Introducere la Standardele Internationale de Evaluare 1, 2 si 3
Elaborarea si comunicarea evaluarii
Evaluarile sunt elaborate pe baza valorii de piata a unui activ sau pe baze
diferite de valoarea de piata. Toate evaluarile utilizeaza conceptele de piata,
pret, cost si valoare. Aceste concepte sunt relevante atât pentru evaluarile pe
baza valorii de piata, cât si pentru cele efectuate pe criterii care nu au legatura
cu piata. Atât comunicarea clara a rezultatelor evaluarii, cât si întelegerea
modalitatii de obtinere a lor au aceeasi importanta pentru munca evaluatorilor.
Un raport de evaluare bine elaborat îndeplineste aceste functiuni. În consecinta,
este indicat ca Standardele Internationale de Evaluare sa se refere la aceste trei
aspecte fundamentale ale evaluarii: IVS 1 Valoarea de piaţ 13313b17n ;a - baza de evaluare;
IVS 2 Baze de evaluare diferite de valoarea de piata si IVS 3 Raportarea
evaluarii.
Baze de evaluare bazate si nebazate pe piata
1.0 Introducere
Din punct de vedere conceptual, valoarea este creata si sustinuta de
interactiunea a patru factori care sunt asociati cu orice produs, serviciu sau
marfa. Acestia sunt utilitatea, raritatea, dorinta si puterea de cumparare.
1.1 Functionarea principiului economic al cererii si ofertei reflecta
interactiunea complexa a celor patru factori ai valorii. Oferta unui bun sau
serviciu este influentata de utilitatea sa si de solicitarea sa. Disponibilitatea unui
bun sau serviciu este limitata de raritatea sa si de puterea efectiva de cumparare
a potentialilor consumatori. Cererea pentru un bun sau serviciu este, de
asemenea, creata de utilitatea sa, influentata de raritatea si de solicitarea sa si
limitata de puterea de cumparare.
1.2 Utilitatea pentru care un bun sau serviciu a fost produs, ca si raritatea sau
disponibilitatea redusa a bunului sau serviciului sunt considerate factori ai
ofertei. Preferintele consumatorilor si puterea lor de cumparare, care reflecta
dorinta de a avea bunul sau serviciul si stabilesc accesibilitatea acestora, sunt
considerate factori ai cererii
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Introducere la IVS 1, 2 si 3/Pie te
2.0 Piete
O piata reprezinta un mediu în care bunurile, serviciile si marfurile sunt
comercializate între cumparatori si vânzatori prin mecanismul pretului.
Conceptul de piata implica capacitatea cumparatorilor si a vânzatorilor de a-si
desfasura activitatea fara restrictii.
Principiul cererii si ofertei arata ca pretul unui bun sau serviciu variaza
invers proportional cu oferta si direct proportional cu cererea.
2.2 În cazul pietelor imobiliare, oferta reprezinta totalitatea drepturilor reale
imobiliare disponibile pentru vânzare sau închiriere, la diferite preturi, în cadrul
unei anumite piete, într-un anumit interval de timp, în situatia în care costurile
fortei de munca si costurile de productie ramân constante.
Curba cererii si ofertei
Oferta
Pret de
echilibru
Cerere
Pretul în dolari (mii $)
Cantitate în unitati (1.000)
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Introducere la IVS 1, 2 si 3/Pret, cost si valoare
Cererea constituie numarul potentialilor cumparatori sau chiriasi, care
cauta drepturi reale imobiliare, la diferite preturi, pe o anumita piata, într-o
anumita perioada de timp, în situatia în care alti factori precum populatia,
venitul, preturile viitoare si preferintele consumatorilor ramân constante.
3.0 Pret, cost si valoare
Diferentele dintre pret, cost si valoare au fost prezentate anterior. (A se vedea
sectiunea 4.0 din Conceptele si Principiile Generale de Evaluare.) Aceste
diferente de terminologie sunt importante pentru functionarea pietei datorita
relatiei functionale pe care o descrie fiecare, de ex. pretul se raporteaza la
schimbul curent al bunului sau serviciului; costul reflecta cheltuiala pentru
productia bunului sau serviciului; valoarea reprezinta cel mai probabil pret
convenit de cumparatorii si vânzatorii unui bun sau serviciu, care este
disponibil pentru cumparare.
Pretul este un concept care se refera la schimbul unei marfi, unui produs
sau unui serviciu. Pretul reprezinta suma de bani care a fost ceruta, oferita sau
platita pentru un articol. Dupa ce schimbul a fost efectuat, pretul public sau
confidential devine un fapt istoric. Pretul platit reprezinta intersectia dintre
oferta si cerere.
Costul este un concept referitor la productie, deci diferit de schimb si este
definit ca fiind suma de bani necesara pentru a crea sau produce o marfa, un
bun, sau un serviciu. Dupa obtinerea bunului sau dupa prestarea serviciului,
costul acestora devine un fapt istoric.
3.3 Conceptul de valoare se refera la pretul cel mai probabil convenit de
cumparatorii si vânzatorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumparare.
Valoarea stabileste pretul ipotetic sau notional pe care cumparatorii si
vânzatorii îl vor conveni pentru un bun sau un serviciu. Astfel, valoarea nu
reprezinta un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru
un bun sau serviciu, disponibil pentru cumparare, la un anumit moment dat.
3.4 În afara de aptitudinea de a fi cumparat si vândut de catre participantii pe
piata, de ex. cumparatorii sau vânzatorii, valoarea unui bun sau serviciu poate
deriva din utilitatea economica alternativa sau din functiunile asociate acesteia
sau poate reflecta conditii de piata neobisnuite sau atipice.
3.4.1 Detinatorii unei proprietati din cadrul unei întreprinderi în activitate,
investitorii în aceasta proprietate, asiguratorii proprietatii, agentii fiscali sau
functionarii evaluatori, lichidatorii si administratorii provizorii si
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Introducere la IVS 1, 2 si 3/Baze de evaluare bazate si nebazate pe piata
cumparatorii speciali sau motivati atipic pot atribui diferite valori aceleiasi
proprietati, din motive la fel de logice si valabile.
3.4.2 Au fost elaborate diferite definitii ale valorii, care ofera o perspectiva
a valorilor alternative care pot fi atribuite unui bun sau unui serviciu. În
consecinta, folosirea termenului valoare, trebuie întotdeauna caracterizata
de definitia particulara aplicabila.
4.0 Baze de evaluare bazate si nebazate pe piata
Conceptul de valoare de piata este legat de perceptiile colective si de
comportamentul participantilor pe piata. Acest concept recunoaste diversii
factori care pot influenta tranzactiile din cadrul pietei si îi separa de alte
considerente intrinseci sau nebazate pe piata, care influenteaza valoarea.
4.1 Evaluarile proprietatii pe baza pietei implica functionarea unei piete în
cadrul careia tranzactiile au loc fara restrictii din partea fortelor din afara pietei.
4.1.1 Evaluarile pe baza pietei trebuie sa identifice si sa includa definitia
valorii de piata utilizata în evaluare.
4.1.2 Evaluarile pe baza pietei trebuie sa stabileasca cea mai buna utilizare
sau cea mai probabila utilizare a proprietatii, care reprezinta un determinant
semnificativ al valorii sale.
4.1.3 Evaluarile pe baza pietei sunt elaborate pe baza informatiilor
specifice ale pietei (pietelor) corespunzatoare si prin metode si proceduri
care încearca sa reflecte procesele deductive ale participantilor pe aceste
piete.
4.1.4 Evaluarile pe baza pietei sunt realizate prin aplicarea abordarilor
valorii prin comparatia vânzarilor, capitalizarea venitului si prin cost.
Informatiile si criteriile folosite, în fiecare din aceste abordari, trebuie sa fie
obtinute de pe piata.
4.2 Evaluarile nebazate pe piata ale proprietatii utilizeaza metode care iau în
considerare utilitatea economica sau functiunile unui activ, altele decât
capacitatea acestuia de a fi cumparat si vândut de participantii pe piata sau iau
în considerare efectul conditiilor de piata neobisnuite sau atipice.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
Introducere la IVS 1, 2 si 3/Comunicarea rezultatelor evaluarii
4.2.1 Evaluarile nebazate pe piata trebuie sa includa definitia valorii
aplicate în cadrul evaluarii, de exemplu: valoarea de utilizare, valoarea de
exploatare continua, valoarea de investitie sau subiectiva, valoarea de
asigurare, valoarea de impunere sau de impozitare, valoarea de recuperare,
valoarea de lichidare sau valoarea speciala.
Raportul de evaluare trebuie sa asigure faptul ca o astfel de valoare definita
nu va fi interpretata ca valoare de piata.
4.2.2 Evaluarile nebazate pe piata trebuie sa utilizeze procedurile
corespunzatoare si sa analizeze informatii suficiente pentru efectuarea unei
estimari rezonabile a valorii.
5.0 Comunicarea rezultatelor evaluarii
5.1 Continutul si prezentarea raportului de evaluare au o importanta deosebita
pentru:
5.1.1 transmiterea concluziei cu privire la valoare clientului si
utilizatorului (utilizatorilor) evaluarii si
5.1.2 confirmarea bazei de evaluare/definitiei valorii, scopului evaluarii, si
ipotezelor sau conditiilor limitative care stau la baza evaluarii.
5.2 Pentru a ajuta cititorul sa parcurga procedurile si dovezile utilizate de
evaluator în procesul de evaluare, raportul de evaluare poate furniza, de
asemenea, procesele analitice si informatiile empirice utilizate pentru a obtine
concluzia cu privire la valoare.
5.3 Alte informatii esentiale, continute în raportul de evaluare, includ:
5.3.1 numele evaluatorului si data la care se aplica valoarea estimata,
5.3.2 proprietatea si drepturile de proprietate supuse evaluarii,
5.3.3 data evaluarii si data raportului de evaluare,
5.3.4 amplitudinea inspectiei,
5.3.5 aplicabilitatea acestor Standarde si orice prezentare de informatii
solicitata.
|
