Regimul juridic al circulatiei constructiilor. Regimul juridic al circulatiei terenurilor

regimul juridic al circulatiei constructiilor

forma actului de înstrainare

transmiterea dreptului de folosinta sau concesiune asupra terenului aferent constructiei

1. Regimul juridic al circulatiei constructiilor

Constructiile proprietate privata - sunt în circuitul civil, ele putând fi înstrainate prin oricare din actele juridice translative de proprietate cunoscute, dreptul de proprietate asupra acestora putând fi dobândit, în conditiile dreptului comun, atât de cetatenii români cât si de cetatenii straini sau apatrizi.

Exceptie fac locuintele cumparate de chiriasi în conditiile Legii nr. 112/1995, precum si locuintele care înainte de 6 martie 1945 au apartinut societatilor comerciale cu capital de stat, privat sau mixt, care si-au încetat existenta dupa acea data sau, dupa caz, au devenit, prin reorganizare unitati economice sau bugetare de stat, daca au fost cumparate conform prevederilor Legii nr. 85/1992. Aceste locuinte nu vor putea fi înstrainate de cumparatori, prin acte juridice între vii, timp de 10 ani de la data dobândirii (art. 10 Legea 112/1995 si art. 7 alin. 2 si 3 din Legea 85/1992).

Nerespectarea acestor interdictii este sanctionata cu nulitatea absoluta a contractelor de înstrainare.

Circulatia juridica a constructiilor si împarteala terenurilor, cu sau fara constructii, nu mai sunt supuse nici unei autorizatii (conform Legii nr. 50/1991 - privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor); prin Legea 50/1991 s-a renuntat la obtinerea autorizatiei administrative prealabile si a formei autentice pentru înstrainarea constructiilor. In mod exceptional, pentru ratiuni de protectie a dispunatorului, contractul de donatie trebuie incheiat, sub sanctiunea nulitatii absolute, in forma inscrisului autentic (art. 813 Cod civil).

Daca obiectul vânzarii îl formeaza însa o locuinta cumparata cu credit CEC în conditiile Decretului-Lege nr. 61/1990 sau cu credit de la o banca comerciala, credit garantat printr-o ipoteca înfiintata asupra locuintei în cauza, înstrainarea acesteia înainte de rambursarea integrala a creditului nu se va putea realiza decât dupa obtinerea prealabila 22422x2312w a acordului CEC sau a bancii. Scopul acestei formalitati consta în necesitatea verificarii solvabilitatii potentialului cumparator, care va prelua creditul.

Forma actului de înstrainare

Chiar daca prin abrogarea Decretului nr. 144/1958 s-a revenit la vânzarea consensuala a constructiilor (realizata prin simplul consimtamânt al partilor), în cea mai mare parte a situatiilor când se înstraineaza constructii, actul este necesar sa fie încheiat în forma autentica, întrucât odata cu constructia se vinde si terenul pe care e situata, când acestea au un proprietar comun, iar pentru valabilitatea înstrainarii terenului actul trebuie sa fie încheiat în forma autentica - ad validitatem.

În celelalte situatii, când proprietarul constructiei nu este si proprietarul terenului pe care se afla aceasta, ci are doar un drept de concesiune sau folosinta, înstrainarea constructiei se poate face prin act sub semnatura privata necesar numai pentru proba sa.

De lege ferenda, se impune ca, într-o viitoare reglementare a înstrainarii constructiilor, forma actului de înstrainare a acestora pentru valabilitatea lui sa fie cea autentica, la fel ca în cazul terenurilor, aceasta contribuind la stabilitatea circuitului civil al imobilelor si evitarea situatiilor de înstrainare frauduloasa prin act sub semnatura privata a constructiilor.

Transmiterea dreptului de folosinta sau concesiune asupra terenului aferent constructiei

Daca proprietarul constructiei care se vinde nu este si proprietarul terenului aferent, ci doar titular al unui drept de folosinta sau de concesiune, acesta se va transmite automat, ca efect al transmiterii dreptului de proprietate asupra constructiei, fara a fi necesara inserarea unei prevederi exprese în contract. Prevederi legale exprese consacra aceasta solutie, respectiv art. 15 din Decretul-Lege nr. 61/1990 în privinta dreptului de folosinta asupra terenului aferent constructiei si Legea 50/1991 pentru dreptul de concesiune.

regimul juridic al circulatiei terenurilor

2. Regimul juridic al circulatiei terenurilor

În ceea ce priveste legislatia aplicabila în materie trebuie sa spunem ca, initial, Legea nr. 18/1991-legea fondului funciar (art. 66-73) s-a ocupat de circulatia juridica a terenurilor; ulterior, articolele 66-73 din Legea nr. 18/1991 au fost abrogate prin Legea nr. 54/998 - urmatoarea lege care s-a ocupat de circulatia juridica a terenurilor (mai putin de circulatia juridica a terenurilor cu destinatie forestiera de care s-a ocupat OUG nr. 226/2000); de data recenta a intrat în vigoare Legea nr. 247/2005[1] (denumita în continuare lege), care, în Titlul X, se ocupa expres de circulatia juridica a terenurilor.

Terenurile proprietate privata, indiferent de destinatia si titularul lor,

sunt si ramân în circuitul civil. Ele pot fi înstrainate si dobândite liber

prin oricare din modurile prevazute de lege, cu respectarea dispozitiilor

Legii nr. 247/2005 (Titlul X).

Potrivit art. 2 alin. 1 din lege, terenurile cu sau fara constructii, situate

în intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de întinderea lor,

pot fi înstrainate si dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în

forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Spre deosebire de vechea legislatie, si ne referim aici la art. 2 din Legea nr. 54/1998, Legea nr. 247/2005 a venit cu un element de noutate în sensul ca a precizat ca terenurile situate în intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de întinderea lor si indiferent ca au sau nu constructii pe ele, pot fi înstrainate si dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute. Astfel, observam ca legiuitorul a inteles sa nuateze textul de lege, facând precizarea ca terenurile, indiferent ca au sau nu constructii pe ele vor putea fi înstrainate si dobândite prin acte juridice între vii încheiate în forma autentica (forma notariala). Apoi, un alt element de noutate este acela ca Legea nr. 247/2005, în Titlul X, se ocupa de circulatia juridica a terenurilor indiferent de destinatie, deci inclusiv de circulatia juridica a terenurilor cu destinatie forestiera. O alta modificare a textului de lege se refera la faptul ca, indiferent de întinderea lor, terenurile situate în intravilan si extravilan pot fi înstrainate si dobândite prin acte juridice între vii; astfel, s-a renuntat la una din incapacitatile expres prevazute în materia contractului de vânzare-cumparare a unui teren, mai precis la  faptul ca, dupa aparitia noii legi, nu se mai cere ca proprietatea funciara a dobânditorului sa nu depaseasca 200 ha teren agricol în echivalent arabil, de familie. Apoi, tot pentru a completa textul de lege, legiuitorul arata ca sanctiunea, în cazul încalcarii cerintei formei autentice pentru actele prin care se înstraineaza si dobândesc terenuri, este nulitatea absoluta; evident ca si în vechea legislatie se specifica la art. 14 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 aceasta sanctiune, însa, având în vedere ca sanctiunea aparea într-un articol de lege, iar dispozitia într-un altul, legiuitorul a înteles în noua lege sa puna laolalta atât dispozitia normei, cât si sanctiunea acesteia în acelasi articol de lege.

Se poate observa ca legea face referire numai la transmiterea prin acte între vii, per a contrario, înstrainarea si dobândirea de terenuri prin acte mortis causa, se poate face în formele prevazute de art. 858 Cod Civil.

În cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fara constructie, indiferent de destinatia sau întinderea acestora, dispozitiile art. 2 alin. 1 din lege se aplica în mod corespunzator.

În conformitate cu prevederile art. 3 din lege, cetatenii straini si apatrizii precum si persoanele juridice straine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în conditiile prevazute de legea speciala[2]. Observam, asadar, o noua modificare radicala fata de legislatia anterioara; astfel, daca în vechea legislatie atât cetatenii straini si apatrizii, cât si persoanele juridice straine nu puteau dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor din România, noua lege permite acest lucru; în schimb, atragem atentia asupra faptului ca trebuie avute în vedere si prevederile art. 44 alin. 2 din Constitutia României care arata ca: "cetatenii straini si apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, numai în conditiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care România este parte, pe baza de reciprocitate, în conditiile prevazute de legea organica, precum si prin mostenire legala". Mai mult, trebuie amintit si faptul ca pentru a preveni speculatiile cu terenuri, în negocierea la capitolul "Libera circulatie a capitalurilor", România a obtinut doua perioade de tranzitie, dupa data aderarii la UE (speram anul 2007 : 7 ani perioada de tranzitie pentru achizitionarea de teren agricol, paduri si teren forestier de catre cetatenii UE si din Spatiul Economic European (SEE), respectiv 5 ani perioada de tranzitie pentru dobândirea dreptului de a cumpara teren pentru resedinta secundara de catre cetatenii UE. Aceasta înseamna ca, din 2014, cetatenii din UE si SEE vor putea cumpara liber teren agricol în România, iar din 2012 isi vor putea cumpara teren pentru a construi o a doua casa (resedinta secundara).

În Legea nr. 247/2005, Titlul X observam ca nu mai sunt preluate din vechea lege dispozitiile referitoare la respectarea dreptului de preemtiune; aceasta înseamna ca, odata cu intrarea în vigoare a noii legi, proprietarii terenurilor agricole situate în extravilanul localitatii nu vor mai trebui sa respecte dreptul de preeemtiune al coproprietarilor, vecinilor ori arendasilor în cazul în care doresc sa înstraineze, prin vânzare,  terenurile respective.

Cu exceptia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privata si legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenta unui litigiu privitor la un teren cu sau fara constructii nu împiedica înstrainarea acestuia si nici constituirea altor drepturi reale sau de creanta, dupa caz. Din nou, suntem în prezenta unei modificari substantiale fata de vechea lege; astfel, daca Legea nr. 54/1998 interzicea în art. 15 înstrainarile, sub orice forma, a terenurilor cu privire la titlul carora existau litigii la instantele judecatoresti, pe tot timpul solutionarii acestor litigii (sanctiunea fiind nulitatea absoluta a înstrainarii respective), noua lege vine din nou cu o nuantare a textului de lege si arata ca numai înstrainarile terenurilor cu privire la titlul carora exista litigii privind reconstituirea dreptului de proprietate privata si legalitatea titlului de proprietate -conform legilor fondului funciar- sunt interzise.

Instrainarile realizate sub orice forma, în temeiul Legii nr. 247/2005 (Titlul X), nu valideaza titlurile de proprietate ale înstrainatorilor si dobânditorilor, daca acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a încalcarii dispozitiilor legale în vigoare la data încheierii lor.

Potrivit legii, în situatia în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract. Adaugam faptul ca, o conditie necesara pentru ca cealalta parte sa poata ceara instantei de judecata , în baza art. 1073 si 1077 Cod civil, sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de contract este aceea ca terenul respectiv sa se mai gaseasca în patrimoniul promitentului vânzator; daca terenul nu se mai gaseste în patrimoniul acestuia, fiind vândut catre un tert, vânzarea respectiva este una valabila, partea prejudiciata putând cere promitentului vânzator doar daune interese pentru prejudiciul creat.

Înstrainarile efectuate în scopul comasarii parcelelor si loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care sa cuprinda suprafete continue, indiferent de destinatia lor, precum si înstrainarile efectuate de catre persoanele îndreptatite sa obtina renta viagera agricola, pot fi efectuate si pe baza schitelor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicarii legilor fondului funciar si sunt scutite de taxa de timbru si de timbrul judiciar (art. 6 din lege).

Legea nr. 247/2005, în Titlul X nu mai reia dispozitiile din vechea lege referitoare la schimbul de terenuri; în aceste conditii, referitor la schimbul de terenuri, trebuie sa întelegem ca se aplica dreptul comun.

Plecând de la ideea obligativitatii încheierii contractului de înstrainare a unui teren agricol în forma autentica, se pune întrebarea momentului stramutarii dreptului de proprietate de la vânzator la cumparator; trebuie spus ca acest moment difera în functie de forma de publicitate imobiliara în care este înscris terenul respectiv:

în regimul de publicitate prin transcriptiuni si inscriptiuni (Moldova, Muntenia, Oltenia, Dobrogea), acest moment este cel al încheierii în forma autentica a contractului de vânzare-cumparare respectiv, nemaifiind necesara transcrierea acestui contract în registrul de publicitate imobiliara;

sistemul de publicitate prin cartile funciare este conceput pe ideea ca actul de înstrainare nu produce efectul translativ de proprietate, nici chiar între parti, decât dupa ce a fost înscris în cartea funciara.

Legea 7/1996 privind cartile funciare, prevede câteva cazuri în care se poate dobândi dreptul de proprietate si alte drepturi reale fara înscrierea lor în carte funciara: prin succesiune, accesiune, vânzare silita si uzucapiune, aceste drepturi fiind opozabile tertilor si fara înscriere în cartea funciara; în aceleasi conditii sunt opozabile fata de terti si drepturile reale dobândite de stat si de orice persoane, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotarâre judecatoreasca.

Atentie!

Prin sistemul de publicitate prin cartile funciare se asigura o evidenta fara cusur a circulatiei imobilelor, este permisa cunoasterea exacta a situatiei acestora de catre cei interesati, termenii expresi în care trebuie data declaratia de consimtamânt la intabulare de catre înstrainator, în conditiile Legii nr. 7/1996, atentionând pe acesta asupra consecintelor actului pe care l-a încheiat, toate acestea contribuind la stabilirea circuitului civil.