie.

Cand vorbim despre actiune in revendicare, avem in vedere numai dreptul de proprietate.

Actiunea in revendicare presupune: un proprietar neposesor (reclamantul) si un posesor neproprietar (paratul).

Definitie: actiunea in revendicare este actiunea prin care proprietarul care nu are posesia bunului sau cheama in judecata pe cel care are stapanirea (posesia) acelui bun fara a fi proprietar si solicita ca acesta din urma sa ii recunoasca dreptul de proprietate si sa ii predea posesia bunului in discutie.

Definitia nu este riguros exacta: se poate trage concluzia ca actiunea este indreptata numai impotriva unui posesor.

Posesia presupune existenta a doua elemente:

stapanirea bunului (corpus) ca si cum ar fi vorba de insusi proprietarul bunului

detentia – respectiv simpla detinere a bunului.

Prin urmare, in definitie vom folosi notiunea de „stapanire” a bunului, nu notiunea de „posesie” a bunului.

Reamintim ca posesia poate fi efectuata si prin intermediul altei persoane: posesia corpore allieno.

Daca, la data declansarii procesului, reclamantul nu mai este proprietar, actiunea in revendicare nu va fi admisa.

Exemplu: in cazul revendicarii unui imobil nationalizat in 1948, ne vom raporta la legea in vigoare la acea vreme:

 Ipoteze:

imobilul a fost preluat cu titlu de catre stat: pentru a putea introduce o actiune in revendicare, reclamantul trebuie sa obtina desfiintarea titlului (sa fie declarata nulitatea acestuia datorita, de pilda, lipsei unei conditii de validitate, cum ar fi spre exemplu publicarea in Anexa la titlu a imobilului cu numele proprietarului – Anexa la titlu fiind obligatoriu publicata in Buletinul Oficial. Nerespectarea conditiei de publicitate atrage nulitatea actului/titlului) De asemenea, in cazul donatiilor (tot ca mijloc abuziv de preluare) poate fi invocata lipsa formei autentice.

imobilul a fost preluat fara titlu (in mod abuziv). In acest caz, proprietarul nu a pierdut dreptul de proprietate asupra bunului, ci numai stapanirea bunului, avand nestirbita calitatea de proprietar. In aceasta situatie, poate fi introdusa o actiune in revendicare pe dreptul comun.

Pentru revendicare, este important sa se recurga la actiunea in revendicare (imprescriptibila) si nu la actiunea contractuala (atunci cand s-ar putea invoca, de ex. un contract de vanzare-cumparare) care este prescriptibila.

Deosebiri intre actiunea contractuala si actiunea in revendicare

Actiunea contractuala se intemeiaza pe un drept de creanta, fiind prescriptibila.

Actiunea in revendicare se intemeiaza pe un drept real principal (dreptul de proprietate), fiind in consecinta imprescriptibila.

Calitatea procesuala in actiunea in revendicare

Paratul: cel ce stapaneste bunul

Reclamantul: proprietarul bunului.

Cand procesul este indreptat impotriva statului (ca in cazul retrocedarilor exemplificate mai sus), trebuie pornite doua procese: unul pentru desfiintarea (nevalabilitatea) titlului, altul pentru actiunea in revendicare. Se admite, de regula, ca aceste doua capete sa fie cuprinse intr-o singura cerere de chemare in judecata.

Cui apartine calitatea procesuala atunci cand se revendica un bun proprietate comuna pe cote-parti?

Exemplu;

Bunul succesoral mostenit de co-partasi se afla la X care nu este mostenitor. Cine revendica bunul?

1. se admite ca actiunea in revendicare trebuie exercitata de toti titularii: fie ca doar unul se prezinta in proces cu mandat de la ceilalti, fie toti titularii se prezinta in proces.
2. Unul dintre co-proprietari nu este de acord cu actiunea in revendicare: in solutia majoritara, se spune ca nu se poate introduce actiune in revendicare unde trebuie respectata regula unanimitatii. In acest caz, trebuie sa se faca in primul rand partaj intre co-proprietari (partajul are efect declarativ). In urma actiunii de partaj, cel ce a dobandit bunul (de pilda un imobil) devine proprietar exclusiv si poate introduce actiunea in revendicare impotriva paratului. De aici apare posibilitatea admiterii unei exceptii, potrivit careia actiunea in revendicare sa poata fi exercitata doar de un co-partas in urmatoarele situatii:

cand exista un refuz abuziv din partea unui co-partas (abuz de drept din partea acestuia)

cand exista riscul de a se pierde dreptul de proprietate asupra acelui bun (de exemplu cand exista riscul uzucapiunii).

De retinut ca intre co-proprietari nu exista actiune in revendicare.

Situatia in care bunul este proprietate comuna in devalmasie:

Trebuie distins dupa cum bunul este mobil sau imobil.

1. In cazul bunurilor mobile: se admite ca actiunea sa fie introdusa de catre unul dintre devalmasi (exemplu: unul dintre soti).
2. In cazul bunurilor imobile, actiunea trebuie sa fie introdusa de ambii devalmasi (ambii soti). In cazul in care reclamantul X revendica un bun stapanit in devalmasie de ambii soti, X va introduce actiune impotriva amandurora.

Diferentieri intre actiunea in revendicare si alte mijloace juridice:

1. – Actiunea in revendicare si actiunea posesorie

Actiunea posesorie apara simpla situatie de fapt a posesiei (ofera protectie judiciara posesiei). Nu se pune niciodata in discutie dreptul de proprietate.

Actiunea in revendicare este o actiune petitorie care apara in principal dreptul de proprietate, cu toate ca ea apara si posesia, ca efect secundar.

De retinut ca hotararea pronuntata intr-o actiune posesorie nu are putere de lucru judecat intr-o actiune in revendicare. (De exemplu, daca se pierde procesul intr-o actiune posesorie, hotararea nu va avea putere de lucru judecat intr-o eventuala actiune in revendicare pentru acelasi bun). Insa, hotararea pronuntata intr-o actiune in revendicare are putere de lucru judecat cu privire la o eventuala actiune posesorie ulterioara.

2. – Actiunea in revendicare si actiunea confesorie

Actiunea confesorie se exercita impotriva celui care contesta reclamantului calitatea de titular al unui dezmembramant al dreptului de proprietate.

3. – Actiunea in revendicare si actiunea negatorie

Prin actiunea negatorie se neaga existenta unui dezmembramant al dreptului de proprietate. Proprietarul poate introduce actiune negatorie pentru contestarea unui dezmembramant al dreptului de proprietate nu numai atunci cand nu se afla in posesia bunului. De asemenea, actiunea negatorie poate fi introdusa si de o alta persoana, nu numai de catre proprietar.

4. – Actiunea in revendicare si actiunea in granituire:

Granituirea= stabilirea liniei despartitoare sau, dupa caz, delimitarea completa intre doua proprietati vecine. Actiunea in granituire implica uneori si o actiune in revendicare, de pilda atunci cand delimitarea este neclara ( de exemplu, X revendica o portiune de teren de la Y).

5. – Actiunea in revendicare si petitia de ereditate

Actiunea in revendicare priveste un singur bun (ut singuli). Prin petitia de ereditate, se poate revendica un intreg patrimoniu.