ALTE DOCUMENTE
|
||||||||||
Standard International de Practica în Evaluare 2 - GN 2 Evaluarea pentru închiriere/leasing
(Revizuit în 2005)
1.0 Introducere
1.1 Conceptele si principiile generale de evaluare din Standardele
Internationale de Evaluare (IVS) fac distinctia între proprietatea imobiliara
adica "lucrul" corporal (a se vedea 121g69b Concepte si principii, sectiunea 3.0), si
drepturile reale imobiliare, care se refera la drepturile, interesele si beneficiile
implicate de detinerea unei proprietati imobiliare. Dreptul de a închiria este un
atribut al drepturilor reale imobiliare, care rezulta din relatia contractuala (ale
carei clauze au fost convenite prin contractul de închiriere) între un proprietar
sau locator, adica o persoana care detine proprietatea care este închiriata altuia,
si un chirias sau locatar, adica o persoana care primeste, pe o perioada limitata,
dreptul de a utiliza proprietatea, în schimbul platii unor chirii sau altor
compensari cu valoare economica.
1.2 Pentru a evita neîntelegerile sau interpretarile eronate, evaluatorii si
utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie sa faca distinctia importanta între
aspectele legale si cele fizice, implicate în analiza drepturilor de închiriere.
1.3 Aceasta clasa de proprietate este, pentru dreptul deplin de proprietate,
comuna pentru toate tipurile de active imobiliare evaluate. O proprietate poate
sa contina unul sau mai multe dezmembraminte ale dreptului de proprietate,
fiecare dintre acestea având o valoare de piata care asigura posibilitatea de a fi
tranzactionate liber.
1.4 În nici o situatie nu se recomanda evaluarea distincta a drepturilor de
închiriere, ale caror valori estimate sa fie apoi însumate pentru a se ajunge la
marimea unui tip de valoare definit pentru proprietatea imobiliara. Contractele
de închiriere/leasing stabilesc drepturile legale unice care sunt diferite de
dreptul deplin de proprietate.
1.5 Standardele Internationale pentru Raportarea Financiara (IFRS, care
includ Standardele Internationale de Contabilitate - IAS) contin cerinte
contabile pentru proprietatea care este închiriata/în leasing.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing/Arie de aplicabilitat e
1.6 Relatiile între diferitele drepturi partiale asupra aceleiasi proprietati pot fi
complexe si pot genera confuzii cauzate de terminologia diferita utilizata pentru
a reflecta variatele drepturi. Acest Standard (GN 2) trateaza si clarifica aceste
probleme.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Acest GN stabileste definitiile, principiile si aspectele importante ce
trebuie luate în considerare în evaluarea si raportarea drepturilor de
închiriere/leasing.
2.2 Acest GN se va aplica tinând cont si de referintele speciale continute în
Conceptele si principiile IVS, de IVS 1 si 2 si de IVA 1 si 2.
2.3 Acest GN se aplica în tarile unde locatarul/chiriasul detine un drept asupra
terenului si/sau cladirilor, drept care reprezinta o forma distincta a dreptului de
proprietate. Dreptul de închiriere este subordonat unui drept ierarhic superior,
care el însusi poate fi, fie un alt drept de închiriere pe termen lung, fie un drept
deplin sau drept absolut de proprietate.
3.0 Definitii
3.1 Termenii de baza ai definirii si evaluarii drepturilor de proprietate sunt:
Drept absolut (deplin) de proprietate. Reprezinta dreptul de
proprietate perpetuu asupra terenului.
Leasing. Un acord contractual prin care drepturile de folosinta si de
posesie sunt transferate de la detinatorul titlului de proprietate (numit si
proprietar sau locator) în schimbul promisiunii facute de catre o alta parte
(numita chirias sau locatar) de a plati chiriile/rentele asa cum sunt prevazute
în contract. În practica, drepturile si obligatiile partilor pot fi complexe si
depind de clauzele specificate în contract.
Dreptul proprietarului. Dreptul detinut de proprietar/locator în una
din situatiile descrise în cadrul paragrafelor 3.1.5, 3.1.6 sau 3.1.7, de mai
jos.
Dreptul chiriasului/locatarului. Dreptul creat mai degraba de
clauzele unui contract de leasing/închiriere, decât de drepturile legale
aferente detinerii proprietatii imobiliare. Dreptul chiriasului/locatarului este
generat numai de clauzele unui anumit contract de închiriere, expira la o
data prevazuta în timp si poate fi apt de a fi divizat sau subînchiriat altor
parti.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing/Definitii
Dreptul de a închiria reprezinta dreptul de proprietate al
proprietarului unei proprietati imobiliare care este data cu chirie unei terte
parti.
Contract de închiriere principala. Închirierea unei entitati, cu scopul
de a fi închiriata ulterior unui subchirias, care o va ocupa si o va folosi.
Locator principal. Detinatorul unui contract de închiriere principal.
Contract de închiriere a terenului (concesiune). De obicei, o
închiriere pe termen lung a terenului, care îi permite chiriasului sa
amenajeze sau sa construiasca pe teren si sa beneficieze astfel de clauzele
contractului.
3.1.9 Tipuri de chirie
Chirie de piata. Suma de bani estimata pentru care o proprietate
imobiliara sau spatiu din aceasta, ar fi închiriata, la data evaluarii, între
un locator si un locatar, în termeni adecvati de închiriere, într-o
tranzactie cu chiria determinata în mod obiectiv, dupa o activitate
adecvata de marketing, în care partile au actionat în cunostinta de cauza,
prudent si fara constrângere.
Ori de câte ori este implicata chiria de piata, trebuie prezentate
,,clauzele adecvate ale contractului'' pe care acesta le reflecta.
Chirie contractuala sau chiria temporara. Chiria prevazuta
într-un anumit contract de închiriere; desi chiria contractuala dintr-un
anumit contract poate fi egala cu chiria de piata, în practica aceasta
poate fi substantial diferita, în special pentru contractele de închiriere
mai vechi, care contin clauze de chirie fixa.
Chirie în functie de venituri. Orice forma de contract de
închiriere în care locatorul primeste o chirie al carei nivel este stabilit în
functie de veniturile locatarului. Un exemplu este chiria calculata ca
procentaj din cifra de afaceri.
Valoarea din fuziune (din comasare). Valoarea suplimentara, daca
exista, rezultata din fuziunea a doua sau mai multe participatii la o
proprietate, peste suma valorilor participatiilor individuale.
Vânzare si leaseback. Vânzarea proprietatii imobiliare simultana cu
închirierea catre vânzator a aceleiasi proprietati. Cumparatorul devine
locator sau proprietar, iar vânzatorul devine locatar sau chirias. Deoarece
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing/Standarde de Contabil itate
între partile participante pot sa existe circumstante sau relatii speciale,
tranzactiile de vânzare si leaseback pot sa reflecte sau nu conditiile normale
existente pe piata.
4.0 Relatia cu Standardele de Contabilitate
4.1 Proprietatea închiriata este contabilizata pentru diferenta fata de
proprietatea deplina, teren si echipamente, conform IFRS/IAS. Cerintele de
evaluare sunt prezentate în IVA 1 si Anexa A la IVA 1.
5.0 Instructiuni de aplicare
5.1 Drepturile de închiriere sunt evaluate dupa aceleasi principii generale
ca si dreptul absolut de proprietate, dar cu respectarea diferentelor create
de un contract de leasing, care poate îngradi dreptul deplin de proprietate.
5.2 Drepturile de închiriere sunt adesea obiectul unor clauze restrictive
sau al unor prevederi privind înstrainarea lor.
5.3 Proprietatile depline, care fac obiectul unui leasing operational, sunt
considerate ca investitii imobiliare, în tratamentul lor contabil si, ca
urmare, sunt evaluate pe baza valorii de piata. Drepturile de închiriere sunt
evaluate în mod uzual, pe baza valorii de piata
5.4 În unele tari locatarul poate avea un drept statutar de a cumpara
proprietatea închiriata, de obicei ca proprietate libera, sau poate avea un
drept absolut sau conditionat de reînnoire a leasingului pentru o perioada
de timp. Evaluatorul trebuie sa atraga atentia asupra existentei unor astfel
de drepturi si sa indice daca acestea au fost mentionate în raportul de
evaluare sau în certificat.
5.5 Distinctia dintre aspectele fizice si cele ale dreptului real imobiliar
este esentiala în evaluare. De exemplu, un contract de închiriere prevede ca
chiriasul nu are dreptul sa vânda sau sa transfere dreptul sau de ocupare si
folosinta, facând astfel nevandabil acest drept. Valoarea lui pentru chirias
consta numai în dreptul lui de ocupare si folosinta. Valoarea dreptului de
ocupare si folosinta poate îmbraca o forma baneasca, dar nu de valoare de
piata, deoarece acest drept nu poate fi vândut pe piata. Totusi, valoarea
dreptului proprietarului de a închiria trebuie sa aiba valoare de piata,
bazata pe valoarea venitului din chirie pe parcursul contractului,
împreuna cu orice valoare reziduala ramasa la sfârsitul contractului de
închiriere.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing/Instructiuni de aplicare
5.6 Fiecare drept legal asupra unei proprietati va fi evaluat ca o entitate
separata si nu tratat ca fiind contopit cu un alt drept. Calculele pe baza
fuziunii sau comasarii (calcule ale valorii mai mari rezultate în urma fuziunii
drepturilor) pot fi efectuate pe baza unor ipoteze specifice, numai în cazul în
care evaluatorul are calificarea necesara.
5.7 Conditionarile oneroase ale închirierii pot afecta negativ valoarea de
piata a drepturilor de închiriere. Evaluatorul trebuie sa atraga atentia în
raportul de evaluare, asupra existentei unor astfel de circumstante. Cea
mai întâlnita situatie, când apare acest efect negativ, se refera la restrictii ale
contractului sau la dreptul de a subînchiria.
5.8 Închirieri în cadrul grupului
5.8.1 Atunci când o proprietate face obiectul unui leasing sau unui
acord de închiriere între doua întreprinderi din acelasi grup, se poate
tine cont de existenta acestui acord atunci când termenii sai reflecta o
tranzactie cu pretul determinat în mod obiectiv si în corespondenta cu
practica pietei si sunt prezentati în raport. Când evaluarea se face pentru
întocmirea situatiei financiare, este acceptabil sa fie reflectate orice
închirieri în cadrul grupului, relevând interesele uneia din parti asupra
dreptului de închiriere supus evaluarii. Totusi, daca se evalueaza dreptul de
închiriere al întregului grup, în vederea includerii în conturile consolidate,
trebuie eliminata existenta oricaror închirieri în cadrul grupului. (Standardul
International de Contabilitate 40, paragraful B21.)
5.9 Modificarile proprietatii efectuate de chirias
5.9.1 Când se evalueaza orice drept asupra unei proprietati închiriate,
este important ca evaluatorul sa stabileasca daca modificarile sau
adaptarile au fost facute de chirias. Daca este cazul, trebuie puse
întrebarile urmatoare:
a) chiriasul a actionat în conformitate cu orice conditie sau restrictii
referitoare la modificari?
b) care este impactul oricaror legi asupra dreptului partilor în cazul
efectuarii modificarilor?
c) modificarile erau obligatorii sau voluntare? (vezi mai jos)
d) exista obligatia locatorului de a-l compensa pe locatar pentru costul
sau valoarea modificarilor efectuate sau locatarul va înlatura
modificarile la finele contractului de închiriere?
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
GN 2, Evaluarea pentru închiriere/leasing/Instructiuni de aplic are
5.9.2 Modificarile proprietatii detinute cu chirie sunt de doua
categorii:
a) Modificari obligatorii: Acestea apar când proprietatea este
închiriata într-o stare de constructie nefinalizata, nefiind apta
pentru ocupare fara efectuarea de constructii ulterioare sau de
instalatii, de catre locatar. Contractul de închiriere prevede ca
aceste lucrari trebuie facute de locatar, într-o anumita perioada de
timp.
b) Modificari voluntare: Acestea apar când proprietatea este
închiriata în stare completa pentru a fi ocupata imediat, dar
locatarul decide sa faca lucrari de îmbunatatire sau de adaptare,
pentru a-si satisface niste necesitati particulare. Desi locatarul
poate privi aceste lucrari ca modificari, piata poate sa nu le
recunoasca.
5.9.3 Modificarile obligatorii vor avea de obicei, un efect benefic
asupra chiriei de piata. Modificarile voluntare pot avea un efect benefic,
neutru sau negativ asupra chiriei de piata, în functie de natura lor si de
gradul de specializare. Gradul în care efectul asupra chiriei de piata se
reflecta fie asupra valorii dreptului proprietarului, fie al chiriasului, va
depinde de raspunsul la întrebarile de la paragraful 5.9.1.
Valori de piata negative
5.10.1 Când drepturile chiriasului reprezinta datorii pentru o
întreprindere se spune ca au o valoare de piata negativa.
Generalitati
Datorita complexitatii evaluarii drepturilor de închiriere, este important
ca un client sau juristul acestuia sa puna la dispozitia evaluatorului copii
dupa toate contractele de leasing/închiriere sau, în cazul proprietatilor cu
mai multi chiriasi, contractele cadru, împreuna cu un sumar al clauzelor
din celelalte contracte de leasing.
6.0 Data intrarii în vigoare
6.1 Acest Standard International de Practica în Evaluare a intrat în vigoare la
31 ianuarie 2005.
Standard International de Practica în Evaluare 3
|
