Tratamentul juridic constructorului tic buna-credinta
Prin constructor de buna-credinta se întelege acea persoana care ridici o constructie, face o plantatie sau alta lucrare pe un teren, având convingerea ferma, dar eronata, ca acel teren este propriet 232n1322c atea sa. El nu stie ca terenul nu îi apartine în proprietate.
Potrivit art. 494 C. civ, proprietarul terenului, în ipoteza pe care o analizam, adica a constructorului de buna-credinta, este obligai sa accepte accesiunea, dar, pentru a nu se îmbogati Iara justa cauza, va trebui sa opteze între doua posibilitati:
sa plateasca constructorului contravaloarea materialelor si a muncii;
sa
plateasca constructorului o suma egala eu cresterea
valorii
fondului ca urmare a ridicarii constructiei.
Solutiile adoptate de legiuitor au fost criticate în doctrina juridici, considerându-se ca se creeaza constructorului de buna-credinta o situatie inferioara celui de rea-credinta, tic vreme ce acesta din urma este îndreptatii sa primeasca o suma egala cu cea cheltuita, pe când cel de rea-credinta poate fi în situatia de a primi mai putin.
Aceasta critica nu este întemeiata deoarece proprietarul terenului, mi are posibilitatea de a-l constrânge pe constructorul de rea-credinfa1 si primeasca o suma mai mica de bani, daca nu vrea sa fie obligat la darâmarea constructiei si ridicarea materialelor.
Mai întâi,
buna-credinta a fost dedusa din existenta unui titlu asupra
terenului, titlu ale carui vicii nu sunt cunoscute
de catre dobânditor Instanta noastra
suprema a aratat ca "Buna-credinta a
constructorului rezulta exclusiv clin convingerea pe care o are în momentul
efectuarii lucrarilor, ci fondul pe care
construieste sau planteaza este al sau, prin faptul ca ii
poseda în virtutea unui titlu translativ de proprietate ale carui vicii
nu-i sunt cunoscute
Aceasta interpretare restrictiva a fost mai târziu abandonata, instantele judecatoresti deducând buna-credinta, nu numai din existenta unui titlu
translativ de proprietate, ci si din alte împrejurari.
într-adevar, în sfera constructorilor de buna-credinta a fost inclus si coproprietarul care a construit pe terenul comun, atunci când a ridicat constructia în prezenta si Iara opunerea celuilalt coproprietar. Buna-credinta. poate fi dedusa .si din alte împrejurari, cum ar fi promisiunea de donatie a terenului facuta de proprietar, constructorul având convingerea ca în curând va dobândi dreptul asupra terenului. Constructorul este de buna-credinta atunci când ridica constructia pe terenul pe care îl poseda în baza unui antecotract de vânzare - cumparare'. Reaua-credinta este înlaturata si Munci când constructorul a fost încurajat în edificarea constructiei, prin atitudinea de toleranta si pasivitate a proprietarului. Aceasta atitudine de toleranta din partea proprietarului terenului pe parcursul edificarii constructiei, urmata de sesizarea instantei judecatoresti Ia terminarea constructiei, a fost interpretata ca un abuz de drept din partea proprietarului. Buna-credinta a constructorului trebuie .sa existe în momentul edificarii constructiei, chiar daca dupa aceea a devenit de rea-credinta.
în ipoteza în care a avut loc rezolutiunea contractului pe temeiul caruia s-a dobândii proprietatea terenului pe care cumparatorul a ridicat o constructie, practica judiciara a statuat ca trebuie retinuta .buna-credinta a constructorului daca edificarea a avut loc înainte de introducerea actiunii în revendicare. Buna-credinta de Ia data construirii este aceea care va evita retroactivitatea rezolutiunii.
In ceea ce priveste stabilirea întinderii
dreptului de creanta al
constructorului, în ipoteza în care se plateste
valoarea materialelor si
manopera constructiei, în practica judiciara se considera ca aceste
evaluari
urmeaza a se face-tii raport
cu momentul executarii lucrarilor, iar nu data
pronuntarii hotarârilor
judecatoresti.
împartasim opinia potrivit careia întinderea despagubirilor datorate de proprietar trebuie stabilita în raport cu valoarea materialelor si pretul muncii din momentul pronuntarii hotarârii judecatoresti, pe temeiul principiului îmbogatirii fara justa cauza. Proprietarul terenului restituie constructorului Minai în masura îmbogatirii sale, iar nu valoarea întregii saraciri, Daca, între timp, constructiile au pierit din cauza de forja majora, potrivit principiului îmbogatirii Iara justa cauza, constructorul nu va mai avea
dreptul la nici o despagubire deoarece proprietarul terenului nu s-a îmbogatit
|
