Standardul International de Practica în Evaluare 12 - GN 12 - Evaluarea proprietatii specializate generatoare de afaceri (PSGA)
1.0 Introducere
1.1 Proprietatile specializate generatoare de afaceri (PSGA) sunt proprietati
individuale, precum hoteluri, statii de benzina, restaurante, care, în mod uzual,
sunt tranzactionate pe piata în timp ce ramân operationale. Aceste proprietati
includ nu numai teren si cladiri, ci si alte active fixe (mobilier, utilaje si
echipamente) si o componenta comerciala, formata din active necorporale
(inclusiv fondul comercial transferabil).
1.2 Acest Standard de Practica (GN) ofera o orientare atât în evaluarea
PSGA-urilor în întregul lor, ca active operationale, cât si în alocarea valorii
PSGA pe principalele componente. Evaluarea individuala a componentelor
PSGA este necesara, în mod curent, în vederea 959m1219j înregistrarii amortizarii si pentru
scopuri fiscale. Acest GN trebuie avut în vedere alaturi de GN-urile mentionate
la paragraful 2.1 de mai jos.
1.3 Anumite concepte, utilizate în evaluarea afacerilor, altele decât PSGA
(vezi GN 6, Evaluarea întreprinderii) trebuie sa fie distinse de cele folosite
exclusiv în evaluarea proprietatilor specializate generatoare de afaceri (de
asemenea, a se vedea paragrafele 5.6 si 5.7.2 de mai jos).
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Acest GN este orientat exclusiv pentru evaluarea PSGA-urilor. Pentru o
aprofundare a studiului privind aplicarea principiilor de evaluare trebuie avute
în vedere urmatoarele Standarde Internationale de Practica în Evaluare:
2.1.1 GN 1, Evaluarea proprietatii imobiliare,
2.1.2 GN 3, Evaluarea instalatiilor, masinilor si echipamentelor,
2.1.3 GN 4, Evaluarea activelor necorporale,
2.1.4 GN 5, Evaluarea bunurilor mobile,
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
GN 12, Evaluarea proprietatilor specializate generatoare de afaceri/ ceri/Definitii
2.1.5 GN 6, Evaluarea întreprinderii,
2.1.6 GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat.
3.0 Definitii
Capitalizare. Conversia, la o anumita data, a venitului sau a unei serii de
încasari nete, reale sau estimate pe o anumita perioada, în valoarea echivalenta
a capitalului.
Flux de numerar actualizat (DCF). Tehnica de modelare financiara,
bazata pe ipoteze explicite privind previziunea fluxului de numerar generat de o
proprietate sau de o afacere. Cele mai utilizate aplicatii ale analizei DCF sunt
rata interna de rentabilitate (RIR) si valoarea neta actualizata (VNA).
Fond comercial (Goodwill)
3.3.1 Beneficii economice viitoare provenite din active care nu pot fi
identificate în mod individual si recunoscute în mod distinct. (IFRS 3,
Anexa A.)
Fond comercial (goodwill) personal. Valoarea determinata de
profitul generat peste asteptarile pietei, care va disparea dupa vânzarea
proprietatii specializate generatoare de afaceri, împreuna cu acei factori
financiari (goodwill), specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt:
impozitarea, politica de amortizare, costurile împrumuturilor si capitalul
investit în afacere.
Fond comercial (goodwill) transferabil. Acel activ necorporal care
apare ca rezultat al numelui comercial si al reputatiei proprietatii, clientelei,
locatiei, produselor si altor factori similari, care genereaza beneficii
economice. Este specific proprietatilor specializate generatoare de afaceri si
va fi transferat noului proprietar prin vânzarea proprietatii.
Management de competenta medie (MCM) sau Operator de eficienta
rezonabila. Un concept legat de piata, prin care un cumparator potential, si
astfel evaluatorul, estimeaza nivelul de mentenanta al activitatii si rentabilitatea
viitoare ce poate fi realizata de un operator competent al afacerii, care
actioneaza într-o maniera eficienta. Conceptul MCM are în vedere, mai
degraba, potentialul comercial al afacerii, decât actualul nivel al acesteia, în
conditiile detinerii sale de catre actualul proprietar, deci exclude fondul
comercial personal.
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
GN 12, Evaluarea proprietatilor specializate generatoare de afaceri/Standarde de Contabilitate
Proprietate specializata generatoare de afaceri. O proprietate generatoare
de profit din exploatare precum hoteluri, statii de benzina, restaurante sau
proprietati similare, a caror valoare de piata poate include si alte active, pe
lânga teren si cladiri. Aceste proprietati sunt în general vândute ca un pachet
operational de active, având în vedere potentialul lor de afacere.
4.0 Relatia cu Standardele de Contabilitate
4.1 Conform Standardelor Internationale de Raportare Financiara (IFRS), ca
si alte tipuri de proprietati imobiliare, o PSGA poate fi înregistrata în bilant la
cost sau la valoarea justa (vezi IVA 1). Poate fi necesar ca valoarea unei PSGA
sa fie alocata pe diferitele sale componente, din considerente ce tin de
calcularea amortizarii.
5.0 Instructiuni de aplicare
5.1 Acest Standard de Practica descrie acea categorie de proprietate pe care o
denumeste PSGA si explica modalitatea de evaluare a PSGA-urilor, în
concordanta cu Standardul International de Evaluare 1, Valoarea de piata
ca baza de evaluare.
5.2 În evaluarea unei PSGA, evaluatorul poate gasi ca fiind relevante
instructiuni din cele sase GN-uri, citate în paragraful 2.1, de mai sus. Daca
evaluarea se face în scopul de a înregistra PSGA în situatiile financiare,
evaluatorul se va raporta la IVA 1, Evaluarea pentru raportarea
financiara.
5.3 PSGA-urile sunt considerate ca afaceri individuale (în sine) si, în mod
curent, sunt evaluate pe baza profitului lor potential, înainte de dobânda,
impozit si amortizare (EBITDA), pentru a reflecta activitatea unui
operator de eficienta rezonabila, cel mai adesea folosind metoda DCF sau
utilizând o rata de capitalizare aplicata la EBITDA.
5.4 Evaluarile de PSGA sunt, de regula, bazate pe ipoteze ce considera
continuarea activitatii de catre un operator de eficienta rezonabila,
beneficiind de licentele existente, de toate mijloacele fixe necesare afacerii
si cu un capital de lucru adecvat. Valoarea proprietatii, care include fondul
comercial transferabil, rezulta dintr-un nivel mentenabil estimat al
afacerii. Daca evaluarea ceruta se bazeaza pe orice alta ipoteza,
evaluatorul trebuie sa prezinte aceste ipoteze în mod explicit. Deoarece
nivelul curent al performantelor afacerii poate fi punctul de plecare în
estimarea nivelului corect si mentenabil al activitatii, previziunile sau
corectiile trebuie efectuate pentru veniturile si cheltuielile atipice, astfel
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
GN 12, Evaluarea proprietatilor specializate generatoare de afaceri/Instructiuni de aplicare
încât sa reflecte activitatea unui operator de eficienta rezonabila.
5.5 Profitul suplimentar generat de PSGA, peste asteptarile pietei si care
poate fi atribuit managerului afacerii, nu va fi inclus. Situatia specifica a
managerului, referitoare la pozitia fiscala, politica de amortizare, costul
capitalului împrumutat si capitalul investit în afacere nu este luata în
considerare în stabilirea unei baze comune de comparatie pentru
proprietati diferite si cu management diferit.
5.6 Chiar daca tehnicile si conceptele sunt similare cu cele utilizate în
mod frecvent pentru evaluarea unor afaceri, în adevaratul sens al
cuvântului, cu amendamentul ca evaluarea PSGA nu tine seama de taxele
fiscale, politica de amortizare, costul capitalului împrumutat si capitalul
investit în afacere, evaluarea PSGA se bazeaza pe alte date de intrare
comparativ cu cele care fundamenteaza, în mod uzual, evaluarea unei
întreprinderi.
5.7 Rezultatele evaluarii pot fi împartite între diferitele active
componente ale PSGA în vederea raportarii financiare, a stabilirii
impozitului pe proprietate sau, când se cere aceasta, în scopul creditarii
proprietatii.
5.7.1 Componentele valorii unei PSGA sunt, de regula:
5.7.1.1 teren;
5.7.1.2 cladire(i);
5.7.1.3 masini, instalatii si echipamente, mobilier, inclusiv
software;
5.7.1.4 stocuri care pot fi incluse sau nu (acestea necesita
prezentare)
5.7.1.5 active necorporale, inclusiv fondul comercial transferabil si
5.7.1.6 orice licenta sau aviz de functionare necesar afacerii.
5.7.2 Elemente precum capitalul de lucru si datoriile sunt avute în
vedere în evaluarea capitalului propriu al întreprinderilor, dar
capitalul propriu nu este evaluat în cazul PSGA-urilor. Totusi
PSGA-urile pot fi considerate parte a unei afaceri.
5.7.3 Estimarea valorilor individuale ale componentelor poate
reprezenta doar o alocare, chiar daca exista evidente directe de piata
Standarde Internationale de Evaluare, editia a saptea
GN 12, Evaluarea proprietatilor specializate generatoare de afaceri/Data intrarii în vigoare
disponibile pentru una sau mai multe din acestea, pentru a izola
valoarea componentei din întreaga valoare a PSGA.
5.8 PSGA urile sunt, prin natura lor, active specializate create, de regula,
pentru o utilizare specifica. Schimbarile în conditiile de piata, datorate
structurii domeniului, concurentei locale sau altor cauze pot avea impact
important asupra valorii PSGA.
5.9 Este necesara distinctia dintre valoarea pe baza de active a unei
PSGA si valoarea afacerii pentru proprietar. Atunci când procedeaza la
evaluarea unei PSGA, evaluatorul va trebui sa obtina suficiente informatii
despre specificul pietei, pentru a fi capabil sa judece nivelul potential al
afacerii, realizabil de catre un operator de eficienta rezonabila, cât si
cunostinte despre valoarea individuala a fiecarui element component al
PSGA.
6.0 Data intrarii în vigoare
6.1 Acest Standard International de Practica în Evaluare a intrat în vigoare la
31 ianuarie 2005.
GN 13, Evaluarea globala pentru impozitarea proprietatii/Introducere
Standard International de Practica în Evaluare 13
|
