Standard 3 - Standarde Internationale de Evaluare
Raportarea evaluarii (Revizuit în 2005)
1.0 Introducere
1.1 Importanta esentiala a unui raport de evaluare, care este etapa finala a
procesului de evaluare, rezida în comunicarea concluziei asupra valorii si a
bazei de evaluare, a scopului evaluarii si a oricaror ipoteze si conditii limitative
carora li se supune evaluarea. De asemenea, în raportul de evaluare pot fi
incluse si procesele analitice si datele empirice utilizate în scopul determinarii
valorii, pentru a ghida cititorul printre procedurile si faptele pe care evaluatorul
le-a luat în considerare.
1.2 Raportul de evaluare prezinta concluzia asupra valorii. El contine numele
evaluatorului si data evaluarii. Identifica proprietatea, drepturile de proprietate
supuse evaluarii, baza de evaluare si destinatia evaluarii. Sunt prezentate toate
ipotezele si conditiile limitative, specificate datele evaluarii si raportarii, este
descrisa extinderea inspectiei, se fac referiri la aplicabilitatea acestor standarde
si a oricaror cerinte de prezentare si se include semnatura evaluatorului.
1.3 Datorita rolului cheie pe care raportul de evaluare îl are în comunicarea
concluziei privind valoarea, catre utilizatori si terti, acest standard are
urmatoarele obiective principale:
1.3.1 Sa comenteze cerintele privind raportarea, care corespund celei mai
bune practici profesionale si
1.3.2 Sa identifice elementele esentiale care trebuie incluse în rapoartele
de evaluare.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Cerintele privind raportarea, cuprinse în acest standard, se aplica tuturor
tipurilor de rapoarte de evaluare.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVS 3, Raportarea evaluarii/ rii/Definitii
2.2 Conformitatea cu aceste cerinte de raportare este ceruta atât evaluatorilor
externi, cât si celor interni.
2.3 Unele instructiuni, care se refera la evaluarea pentru scopuri specifice si
pentru tipuri specifice de proprietate, cum ar fi raportarea financiara si pentru
garantarea împrumutului, pot sa fie diferite de cele realizate pentru alte misiuni.
Cititorul este sfatuit sa consulte acele sectiuni ale Standardelor Internationale de
Evaluare (IVS), care se refera la acele situatii, de exemplu Standardul
International de Aplicatie în Evaluare 1 si 2 (IVA 1 si IVA 2).
3.0 Definitii
Raport de evaluare. Un document care înregistreaza instructiunile pentru
o anumita misiune de evaluare, baza de evaluare si scopul evaluarii ca si
rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. De asemenea, un
raport de evaluare poate sa explice procesele analitice care au fost parcurse în
cursul evaluarii si sa prezinte informatiile semnificative care au fost folosite în
analiza. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, continutul si
dimensiunea unui raport variaza în functie de destinatar, de cerintele legale, de
tipul proprietatii si de natura si complexitatea misiunii de evaluare.
Termenii raport de evaluare si certificat de evaluare sunt utilizati, uneori, ca
fiind echivalenti. Dupa cum se obisnuieste în unele tari (de exemplu, Marea
Britanie), termenul certificat de evaluare desemneaza un document în care
evaluatorul certifica suma de bani la care a fost evaluata proprietatea.
Certificatul de evaluare este, de obicei, o scrisoare scurta, cu toate ca poate lua
si forma unui raport detaliat. El include: data evaluarii, scopul evaluarii, data
certificatului, ipotezele pe care s-a bazat evaluarea si numele, adresa si
calificarea evaluatorului. Certificarea valorii, dupa cum se obisnuieste în alte
tari (de exemplu, SUA), este o declaratie prin care evaluatorul afirma ca faptele
prezentate sunt corecte, ca analizele sunt limitate numai la ipotezele prezentate,
ca onorariul evaluatorului nu este conditionat de nici un aspect al raportului si
ca evaluatorul a întocmit evaluarea în conformitate cu standardele profesionale
si etice.
Raport verbal. Rezultatul unei evaluari, comunicat verbal unui client sau
prezentat în justitie ca marturie de expert sau ca depozitie. Un raport de
evaluare, comunicat verbal unui client, trebuie sa fie sustinut de un dosar de
lucru si însotit cel putin de un rezumat scris al evaluarii.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVS 3, Raportarea evaluarii/Definitii
Raport scris. Rezultatul unei evaluari, comunicat clientului în scris,
inclusiv sub forma electronica. Rapoartele scrise pot fi documente narative
detaliate, care sa contina toate materialele pertinente examinate si analizele
realizate, pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente
narative sintetizate, cum ar fi actualizari periodice ale valorilor, formulare
utilizate de catre guvern sau alte agentii sau scrisori catre clienti.
Specificatiile misiunii evaluatorului. Primul pas în procesul de evaluare, în
care se stabilesc contextul si sfera evaluarii si se rezolva orice ambiguitate care
implica un element sau o problema de evaluare. Termenul este echivalent cu o
informare scurta privind evaluarea, asa cum se practica în unele tari.
Evaluatorul se asigura ca analizele, informatiile si concluziile prezentate în
raport sunt în concordanta cu specificatiile stabilite prin definirea misiunii
evaluatorului. Specificatiile misiunii de evaluare includ urmatoarele sapte
elemente:
3.4.1 O identificare a proprietatii imobiliare, a bunurilor mobile (masini,
instalatii, echipamente), a întreprinderii sau a altei proprietati, care fac
subiectul evaluarii si a altor clase de proprietate care sunt incluse în
evaluare, pe lânga categoria principala de proprietate;
3.4.2 O identificare a drepturilor de proprietate (proprietar unic, societati
comerciale, participatii) care vor fi evaluate;
3.4.3 Destinatia vizata a evaluarii si orice limitare legata de aceasta,
identificarea oricarui colaborator si a contributiei acestuia;
3.4.4 O definitie a bazei sau tipului de valoare cerut;
3.4.5 Data la care este valabila valoarea estimata si data raportului;
3.4.6 O identificare a ariei de aplicabilitate a evaluarii si a raportului si
3.4.7 O identificare a oricaror conditii limitative pe care se bazeaza
evaluarea.
Declaratia de conformitate. O declaratie care atesta faptul ca evaluatorul a
respectat cerintele etice si profesionale continute în Codul Deontologic IVS,
aferent îndeplinirii misiunii. În unele tari, declaratia de conformitate este
cunoscuta sub denumirea de certificarea valorii. Pentru continutul declaratiei
de conformitate, a se vedea paragrafele 5.1.10 si 5.1.10.1 de mai jos.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVS 3, Raportarea evaluarii/Relatia cu Standardele de Contabilitate
Ipoteze speciale, neobisnuite sau extraordinare. Înainte de a încheia
tranzactia de achizitie a unei proprietati, un cumparator prudent trebuie sa
acorde atentia cuvenita (due diligence), interesându-se pe piata despre
respectiva proprietate. Este normal ca evaluatorul sa utilizeze ipotezele privind
rezultatul probabil al acestei analize si sa se bazeze pe informatia pe care
clientul i-o pune la dispozitie în aceasta problema. Ipotezele speciale,
neobisnuite sau extraordinare pot fi orice ipoteze aditionale care se refera la
problemele studiate în cadrul acestei analize sau care se refera la alte probleme,
cum ar fi identitatea cumparatorului, starea fizica a proprietatii, prezenta
poluantilor (cum ar fi contaminarea pânzei de apa freatica) sau abilitatea de a
redezvolta proprietatea. (A se vedea paragraful 5.7.1 de mai jos.)
4.0 Relatia cu Standardele de Contabilitate
4.1 Când este adecvat, raportul de evaluare trebuie sa contina cel putin
cerintele prevazute în Standardele Internationale de Contabilitate (IAS) si în
Standardele Internationale de Contabilitate a Sectorului Public (IPSAS).
4.2 Evaluarea în scopul raportarii financiare, care constituie continutul IVA 1,
trebuie corelata cu acest standard.
5.0 Continutul standardului
Pentru a face evaluari compatibile cu aceste standarde si cu Principiile de
evaluare general acceptate (GAAP), este obligatoriu ca evaluatorii sa
respecte sectiunile Codului Deontologic referitoare la etica, competenta,
prezentarea informatiilor si raportare (sectiunile 4, 5, 6 si 7).
5.1 Orice raport de evaluare trebuie:
5.1.1 sa prezinte clar si cu acuratete concluziile evaluarii într-o
maniera neechivoca;
5.1.2 sa identifice clientul, destinatia evaluarii si informatiile
relevante, referitoare la:
5.1.2.1 data la care valoarea estimata este valabila;
5.1.2.2 data raportului si
5.1.2.3 data inspectiei;
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVS 3, Raportarea evaluarii/Continutul Standardului
5.1.3 sa specifice baza de evaluare, incluzând tipul de valoare si
definitia acestui tip de valoare
valoarea de piata si valoarea nebazata pe piata vor fi
raportate în mod distinct când orice component(e) al(e) proprietatii
este/sunt evaluat(e) pe baze diferite de valoarea de piata.
5.1.4 sa identifice si sa prezinte:
5.1.4.1 drepturile de proprietate sau participatiile care trebuie
evaluate;
5.1.4.2 caracteristicile fizice si legale ale proprietatii si
5.1.4.3 clasele de proprietate incluse în evaluare, altele decât
categoria principala de proprietate
5.1.5 sa descrie aria de aplicabilitate/extindere a misiunii de evaluare;
5.1.6 sa specifice orice ipoteze si conditii limitative care conditioneaza
concluzia asupra valorii;
5.1.7 sa identifice ipotezele speciale, neobisnuite sau extraordinare si
sa prezinte probabilitatea în care aceste conditii ar putea sa apara;
5.1.8 sa includa o descriere a informatiilor si datelor analizate, a
analizelor de piata efectuate, a abordarilor si procedurilor de evaluare
aplicate, ca si rationamentul care sustine analizele, opiniile si
concluziile din raport;
5.1.9 sa contina, în mod expres, o clauza care sa nu permita
publicarea integrala sau partiala a raportului, sau oricarei referinte sau
valori incluse în raport, sau numelui si afilierii profesionale a
evaluatorului, fara aprobarea scrisa a evaluatorului;
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVS 3, Raportarea evaluarii/Continutul Standardulu i
5.1.10 sa contina o declaratie de conformitate care sa certifice ca
evaluarea a fost facuta în concordanta cu IVS, sa prezinte orice deviere
de la cerintele specifice ale IVS si sa prezinte o explicatie pentru o astfel
de deviere, corespunzator cu Codul Deontologic IVS;
5.1.10.1 Orice declaratie de conformitate va confirma ca:
prezentarile faptelor din raport sunt corecte si reflecta cele
mai pertinente cunostinte ale evaluatorului;
analizele si concluziile sunt limitate numai la ipotezele si
conditiile prezentate în raport;
evaluatorul nu a avut (sau daca a avut trebuie sa specifice)
nici un interes asupra proprietatii evaluate;
onorariul evaluatorului este sau nu este conditionat de nici un
aspect al raportului;
evaluarea a fost efectuata în conformitate cu Codul
Deontologic si cu standardele de evaluare;
evaluatorul îndeplineste cerintele adecvate de calificare
profesionala;
evaluatorul are experienta în ceea ce priveste localizarea si
categoria de proprietate care este evaluata;
evaluatorul a efectuat (sau nu) o inspectie personala a
proprietatii si
nici o persoana, cu exceptia celor specificate în raport, nu i-a
acordat asistenta profesionala în elaborarea raportului.
5.1.11 Sa includa numele, calificarea profesionala si semnatura
evaluatorului.
5.2 Atunci când raportul de evaluare este transmis în varianta
electronica, evaluatorul trebuie sa ia masurile necesare pentru a proteja
integritatea datelor/textelor din raport si sa se asigure ca nu apar erori de
transmitere. Software-ul trebuie sa asigure siguranta transmisiei
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVS 3, Raportarea evaluarii/Comentarii
5.2.1 Trebuie identificate originea, data si ora transmisiei, precum si
destinatia, data si ora receptionarii. Software-ul trebuie sa permita
confirmarea ca exista o corespondenta între cantitatea de date/texte
transmise si receptionate, iar raportul trebuie sa fie salvat într-o
varianta care permite numai citirea (mai putin pentru autor).
5.2.2 Evaluatorul trebuie sa se asigure ca semnatura digitala este
protejata si se afla sub controlul complet al evaluatorului prin parole
(coduri PIN), elemente de hardware (cartele de securitate) sau alte
mijloace. O semnatura aflata pe un raport electronic este considerata
autentica si implica acelasi nivel de responsabilitate ca si o semnatura
scrisa pe un raport tiparit pe hârtie.
5.2.3 O copie electronica si/sau listata a raportului, transmis
electronic, trebuie pastrata de evaluator pe perioada ceruta prin lege,
dar nu mai putin de 5 ani. Fisierele cu înregistrarea raportului de
evaluare transmis electronic se pot pastra pe suport electronic,
magnetic sau alte variante.
5.3 Modul de prezentare a raportului de evaluare este stabilit de
evaluator si de client în functie de instructiunile si specificatiile misiunii de
evaluare.
5.4 Tipul raportului, continutul si marimea acestuia sunt în functie de
destinatarul raportului, de reglementarile existente, de recomandarile
legale, de tipul proprietatii si de natura si complexitatea problemei de
evaluare.
5.5 Pentru toate rapoartele de evaluare, trebuie retinute si îndosariate
documentele pe baza carora au fost stabilite rezultatele si concluziile
evaluarii, acestea trebuind sa fie pastrate pentru o perioada de cel putin
cinci ani de la data finalizarii misiunii de evaluare
6.0 Comentarii
6.1 Contextul în care valoarea este raportata este la fel de important ca si baza
si acuratetea acesteia. Valoarea finala trebuie sa faca referire la informatiile de
piata, la procedurile si rationamentele care sustin aceasta valoare finala.
6.2 Comunicarea rezultatului evaluarii, într-o maniera logica si consecventa,
presupune o abordare metodica, ce-l ajuta pe utilizator sa înteleaga derularea
procesului de evaluare si relevanta concluziei sale.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVS 3, Raportarea evaluarii/Cerinte de prezentare a informatiilo r
6.3 Raportul trebuie sa comunice cititorului o întelegere clara a opiniilor
exprimate de evaluator si, de asemenea, trebuie sa fie bine tehnoredactat si
inteligibil pentru cineva care nu are cunostinte anterioare asupra proprietatii
evaluate.
6.4 Raportul trebuie sa demonstreze claritatea, transparenta si consecventa
abordarii.
6.5 Evaluatorul ar trebui sa manifeste prudenta în acordarea permisiunii de
utilizare a evaluarii sale în alte scopuri decât cel pentru care a fost destinata
initial.
7.0 Cerinte de prezentare a informatiilor
7.1 Daca evaluarile sunt facute de un evaluator intern, în raportul de evaluare
vor fi prezentate informatii specifice referitoare la existenta si natura relatiei
dintre evaluator si entitatea care controleaza activul.
7.2 Daca evaluatorul participa la misiunea de evaluare în alta calitate decât
cea de evaluator, de exemplu ca agent independent sau impartial, consultant al
întreprinderii sau ca mediator, evaluatorul trebuie sa prezinte rolul specific în
fiecare dintre aceste misiuni.
7.3 Evaluatorul trebuie sa prezinte cadrul de reglementare si orice deviere
ceruta fata de aceste Standarde, pentru a corespunde cu legislatia existenta, cu
reglementarile (inclusiv normele contabile) sau cu uzantele.
8.0 Prevederi referitoare la devieri de la Standard
8.1 Nu se admite nici o deviere de la cerinta ca fiecare raport de evaluare sa
prezinte clar si cu acuratete concluziile evaluarii si sa prezinte orice ipoteze si
conditii limitative care afecteaza evaluarea si valoarea finala.
8.2 În cazul în care unui evaluator i se cere sa îndeplineasca o misiune care se
abate de la aceste recomandari sau care cere mai putin lucru sau efectuarea
evaluarii în mod diferit fata de cel prescris de IVS si Codul Deontologic,
evaluatorul poate sa accepte si sa realizeze o astfel de misiune numai daca pot fi
îndeplinite urmatoarele conditii:
8.2.1 Evaluatorul concluzioneaza ca instructiunile nu vor induce în eroare
utilizatorii evaluarii.
8.2.2 Evaluatorul estimeaza ca evaluarea nu este limitata astfel încât
rezultatele acesteia sa nu mai prezinte încredere sau credibilitate,
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVS 3, Raportarea evaluarii/Prevederi referitoare la devieri
corespunzator cu scopul si destinatia evaluarii.
8.2.3 Evaluatorul îsi informeaza clientul ca instructiunile pentru evaluare
contin o deviere de la standarde, care va fi prezentata în întregime în
raportul de evaluare.
8.3 În orice situatie care presupune o deviere de la raportarea valorii de piata
evaluatorul trebuie sa precizeze clar ca valoarea pe care o raporteaza este
diferita de valoarea de piata
9.0 Data intrarii în vigoare
9.1 Acest Standard International de Evaluare a intrat în vigoare la 31 ianuarie
IVA 1 - Evaluare pentru raportarea financiara
|
