Standard International de Aplicatie în
Evaluare 2 - Evaluarea pentru garantarea
împrumutului (Revizuit în 2005)
1.0 Introducere
1.1 Scopul Standardului International de Aplicatie în Evaluare 2 (IVA 2) este
de a oferi instructiuni evaluatorilor care elaboreaza evaluarile pentru garantarea
împrumuturilor. IVA 2 ofera cadrul în care evaluatorii pot face evaluari mai
degraba pentru institutiile de creditare si alte institutii care ofera finantari, care
trebuie garantate cu active corporale, decât pentru creditele destinate
persoanelor fizice sau întreprinderilor/entitatilor. Opiniile evaluatorilor pot fi
aplicate si în alte domenii, însa acest Standard analizeaza numai evaluarile de
proprietati pentru garantarea împrumutului.
1.2 Multe acorduri de finantare sunt garantate cu anumite active. Garantiile
pentru un împrumut în alte acorduri de finantare pot fi definite mai pe larg. În
anumite situatii, însusi activul net al unei întreprinderi/entitati poate fi pus ca
garantie, indiferent de activele din componenta lui. În general, evaluatorii
determina valoarea de piata când evalueaza anumite active pentru a garanta o
finantare. Uneori pot utiliza valoarea de exploatare continua, valoarea de
lichidare sau alte tipuri de valoare, în functie de legislatie, de circumstante si de
cerintele partii garantate, însa finantatorii solicita în mod uzual valoarea de
piata.
1.3 Chiar daca proprietatile difera din punctul de vedere al amplasarii,
utilitatii, vechimii, adecvarii si altor factori, principiile de evaluare sunt
aceleasi. Este important ca evaluatorii sa aplice în mod consecvent principiile
de evaluare din cuprinsul acestor Standarde, efectuând evaluari obiective, care
sa fie relevante pentru necesitatile clientilor si bine întelese de utilizatorii
evaluarii.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Acest Standard se aplica în toate situatiile în care evaluatorii sunt solicitati
sa avizeze sau sa raporteze institutiilor de creditare sau 23423x236x altor furnizori de capital
de împrumut, în cazurile în care evaluarile sunt efectuate pentru garantarea
împrumuturilor.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVA 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului/ i/Definitii
3.0 Definitii
Valoarea de piata, asa cum a fost definita în IVS 1, ramâne baza activitatii
evaluatorului. Este definita ca:
Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata,
la data evaluarii, între un cumparator decis si un vânzator hotarât, într-o
tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing
corespunzatoare, în care partile implicate au actionat în cunostinta de cauza,
prudent si fara constrângere.
3.2 Termenul proprietate este utilizat, în paragraful 3.1 de mai sus, deoarece
acest Standard se ocupa de evaluarea proprietatii. Utilizarea termenului
proprietate ar trebui sa fie utila pentru diferentierea evaluarilor în scop de
creditare, ca si a altor tipuri de evaluari, de cele pentru raportarea financiara,
care opereaza cu activele reflectate în documentele contabile ale unei
întreprinderi/entitati.
3.3 Toate metodele, tehnicile si procedurile de evaluare a valorii de piata
daca pot fi utilizate si daca sunt aplicate corect si adecvat, vor conduce la
reflectarea valorii de piata, când se bazeaza pe criterii derivate din piata.
Metoda comparatiei vânzarilor sau alte metode de comparatie de piata trebuie
sa fie fundamentate pe observatiile de piata. Costurile de constructie si
deprecierea trebuie determinate prin analiza costurilor si a deprecierilor
cumulate reflectate de piata. Abordarea prin capitalizarea venitului sau analiza
fluxului de numerar actualizat (DCF) trebuie sa se bazeze pe fluxurile de
numerar determinate de piata si pe rate de rentabilitate derivate din piata. Chiar
daca posibilitatea de obtinere a informatiilor si circumstantele legate de piata
sau de proprietatea în sine vor determina care metoda de evaluare este cea mai
relevanta si mai adecvata, rezultatul folosirii oricareia dintre procedurile
mentionate anterior trebuie sa fie valoarea de piata, daca fiecare metoda se
bazeaza pe informatii derivate din piata.
3.4 Maniera în care proprietatea va fi negociata pe piata (libera) va face
deosebirea în ce priveste aplicabilitatea diferitelor abordari sau proceduri
folosite pentru estimarea valorii de piata. Când se bazeaza pe informatii de
piata, fiecare metoda este o metoda comparativa. În orice situatie de evaluare,
una sau mai multe metode sunt, în general, cele mai reprezentative pentru
activitatile pietei (libere). Evaluatorul va lua în considerare fiecare metoda în
orice implicare a valorii de piata si va determina care metoda este cea mai
adecvata.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVA 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului/Standarde de Contabilitate
3.5 Persoanele care cauta garantii pentru finantare sau care încearca sa
evalueze statutul acelei garantii, uneori, vor solicita evaluari pe o baza diferita
de valoarea de piata. În astfel de situatii, evaluatorul ar trebui sa obtina
definitiile reglementare care se pot aplica si va începe o evaluare pe o baza
diferita de valoarea de piata numai daca acea evaluare nu contravine legilor sau
reglementarilor în vigoare si nu va duce la aparitia unor confuzii. În astfel de
situatii, în mod uzual evaluatorii includ o estimare a valorii de piata sau alte
informatii adecvate prin care sa arate marimea diferentei dintre o valoare
estimata nebazata pe piata si valoarea de piata.
3.6 IVS 2 ofera definitii ale valorilor diferite de valoarea de piata
Evaluatorul trebuie sa fie foarte atent pentru a evita orice situatie în care
estimarile valorilor din afara pietei pot fi confundate cu estimarile valorilor de
piata. Chiar daca pot fi situatii în care estimarile valorii de piata sunt adecvate,
cei care utilizeaza astfel de evaluari trebuie atentionati cu privire la faptul ca
aceste valori nu pot sa fie, si în general nu sunt, realizabile pe piata.
4.0 Relatia cu Standardele de Contabilitate
4.1 Standardele de Contabilitate contin criteriile specifice si formuleaza
ipotezele specifice pe care evaluatorul trebuie sa le ia în considerare în
elaborarea evaluarilor pentru raportarea financiara. Evaluarile în scopul
garantarii împrumutului trebuie sa îndeplineasca cerintele domeniului creditului
dar, aceste cerinte pot fi diferite în mod substantial de cele aferente pentru
raportarea financiara. Unul din principiile de baza ale evaluarii pentru
raportarea financiara îl reprezinta ipoteza continuitatii activitatii întreprinderii.
Totusi, o astfel de ipoteza nu se aplica în cazul proprietatilor cu care sunt
garantate împrumuturile. Aceasta are o implicatie pentru activele specializate,
unde valoarea de garantie, fara a avea în vedere functionarea întreprinderii,
poate sa fie limitata strict.
5.0 Aplicare
Pentru efectuarea evaluarilor, conforme cu acest Standard si cu Principiile
de evaluare general acceptate (GAVP), este obligatoriu ca evaluatorii sa
respecte toate sectiunile din Codul Deontologic IVS, referitoare la etica,
competenta, prezentarea informatiilor si raportare (sectiunile 4, 5, 6 si 7).
5.1 În efectuarea evaluarilor proprietatilor ale caror rezultate vor fi
utilizate pentru garantarea împrumuturilor, evaluatorii vor estima în mod
normal valoarea de piata a activelor acestora, în conformitate cu aceste
Standarde Internationale de Evaluare.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVA 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului/Apli care
5.2 Când circumstantele, reglementarile si legile contin sau solicita
devieri de la valoarea de piata, si numai în aceste circumstante, evaluatorii
vor aplica alte definitii ale valorii si procedurilor care ar fi adecvate.
Aceasta deviere va fi mentionata clar si va fi explicata în raportul sau în
certificatul de evaluare, împreuna cu precizarea si definitia tipului de
valoare estimata si cu o explicatie a motivelor pentru aceasta deviere. Daca
exista o diferenta substantiala între valoarea de piata a proprietatii si un tip
alternativ de valoare raportata, acest lucru ar trebui mentionat în raport
sau certificat si discutat cu clientul.
5.3 Baza de evaluare pentru contractul evaluatorului va fi stabilita foarte
clar în orice raport sau certificat ce trebuie utilizat de terte parti, si toate
raportarile vor fi întocmite astfel încât sa nu fie considerate confuze.
Concluzia evaluarii va fi raportata în conformitate cu IVS 3, Raportarea
evaluarii.
5.4 În anumite tari, standardele de practica profesionala de evaluare
stabilesc anumite cerinte pentru evaluarile proprietatilor asociate cu
garantarea împrumuturilor. În general, îndeplinirea acestor cerinte are
rezultate care sunt compatibile cu prezentul Standard International de
Aplicatie în Evaluare, desi conformitatea cu acesta este o problema
distincta. Orice devieri trebuie explicate cu claritate.
5.5 Un procentaj mare de credite pentru persoane fizice si pentru
întreprinderi, solicitate bancilor si altor institutii financiare, sunt
garantate printr-o participatie asupra unor active specifice ale proprietatii.
Pentru a efectua evaluari în astfel de circumstante, evaluatorii trebuie sa
înteleaga foarte bine cerintele acestor institutii, ca si structura termenilor
si aranjamentelor contractului de împrumut. Uneori creditorii solicita ca
anumiti termeni referitori la un anumit împrumut sa ramâna confidentiali,
însa acest lucru nu exonereaza evaluatorul de obligatia de a avea
cunostinte generale despre procesul de creditare.
5.6 Evaluatorul ar trebui sa faca evaluarea în contextul pietei si sa
furnizeze o estimare a riscurilor aferente proprietatii în cauza, atât pentru
prezent cât si pentru viitor. Orice variabilitate neobisnuita în valoarea
proprietatii sau pe piata proprietatilor comparabile trebuie mentionata în
raportul sau certificatul de evaluare.
5.7 Rapoartele si estimarile evaluarilor clare, obiective, pertinente si
inteligibile sunt importante pentru toate evaluarile în care împrumuturile
trebuie garantate prin active ale proprietatii. Evaluarile pentru
împrumuturi obligatare, în cazurile în care acestea au o cotatie publica,
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVA 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului/Comentarii
pot fi efectuate dupa reguli speciale. Evaluatorii vor lua la cunostinta, vor
întelege si vor respecta toate cerintele speciale referitoare la astfel de
evaluari.
5.8 Evaluatorul va face prezentari ale informatiilor, în mod adecvat cu
specificul contractului si va respecta Standardele de raportare prezentate
în IVS 3, Raportarea Evaluarii si în sectiunea 7 de mai jos.
6.0 Comentarii
6.1 În general, cerintele evaluarilor pentru împrumuturile care trebuie
garantate cu active ale proprietatii sunt asemanatoare cu cele pentru alte
angajamente care estimeaza valoarea de piata. În particular, este necesar sa se
stabileasca si sa se raporteze baza pentru orice deviere de la standarde. Asa cum
se mentioneaza în cele ce urmeaza, anumite tipuri de proprietati necesita o
atentie speciala.
Investitii imobiliare
6.2.1 Proprietatile care produc venituri sunt de obicei evaluate individual,
însa este posibil ca institutiile de creditare sa doreasca sa cunoasca valoarea
unei proprietati ca facând parte dintr-un portofoliu al proprietatilor. În
asemenea situatii, diferenta dintre astfel de puncte de vedere, potential
diferite, ar trebui explicata clar.
6.2.2 Creditorii sunt interesati mai ales de opinia evaluatorului în ceea ce
priveste siguranta serviciului datoriei pentru un împrumut, adica de
posibilitatea ca proprietatea sa faca fata platilor de dobânda si rambursarii
creditului (daca este adecvat), pe toata perioada de acordare a creditului.
6.2.3 În cazul investitiilor imobiliare, este recomandat ca evaluatorii sa
faca distinctia între rata de capitalizare a capitalului propriu si rata totala de
capitalizare. În mod asemanator, referintele la ratele interne de rentabilitate
(RIR) trebuie sa mentioneze daca acestea contin sau nu costul creditului. De
asemenea, trebuie sa fie explicat orice tratament special al impozitelor.
Proprietatile ocupate de proprietar
6.3.1 Proprietatile ocupate de proprietar trebuie evaluate în ipoteza unei
proprietati libere (vacanta sau neocupata), de exemplu: terenul sau
proprietatea construita pe acest teren ale caror drepturi de proprietate sunt
detinute dar, care în prezent nu sunt ocupate, si în functie de cea mai buna
utilizare a proprietatii. Aceasta nu exclude considerarea proprietarului ca
parte a pietei, însa prevede ca orice avantaje speciale ce decurg din ocuparea
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVA 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului/Comentari i
de catre proprietar, care pot fi reflectate în evaluarea afacerii, sa fie distincte
de valoarea proprietatii. În cazul neîndeplinirii angajamentelor financiare,
garantia pentru finantare poate fi realizata numai prin schimbarea ocuparii.
Daca evaluatorului i se cere sa stabileasca o baza de evaluare diferita,
raportul sau certificatul de evaluare ar trebui, de asemenea, sa faca trimitere
la valoarea derivata din realitatea de pe piata vânzarilor de proprietati
neocupate similare.
Proprietati specializate
6.4.1 Proprietatile specializate care, prin definitie, au o vandabilitate
limitata si valoarea este derivata din valoarea totala a întreprinderii (a se
vedea Conceptele si principiile generale de evaluare, paragraful 8.2 si IVA
1, paragraful 6.4 si urmatoarele) pot fi inadecvate ca garantii distincte
pentru împrumuturi. Daca acestea sunt considerate garantii pentru un
împrumut individual sau colectiv, ele trebuie evaluate pe baza celei mai
bune utilizari în ipoteza unei proprietati vacante si a explicarii complete a
tuturor ipotezelor.
Proprietati evaluate în mod normal ca entitati generatoare de afaceri
6.5.1 Anumite clase de proprietati, care cuprind în principal hoteluri sau
alte afaceri în care se organizeaza petrecerea timpului liber, precum si alte
tipuri de afaceri, sunt evaluate în mod uzual în conformitate cu o estimare
atenta a nivelului sustenabil de venit, rezultat din datele contabile sau din
previziuni, excluzând orice fond comercial special obtinut de un operator cu
aptitudini de conducere peste medie. În astfel de cazuri, creditorul trebuie
atentionat cu privire la diferenta majora de valoare care poate exista între o
activitate functionala si una în care
6.5.1.1 întreprinderea este închisa;
6.5.1.2 inventarul este lichidat;
6.5.1.3 licentele/certificatele, contractele de franciza sau permisele sunt
anulate ori sunt în pericol;
6.5.1.4 proprietatea este vandalizata sau
6.5.1.5 exista alte circumstante care pot dauna performantei de
exploatare viitoare.
6.5.2 De asemenea, evaluatorul trebuie sa extinda recomandarile sale
pentru a acoperi viitoarele fluctuatii posibile în statutul proprietatii propusa
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVA 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului/Comentarii
ca garantie. De exemplu, daca fluxurile de numerar nete ale unei proprietati
depind foarte mult de un anumit locatar, de mai multi locatari dintr-un
singur domeniu, sau de alte conditii care ar putea determina o instabilitate
viitoare, evaluatorul trebuie sa noteze aceste lucruri în raportul sau
certificatul de evaluare. În anumite cazuri, poate fi adecvata o estimare a
valorii proprietatii pentru utilizarea alternativa cu posesiune vacanta.
Proprietati în dezvoltare
6.6.1 Proprietatile care nu produc venit, detinute pentru dezvoltare sau ca
amplasamente pentru dezvoltare cu cladiri nespecializate, trebuie evaluate
prin luarea în considerare a drepturilor si reglementarilor de dezvoltare
existente si potentiale. Orice ipoteze cu privire la planificarea urbana si alti
factori importanti trebuie sa fie rezonabile si trebuie enuntate explicit în
raportul sau certificatul de evaluare.
6.6.2 Gradualitatea si periodicitatea pentru finantarea în contractul de
creditare trebuie discutate cu creditorul, iar pe parcursul ciclului de
dezvoltare trebuie efectuate evaluari periodice de piata.
6.6.3 Metoda adecvata de evaluare a proprietatilor în dezvoltare va
depinde de gradul de dezvoltare al proprietatii, la data evaluarii si de masura
în care proprietatea poate fi vânduta sau închiriata, înainte de finalizarea
dezvoltarii. Metoda trebuie discutata si convenita cu creditorul înainte de
începerea evaluarii. Evaluatorul trebuie sa aiba grija:
6.6.3.1 sa tina cont de diferentele de timp dintre data finalizarii
dezvoltarii si data evaluarii. Efectul cerintelor suplimentare de
dezvoltare asupra costurilor si veniturilor, folosind actualizarea la
valoare prezenta, când este cazul, va fi reflectat în aceasta analiza;
6.6.3.2 sa evidentieze, în mod corespunzator, schimbarile de piata
anticipate în timpul perioadei de dezvoltare ramase;
6.6.3.3 sa ia în considerare si sa indice în mod corect gradul de risc
asociat dezvoltarii si
6.6.3.4 sa ia în considerare si sa arate orice relatii speciale cunoscute
dintre partile implicate în dezvoltare.
Active epuizabile
6.7.1 În evaluarea activelor epuizabile (neregenerabile) exista probleme
particulare. Trebuie acordata o atentie speciala duratei si profilului
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVA 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului/Comentari i
creditului, incluzând dobânda si ratele de plata, în functie de cantitatea
activelor epuizabile si de programul stabilit pentru extragerea sau utilizarea
acestora.
6.7.2 O chirie care depaseste chiria de piata sau economica, creeaza astfel
un avantaj special locatorului si poate reprezenta un activ asociat cu
proprietatea imobiliara în cadrul careia se aplica. În astfel de cazuri,
avantajul de chirie poate reprezenta un activ epuizabil, a carui valoare scade
pe masura ce chiriile sunt platite si durata de închiriere descreste.
Evaluatorul
6.8.1 Natura si sfera angajamentului sunt importante pentru evaluator si
pentru utilizatorii serviciilor evaluatorului. Evaluatorii trebuie sa fie
constienti de faptul ca evaluarile pentru garantarea împrumutului au un
anumit grad de risc în cazul în care neîntelegerile si/sau erorile pot degenera
în litigii între creditor si evaluator. De exemplu, în cazul nerambursarii
creditului de catre debitor, creditorul va executa silit proprietatea ipotecata
si o va vinde, încasând numai o parte din valoarea estimata.
6.8.2 În unele jurisdictii, legislatia serviciilor financiare prevede anumite
licente sau anumite înregistrari când consultanta se refera nu numai la
valoarea proprietatii, ci si la aspecte de garantie precum valoarea capitalului
propriu, contributii participative, scheme colective de investitii sau credite
sindicalizate.
6.8.3 Datorita unor circumstante fiduciare speciale implicate în majoritatea
garantiilor pentru împrumuturi, este important ca evaluatorul sa fie mai
degraba independent decât sa aiba o legatura cu partile implicate în relatia
financiara prezenta sau propusa. De asemenea, este important ca evaluatorul
sa detina sau sa poata obtine experienta necesara pentru tipul si locatia
proprietatii implicate.
Vânzarea fortata sau perioadele de vânzare cu marketing limitat
6.9.1 Institutiile creditoare vor solicita uneori evaluari efectuate pe baza de
vânzare fortata sau de lichidare sau îsi vor impune propriile restrictii cu
privire la durata în care se presupune ca va avea loc vânzarea garantiei.
Trebuie remarcat faptul ca astfel de evaluari nu corespund definitiei valorii
de piata, iar evaluatorii trebuie sa respecte paragraful 3.5 al acestui
Standard.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVA 2, Evaluarea pentru garantarea împrumutului/Cerinte de prezentare a informatiilor
7.0 Cerinte de prezentare a informatiilor
7.1 Rapoartele de evaluare nu trebuie sa fie ambigue. În general, astfel de
rapoarte, elaborate pentru evaluarile realizate în conformitate cu IVA 2 vor
respecta cerintele de raportare prezentate în sectiunea 5 IVS 1, Valoarea de
piata - baza de evaluare si IVS 3, Raportarea evaluarii. În particular, acestea
vor contine trimiteri specifice la definitia valorii de piata, asa cum este expusa
în acest IVA, împreuna cu anumite trimiteri la modul în care proprietatea a fost
vazuta din punctul de vedere al utilitatii sale sau a celei mai bune utilizari.
7.2 Astfel de evaluari trebuie, de asemenea, sa se refere la o anumita data a
evaluarii (data la care se aplica aceasta estimare a valorii), scopul si
functionalitatea evaluarii si alte astfel de criterii relevante si adecvate pentru a
asigura interpretarea corecta si adecvata a constatarilor, opiniilor si concluziilor
evaluatorului.
7.3 Chiar daca conceptul, utilizarea si aplicarea expresiilor alternative ale
valorii pot fi adecvate în anumite situatii, evaluatorul trebuie sa asigure ca daca
astfel de valori alternative sunt constatate si raportate, acestea sunt legale si
adecvate si nu pot fi interpretate ca o reprezentare a valorii de piata.
7.4 În raportarea unei valori de piata, estimata pentru garantiile unui
împrumut, evaluatorul va trebui sa tina cont de cerintele din IVS 3, Raportarea
evaluarii.
8.0 Prevederi referitoare la devieri de la Standard
8.1 În respectarea acestui Standard orice deviere trebuie sa se faca în
conformitate cu directiile cuprinse în IVS 3, Raportarea evaluarii.
9.0 Data intrarii în vigoare
9.1 Acest Standard International de Aplicatie în Evaluare a intrat în vigoare la
31 Ianuarie 2005.
|
