Cartea Alba a Evaluarii (Studiu)
Evaluarea īn pietele īn dezvoltare
Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea īn pietele īn dezvoltare
Cartea Alba a Evaluarii (Studiu)
Evaluarea īn pietele īn dezvoltare
Prezenta Carte Alba trebuie citita tināndu-se cont de Standardele
Internationale de Evaluare 1 si 2, Standardele Internationale de Aplicatii īn
Evaluare 1 si 2 si de Codul Deontologic.
1.0 Introducere
1.1 Datorita importantei pietelor imobiliare si a pietelor de capital pentru
dezvoltarea economica, standardele pentru evaluarea tuturor tipurilor de
proprietate, a activelor de capital si titlurilor financiare cumparate si vāndute pe
aceste piete, au o importanta esentiala. Introducerea si implementarea
standardelor de evaluare sunt esentiale pentru consolidarea pietelor imobiliare
si de capital din economiile īn dezvoltare. Ca urmare, unul dintre cele trei
obiective pe care Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare si le-a
stabilit este "furnizarea de Standarde de evaluare care sa corespunda
necesitatilor tarilor īn dezvoltare # 929b122j 1;i nou industrializate".
1.2 IVSC a avut doua motive pentru elaborarea Cartii Albe referitor la
evaluarea īn pietele īn dezvoltare. Cartea Alba are ca scop:
1.2.1 sa elaboreze instructiunile specifice pentru evaluatorii de pe pietele
īn dezvoltare si
1.2.2 sa contribuie la eforturile bancilor de dezvoltare internationale,
regionale si nationale si institutiilor de supraveghere a restructurarii si/sau
de consolidare a sistemelor financiare pe pietele īn dezvoltare.
1.3 Particularitatile economice, juridice si institutionale ale pietelor īn
dezvoltare ridica anumite probleme pentru evaluatorii care lucreaza pe aceste
piete. Unele dintre aceste caracteristici pot fi evidente si pe pietele mai
dezvoltate, īnsa tind sa fie mai evidente pe pietele īn dezvoltare si includ:
1.3.1 Un cadru juridic incomplet sau inadecvat, care nu permite
functionarea eficienta a pietei imobiliare.
Un cadru legal global, incluzānd un compendiu al legislatiei referitoare la
proprietati, este esential pentru functionarea pietei imobiliare. De exemplu,
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea īn pietele īn dezvo ltare
pe multe piete īn dezvoltare, dreptul de proprietate poate sa nu fie garantat
prin lege, fie ca este definit ca un anumit drept ("dreptul de a utiliza"), fie ca
un ansamblu de drepturi si interese sau "cumul de drepturi".
Planul de amenajare a teritoriului este un exemplu important deoarece este
esential ca evaluatorii sa efectueze analizele celei mai bune utilizari (CMBU
- a se vedea definitia din Glosar) care reprezinta baza pentru formarea unei
opinii cu privire la valoarea de piata. Pentru ca o proprietate sa respecte
criteriile permisibilitatii legale, utilizarea ei trebuie sa fie īn conformitate cu
legile de planificare urbana si cu reglementarile de zonare.
1.3.2 Absenta informatiilor publicate sau dificultatea obtinerii
informatiilor referitoare la tranzactii, precum si alte date necesare pentru
evaluari corespunzatoare.
Evaluatorii de pe pietele īn dezvoltare considera ca datele de piata solide, cu
privire la tranzactii sau alte date de piata relevante, sunt insuficiente, fie
datorita faptului ca publicarea unor astfel de date nu este īnca o regula
stabilita, fie faptului ca oamenii sunt mult mai conservatori īn dezvaluirea
publica a acestor informatii.
1.3.3 O mai mare volatilitate a pietelor imobiliare
Pe pietele īn dezvoltare, atāt factorii interni, cum ar fi slaba colectare si
raspāndire a informatiilor despre piata, cāt si factorii externi precum
susceptibilitatea privind fluxurile neasteptate de capital, pot duce la
volatilitate economica.
1.3.4 Lipsa evaluatorilor calificati corespunzator
Analizele evaluatorilor calificati sunt esentiale pentru sprijinirea procesului
de luare a deciziilor de catre participantii pe piata. Īn absenta evaluarilor
credibile, pietele imobiliare nu pot functiona eficient. Rolul important al
evaluatorilor calificati īn functionarea eficienta a pietei imobiliare, trebuie
mai bine īnteles si apreciat de catre utilizatorii serviciilor de evaluare, de
normalizatori, de guvern si de public īn general.
1.3.5 Standarde nationale de evaluare perimate
Īn anumite piete īn dezvoltare, standardele nationale de evaluare pot fi īn
prezent supuse unei revizuiri. Chiar daca sunt considerate provizorii, aceste
standarde nationale sunt recunoscute legal ca valabile. Cānd exista o
asemenea situatie, aceasta trebuie prezentata, iar asociatia nationala de
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea īn pietele īn dezvoltare
evaluare trebuie sa depuna toate eforturile pentru a asigura ca noile
standarde nationale pun īn aplicare cea mai buna practica de evaluare, asa
cum este reflectata īn IVS.
1.3.6 Presiunea externa
Din cauza reglementarilor insuficiente sau chiar inexistente, referitoare la
problemele de evaluare, din partea supervizorilor pietelor financiare si de
capital si a īnsasi profesiunii de evaluator, evaluatorii sunt adesea supusi
presiunii nedrepte si/sau excesive din partea partilor interesate, cum sunt
institutiile si clientii, de a efectua evaluari altfel decāt īn conformitate cu
Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP).
1.3.7 Interventie guvernamentala excesiva sau insuficienta
Guvernele pot interveni īn cadrul economic, juridic si institutional care sta
la baza pietei imobiliare, astfel īncāt īmpiedica functionarea ei eficienta.
Efectele pe termen lung ale unei astfel de interferente pot fi o alocare
necorespunzatoare a resurselor sau un dezechilibru si distorsiuni pe piata
imobiliara. Pe de alta parte, lipsa de īntelegere din partea guvernului sau
absenta unui sprijin pot īmpiedica functionarea eficienta a pietei imobiliare.
1.3.8 Importanta din ce īn ce mai mare a proprietatii necorporale
Īn fostele economii planificate si centralizate, multe drepturi asupra
proprietatii necorporale nu au fost recunoscute integral. Aceste economii se
afla īn tranzitia la economia de piata, iar drepturile asupra proprietatii
necorporale au dobāndit o importanta speciala, fiind recunoscute ca o
categorie de proprietate.
2.0 Definitii
Piata īn dezvoltare. O piata īn crestere ca marime si complexitate din
cadrul unei economii nationale, care este īn tranzitie pentru a deveni mai
dezvoltata si pentru a fi bazata pe piata. O piata īn dezvoltare poate fi o piata
financiara cu o vechime mica de functionare si/sau cu o capitalizare
insuficienta. Caracteristicile comune pietelor īn dezvoltare pot cuprinde
modificarile structurale semnificative īn economia nationala, dezvoltarea rapida
a structurilor politice, legale si institutionale si trecerea de la o economie
planificata sau o economie centralizata la o economie bazata pe piata. Ca
rezultat, pietele īn dezvoltare devin tot mai globalizate.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea īn pietele īn dezvo ltare
Cadru legal. Un corp cuprinzator de legi aplicabile care prevad drepturile
si interesele asociate cu dreptul de proprietate asupra unui bun, precum si
puterile exercitate de administratia publica asupra proprietatii.
Plan de amenajare a teritoriului (PAT) si planuri urbanistice generale
(PUG). Programul propus de autoritatea locala pentru viitoarea dezvoltare a
unei zone, īn conformitate cu o anumita utilizare sau utilizari ale terenului.
Aceste planuri, care exprima o forma de exercitare a puterii guvernamentale,
reprezinta baza pentru zonare.
3.0 Comentarii
3.1 De la īnceput trebuie mentionat faptul ca, deoarece aceasta Carte Alba
recunoaste circumstantele speciale ale pietelor īn dezvoltare, evaluatorii care
lucreaza īn cadrul acestor piete nu trebuie sa utilizeze prezenta Carte Alba
pentru a se sustrage de la conceptele de baza si principiile GAVP.
Valoarea de piata - ca baza de evaluare
3.2.1 Baza de evaluare fundamentala, din Standardele Internationale de
Evaluare, este valoarea de piata. Orice estimare a valorii de piata depinde
de ipoteza ca, īntr-o anumita masura, exista o piata activa si functionala.
Masura īn care o piata īn dezvoltare este operativa depinde de marimea sa
relativa, de gradul ei de maturizare si de complexitatea sa.
3.2.2 Īn timp ce, īn unele economii īn dezvoltare, pietele active de
proprietati pot furniza evaluatorilor suficiente date tranzactionale si alte
informatii relevante pentru a estima valoarea de piata, īn cadrul altor piete,
informatiile despre piata pot fi greu de obtinut. Informatiile de baza,
referitoare la o proprietate, pot sa nu fie disponibile, iar calitatea
informatiilor obtinute sa nu reflecte piata. Īn conditiile pietei limitate,
evaluatorul este nevoit sa depuna mai multe eforturi īn studierea conditiilor
de piata, care au impact asupra datelor tranzactionale, selectate pentru a fi
utilizate ca date comparabile. Ajustarile adecvate ale datelor trebuie īnsotite
de analize logice si solide. O dimensiune sau un numar nerezonabil de
ajustari īmpiedica totusi utilizarea unor astfel de date ca date comparabile.
3.2.3 Īn cazul īn care un evaluator nu poate efectua o evaluare pe baza
informatiilor de piata sau daca numai o parte a evaluarii poate fi efectuata
pe baza evidentelor pietei, evaluatorul trebuie sa prezinte utilizatorului
evaluarii aceasta restrictie si sa identifice orice element al acesteia, bazat pe
alte date decāt cele obtinute de pe piata. Toate ipotezele facute īn evaluare
trebuie prezentate si trebuie mentionat impactul potential asupra valorii
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea īn pietele īn dezvoltare
raportate.
3.2.4 Īn pietele īn dezvoltare, legile privind amenajarea teritoriului ar
putea sa nu fie promulgate īn mod explicit sau aplicate de catre autoritatile
elaboratoare. Ca urmare, stabilirea celei mai bune utilizari (CMBU - a se
vedea definitia din Glosar), poate fi dificila sau, īn cel mai bun caz,
subiectiva. Poate fi nevoie ca evaluatorii sa faca un rationament special īn
justificarea concluziei CMBU. CMBU este determinata de moment. Īn
consecinta, este necesar sa se specifice cānd si cum intra īn vigoare CMBU.
Īn cazul īn care analiza CMBU nu poate fi efectuata sau cānd astfel de
analize au la baza un numar excesiv de ipoteze, evaluatorul trebuie sa faca
cunoscuta aceasta situatie.
3.3 Baze de evaluare diferite de valoarea de piata
3.3.1 Standardele Internationale de Evaluare 1 si 2 fac o distinctie clara
īntre evaluarile bazate pe valoarea de piata si evaluarile pe baze diferite de
valoarea de piata. Bazele de evaluare diferite de valoarea de piata pot fi
utilizate pentru a estima, de exemplu, valoarea de utilizare sau valoarea pe
care o anumita proprietate o are pentru o anumita utilizare si un anumit
utilizator, īn comparatie cu valoarea de schimb, care reprezinta fundamentul
evaluarilor bazate pe valoarea de piata.
3.3.2 Datorita lipsei sau insuficientei datelor tranzactionale sau altor date
relevante, necesare īn evaluarile bazate pe piata, evaluatorii din cadrul
pietelor īn dezvoltare uneori obtin estimari ale valorii, altele decāt valoarea
de piata, fara sa ofere clarificarile necesare asupra faptului ca aceste
estimari de valoare sunt īntr-adevar evaluari nebazate pe piata. Conform
Standardului IVS 2, este necesar ca evaluarile nebazate pe piata, indiferent
unde sunt efectuate, sa fie identificate clar ca evaluari nebazate pe piata.
3.3.3 Costul de īnlocuire net sau metodologia CIN, pentru evaluari care nu
pot fi justificate integral cu datele de piata, este considerat ca o metodologie
acceptabila pentru a ajunge la un surogat pentru valoarea de piata a
proprietatii specializate sau a proprietatii cu piata limitata. Rezultatul este
totusi o estimare nebazata pe piata. CIN este o metoda foarte utila īn cadrul
pietelor īn dezvoltare, unde datele tranzactionale sunt rare, iar informatiile
cu privire la costurile de constructie pot fi obtinute mai usor. Totusi,
evaluatorii trebuie sa identifice foarte clar limitarile unei estimari obtinute
prin metodologia CIN. Trebuie acordata o atentie deosebita principiului
utilizarii consecvente atunci cānd evaluarea se bazeaza pe CIN, mai ales īn
cazul īn care informatiile disponibile reprezinta un mix sau o combinatie a
datelor bazate si nebazate pe piata. (A se vedea GN 8, Costul de īnlocuire
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea īn pietele īn dezvo ltare
net pentru raportarea financiara - CIN.)
3.4 Evaluarile pentru raportarea financiara
3.4.1 Īn evaluarile pentru raportarea financiara (Standardul International
de Aplicatie īn Evaluare 1), evaluatorii din cadrul pietelor īn dezvoltare
trebuie sa tina cont de conceptele si principiile stabilite īn Standardele
Internationale de Contabilitate si trebuie sa īnteleaga diferentele dintre
aceste standarde de contabilitate si standardele nationale de contabilitate ale
tarii īn care se desfasoara evaluarea. Īn mod normal, standardele nationale
de contabilitate au prioritate īn fata standardelor internationale deoarece
standardele nationale deriva din legislatia nationala si sunt obligatorii.
Nevoile de raportare ale clientului sunt esentiale deoarece raportul financiar
este īn general adaptat acestor nevoi.
3.5 Evaluarile pentru īmprumuturi
3.5.1 Īn evaluarea pentru īmprumuturi (Standardul International de
Aplicatie īn Evaluare 2), evaluatorii din cadrul pietelor īn dezvoltare pot fi
supusi unor presiuni din partea clientilor. Evaluatorii trebuie sa lucreze cu
autoritatile de reglementare, pentru a se asigura ca regulamentele sunt clar
stabilite, enuntate, respectate si aplicate integral.
3.5.2 Creditorii trebuie sa faca distinctia īntre evaluarile facute pentru
ipotecile rezidentiale si evaluarile facute pentru proiecte mai mari. Datorita
naturii īn expansiune a pietelor īn dezvoltare, proiectele comerciale si
rezidentiale tind sa fie de mare amploare, iar evaluarile pentru proiecte
necesita studii de piata si de fezabilitate, īnainte de a estima valoarea.
3.6 Codul Deontologic
3.6.1 Īn paragraful 2.3 din Codul Deontologic IVS se mentioneaza ca: "Īn
acele tari īn care nu exista īnca o infrastructura pentru exercitarea instruita si
controlata a profesiunii de evaluator, principala responsabilitate este ca
utilizatorii sa fie satisfacuti, iar evaluatorii sa-si īndeplineasca sarcina īn
mod competent". Totusi, evaluatorii de pe pietele īn dezvoltare trebuie
īntotdeauna sa respecte dispozitiile Codului Deontologic IVS si nu se pot
abate de la acest Cod.
3.6.2 Paragraful 5.0 din Codul Deontologic IVS, contine prevederile de
competenta IVS. Īn pofida nevoii de a sprijini aceste prevederi īn caracterul
lor general, este recunoscut ca definitia evaluatorului din paragraful 3.3 al
Codului Deontologic poate sa nu fie conforma īntotdeauna cu situatia unei
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea īn pietele īn dezvoltare
piete īn dezvoltare, unde nu exista nici pregatirea corespunzatoare si nici o
organizatie a evaluatorilor instruiti suficient sau cu suficienta experienta.
3.6.3 Paragraful 6.8.1 din Codul Deontologic merita sa fie reiterat:
"Standardele sunt concepute pentru situatiile generale si nu pot acoperi
orice eventualitate. Vor exista situatii īn care devierea de la Standarde este
inevitabila. Cānd apar astfel de situatii, devierea nu va constitui o īncalcare
a acestor Standarde, cu conditia ca aceasta deviere sa fie rezonabila, sa
respecte principiile eticii si limitele de competenta, iar īn raportul de
evaluare sa fie inclusa o motivare rationala a acestei devieri".
4.0 Recomandari
Conform celor doua obiective ale acestei Carti Albe, recomandarile sunt
destinate evaluatorilor care efectueaza evaluari pe pietele īn dezvoltare,
bancilor comerciale si altor creditori, precum si bancilor de dezvoltare
internationale, regionale si nationale si institutiilor care supravegheaza
restructurarea si/sau consolidarea sistemelor financiare din cadrul pietelor īn
dezvoltare.
4.1 Recomandari pentru evaluatori:
Valoarea de piata trebuie recunoscuta ca baza fundamentala de
evaluare.
4.1.2 Īn cazul īn care sunt utilizate alte baze de evaluare, acestea trebuie
diferentiate de valoarea de piata
4.1.3 Īn cazul evaluarilor pentru raportarea financiara, evaluatorii trebuie
sa īnteleaga relatia dintre evaluare si standardele de contabilitate si dintre
Standardele Internationale de Contabilitate si standardele nationale de
contabilitate.
4.1.4 Īn cazul evaluarilor pentru īmprumuturi, evaluatorii trebuie sa-si
īndeplineasca misiunea īn mod independent, colaborānd īn acelasi timp cu
autoritatile de reglementare pentru a rezista presiunii din partea clientilor,
prin promovarea de regulamente clare si aplicabile.
4.1.5 La īnceputul fiecarei evaluari, conditiile contractului si instructiunile
misiunii trebuie mentionate foarte clar īn scris.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea īn pietele īn dezvo ltare
4.1.6 Respectarea Codului Deontologic IVS este obligatorie pentru toti
evaluatorii care lucreaza īn cadrul pietelor īn dezvoltare.
4.1.7 Fiecare Standard International de Evaluare, Standard International de
Aplicatie īn Evaluare si Standard International de Practica īn Evaluare
include sectiuni referitoare la prezentarea informatiilor si la devieri. Īn
conditiile de piata, īn care devierea de la Standarde este inevitabila,
Standardele Internationale de Evaluare solicita prezentarea tuturor devierilor
si rationamentul pentru aceste devieri.
4.2 Recomandari pentru banci comerciale si alti creditori:
4.2.1 Bancile si alte institutii financiare, care acorda īmprumuturi pentru
ipoteci rezidentiale, precum si pentru proiecte comerciale si rezidentiale,
trebuie sa asigure respectarea Standardului International de Aplicatie īn
Evaluare 2, Evaluarea pentru garantarea īmprumutului. Evaluatorii trebuie
sa fie evaluatori independenti/externi deoarece numai evaluatorii
independenti/externi pot furniza institutiilor creditoare responsabilitatea
profesionala corespunzatoare. Īn cazul īn care se apeleaza la evaluatorii
interni, se recomanda ca functia de evaluare sa fie independenta de functia
de aprobare a creditului/īmprumutului si acest statut de independenta al
evaluatorului trebuie prezentat.
4.2.2 Cānd se angajeaza evaluatori pentru a īndeplini o misiune, institutiile
creditoare trebuie sa mentioneze conditiile de angajare si instructiunile
pentru misiune īn mod clar, īn scris, īnca de la īnceput.
4.3 Recomandari pentru bancile si institutiile de dezvoltare internationale,
regionale si nationale:
4.3.1 Bancile si institutiile de dezvoltare trebuie sa recunoasca importanta
evaluarile efectuate de evaluatori calificati, care respecta Standardele
Internationale de Evaluare si aceasta Carte Alba.
4.3.2 Necesitatea standardelor de evaluare trebuie privita īn contextul
politicilor de promovare care minimizeaza dezechilibrul de pe piata
proprietatilor si īn contextul restructurarii si consolidarii pietelor de
proprietati si a sistemelor financiare din cadrul pietelor īn dezvoltare.
4.3.3 Utilizatorii evaluarilor elaborate pentru raportarea financiara, de
exemplu pentru īnregistrarea valorilor activelor īn conturile contabile,
trebuie sa asigure respectarea Standardului International de Aplicatie īn
Evaluare 1, Evaluarea pentru raportarea financiara. Evaluatorii trebuie sa-si
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Cartea Alba, Evaluarea īn pietele īn dezvoltare
īndeplineasca misiunile īntr-un mod independent.
4.3.4 Institutiile cu functii de reglementare a profesiei de evaluator trebuie
sa asigure posibilitatea adecvata de dezvoltare a acesteia, deoarece aceasta
profesiune este esentiala pentru functionarea adecvata a pietei imobiliare si
economiei īn ansamblul ei.
5.0 Data aplicarii
5.1 Prezenta Carte Alba A Evaluarii (Studiu) a fost publicata la 1 iulie 2001.
|
