Cartea Alba a Evaluarii (Studiu)
Evaluarea în pietele în dezvoltare
Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea în pietele în dezvoltare
Cartea Alba a Evaluarii (Studiu)
Evaluarea în pietele în dezvoltare
Prezenta Carte Alba trebuie citita tinându-se cont de Standardele
Internationale de Evaluare 1 si 2, Standardele Internationale de Aplicatii în
Evaluare 1 si 2 si de Codul Deontologic.
1.0 Introducere
1.1 Datorita importantei pietelor imobiliare si a pietelor de capital pentru
dezvoltarea economica, standardele pentru evaluarea tuturor tipurilor de
proprietate, a activelor de capital si titlurilor financiare cumparate si vândute pe
aceste piete, au o importanta esentiala. Introducerea si implementarea
standardelor de evaluare sunt esentiale pentru consolidarea pietelor imobiliare
si de capital din economiile în dezvoltare. Ca urmare, unul dintre cele trei
obiective pe care Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare si le-a
stabilit este "furnizarea de Standarde de evaluare care sa corespunda
necesitatilor tarilor în dezvoltare # 929b122j 1;i nou industrializate".
1.2 IVSC a avut doua motive pentru elaborarea Cartii Albe referitor la
evaluarea în pietele în dezvoltare. Cartea Alba are ca scop:
1.2.1 sa elaboreze instructiunile specifice pentru evaluatorii de pe pietele
în dezvoltare si
1.2.2 sa contribuie la eforturile bancilor de dezvoltare internationale,
regionale si nationale si institutiilor de supraveghere a restructurarii si/sau
de consolidare a sistemelor financiare pe pietele în dezvoltare.
1.3 Particularitatile economice, juridice si institutionale ale pietelor în
dezvoltare ridica anumite probleme pentru evaluatorii care lucreaza pe aceste
piete. Unele dintre aceste caracteristici pot fi evidente si pe pietele mai
dezvoltate, însa tind sa fie mai evidente pe pietele în dezvoltare si includ:
1.3.1 Un cadru juridic incomplet sau inadecvat, care nu permite
functionarea eficienta a pietei imobiliare.
Un cadru legal global, incluzând un compendiu al legislatiei referitoare la
proprietati, este esential pentru functionarea pietei imobiliare. De exemplu,
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea în pietele în dezvo ltare
pe multe piete în dezvoltare, dreptul de proprietate poate sa nu fie garantat
prin lege, fie ca este definit ca un anumit drept ("dreptul de a utiliza"), fie ca
un ansamblu de drepturi si interese sau "cumul de drepturi".
Planul de amenajare a teritoriului este un exemplu important deoarece este
esential ca evaluatorii sa efectueze analizele celei mai bune utilizari (CMBU
- a se vedea definitia din Glosar) care reprezinta baza pentru formarea unei
opinii cu privire la valoarea de piata. Pentru ca o proprietate sa respecte
criteriile permisibilitatii legale, utilizarea ei trebuie sa fie în conformitate cu
legile de planificare urbana si cu reglementarile de zonare.
1.3.2 Absenta informatiilor publicate sau dificultatea obtinerii
informatiilor referitoare la tranzactii, precum si alte date necesare pentru
evaluari corespunzatoare.
Evaluatorii de pe pietele în dezvoltare considera ca datele de piata solide, cu
privire la tranzactii sau alte date de piata relevante, sunt insuficiente, fie
datorita faptului ca publicarea unor astfel de date nu este înca o regula
stabilita, fie faptului ca oamenii sunt mult mai conservatori în dezvaluirea
publica a acestor informatii.
1.3.3 O mai mare volatilitate a pietelor imobiliare
Pe pietele în dezvoltare, atât factorii interni, cum ar fi slaba colectare si
raspândire a informatiilor despre piata, cât si factorii externi precum
susceptibilitatea privind fluxurile neasteptate de capital, pot duce la
volatilitate economica.
1.3.4 Lipsa evaluatorilor calificati corespunzator
Analizele evaluatorilor calificati sunt esentiale pentru sprijinirea procesului
de luare a deciziilor de catre participantii pe piata. În absenta evaluarilor
credibile, pietele imobiliare nu pot functiona eficient. Rolul important al
evaluatorilor calificati în functionarea eficienta a pietei imobiliare, trebuie
mai bine înteles si apreciat de catre utilizatorii serviciilor de evaluare, de
normalizatori, de guvern si de public în general.
1.3.5 Standarde nationale de evaluare perimate
În anumite piete în dezvoltare, standardele nationale de evaluare pot fi în
prezent supuse unei revizuiri. Chiar daca sunt considerate provizorii, aceste
standarde nationale sunt recunoscute legal ca valabile. Când exista o
asemenea situatie, aceasta trebuie prezentata, iar asociatia nationala de
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea în pietele în dezvoltare
evaluare trebuie sa depuna toate eforturile pentru a asigura ca noile
standarde nationale pun în aplicare cea mai buna practica de evaluare, asa
cum este reflectata în IVS.
1.3.6 Presiunea externa
Din cauza reglementarilor insuficiente sau chiar inexistente, referitoare la
problemele de evaluare, din partea supervizorilor pietelor financiare si de
capital si a însasi profesiunii de evaluator, evaluatorii sunt adesea supusi
presiunii nedrepte si/sau excesive din partea partilor interesate, cum sunt
institutiile si clientii, de a efectua evaluari altfel decât în conformitate cu
Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP).
1.3.7 Interventie guvernamentala excesiva sau insuficienta
Guvernele pot interveni în cadrul economic, juridic si institutional care sta
la baza pietei imobiliare, astfel încât împiedica functionarea ei eficienta.
Efectele pe termen lung ale unei astfel de interferente pot fi o alocare
necorespunzatoare a resurselor sau un dezechilibru si distorsiuni pe piata
imobiliara. Pe de alta parte, lipsa de întelegere din partea guvernului sau
absenta unui sprijin pot împiedica functionarea eficienta a pietei imobiliare.
1.3.8 Importanta din ce în ce mai mare a proprietatii necorporale
În fostele economii planificate si centralizate, multe drepturi asupra
proprietatii necorporale nu au fost recunoscute integral. Aceste economii se
afla în tranzitia la economia de piata, iar drepturile asupra proprietatii
necorporale au dobândit o importanta speciala, fiind recunoscute ca o
categorie de proprietate.
2.0 Definitii
Piata în dezvoltare. O piata în crestere ca marime si complexitate din
cadrul unei economii nationale, care este în tranzitie pentru a deveni mai
dezvoltata si pentru a fi bazata pe piata. O piata în dezvoltare poate fi o piata
financiara cu o vechime mica de functionare si/sau cu o capitalizare
insuficienta. Caracteristicile comune pietelor în dezvoltare pot cuprinde
modificarile structurale semnificative în economia nationala, dezvoltarea rapida
a structurilor politice, legale si institutionale si trecerea de la o economie
planificata sau o economie centralizata la o economie bazata pe piata. Ca
rezultat, pietele în dezvoltare devin tot mai globalizate.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea în pietele în dezvo ltare
Cadru legal. Un corp cuprinzator de legi aplicabile care prevad drepturile
si interesele asociate cu dreptul de proprietate asupra unui bun, precum si
puterile exercitate de administratia publica asupra proprietatii.
Plan de amenajare a teritoriului (PAT) si planuri urbanistice generale
(PUG). Programul propus de autoritatea locala pentru viitoarea dezvoltare a
unei zone, în conformitate cu o anumita utilizare sau utilizari ale terenului.
Aceste planuri, care exprima o forma de exercitare a puterii guvernamentale,
reprezinta baza pentru zonare.
3.0 Comentarii
3.1 De la început trebuie mentionat faptul ca, deoarece aceasta Carte Alba
recunoaste circumstantele speciale ale pietelor în dezvoltare, evaluatorii care
lucreaza în cadrul acestor piete nu trebuie sa utilizeze prezenta Carte Alba
pentru a se sustrage de la conceptele de baza si principiile GAVP.
Valoarea de piata - ca baza de evaluare
3.2.1 Baza de evaluare fundamentala, din Standardele Internationale de
Evaluare, este valoarea de piata. Orice estimare a valorii de piata depinde
de ipoteza ca, într-o anumita masura, exista o piata activa si functionala.
Masura în care o piata în dezvoltare este operativa depinde de marimea sa
relativa, de gradul ei de maturizare si de complexitatea sa.
3.2.2 În timp ce, în unele economii în dezvoltare, pietele active de
proprietati pot furniza evaluatorilor suficiente date tranzactionale si alte
informatii relevante pentru a estima valoarea de piata, în cadrul altor piete,
informatiile despre piata pot fi greu de obtinut. Informatiile de baza,
referitoare la o proprietate, pot sa nu fie disponibile, iar calitatea
informatiilor obtinute sa nu reflecte piata. În conditiile pietei limitate,
evaluatorul este nevoit sa depuna mai multe eforturi în studierea conditiilor
de piata, care au impact asupra datelor tranzactionale, selectate pentru a fi
utilizate ca date comparabile. Ajustarile adecvate ale datelor trebuie însotite
de analize logice si solide. O dimensiune sau un numar nerezonabil de
ajustari împiedica totusi utilizarea unor astfel de date ca date comparabile.
3.2.3 În cazul în care un evaluator nu poate efectua o evaluare pe baza
informatiilor de piata sau daca numai o parte a evaluarii poate fi efectuata
pe baza evidentelor pietei, evaluatorul trebuie sa prezinte utilizatorului
evaluarii aceasta restrictie si sa identifice orice element al acesteia, bazat pe
alte date decât cele obtinute de pe piata. Toate ipotezele facute în evaluare
trebuie prezentate si trebuie mentionat impactul potential asupra valorii
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea în pietele în dezvoltare
raportate.
3.2.4 În pietele în dezvoltare, legile privind amenajarea teritoriului ar
putea sa nu fie promulgate în mod explicit sau aplicate de catre autoritatile
elaboratoare. Ca urmare, stabilirea celei mai bune utilizari (CMBU - a se
vedea definitia din Glosar), poate fi dificila sau, în cel mai bun caz,
subiectiva. Poate fi nevoie ca evaluatorii sa faca un rationament special în
justificarea concluziei CMBU. CMBU este determinata de moment. În
consecinta, este necesar sa se specifice când si cum intra în vigoare CMBU.
În cazul în care analiza CMBU nu poate fi efectuata sau când astfel de
analize au la baza un numar excesiv de ipoteze, evaluatorul trebuie sa faca
cunoscuta aceasta situatie.
3.3 Baze de evaluare diferite de valoarea de piata
3.3.1 Standardele Internationale de Evaluare 1 si 2 fac o distinctie clara
între evaluarile bazate pe valoarea de piata si evaluarile pe baze diferite de
valoarea de piata. Bazele de evaluare diferite de valoarea de piata pot fi
utilizate pentru a estima, de exemplu, valoarea de utilizare sau valoarea pe
care o anumita proprietate o are pentru o anumita utilizare si un anumit
utilizator, în comparatie cu valoarea de schimb, care reprezinta fundamentul
evaluarilor bazate pe valoarea de piata.
3.3.2 Datorita lipsei sau insuficientei datelor tranzactionale sau altor date
relevante, necesare în evaluarile bazate pe piata, evaluatorii din cadrul
pietelor în dezvoltare uneori obtin estimari ale valorii, altele decât valoarea
de piata, fara sa ofere clarificarile necesare asupra faptului ca aceste
estimari de valoare sunt într-adevar evaluari nebazate pe piata. Conform
Standardului IVS 2, este necesar ca evaluarile nebazate pe piata, indiferent
unde sunt efectuate, sa fie identificate clar ca evaluari nebazate pe piata.
3.3.3 Costul de înlocuire net sau metodologia CIN, pentru evaluari care nu
pot fi justificate integral cu datele de piata, este considerat ca o metodologie
acceptabila pentru a ajunge la un surogat pentru valoarea de piata a
proprietatii specializate sau a proprietatii cu piata limitata. Rezultatul este
totusi o estimare nebazata pe piata. CIN este o metoda foarte utila în cadrul
pietelor în dezvoltare, unde datele tranzactionale sunt rare, iar informatiile
cu privire la costurile de constructie pot fi obtinute mai usor. Totusi,
evaluatorii trebuie sa identifice foarte clar limitarile unei estimari obtinute
prin metodologia CIN. Trebuie acordata o atentie deosebita principiului
utilizarii consecvente atunci când evaluarea se bazeaza pe CIN, mai ales în
cazul în care informatiile disponibile reprezinta un mix sau o combinatie a
datelor bazate si nebazate pe piata. (A se vedea GN 8, Costul de înlocuire
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea în pietele în dezvo ltare
net pentru raportarea financiara - CIN.)
3.4 Evaluarile pentru raportarea financiara
3.4.1 În evaluarile pentru raportarea financiara (Standardul International
de Aplicatie în Evaluare 1), evaluatorii din cadrul pietelor în dezvoltare
trebuie sa tina cont de conceptele si principiile stabilite în Standardele
Internationale de Contabilitate si trebuie sa înteleaga diferentele dintre
aceste standarde de contabilitate si standardele nationale de contabilitate ale
tarii în care se desfasoara evaluarea. În mod normal, standardele nationale
de contabilitate au prioritate în fata standardelor internationale deoarece
standardele nationale deriva din legislatia nationala si sunt obligatorii.
Nevoile de raportare ale clientului sunt esentiale deoarece raportul financiar
este în general adaptat acestor nevoi.
3.5 Evaluarile pentru împrumuturi
3.5.1 În evaluarea pentru împrumuturi (Standardul International de
Aplicatie în Evaluare 2), evaluatorii din cadrul pietelor în dezvoltare pot fi
supusi unor presiuni din partea clientilor. Evaluatorii trebuie sa lucreze cu
autoritatile de reglementare, pentru a se asigura ca regulamentele sunt clar
stabilite, enuntate, respectate si aplicate integral.
3.5.2 Creditorii trebuie sa faca distinctia între evaluarile facute pentru
ipotecile rezidentiale si evaluarile facute pentru proiecte mai mari. Datorita
naturii în expansiune a pietelor în dezvoltare, proiectele comerciale si
rezidentiale tind sa fie de mare amploare, iar evaluarile pentru proiecte
necesita studii de piata si de fezabilitate, înainte de a estima valoarea.
3.6 Codul Deontologic
3.6.1 În paragraful 2.3 din Codul Deontologic IVS se mentioneaza ca: "În
acele tari în care nu exista înca o infrastructura pentru exercitarea instruita si
controlata a profesiunii de evaluator, principala responsabilitate este ca
utilizatorii sa fie satisfacuti, iar evaluatorii sa-si îndeplineasca sarcina în
mod competent". Totusi, evaluatorii de pe pietele în dezvoltare trebuie
întotdeauna sa respecte dispozitiile Codului Deontologic IVS si nu se pot
abate de la acest Cod.
3.6.2 Paragraful 5.0 din Codul Deontologic IVS, contine prevederile de
competenta IVS. În pofida nevoii de a sprijini aceste prevederi în caracterul
lor general, este recunoscut ca definitia evaluatorului din paragraful 3.3 al
Codului Deontologic poate sa nu fie conforma întotdeauna cu situatia unei
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea în pietele în dezvoltare
piete în dezvoltare, unde nu exista nici pregatirea corespunzatoare si nici o
organizatie a evaluatorilor instruiti suficient sau cu suficienta experienta.
3.6.3 Paragraful 6.8.1 din Codul Deontologic merita sa fie reiterat:
"Standardele sunt concepute pentru situatiile generale si nu pot acoperi
orice eventualitate. Vor exista situatii în care devierea de la Standarde este
inevitabila. Când apar astfel de situatii, devierea nu va constitui o încalcare
a acestor Standarde, cu conditia ca aceasta deviere sa fie rezonabila, sa
respecte principiile eticii si limitele de competenta, iar în raportul de
evaluare sa fie inclusa o motivare rationala a acestei devieri".
4.0 Recomandari
Conform celor doua obiective ale acestei Carti Albe, recomandarile sunt
destinate evaluatorilor care efectueaza evaluari pe pietele în dezvoltare,
bancilor comerciale si altor creditori, precum si bancilor de dezvoltare
internationale, regionale si nationale si institutiilor care supravegheaza
restructurarea si/sau consolidarea sistemelor financiare din cadrul pietelor în
dezvoltare.
4.1 Recomandari pentru evaluatori:
Valoarea de piata trebuie recunoscuta ca baza fundamentala de
evaluare.
4.1.2 În cazul în care sunt utilizate alte baze de evaluare, acestea trebuie
diferentiate de valoarea de piata
4.1.3 În cazul evaluarilor pentru raportarea financiara, evaluatorii trebuie
sa înteleaga relatia dintre evaluare si standardele de contabilitate si dintre
Standardele Internationale de Contabilitate si standardele nationale de
contabilitate.
4.1.4 În cazul evaluarilor pentru împrumuturi, evaluatorii trebuie sa-si
îndeplineasca misiunea în mod independent, colaborând în acelasi timp cu
autoritatile de reglementare pentru a rezista presiunii din partea clientilor,
prin promovarea de regulamente clare si aplicabile.
4.1.5 La începutul fiecarei evaluari, conditiile contractului si instructiunile
misiunii trebuie mentionate foarte clar în scris.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea în pietele în dezvo ltare
4.1.6 Respectarea Codului Deontologic IVS este obligatorie pentru toti
evaluatorii care lucreaza în cadrul pietelor în dezvoltare.
4.1.7 Fiecare Standard International de Evaluare, Standard International de
Aplicatie în Evaluare si Standard International de Practica în Evaluare
include sectiuni referitoare la prezentarea informatiilor si la devieri. În
conditiile de piata, în care devierea de la Standarde este inevitabila,
Standardele Internationale de Evaluare solicita prezentarea tuturor devierilor
si rationamentul pentru aceste devieri.
4.2 Recomandari pentru banci comerciale si alti creditori:
4.2.1 Bancile si alte institutii financiare, care acorda împrumuturi pentru
ipoteci rezidentiale, precum si pentru proiecte comerciale si rezidentiale,
trebuie sa asigure respectarea Standardului International de Aplicatie în
Evaluare 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului. Evaluatorii trebuie
sa fie evaluatori independenti/externi deoarece numai evaluatorii
independenti/externi pot furniza institutiilor creditoare responsabilitatea
profesionala corespunzatoare. În cazul în care se apeleaza la evaluatorii
interni, se recomanda ca functia de evaluare sa fie independenta de functia
de aprobare a creditului/împrumutului si acest statut de independenta al
evaluatorului trebuie prezentat.
4.2.2 Când se angajeaza evaluatori pentru a îndeplini o misiune, institutiile
creditoare trebuie sa mentioneze conditiile de angajare si instructiunile
pentru misiune în mod clar, în scris, înca de la început.
4.3 Recomandari pentru bancile si institutiile de dezvoltare internationale,
regionale si nationale:
4.3.1 Bancile si institutiile de dezvoltare trebuie sa recunoasca importanta
evaluarile efectuate de evaluatori calificati, care respecta Standardele
Internationale de Evaluare si aceasta Carte Alba.
4.3.2 Necesitatea standardelor de evaluare trebuie privita în contextul
politicilor de promovare care minimizeaza dezechilibrul de pe piata
proprietatilor si în contextul restructurarii si consolidarii pietelor de
proprietati si a sistemelor financiare din cadrul pietelor în dezvoltare.
4.3.3 Utilizatorii evaluarilor elaborate pentru raportarea financiara, de
exemplu pentru înregistrarea valorilor activelor în conturile contabile,
trebuie sa asigure respectarea Standardului International de Aplicatie în
Evaluare 1, Evaluarea pentru raportarea financiara. Evaluatorii trebuie sa-si
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea în pietele în dezvoltare
îndeplineasca misiunile într-un mod independent.
4.3.4 Institutiile cu functii de reglementare a profesiei de evaluator trebuie
sa asigure posibilitatea adecvata de dezvoltare a acesteia, deoarece aceasta
profesiune este esentiala pentru functionarea adecvata a pietei imobiliare si
economiei în ansamblul ei.
5.0 Data aplicarii
5.1 Prezenta Carte Alba A Evaluarii (Studiu) a fost publicata la 1 iulie 2001.
|
