Standard 2 - Standarde Internationale de Evaluare
Baze de evaluare diferite de valoarea de
piata (Revizuit în 2005)
Acest standard ar trebui citit în contextul materialului de fond si al
recomandarilor de implementare, continute în Conceptele si principiile
generale de evaluare.
1.0 Introducere
1.1 Standardul International de Evaluare 2 (IVS 2) are doua obiective: în
primul rând sa identifice si sa explice bazele de evaluare altele decât valoarea
de piata si sa stabileasca standarde pentru aplicarea lor; în al doilea rând, sa
prezinte deosebirea dintre aceste baze si valoarea de piata
1.2 Desi majoritatea evaluarilor facute de experti, în special evaluarile de
active, la care se face referire în Standardul International de Aplicatie în
Evaluare 1 (IVA 1), Evaluarea pentru raportare financiara, implica valoarea de
piata, exista circumstante în care sunt necesare baze de evaluare diferite de
valoarea de piata. Este esential ca atât evaluatorul cât si beneficiarii evaluarii
sa înteleaga clar diferenta dintre baza de evaluare valoarea de piata si bazele de
evaluare în afara valorii de piata, ca si efectele pe care diferentele (daca exista)
dintre aceste doua concepte le pot avea asupra aplicabilitatii evaluarii.
1.3 Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare (IVSC) doreste sa
evite aparitia unor neîntelegeri pe plan international si/sau formarea unor idei
gresite, în unele tari, referitoare la folosirea si aplicarea unor 16316k105q baze de evaluare
nefundamentate pe piata. Evaluatorii, responsabili pentru aplicarea acestor
standarde, trebuie sa se asigure ca au fost selectate bazele de evaluare adecvate,
folosind toate mijloacele necesare pentru a creste gradul de întelegere al
beneficiarilor evaluarii, evitând împrejurarile care ar putea induce în eroare
publicul si raportând cu obiectivitate estimarile efectuate.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Acest Standard prezinta si explica bazele de evaluare diferite de valoarea
de piata
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea ea de piata/Definitii
3.0 Definitii
Valoarea de utilizare. Valoarea pe care o anumita proprietate o are pentru
o utilizare specifica si pentru un anumit utilizator si de aceea nu este în relatie
cu piata. Acest tip de valoare se refera strict la valoarea cu care o anumita
proprietate contribuie în întreprinderea din care face parte, fara a avea în vedere
cea mai buna utilizare a proprietatii sau suma de bani ce poate fi obtinuta în
urma vânzarii sale. Definitia data de contabilitate valorii de utilizare este
valoarea actualizata a fluxurilor viitoare de numerar, ce se asteapta sa fie
generate din utilizarea continua a unui activ si din cedarea lui la sfârsitul
duratei de viata utila. (A se vedea Standardul International de Raportare
Financiara 5, Anexa A [IFRS 5, Anexa A].)
Valoare de investitie sau subiectiva. Este valoarea proprietatii pentru un
anumit investitor sau pentru o categorie de investitori sau pentru obiective
(scopuri) de investitii identificate. Acest concept subiectiv face legatura dintre o
proprietate anumita si un anumit investitor, grup de investitori sau entitate care
au obiective de investitii si/sau criterii identificabile pentru efectuarea
investitiei. Valoarea de investitie sau valoarea subiectiva a unui activ al
proprietatii poate fi mai mare sau mai mica decât valoarea de piata a acelui
activ. Conceptul valoarea de investitie sau valoarea subiectiva nu trebuie
confundat cu valoarea de piata a unei investitii imobiliare. Totusi, valoarea de
piata poate sa reflecte o plaja de estimari individuale a valorii de investitie sau
valorii subiective, a unui activ particular. Valoarea de investitie sau valoarea
subiectiva este asociata cu valoarea speciala. (A se vedea paragraful 3.8 de mai
jos).
Valoarea de exploatare continua. Valoarea unei întreprinderi în ansamblul
ei. Conceptul presupune evaluarea unei întreprinderi care-si va continua
activitatea si a carei valoare de exploatare continua poate fi alocata pe partile
sale componente, reflectând astfel contributia acestora la valoarea totala; dar
valoarea unei componente, astfel determinata, nu reflecta valoarea sa de piata
Ca urmare, conceptul valoare de exploatare continua poate fi aplicat numai
pentru proprietatea care reprezinta o parte a unei întreprinderi sau entitati.
Valoarea de asigurare. Valoarea proprietatii data de unele definitii
continute într-o polita sau contract de asigurare.
Valoarea de impozitare, de impunere sau valoarea impozabila este o
valoare care se bazeaza pe definitiile continute în legile ce se refera la
evaluarea, aprecierea si/sau impozitarea proprietatii. Desi unele jurisdictii pot
cita valoarea de piata ca baza de evaluare, metodele prin care se estimeaza
valoarea pot produce rezultate diferite de valoarea de piata, asa cum aceasta
este definita în IVS 1. Ca urmare, valoarea de impozitare, de impunere sau
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piata/Definitii
impozabila nu poate fi considerata ca fiind aceeasi cu valoarea de piata, asa
cum aceasta este definita în IVS 1, daca nu se indica în mod explicit contrariul.
Valoarea de recuperare. Valoarea unei proprietati, cu exceptia terenului,
data mai degraba de valorile materialelor pe care le contine decât de
continuarea utilizarii, fara a necesita reparatii sau adaptari speciale. Poate fi
redata în forma bruta sau neta, în a doua situatie prin scaderea costurilor de
vânzare din valoarea de recuperare bruta. În ultimul caz, aceasta poate fi egala
cu valoarea realizabila neta. În orice situatie, elementele incluse sau excluse
trebuie sa fie identificate.
Valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare fortata. Suma care ar putea
fi primita, în mod rezonabil, din vânzarea unei proprietati, într-o perioada de
timp prea scurta pentru a fi conforma cu perioada de marketing necesara,
specificata în definitia valorii de piata. În unele tari, valoarea de vânzare
fortata, în particular poate implica, de asemenea, un vânzator obligat sa vânda
si un cumparator sau niste cumparatori care cumpara, fiind constienti de
dezavantajul vânzatorului.
Valoarea speciala. Un termen legat de un element extraordinar al valorii,
peste valoarea de piata Valoarea speciala poate proveni, de exemplu, ca
urmare a asocierii fizice, functionale sau economice a proprietatii cu orice alta
proprietate, de exemplu cu una învecinata. Este un supliment de valoare care
poate fi aplicabil unui anumit proprietar sau utilizator, sau unui potential
cumparator sau utilizator al proprietatii, mai degraba decât pietei în general; cu
alte cuvinte, valoarea speciala este aplicabila numai unui cumparator cu
interese speciale. Valoarea din fuziune, adica valoarea suplimentara rezultata
din contopirea a doua sau mai multe participatii la proprietate, reprezinta o
forma particulara a valorii speciale Valoarea speciala ar putea fi asociata cu
elemente ale valorii de exploatare continua si cu valoarea de investitie, sau
subiectiva. Evaluatorul trebuie sa se asigure ca si criteriile utilizate pentru
evaluarea unor astfel de proprietati sunt diferite de cele utilizate pentru
estimarea valorii de piata, prin prezentarea clara a oricarei ipoteze speciale
utilizate.
Valoarea de garantare a creditului ipotecar. Valoarea proprietatii
determinata de evaluator printr-o estimare prudenta a vandabilitatii viitoare a
proprietatii, prin luarea în considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung
ale proprietatii, conditiilor normale si locale de piata, utilizarii curente si
utilizarilor alternative adecvate ale proprietatii. La estimarea valorii de
garantare a creditului ipotecar nu vor fi luate în considerare elementele
speculative. Valoarea de garantare a creditului ipotecar trebuie fundamentata
într-o maniera clara si transparenta.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piata/Standarde de Contabilita te
Valoarea de garantare a creditului ipotecar este definita în Directiva Uniunii
Europene 89/647/ECC si aprobata prin Directiva 98/32/EC. Aceste directive
sunt corelate cu reglementarile bancare si stabilesc rata minima a solvabilitatii
pentru creditorii implicati în credite garantate cu proprietati.
Valoarea de garantare a creditului ipotecar este o componenta a tehnicii
analizei riscului, cu care poate fi calculata marimea riscului aferent unei
garantii detinute de o banca, în conformitate cu aceste directive. Aceasta este o
tehnica de estimare a riscului pe termen lung si nu o baza pentru stabilirea
valorii la un anumit moment. Ca urmare, difera în mod esential de alte baze de
evaluare din aceste standarde.
3.10 Alte expresii ale valorii, specifice îndeosebi pentru instalatii, masini si
echipamente, si/sau pentru situatii speciale, sunt definite în GN 3, Evaluarea
instalatiilor, masinilor si echipamentelor.
4.0 Relatia cu Standardele de Contabilitate
4.1 Standardul International de Aplicatie 1, Evaluarea pentru raportarea
financiara, trebuie citit în conexiune cu acest Standard.
4.2 Pentru mai multe scopuri, evaluarile conforme cu IFRS necesita
raportarea valorii juste. IVA 1 prezinta aceasta cerinta ca fiind îndeplinita de
evaluatorul care raporteaza valoarea de piata a activului.
4.3 Totusi, exista situatii când sunt cerute, de IFRS, baze diferite de valoarea
de piata. Acestea se refera la valoarea de utilizare a unui anumit activ, conform
IAS 36 sau la valoarea reziduala în scopul amortizarii, conform IAS 16, ambele
tipuri de valoare fiind specifice entitatii. IVA 1 prezinta în detaliu aceste
aspecte.
5.0 Continutul Standardului
Pentru efectuarea evaluarilor, compatibile cu aceste Standarde si cu
Principiile de evaluare general acceptate (GAVP), este obligatoriu ca
evaluatorii sa respecte toate sectiunile Codului Deontologic, referitoare la
etica, competenta, prezentare a informatiilor si la cerintele de raportare
(sectiunile 4, 5, 6 si 7).
5.1 În determinarea si raportarea unei valori diferite de valoarea de piata
evaluatorul:
5.1.1 va prezenta evaluarea în mod complet, inteligibil si într-o
maniera care sa nu induca în eroare;
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piata/Continutul Standardului
5.1.2 va asigura ca estimarea valorii se bazeaza pe informatii si
circumstante adecvate misiunii lui;
5.1.3 va asigura ca estimarea valorii s-a facut prin utilizarea
metodelor si tehnicilor adecvate;
5.1.4 va prezenta informatii suficiente pentru a permite celor care
citesc si/sau se bazeaza pe raportul de evaluare, sa înteleaga
informatiile din acesta, rationamentul, analizele si concluziile si
5.1.5 va respecta cerintele Standardului International de Evaluare 3
privind raportarea evaluarii. Ca urmare, evaluatorul:
5.1.5.1 va defini tipul de valoare pe care îl va estima si va prezenta
scopul si destinatia evaluarii, data efectiva a evaluarii si data
raportului;
5.1.5.1.1 va distinge faptul ca valoarea raportata nu este o
estimare a valorii de piata, daca estimarea a fost facuta printr-o
baza de evaluare diferita de valoarea de piata;
5.1.5.2 va identifica si descrie clar proprietatea si drepturile de
proprietate sau participatiile de evaluat;
5.1.5.3 descrie sfera/extinderea misiunii lui ca si amploarea
inspectiei efectuate asupra proprietatii;
5.1.5.4 va prezenta orice ipoteze si conditii limitative pe care s-a
bazat evaluarea;
5.1.5.5 va explica pe larg si complet bazele de evaluare/abordarile
aplicate ca si motivele si concluziile aplicarii lor si
5.1.5.6 va include o declaratie de conformitate (certificare a valorii)
care atesta obiectivitatea evaluatorului, contributiile profesionale,
echidistanta si neconditionarea onorariilor profesionale sau a altor
compensatii de rezultatele evaluarii, ca si aplicabilitatea
standardelor, precum si alte informatii.
5.2 Desi, conceptul, utilizarea si aplicarea bazelor de evaluare diferite de
piata pot fi adecvate în anumite situatii, evaluatorul va asigura ca o astfel
de valoare, nebazata pe piata, gasita si raportata, nu va fi considerata ca o
reprezentare a valorii de piata.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piata/Comentari i
6.0 Comentarii
Valoarea de utilizare (vezi paragraful 3.1) este o baza de evaluare diferita
de valoarea de piata, în care valoarea este masurata din perspectiva unui
anumit utilizator. Valoarea de utilizare, este numita uneori ca "valoarea pentru
un anumit utilizator sau proprietar". Valoarea de schimb (a se vedea IVS 1
paragraful 1.2 si urmarea) este valoarea recunoscuta de o piata în care schimbul
de active are loc. Definitia IVSC a valorii de piata, adecvata pentru raportarea
financiara, se bazeaza pe principiul valorii de schimb si nu pe cel al valorii de
utilizare
6.2 Expresiile valoare de schimb si valoare de utilizare pot duce la confuzii,
daca nu sunt explicate clar. De aceea, trebuie evitate când ar putea rezulta o
confuzie.
6.3 Proprietatile pot fi evaluate pe alte baze decât valoarea de piata sau îsi pot
schimba proprietarii la preturi care nu reflecta valoarea de piata, asa cum este
ea definita. Astfel de baze alternative pot reflecta fie utilitatea economica sau
functiunile proprietatii, altele decât vandabilitatea, fie unele conditii atipice si în
afara pietei. Exemplele includ valoarea de utilizare valoarea de investitie sau
subiectiva valoarea de exploatare continua valoarea de asigurare, valoarea
de impozitare, de impunere sau valoarea impozabila valoarea speciala,
valoarea de lichidare sau de vânzare fortata si valoarea de recuperare (vezi
paragraful 3.0 de mai sus).
Valoarea de exploatare continua exprima valoarea atribuita unei
întreprinderi în functionare si nu oricarei parti componente a acesteia. Valoarea
totala alocata pe activele individuale, care sunt parti ale întreprinderii, se
bazeaza pe contributia lor la ansamblul întreprinderii, cunoscuta în mod uzual
prin valoarea lor de utilizare, când se refera la o anumita întreprindere si la
proprietarul acesteia. Nu este o valoare de piata ( A se vedea paragraful 3.3 de
mai sus).
6.5 Ar fi o simpla coincidenta daca valoarea de utilizare a unei proprietati ar
fi egala cu valoarea ei de piata Valoarea de utilizare a proprietatii tinde sa fie
mai mare decât valoarea sa de piata daca întreprinderea ar fi capabila sa o
administreze într-un mod mai rentabil decât un producator obisnuit (mediu) al
aceluiasi produs sau serviciu. Pe de alta parte, valoarea de utilizare poate fi mai
mica decât valoarea de piata în conditiile în care întreprinderea nu foloseste un
activ la capacitatea si eficienta lui maxima. Valoarea de utilizare poate fi mai
mare decât valoarea de piata si daca întreprinderea detine drepturi speciale de
productie, contracte legale foarte avantajoase, brevete de inventie si licente
unice, o anumita experienta, un fond comercial special si alte active
necorporale care nu sunt transferabile altui proprietar.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piata/Comentarii
Valoarea speciala poate fi atribuita unei proprietati datorita amplasarii ei
unice, datorita unei situatii temporare de conditii exceptionale de piata sau unei
prime de pret, platibila de un cumparator care are un interes special. (A se
vedea paragraful 3.8 de mai sus.) Valoarea din fuziune, adica valoarea
suplimentara rezultata din contopirea a doua sau mai multe participatii la
proprietate, reprezinta o forma particulara a valorii speciale. Astfel de elemente
ale valorii speciale vor fi raportate în mod distinct fata de valoarea de piata,
asa cum este aceasta definita în standarde. Valoarea speciala nu trebuie
încorporata într-o reprezentare a valorii de piata deoarece o astfel de procedura
va duce la o confuzie si, prin consecinta, ar însemna ca acest excedent de
valoare nu are un caracter special.
6.7 Vânzarea fortata se refera la un pret care provine din vânzarea în
circumstante atipice sau extraordinare, care reflecta, de obicei, o perioada de
comercializare inadecvata si fara o publicitate rezonabila, iar alte ori reflecta
prezenta unui vânzator care nu e dispus sa vânda sau/si desfasurarea vânzarii în
conditii de fortare sau constrângere. Din aceste motive, pretul asociat cu un tip
de vânzare, fortata sau la faliment, numit valoarea de vânzare fortata (a se
vedea paragraful 3.7 anterior) nu este o reprezentare a valorii de piata. Pretul
platit în astfel de conditii este un fapt dat. În general nu este usor de estimat de
catre evaluator din cauza naturii si amplorii ipotezelor subiective si
conjuncturale pe care trebuie sa le faca evaluatorul pentru a-si formula o astfel
de opinie. Valoarea de vânzare fortata mai este cunoscuta si prin termenul de
pret de lichidare
Valoarea de recuperare (a se vedea paragraful 3.6) este, în mod obisnuit,
reflectarea pretului curent sperat pentru proprietate, alta decât un teren, care a
ajuns la sfârsitul duratei de viata utila, din punctul de vedere al scopului si
functiunii stabilite initial. Conceptul de valoare de recuperare se bazeaza pe
ideea ca activul este evaluat mai degraba prin prisma valorii lui de recuperare
din vânzare, decât a scopului pentru care a fost conceput initial. În acest
context, valoarea de recuperare este cunoscuta în terminologia contabila si sub
numele de valoare realizabila neta pentru un activ care nu mai are utilitate
pentru o întreprindere. (A se vedea paragraful 3.6 de mai sus.)
Valoarea de recuperare nu trebuie sa implice automat faptul ca o
proprietate nu mai are nici o durata de viata utila sau o utilitate. Proprietatea
vânduta pentru recuperare poate fi reconstruita, transformata pentru a servi
unui scop asemanator sau diferit sau poate asigura componente pentru alte
proprietati, care pot fi înca utilizate. În ultima instanta, valoarea de
recuperare ar fi expresia valorii de casare sau a valorii pentru reciclarea
materialelor.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de piata/Prevederi referitoare la devier i
7.0 Cerinte de prezentare a informatiilor
7.1 Rapoartele de evaluare trebuie sa fie clare. Evaluarile elaborate în scopul
estimarii si raportarii valorii nebazate pe piata trebuie sa îndeplineasca
cerintele expuse în sectiunea 5 anterioara. Pentru evaluarile nebazate pe
valoarea de piata este necesar sa se specifice clar, conform Codului
Deontologic, care este scopul folosirii evaluarilor si ca s-a prezentat
transparenta totala asupra bazelor de evaluare utilizate, a aplicabilitatii si
limitarilor acestora.
7.2 Fiecare raport de evaluare elaborat pe alte baze decât valoarea de piata
va contine o expunere a conditiilor limitative sau o prezentare similara. Desi are
acest mijloc de prevedere, evaluatorul nu îl va folosi pentru justificarea
devierilor nerezonabile de la aceste Standarde.
7.3 În efectuarea unei evaluari pe o alta baza decât valoarea de piata
evaluatorul nu va face ipoteze nerezonabile în perspectiva derularii faptelor si
constatate la data evaluarii. Toate ipotezele vor fi specificate în toate rapoartele.
7.4 Fiecare raport de evaluare efectuat pe o alta baza decât valoarea de piata
trebuie sa contina o certificare a valorii/Declaratie de conformitate semnate sau
un certificat care sa confirme aderarea evaluatorului la instructiunile continute
în Codul Deontologic IVS, sectiunea 7.1 si în IVA 1, paragraful 5.1.5.6. În mod
particular se face distinctia între valoarea de piata si orice alta forma de valoare
analizata.
7.5 Daca o evaluare este efectuata de un evaluator intern, de exemplu de o
persoana salariata în întreprinderea proprietara a activelor sau în firma de
contabilitate angajata cu înregistrarea si/sau întocmirea rapoartelor contabile, va
fi facuta o mentiune expresa, în raportul de evaluare sau în certificatul de
evaluare, despre existenta si natura unor astfel de relatii.
7.6 Alte raportari se vor face în concordanta cu aceste standarde.
8.0 Prevederi referitoare la devieri de la Standard
8.1 Aplicând acest standard, orice devieri trebuie sa respecte prevederile din
IVS 3, Raportarea evaluarii.
9.0 Data intrarii în vigoare
9.1 Acest Standard International de Evaluare a intrat în vigoare la 31 ianuarie
IVS 3 - Raportarea evaluarii
|
